【正文】 展規(guī)劃 嘉 國 際 廣 場 和 96 總營銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價值 整合提升 公司品牌 價值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時售樓處展示 大堂展示 項目物料展示 圍檔展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 老帶新 嘉 國 際 廣 場 和 97 區(qū)域論壇 使用目的： 使北一環(huán) CBD核心概念深入人心 完成時間： 2023年 12月 具體方法： 由開發(fā)商牽頭，請合肥市政府官員，或者大學教授、經(jīng)濟學家等高級學者對濉溪路北一環(huán)區(qū)域作前景規(guī)劃論壇，使本區(qū)域成為 CBD熱點 區(qū)域價值整合提升 【 營銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：片區(qū)規(guī)劃及合肥商務(wù)遠景 報紙媒體配合報道 嘉 國 際 廣 場 和 98 聯(lián)合炒作 使用目的： 為項目入市共同營造氣氛，提升北一環(huán)價值 完成時間： 2023年 1月 具體方法： 共同召開新聞發(fā)布會，合力炒熱北一環(huán) CBD區(qū)，建立投資者，自用者信心。 嘉 國 際 廣 場 和 81 完善的配套設(shè)施 包括： ? 銀行 ? 餐飲 ? 商務(wù)中心 ? 咖啡廳 ? 便利店 嘉 國 際 廣 場 和 82 體現(xiàn) 產(chǎn)品優(yōu)勢 五大要素 總結(jié)合肥市場寫字樓現(xiàn)有不足，做到產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢 ? 建筑外立面 ? 大 堂 ? 停 車 ? 電 梯 ? 細 節(jié) 嘉 國 際 廣 場 和 83 建筑外立面 關(guān)鍵詞：風格鮮明、氣勢宏大 在低部及入口處做足文章 嘉 國 際 廣 場 和 84 大堂 關(guān)鍵詞：簡潔、明亮、高大 大堂挑高 8~10米 面積 600~700平方米 （大堂作為正式售樓處，以給客戶直觀感受） 可參考郵電大廈 嘉 國 際 廣 場 和 85 停車 關(guān)鍵詞：車位比高、進出方便 設(shè)置 2~3個出口，方便進出 地下連通，滿足 200平米 /1車位的甲級標準 項目停車位 300~350左右，如空間不夠可設(shè)置雙層機械停車位 VIP車位 嘉 國 際 廣 場 和 86 電梯 關(guān)鍵詞：高速、單部服務(wù)面積、縮短等候時間 滿足 6000平米 /1部電梯，等候時間不超過 30秒的甲級標準 項目兩塔樓各配四部（高速 1350KG）電梯，高低層區(qū)分流 電梯廳簡潔、明亮，公共空間不一定要用最好的材料，但要有視覺沖擊 推薦品牌 :迅達、三菱、 OTIS…… 嘉 國 際 廣 場 和 87 細節(jié) 關(guān)鍵詞：實用、品位 ? 建筑分割： ? 建筑形態(tài)在追求獨立的同時，內(nèi)部空間要求能靈活分割，要注重內(nèi)部空間的實用性。 ？ O vs T 共炒區(qū)域概念，放大競爭范圍，擴大客戶層面，不同需求的寫字樓，定位差異化產(chǎn)品 W: 弱點 缺乏資源 開發(fā)商背景 W vs T 避開弱點，主推項目的品質(zhì)及區(qū)域氛圍 售樓處包裝，對財富廣場客戶進行截流 T: 威脅 財富廣場三期 其他片區(qū)威脅 嘉 國 際 廣 場 和 74 OT戰(zhàn)略： 把握機會，轉(zhuǎn)化威脅 ● 把握北一環(huán)在合肥人心目中已經(jīng)建立起的 CBD概念 連同 財富廣場一、二、三期，及濉溪路另外幾個寫字樓項目， 共同建立 商務(wù)核心 ● 分析周邊項目的產(chǎn)品，走差異化路線，使非同質(zhì)化競爭 建立標準？整合資源？結(jié)合品質(zhì)？ 