【正文】 類型劃分，可以分為兩大類型 9 大板塊： 一類型：四牌樓板塊、三孝口板塊、百花 井板塊和大鐘樓板塊； 二類型：科大板塊、北一環(huán)板塊、南一環(huán)板塊、高新區(qū)板塊和新站區(qū)板塊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “中心”內(nèi)主要集中老的寫(xiě)字樓，而“多極”主要分布著新的寫(xiě)字樓。其中有一部分分布在長(zhǎng)江路沿街，如“ CBD 中央廣場(chǎng)”、“仁和大廈”、“招商大廈”等。 中環(huán)國(guó)際大廈雙甲級(jí)寫(xiě)字樓的提出引導(dǎo)了合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)辦公環(huán)境和配套的 重視。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。從 20xx 年開(kāi)始新 推出的寫(xiě)字樓項(xiàng)目中也可以看出市場(chǎng)供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“財(cái)富廣場(chǎng)”、“中環(huán)國(guó)際大廈”“ CBD 中央廣場(chǎng)”等為代表的高檔純商務(wù)寫(xiě)字樓正在成為市場(chǎng)的主角。而合肥高品質(zhì)的寫(xiě)字樓寥寥無(wú)幾，無(wú)法滿足當(dāng)前的市場(chǎng)需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ◎ 合肥市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，影響著合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 此階段寫(xiě)字樓存在以下特點(diǎn)： ※ 投資方：開(kāi)發(fā)商為主，政府相關(guān)單位為輔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※ 市場(chǎng)行為：出租為主，出售為輔。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※ 市場(chǎng)行為：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用以是出租。作為合肥市第一批寫(xiě)字樓，該批寫(xiě)字樓規(guī)劃的起點(diǎn)低，品質(zhì)較差、功能欠缺。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 科技創(chuàng)新大廈 營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 安徽瑞能房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)企劃有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目 錄 第一部分 合肥商業(yè)寫(xiě)字樓發(fā)展綜述 3 第二部分 項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境分析 28 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案樓盤(pán)分析 34 第四部分 合肥商業(yè)辦公樓發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 60 第五部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 64 第六部分 項(xiàng)目功能和形象定位 76 第七部分 項(xiàng)目客戶群體定位 第八部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 85 第九部分 廣告推廣及媒介組合策略 90 第十部分 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 策略 98 第十一部分 推廣相關(guān)建議及工作計(jì)劃表 102 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 Part 1 第一部分 合肥商業(yè)寫(xiě)字樓發(fā)展綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、 寫(xiě)字樓發(fā)展階段劃分 合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展時(shí)間較晚，從九十年代初期開(kāi)始才有真正意義上的寫(xiě)字樓，且發(fā)展的起點(diǎn)低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前，這批寫(xiě)字樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套 設(shè)施老化，存在安全隱患等一系列問(wèn)題，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。 ※ 地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿線。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※ 地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務(wù)配套比較完善。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ※ 市場(chǎng)行為：出售為主，出租為輔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◎ 合肥市不同沿海城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，是制約合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展的重要因素之一； ◎ 合肥市寫(xiě)字樓普遍存在物業(yè)管理水平不高，內(nèi)部商業(yè)配套缺乏，停車(chē)位不足等問(wèn)題，是制約寫(xiě)字樓品質(zhì)提升的重要因素 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這就造成了供需不平衡的矛盾： 一方面一大批在售寫(xiě)字樓空置較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從建筑面積來(lái)計(jì)算，這一部分高檔純寫(xiě)字樓占到了在售面積的一半以上。因此，隨著這批高品質(zhì)寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)，合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)將走進(jìn)了一個(gè)新的發(fā)展階段。另外有一部位于市府廣場(chǎng)附近，如“天徽大廈”、“科技大廈”等。一環(huán)以外的寫(xiě)字樓，零星分布于合肥市蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對(duì)商業(yè)板塊的依附較為明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 從分布區(qū)域上看： 一類型的寫(xiě)字樓主要分布于市中心的老城區(qū)，二類型寫(xiě)字樓主要分布于近年來(lái)合肥經(jīng)濟(jì)比較活躍的區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ◆ 廬陽(yáng)區(qū)過(guò)去作為合肥市政府所在地，是合肥經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心區(qū) 域，所以分布了早期大量寫(xiě)字樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ◆ 合肥要打造“環(huán)巢湖”的城市格局，使包河區(qū)充分發(fā)揮了它的地理優(yōu)勢(shì)，所以以生態(tài)旅游為主的定位，決定了該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)不可能活躍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 蜀山區(qū)：規(guī)劃以科技、人文、生態(tài)為主。