【正文】 主觀想法， 也切忌出現(xiàn)主觀類字眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何結(jié)果都可能出現(xiàn)，策劃者的主觀臆斷將直接導致執(zhí)行者對事件和形式的產(chǎn)生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃書上的主觀字眼，會覺得整個策劃案都沒有經(jīng)過實在的市場分析，只是主觀臆斷的結(jié)果。 最后，一次促銷不可能達到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千萬別想通過一次活動解決所有的問題，一次活動只能主要解決一個問題，在品牌的建設和商品的銷售上，只有堅持正確的營銷思想，并且在此思想下在適當?shù)臅r間和適當?shù)牡攸c進行適當?shù)拇黉N活動，才能使企業(yè)更快更好地繼續(xù)發(fā)展下去。 第二部分 : 房地產(chǎn)類策劃實例剖析，僅供參考。 XX 花園市場研究報告提綱 一、 概論 序言 研究目的 研究方法 l 詳盡的資料搜集及分析工作 l 入戶問卷調(diào)查 l 現(xiàn)場訪問 主要結(jié)論和建議 二、 廣州市住宅市場概況 摘要：廣州市區(qū)域概況 總面積、市區(qū)面積、占全市面積 % 家庭總戶數(shù)、戶均人口 近年經(jīng)濟發(fā)展趨勢、生活水平、購買力水平概括 近年廣州住宅市場的發(fā)展特點、成交市場的具體特點 廣州經(jīng)濟發(fā)展概況 經(jīng)濟發(fā)展速度（ GDP 分析、第三產(chǎn)業(yè)分析） 金融業(yè)與房地產(chǎn)消費市場 居民生活水平與住宅消費 廣州住宅市場特點 住宅成交量、付款方式、買家特點分析 廣州住宅市場的發(fā)展趨勢 政府政策 金融上消費貸款額 廣州住宅發(fā)展趨勢 阻力因素 三、 項目區(qū)域市場概況 整體供應與成交分析 市場發(fā)展概述 海珠區(qū)住宅供應與成交 情況 市場交投活躍原因 規(guī)模效應及價格檔次 市場活躍區(qū)域 市場活躍區(qū)域的分布及特點 活躍區(qū)域的價格走勢及檔次變化 多層、高層市場特點 多層住宅近年供應、成交特點 高層住宅近年成交增長與供應情況 多層住宅與高層住宅的供應與成交比較 成交主要特點 成交價格密集區(qū)域 買家分析 l 私人購買 VS 集團購買 l 本地人買家 VS 外地 人買家 l 本市買家：海珠區(qū) VS 其他舊城區(qū) l 成交單元面積 l 買家年齡 l 成交總額，買家承受能力 四、 項目區(qū)位特性分析 摘要 項目地塊在城市發(fā)展中的地位 A、項目地塊位置分析 B、 未來城市的主要發(fā)展方向及本項目地塊地位分析 樹木地塊所屬區(qū)域特點 A、 區(qū)域人口分析 B、 區(qū)域基礎(chǔ)設施及交通條件分析 C、 區(qū)域新發(fā)展區(qū)分析 D、 區(qū)域住宅開發(fā)的特點分析 項目地塊的地點特征 A、 項目地點及周邊社區(qū)、生活配套分析 B、 項目地塊周邊交通條件分析 C、 項目周邊區(qū)域開發(fā)分析 D、 項目地塊的開發(fā)條件及開發(fā)特點 項目地塊的用地特征 A、 項目地塊用地規(guī)模 B、 項目地塊用地形狀 C、 項目地塊綠化基礎(chǔ)分析 D、 項目地塊內(nèi)高差分析 E、 項目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ)分析 項目地塊在城市發(fā)展中的地位 項目地塊于城市中的區(qū)位分析 未來城市的主要發(fā)展方向 城市的具體發(fā)展過程對項目發(fā)展的影響 項目地塊所屬區(qū)域 的特征 項目區(qū)域的人口狀況 （常住人口、占市區(qū)常住總?cè)丝?%，常住家庭戶數(shù)、戶均人口、新增家庭戶數(shù)、項目 地塊附近居住的常住人口、家庭戶數(shù)） 項目區(qū)域城市發(fā)展概況 （城市功能發(fā)展情況、基礎(chǔ)設施和生活配套設施情況分析、交通條件等城市建設發(fā)展 情況） 區(qū)域內(nèi)競爭性地區(qū)的發(fā)展條件比較 （位置、用地規(guī)模、規(guī)劃人口、規(guī)劃發(fā)展目標、交通條件、建設情況等條件比較） 項目地塊的地點特征 （位置、周邊基本居民生活服務設施配套、公交、道路規(guī) 劃情況） 項目地塊的用地特征 項目地塊規(guī)模 項目地塊用地形狀分析 項目地塊綠化基礎(chǔ) 需地塊高差分析 項目用地現(xiàn)有污染情況 項目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ) 項目附近競爭性住宅看法物業(yè)發(fā)展狀況 概要： a. 