【正文】 ................................. 79 風險防范措施 .......................................... 80 風險控制 .............................................. 80 致謝 ........................................................82 參考文獻 .....................................................83 1 摘要 本 項目策劃 是 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標 區(qū)域環(huán)境 ，以客觀的市場調研和市場定位為基礎， 結合宏觀經(jīng)濟和地區(qū)經(jīng)濟 情況 ， 得出項目的定位，再 綜合運用各種手段（如 投資估算、 資金計劃 、 財務評價及風險評估等 ），按一定的程序對 房地 產(chǎn)開發(fā)項目進行 可 行性分析 。 在分析可行性之 后， 在為項目開發(fā)進行 實施計劃的編制，通過對 施工組織設計分析，制定可行的進度、質量、成本及風險 控制 的計劃方案，最終形成 施工 具有可操作性的房地產(chǎn)項目策劃 方案。 關鍵詞 ： 市場調研 投資 估算 財務評價 可行性分析 實施計劃 Abstract The project plan is based on the specific objectives of regional environmental real estate development projects, based on objective market research and market positioning, bined with macroeconomic and regional economic conditions, results orientation of the project, and then integrated use of various means (such as investment estimates, financial planning, financial evaluation and risk assessment, etc.), according to certain procedures for real estate development project feasibility analysis. After analyzing the feasibility of preparing for implementation plan for the project development in, through the construction design analysis, development of a viable plan for progress, quality, cost and risk control, eventually forming a workable real estate construction project planning program . Keywords: market research Investment estimates Financial evaluation Feasibility analysis Implementation Plan 一、 項目概況 （一）、項目地理位置 本項目位于番禺區(qū)小谷圍島中心區(qū)北區(qū)，規(guī)劃用地西靠大學城北區(qū)商業(yè)中心，離官洲隧道僅 200 多米，在大 學城北地鐵 A出口附近。 （二）、用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀 2 用地規(guī)模指標 總用地面積約 12518 平方米， 容積率≤ ， 建筑密度≤ 35%， 綠地率≥ 30%， 停車位按 1 泊 /100 平方米， 總計算容積率建筑面積≤ 39056 平方米。 地塊四周環(huán)境與地塊現(xiàn)狀： （ 1）、本地塊形狀方正易于規(guī)劃設計，而且地塊現(xiàn)為已完成拆遷的場地，還有場地平整，交通非常便利，現(xiàn)場施工條件良好； （ 2）、本地塊毗鄰中山大學、廣外學院和 華南師范大學 ，學術氛圍好。 （ 3）、本地塊附近有大學城北商業(yè)區(qū)，在大學城這個限制商業(yè)開發(fā)的前提下，而且沒有太多樓盤的大學城北區(qū)，這個項目的潛力有很大的升值空間； （ 4）、本地塊位于大學城北地鐵 A 出口附近，并且四周道路環(huán)繞，交通基礎措施完善。 圖 本項目 地塊 項目主要技術經(jīng)濟指標 表 用地平衡表 本案 3 項目 用地面積（㎡） 所占比重 居住小區(qū)規(guī)劃總用地 12518 一、居住用地 % 住宅用地 % 公建用地 % 道路用地 % 公共綠地 % 二、其他用地 項目名稱 基地面積（㎡） 層 裙樓（商鋪、公建） 4475 1 住宅 4140 9 垃圾收集站 160 2 基底面積總和（㎡） 5880 89 規(guī)劃要求基底面積總和（㎡） 表 項目名稱 用地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 社區(qū)居委會 120 老年人服務站點 120 社區(qū)服務站點 100 文化室 200 肉菜市場 600 公共廁所 40 垃圾收集站 160 150 幼兒園 1140 小計 2470 地下停車場 4375 合計 6845 4 表 項目建筑面積一覽表 總建筑面積 建筑面積（㎡） 住宅總建筑面積 33120 公 建總建筑面積 2470 純商鋪總建筑面積 3415 總建筑面積和（㎡） 39005 規(guī)劃要求總建筑面積和（㎡） 39056 5 二、項目建議書 （一）、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 基本政策分析 （ 1）、央行連連加息之后，再次降息 表 金融機構人民幣貸款利率 調整時間 六個月以內(nèi)（含六個月） 六個月至一年（含一年） 一至三年（含三年） 三至五年（含五年） 五年以上 國家對市場消費行為可以從一個國家的貨幣政策上反映了出來。國家的調控手段，一般是通過調節(jié)銀行等金融機構存款利息和貸款利息（即是央行的加息和降息），控制市場的投資與消費。加息，是抑制通貨膨脹的主要手段，而由于房地產(chǎn)投資和消費，對銀行貸款的依賴程度極高，利率的變動，對行業(yè)市場影響很大。加息對房地產(chǎn)的影響將逐漸由“量變”到“質變”，連續(xù)多次加息會改變市場對房地產(chǎn)市場的預期，進而達到抑制房價上漲過快的目的。從之后的降息來看，意味著房地產(chǎn)來說 ,最困難時期過了，貸款利率下調也有利于緩解房地產(chǎn)開發(fā)商資金困境，在低息環(huán)境中其 他的融資本成本也變相的降低。這些對房地產(chǎn)開發(fā)商都是有利的。 6 ①表格數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行網(wǎng)站 （ 2）、中央政策 2020 年上半年，為鞏固和深化調控成果，房地產(chǎn)調控政策一步一步緊抓，使用多手段來遏制房價上漲過快，中央政策調控政策進一步從嚴，并出臺新“國八條”，打開第三次宏觀調控的“序幕” . 在 新“國八條”中 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任的承擔人變?yōu)榈胤秸?