另外，辦公環(huán)境的形成對(duì)政府機(jī)關(guān)有一定的依附性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中央銀行新的房貸政策的出臺(tái)，提高房地產(chǎn)貸款門(mén)坎，“新八條”、七部委出臺(tái)的新政等。 合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)、需求分析 自 20xx 年上半年，合肥市商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，截止到 10 月份新開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)面積在 萬(wàn)平方米左右，其中寫(xiě)字樓需求在大幅度提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年的市場(chǎng)化運(yùn)作，逐漸找到了市場(chǎng)定位的感覺(jué)，即“以人為本”，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，做適合消費(fèi)者口味的“精品”樓盤(pán)。 06年期間以財(cái)富廣場(chǎng)、天徽大廈、 CBD 中央廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際大廈為代表寫(xiě)字樓引領(lǐng)合肥商業(yè)樓市新趨向， 其開(kāi)發(fā)、建設(shè)、流通和消費(fèi)將逐步走向規(guī)范與成熟， 因此，隨著這批高品質(zhì)寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)，合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)將走進(jìn) 了一個(gè)新的發(fā)展階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。同時(shí)寫(xiě)字樓的發(fā)達(dá)程度，也是 — 個(gè)城市商貿(mào)活力的最直接反映。 20xx 年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，寫(xiě)字樓數(shù)量上升，銷(xiāo)售總量達(dá) 21 萬(wàn)平方米，占非住宅總量的 ％，非住宅占總銷(xiāo)售量的 ％，比過(guò)去有較快增長(zhǎng)。 目前合 肥寫(xiě)字樓無(wú)論在硬件還是軟件上比起周邊幾個(gè)三類或同類城市是落后的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這就造成了 供需不平衡的矛盾：首先大批在售中低端寫(xiě)字樓空置率較高，其次面企業(yè)單位買(mǎi)不到高品質(zhì)、專業(yè)化的寫(xiě)字樓。合肥市寫(xiě)字樓目前普遍存在物業(yè)管理水平不高，內(nèi)部商業(yè)配套缺乏，停車(chē)位不足等問(wèn)題，這是制約寫(xiě)字樓品質(zhì)提升的重要因素。而這種推陳出新的過(guò)程必將拉動(dòng)合肥寫(xiě)字樓整體檔次的上升，這也是近年來(lái)合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的 外在表現(xiàn)，同時(shí)合肥的整體城市形象得到了美化，促進(jìn)了城市商貿(mào)的快速發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。該區(qū)域是合肥市的市中心，交通便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。還有— 部分較為分散，如位于北一環(huán)的財(cái)富廣場(chǎng)、沿蒙城路的潤(rùn)安大廈、徽商國(guó)際大廈，在桐城路上的富通時(shí)代項(xiàng)目等等。如安徽國(guó)際商務(wù)中心與黃金廣場(chǎng)部位于合肥市 商業(yè)集中的區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 高規(guī)格會(huì)議室配套及 VIP 行政酒廊。 有大堂。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 F5— 28寫(xiě)字樓。 1— 3F 為商業(yè)， 4F為辦公配套， 5F 以上為商務(wù)辦公。 B 樓是小高住宅， C 樓是三層大型 商場(chǎng)。由原來(lái)的每層的 2 部電梯發(fā)展到 3— 6 部電 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 梯。 電梯： 新寫(xiě)字樓配置數(shù)量有所增加增加，以合資品牌為主， 奧的斯、三菱較多 ；調(diào)查發(fā)現(xiàn)成市商務(wù)樓的電 梯普遍存在數(shù)量不足，上下班擁擠現(xiàn)象。 ? 環(huán)境設(shè)計(jì)方面 部分項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)開(kāi)始引進(jìn)專業(yè)環(huán)境規(guī)劃公司，在樓盤(pán)中導(dǎo)入小區(qū)景觀和建筑景觀，如空中花園、裙樓頂層花園等，增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和樓書(shū)宣傳的相差很大，未兌現(xiàn)的較多。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 5）產(chǎn)品定位和推廣 科技創(chuàng)新大廈 得中心者 得天下 合 肥首座智能化純商務(wù)新領(lǐng)地 財(cái)富廣場(chǎng) 純商務(wù)基地，世界 500強(qiáng)的選擇 CBD 中央廣場(chǎng) 叱咤風(fēng)云，我們的CBD中央廣場(chǎng)承載城市的光榮和夢(mèng)想 新都會(huì) 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。定位高端寫(xiě)字樓以大客戶為主，堅(jiān)持采取整層或者半層出售模式結(jié)合小面積散戶出售，如財(cái)富廣場(chǎng)二期。這類自由分隔的散戶型吸引了大量有閑散資金的投資者，去化情況較好，如財(cái)富廣場(chǎng) 2 期已售完、香港廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)一年多現(xiàn)剩下 20 套。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。瑞能 建議在科技創(chuàng)新大廈的大樓中 設(shè)置一些人文、藝術(shù)方面的裝飾擺設(shè)，增加商業(yè)交流、商業(yè)服務(wù)氣息較濃厚的共享空間，籍此提高整個(gè)的物業(yè)檔次，給整個(gè)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新概念。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著城市化進(jìn)程的加快，人口劇增與不可再生的土地資源的短缺成為最尖銳的矛盾，尤其是城市中心地段地塊越來(lái)越少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。