項目附近同類樓盤開發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供應量 分析； b. 同類樓盤特點； c. 預計未來無年區(qū)域住宅供應總量、單元套數(shù)、已開發(fā)物業(yè)的后 續(xù)供應量； d. 周邊主要競爭對手占地面積、總建面積、住宅面積、套數(shù)； e. 區(qū)域同類樓盤現(xiàn)實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積； f. 區(qū)域同類樓盤現(xiàn)時價格幅度 g. 未來的住宅供應量增幅、市場承接力、競爭情況； 項目附近同類樓盤開發(fā)物業(yè)供應情況 調(diào)查范圍： 樓盤規(guī)模： 調(diào)查時間： 已開發(fā)樓盤供應狀況 項目周邊地塊的開發(fā)動態(tài)及未來供應量分析 項目附近同類樓盤開發(fā)狀況 售價與銷售率分析 （附近樓盤推出銷售狀況及原因分析 銷售與賣點 項目附近同類樓盤戶型面積分析 項目附近同類樓盤規(guī)劃設計及建筑設計特點 小結(jié) 五、 市場調(diào)研結(jié)論及發(fā)展建議 市場調(diào)研結(jié)論 （住宅市場環(huán)境、區(qū)域供求及吸納特點、項目競爭優(yōu)劣分析） 項目發(fā)展建議 （策略、目標客戶、目標客戶特征、具體建議 ） 已購房者的需求特點詳細調(diào)查 潛在購房者的需求特點詳細調(diào)查 附： 廣州市大 型建設項目表 1998 年廣州市重點城建上馬項目 區(qū)域人口變動情況 附近區(qū)域住宅市場概況 附近樓盤集中區(qū)域分析 錦繡花園推廣策劃案 前言 錦繡花園已經(jīng)銷售了相當長一段時期，但是區(qū)內(nèi)人氣不旺，商鋪經(jīng)營狀況不佳。有鑒于此，本策劃案重點放在住宅的推廣銷售上。以期通過引爆住宅的銷售帶旺區(qū)內(nèi)的人氣，從而促進商鋪的銷售和經(jīng)營。 故本案略去了商鋪的推廣銷售一節(jié)，側(cè)重打造錦繡花園個性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形象。 由于作者水平有限，見識亦有限， 不周之處，尚望諒解。 一、東莞樓市分析 東莞的地產(chǎn)在上個世紀末就跨入了個性化和形象化時代。進入 21 世紀的東莞地產(chǎn)業(yè)，個性化、形象化競爭日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹起了“超前 20 年的戶型”、“讓富有成為一種品味”、“繁華與悠然共享”、“關(guān)愛人性，和諧自然”、“青青園林我的家”等旗幟。 東莞各鎮(zhèn)的地產(chǎn)競爭盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。大朗碧水天源已經(jīng)率先打出了“碧水天源 自然的家”。相信在以后相當長一段時期內(nèi)，個性化和形象化 將成為各鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展的潮流。 故錦繡花園要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤。 二、錦繡花園物業(yè)概述（略） 三、錦繡花園的優(yōu)勢與不足 優(yōu)勢： 位置優(yōu)越，交通便捷 位置優(yōu)越：①錦繡花園座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業(yè)金三角；②徒步 2分鐘即可到達鎮(zhèn)中心，酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。 交通便捷： ①屋苑設有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需 90 分鐘；②常平火車站近在咫尺，每天多班直通火車及高速列車往返九龍及深圳。 區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設施一應俱全 錦繡花園大型豪華會所，占地逾萬平方尺。 室外設施： 25 米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場等； 室內(nèi)設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉 OK酒廊等。 小戶型，統(tǒng)一裝修 2 房 2