國八條提出區(qū)別信貸政策，它 取消差額營業(yè)稅，讓貸款購買第二套住房的首付款比例不低于 6成，基準利率要至少高于貸款利率的 倍。 “各直轄市、計劃單列市、省 會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施?！? 這一條，使得在達到 當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求下，人民銀行各分支機構可以提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。 在信貸政策方面， 2020 年房地產(chǎn)貸款余額 萬億元，全年增加 萬億元，同比多增 897 億元，全年增量占同期各項貸款增量的 %。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款增速繼續(xù)回升。截至去年末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 8630 億元，同比增長 %，增速比上季度末高 個百分點。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額 3萬億元，同比增長 %，增速比上季度末低 個百分點。 2020 年 8月央行營管部在召開轄區(qū)金融機構情況通報會時指出，下一階段要嚴格實施差別化的住房信貸政策，抑制投機投資性購房需求。推動利用銀行間債券等直接融資工具，促進社會融資結構改善。并且在 2020 年，政府發(fā)出通知公告，稱對于房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。 全國各地先后提出了“限購令” 來加快房地產(chǎn)市場有效的調控，隨著政府對房地產(chǎn)市場的干預和力度的增大。根據(jù) 《關于貫徹〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知〉的實施意見》，廣州將從稅收、信貸、行政、土地、住房保障等方面的調控措施，切實將房價控制在合理水平。 出臺“限購令”，對于已擁有 1套住房廣州戶籍居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供自購房之日起算的前 2年內(nèi)在本市累計繳納 1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購 1 套住 7 房（含新建商品住房和二手住房，下同）。最后就是，凡是已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1 套及以上住房的非廣州戶籍居民家 庭、不能提供 2年內(nèi)在本市累計繳納 1 年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，無緣于買房。 2020 年，政府房地產(chǎn)政策的核心是宏觀要穩(wěn)、微觀需活，全國整體調控基調貫徹全年始終，開始分化出不同區(qū)域政策的導向。到了下半年，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，黨的十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設等長效機制工作繼續(xù)推進，而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策。而在今年政府工作報告中對房地產(chǎn)發(fā)展的全面描述 —— 完善住房保障機制。把全體人民住有所 居為目標，堅持分類指導、分步實施、分級負責，加大保障性安居工程建設力度，今年新開工 700 萬套以上，其中各類棚戶區(qū) 470 萬套以上，加強配套設施建設。面對各地持續(xù)上升的房價和輿論的壓力 ,中央近期連打房地產(chǎn)市場調控 組合拳 開始了新一輪樓市調控。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講 ,目前的宏觀調控形勢和市場競爭環(huán)境已經(jīng)相當嚴峻 ,房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住機遇 ,迎接挑戰(zhàn) ,必須樹立現(xiàn)代的營銷觀念 ,創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷策略 ,使企業(yè)在激烈的市場競爭中立足。 ① （ 3）、小結 通過對 2020 年兩會看房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，國家正在積極地對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控 ，并且現(xiàn)在成效已經(jīng)有一些的慢慢展露，但是可以預見政府的調控力度還是會逐漸增強。由之前出臺新“國八條”與“限購令”，到今天的兩會，其目的意義都指向 —— 政府是要構建一個能滿足多層次需求并且以市場為主的住房供應體系。在一次次房地產(chǎn)市場調控中，政府開始更多的依靠市場手段，還加大了保障房供應，著重解決中低收入群眾基本住房問題。政府要繼續(xù)推行以基本公共服務均等化，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化為目的的調控政策，為每一個樂業(yè)的家庭圓了“安居”夢 經(jīng)濟狀況與城市規(guī)劃分析 （ 1）、 廣東省經(jīng)濟發(fā)展狀況 8 2020 年，廣東工業(yè) 生產(chǎn)、投資、消費、進出口增速較上年有所回落，但金融機構存貸款、財政收入、價格指數(shù)平穩(wěn)增長，經(jīng)濟總體仍保持平穩(wěn)運行態(tài)勢。 工業(yè)生產(chǎn)增速回落。 12月廣東規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %，增幅比 2020 年回落 ，同比回落 個百分點。其中輕工業(yè)增長 %，重工業(yè)增長 %；國有控股企業(yè)增長 %，外商及港澳臺商企業(yè)增長 %，民營工業(yè)增長 %。 （ 2）、廣州市經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)狀況 廣州作為珠江的明珠，廣東的繁華省會， 國家中心城市 ，世界著名的 港口城市 。2020 年，廣州市政府開展“全面推進新型城市化發(fā)展、加快發(fā)展促轉型”的工作主題，真抓實干，力促經(jīng)濟發(fā)展既快又好，努力打造廣州經(jīng)濟升級版。全年經(jīng)濟總體平穩(wěn)增長，結構調整呈現(xiàn)積極變化，經(jīng)濟運行的質量效益進一步提升，各項社會事業(yè)取得新進步。 表 ： 2020年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標完成情況 指 標 單 位 絕對數(shù) 比上年增長（ %） 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 其中：住宅 億元 其中： 90平方米及以下 億元 房屋施工面積 萬平方米 其中：住宅 萬平方米 房屋新開工面積 萬平方米 其中：住宅 萬平方米 房屋竣工面積 萬平方米 其中：住宅 萬平方米 本年資金來源 億元 其中：國內(nèi)貸款 億元 個人按揭貸款 億元 5 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。按用途分，商品住宅 9 開發(fā)投資 億元，增長 %。其中， 90平方米以下