由于片區(qū)是共同營造的氛圍 所以，當財富廣場引起關(guān)注時，我們同樣能分享關(guān)注 反之亦然 …… 產(chǎn)品價值不能有效引起關(guān)注 但在同樣的地段關(guān)注程度下，它能影響購買決定 思考： 嘉 國 際 廣 場 和 75 BUSINESS 商 ：體現(xiàn)純商務(wù)感 STANDARD 標 ：精品寫字樓、合肥標桿 適度超前水平，引領(lǐng)合肥寫字樓市場， 體現(xiàn)品質(zhì)感 純寫字樓，區(qū)別于辦公公寓，體現(xiàn)專業(yè)性 SAILING 起 航 ：寫字樓起航、企業(yè)起航 形成北一環(huán) CBD核心區(qū)，帶領(lǐng)片區(qū)共同發(fā)展，對入駐企業(yè)未來發(fā)展 體現(xiàn)穩(wěn)定、長久感 ? —— 形象： 以高檔純商務(wù)寫字樓概念進入市場。 樹標桿，租戶升級 包容性，控制風險 以產(chǎn)品內(nèi)部差異化為基礎(chǔ)，營銷策略為手段，實現(xiàn)雙重目標。 以財富廣場二期的銷售為例 ?開盤當天推出 206套，成交 185套，均價 5100元 /平米，銷售火爆； ?按財富一期租金 42元 /平米 /月計算，每年平均出租 11個月，則財富廣場二期的年投資回報率為 42*11/5100=9%； 決定投資行為的另一個因素是投資風險性，就寫字樓投資來說，主要表現(xiàn)為兩個方面： ?對開發(fā)商的信任度：按期交房、品質(zhì)標準等兌現(xiàn)承諾 ?市場風險：能否實現(xiàn)預期的租金水平 嘉 國 際 廣 場 和 55 自用買家以商貿(mào)、咨詢、房地產(chǎn)和電子電器行業(yè)為主，150平米以下占一半， 150400平米占 40% 財富二期自用業(yè)主行業(yè)分布34%16%13% 10%9%6%3%3%1%1%3%1%0%27%商貿(mào)/ 物流 咨詢/ 法律/ 會計 建筑/ 房地產(chǎn)電子/ 電器/ 設(shè)備 醫(yī)藥/ 化工/ 日用品 建材/ 裝飾廣告/ 傳媒 其他 金融/ 保險食品/ 煙酒 信息/ 軟件/ 科技 休閑/ 旅游/ 會展政府/ 組織財富二期自用客戶成交面積區(qū)間分布14%39%8%18%13%3% 1% 4%1 0 0 以下 100150 150200 200300300400 400600 600800 8001500根據(jù)訪談結(jié)果，自用買家以本地企業(yè)為主，外企和外地駐肥企業(yè)極少購買寫字樓。 行業(yè) 占比 商貿(mào) /物流 % 信息 /軟件 /科技 % 電子 /電器 /設(shè)備 % 咨詢 /法律 /會計 % 建筑 /房地產(chǎn) % 金融 /保險 % 廣告 /傳媒 % 建材 /裝飾 % 醫(yī)藥 /化工 /日用品 % 政府 /組織 % 休閑 /旅游 /會展 % 食品 /煙酒 % 其他 % 文化 /教育 % 行業(yè)分布18%16%14%11%9%7%6%6%5% 4%2%1%1%0%25%商貿(mào)/物流 信息/軟件/科技 電子/電器/設(shè)備咨詢/法律/會計 建筑/房地產(chǎn) 金融/保險廣告/傳媒 建材/裝飾 醫(yī)藥/化工/日用品政府/組織 休閑/旅游/會展 食品/煙酒其他 文化/教育合肥中高檔寫字樓入駐企業(yè)性質(zhì)70%22%8%本地企業(yè)/單位外地企業(yè)/單位外企/單位嘉 國 際 廣 場 和 48 外地企業(yè)和外企租金承受能力較強，但企業(yè)數(shù)量較少，主力租戶決定寫字樓租金水平 合肥寫字樓企業(yè)性質(zhì)與租金水平的關(guān)系7858535146 4543410%20%40%60%80%100%郵電 CBD 金城 潤安 萬通 財富一期 天徽 國際商會企業(yè)性質(zhì)占比0102030405060708090租金水平本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位 租金企業(yè)性質(zhì)與租金承受力的關(guān)系45525670%22%8%4045505560本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位0%10%20%30%40%50%60%70%80%按企業(yè)性質(zhì)統(tǒng)計平均租金 企業(yè)數(shù)量占比?隨租金上升，各寫字樓中本地企業(yè)的數(shù)量占比呈明顯的下降趨勢，而外企數(shù)量明顯上升； ?