【正文】 本年借款 本年應(yīng)付利息 年底還本付息 年末借款累計 () 貸款（合計） 17000 萬元 應(yīng)付利息（合計） 萬元 投資回收（合計） 萬元 48 項目銷售。 （ 8）、開發(fā)成本： 萬元，以上 ~ 項小計： 開發(fā)成本 =++=（萬元） 開發(fā)費用估算 （ 1）、管理費用： 萬元，取開發(fā)成本的 3% （ 2）、銷售費用： 萬元，取銷售收入的 5% （ 3）、財務(wù)費用： 萬元，詳見貸款還本付息表 （ 4）、開發(fā)費用： 萬元，前面 ~ 之和 總成本費用匯總及分攤表 詳見投資成本費用估算匯總表 表 投資成本費用估算匯總表 43 序號 項目 合計（萬元） 得房成本（元 /㎡） 住宅 商鋪 車位 一 開發(fā)成本 1 土地成本 9474 9474 2 前期工程費 3 建安工程費 2268 2965 3125 4 基礎(chǔ)設(shè)施費 5 公共設(shè)施費 6 開發(fā)期間稅費 7 不可預(yù)見費 二 開發(fā)費用 1 管理費用 2 銷售費用 1300 3 財務(wù)費用 合計 15336 4130 注：投資分攤的原則 : 總投資均分給可售面積中。 表 前期工程費估算表 序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 3% 2 可行性研究費 建安工程費 % 3 水文、地質(zhì)、勘察費 建安工程費 % 4 籌建開辦費 建安工程費 % 合計 （ 3）、建安工程費： 萬元，詳見表 ， 。 利用擁有嶺南印象園、中心湖公園、濕地公園等多個生態(tài)旅游項目的特點，打好度假、養(yǎng)生牌；又或者利用周邊高校林立和各個傳統(tǒng)文化項目，以文化人為主題。 （ 2）、大學(xué)城特有人群 —— 教職工。 36 圖二十一：被調(diào)查者對大學(xué)城的印象 數(shù)據(jù)表明受訪者對大學(xué)城的印象是很好的，也可以認為環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，文化學(xué)術(shù)氣氛濃厚為大學(xué)城內(nèi)的基本特色。 圖十五：被調(diào)查者可接受的物業(yè)管理費 數(shù)據(jù)表明受訪者大本分認為物業(yè)管理費在 元左右才是合理的。在保證前面這些配套之后，也要有中西餐廳這類餐飲娛樂場所。 27 被調(diào)查者打算購買住宅建筑面積7%32%37%20%4%70㎡以下70－1 00㎡ 100 －140 ㎡ 140200㎡200 ㎡以上被調(diào)查者喜歡的房地產(chǎn)類型21%27%24%9%16%3%高層（15層以上）小高層（91 5層）多層（49 層）聯(lián)排別墅 獨體別墅其它 圖五：被調(diào)查者傾向的戶型 數(shù)據(jù)表明受訪者對戶型的需求主要在 2室以上，這表示消費者對于 2 室和 3室需求很大，至于大廳 12 個為主要要求，這要求本 項目的戶型要向 2 室 1廳和 3室 2廳之間的方面設(shè)計 . 圖六：被調(diào)查者喜歡的房地產(chǎn)類型 數(shù)據(jù)表明受訪者偏愛于高層、小高層、多層或者獨體別墅。 （ 2）、被訪者年齡層次 在意向 購房人群的年齡結(jié)構(gòu)中， 20~40 歲之間的比例為 %，這一年齡段以 30歲左右為主，這部分消費者是家庭中主要生產(chǎn)力，因解決工作、家庭、結(jié)婚等因素成為購房的主要原因。整個問卷共設(shè)計 22 道題目，內(nèi)容基本上涉及到購房前思考的各類問題，獲得了調(diào)研所要求的全部內(nèi)容，具有一定的參考價值。距離市中心 有一定距離。 表 項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目 用地面積（㎡） 所占比重 居住小區(qū)規(guī)劃總用地 12518 一、居住用地 % 住宅用地 % 公建用地 % 道路用地 % 公共綠地 % 二、其他用地 項目名稱 基地面積（㎡） 層 裙樓（商鋪、公建） 4475 1 住宅 4140 9 垃圾收集站 160 2 基底面積總和（㎡） 5880 89 規(guī)劃要求基底面積總和（㎡） 表 項目名稱 用地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 社區(qū)居委會 120 老年人服務(wù)站點 120 社區(qū)服務(wù)站點 100 18 文化室 200 肉菜市場 600 公共廁所 40 垃圾收集站 160 150 幼兒園 1140 小計 2470 地下停車場 4375 合計 