寫字樓租金水平由其主力租戶決定，因此，郵電大廈能實現(xiàn)明顯高于其他項目的租金； ?外企和外地企業(yè)平均租金明顯高于本地企業(yè)； ?本地企業(yè)數(shù)量占 70%； 嘉 國 際 廣 場 和 49 金融保險、電子信息及建材裝飾行業(yè)租金承受力相對高，商貿(mào)物流和咨詢服務(wù)業(yè)租金承受力相對較弱 金融保險、現(xiàn)代科技制造行業(yè)能承受高租金； 咨詢服務(wù)業(yè)目前整體發(fā)展水平一般，表現(xiàn)為租金承受力較弱； 傳統(tǒng)的商貿(mào)物流企業(yè)數(shù)量最多，但租金承受力較弱； 行業(yè)性質(zhì)與租金承受力的關(guān)系514653464745454914%9%7%17%16%11%6% 6%4042444648505254電子/電器/設(shè)備建筑/房地產(chǎn)金融/保險商貿(mào)/物流信息/軟件/科技咨詢/法律/會計廣告/傳媒建材/裝飾0%5%10%15%20%行業(yè)平均租金 企業(yè)數(shù)量占比嘉 國 際 廣 場 和 50 高端寫字樓承租大面積的客戶比例較高，但也存在部分知名企業(yè)承租小面積的現(xiàn)象 大量知名企業(yè)在合肥的分支機構(gòu)屬于辦事處性質(zhì)，面積需求?。ㄈ?IBM在財富廣場一期僅租賃 150平米）。月國貿(mào) C B D 高檔寫字樓國貿(mào)在十幾年來積累的大批優(yōu)質(zhì)客戶和地標性知名度，成為實現(xiàn)高租金的強力支撐，雖然近年來 CBD大量高品質(zhì)的項目入市，但仍然不能撼動國貿(mào)的領(lǐng)袖地位。 月 ?領(lǐng)袖租戶： 索尼、雀巢、貝爾阿爾卡特、太平人壽、飛利浦、聯(lián)想等 ?租戶構(gòu)成： 郵電大廈租戶性質(zhì)10%55%35%本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位嘉 國 際 廣 場 和 39 財富廣場一期產(chǎn)品領(lǐng)先，四年來項目逐漸成熟，但租金水平并未得到提升 財富廣場一期租戶性質(zhì)75%20%5%本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位據(jù)項目組實地走訪的結(jié)果，目前財富廣場一期的實際空置率在 10%左右，主力租戶為商貿(mào)物流等實力較弱的本地公司，行業(yè)附加值較低、抗風險能力差。 1 實現(xiàn)較好的價格和安全的現(xiàn)金流。 位于三孝口繁華地段。 包括財富廣場三期、金色地帶、眾城國際。 國際大廈為代表的 商務(wù)公寓 價格上也呈現(xiàn)出過渡性產(chǎn)品的特性，整體價格介于住宅與純商務(wù)寫字樓之間，價格在 3400— 5500，但電梯配備不足和空調(diào)問題 影響 其建成后的入駐率、出租率。這已成為市場明顯特征。 ? 本區(qū)寫字樓未來規(guī)劃較少 ? 出租率在 80％以上 國際商務(wù)中心 市場環(huán)境 嘉 國 際 廣 場 和 11 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價 租售狀況 片區(qū)分析 政務(wù)新區(qū) —— 合肥政府搬遷，帶來一定的發(fā)展，但要 形成氣候尚需一段時間 ? 未來規(guī)劃 ? 價格較低 ? 項目新 ? 租金： 20— 40元/m2/月 ? 售價： 35004700元 /m2 涌現(xiàn)出新城國際、綠地藍海等項目，但區(qū)位競爭優(yōu)勢不大 ? 政府大力開發(fā)，但認知度不夠，成熟期將較長 ? 出租率在 80％以上 綠地藍海 新城國際 市場環(huán)境 嘉 國 際 廣 場 和 12 寫 字 樓 硬 傷 1 大堂小、挑高低、形象不佳 名稱 大堂面積 大堂高度 金城大廈 100 5 香港廣場 150 9 置地廣場 200 14 財富廣場 200 5 百大 CBD 100 6 郵電大廈 1200 20 嘉 國 際 廣 場 和 13 寫 字 樓 硬 傷 2 停車位嚴重不足 市場上各大寫字樓，包括 百大 CBD、郵電大廈、中環(huán) 國際、財富廣場等 知名項目，停車位嚴重不足。