6845 表 項目建筑面積一覽表 總建筑面積 建筑面積（㎡） 住宅總建筑面積 33120 公建總建筑面積 2470 純商鋪總建筑面積 3415 總建筑面積和（㎡） 39000 規(guī)劃要求總建筑面積和（㎡） 39056 19 圖 本項目地塊現(xiàn)狀及周邊 周邊配套設(shè)施 （ 1）學(xué)校：中山大學(xué)、廣東外語外貿(mào)學(xué)院、星海音樂學(xué)院、華師大、廣州大學(xué)、華師附屬小學(xué)、廣大附中、華師幼兒園、北亭小學(xué)等； （ 2）商場：萬寧超市、教育超市、星海超市、生活動力超市、眼睛直通車超市、鴻福萬佳超市等； （ 3）醫(yī)院：華師范大學(xué)醫(yī)院門診； （ 4）銀行：工商銀行、中行、建行、農(nóng)行等； （ 5）餐飲娛樂：東宛酒家、千色客家坊、思湘閣土菜 館、大町回轉(zhuǎn)涮、英佰倫西餐等 （ 6）景點：環(huán)游樂園新天地店、南漢康陵博物館、桑翠園、生物島山地公園等 周邊交通設(shè)施 官洲隧道：距離 200 米 大學(xué)成外環(huán)路距離： 300米 公交車：大學(xué)城環(huán)線等多路公交車站 小結(jié) 項目地塊所位于的大學(xué)城內(nèi)北區(qū)中心臨近官洲隧道和外環(huán)路，周圍交通設(shè)施完善，生活基礎(chǔ)設(shè)施齊全，屬于一塊開發(fā)條件完備的“上地”再加上附近大學(xué)城的配套設(shè)施仍在不斷完善，生活娛樂設(shè)施在逐漸的增多，休閑景點在不斷開發(fā)，將來會極大升值空間 . 20 （四）、項目 SWOT 分析 競爭優(yōu)勢 1. 項目位于廣州大學(xué)城，綠化 優(yōu)越，空氣清新，且北向望江，遠離市區(qū)嘈雜； ，出行便利，臨近地鐵四號線“北站”出口，多條公交線路； ，視野開闊， 可以完全實現(xiàn)自然通風和自然采光，毗鄰南漢康陵博物館、桑翠園、生物島山地公園方便業(yè)主的休閑活動，陶冶情趣； 高校 環(huán)繞的地塊 ，文化氛圍濃郁 ； ，知名度的慢慢的提高，大學(xué)城對于 業(yè)主 的吸引力直線上升，面對相同與市區(qū)高房價，購房者可能會選擇環(huán)境優(yōu)美和較為有知名度的地塊； 競爭劣勢 、大型超市等仍然不 足以供給附近，對于住戶日常生活有一定影響 ， 公共配套設(shè)施仍待增加； ，對于業(yè)主上班出行不夠便利； 3項目地價較高，限制了項目的售價范圍，缺乏價格優(yōu)勢 開發(fā)機會 ； 2. 大學(xué)城樓市的可塑性強； 3大學(xué)城樓盤區(qū)域規(guī)劃成熟，符合目前廣州發(fā)展戰(zhàn)略； 開發(fā)風險 1. 政府推出限購政策，以及近期的政策調(diào)控多變； 2. 項目周邊競爭環(huán)境比較激烈，住宅供應(yīng)量大，面臨市場營銷壓力，有售風險。 區(qū)域綠化規(guī)劃 2020 年小谷圍島建成區(qū)綠地率達 35%，綠化覆蓋率達 40%以上，人均公共綠地15 m178。然后，充分利用周邊城市功能區(qū)（如廣州新城、官洲國際生物島、長洲島歷史文化保護區(qū)等）于內(nèi)部兩區(qū)的主干線連系，打造一個次一級的城市干道網(wǎng)絡(luò)。大學(xué)城已經(jīng)成為了廣州新的“綠心”。 總之，國家的宏觀調(diào)控雖然能對房地產(chǎn)市場發(fā)揮這重要影響，但是旺盛的市場需求讓房地產(chǎn)市場不斷活躍，保持良好的前景。 說到廣州，就不得不提其嶺南文化，騎樓文化，這座歷史悠久的古城中，這兩種文化對這里人們產(chǎn)生了潛移默化的影響；并且作為近代革命的策源地和現(xiàn)代改革的試驗地和不斷涌現(xiàn)的革命先烈，已令早已形成了其獨特的革命文化；伴隨著城市現(xiàn)代化的建設(shè)的腳步，廣州作為廣東省會和港口城市，已成為華南地區(qū)最重要的政治、經(jīng)濟中心，；隨著外來人口的進駐和現(xiàn)代都市 文化逐步形成，使得這座古城在保持固有的古色之余，還夾帶著不少異域文化，而且城市的原住民正逐漸與這外來文化水乳交融。按用途分，商品住宅 9 開發(fā)投資 億元，增長 %。政府要繼續(xù)推行以基本公共服務(wù)均等化，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化為目的的調(diào)控政策，為每一個樂業(yè)的家庭圓了“安居”夢 經(jīng)濟狀況與城市規(guī)劃分析 （ 1）、 廣東省經(jīng)濟發(fā)展狀況 8 2020 年，廣東工業(yè) 生產(chǎn)、投資、消費、進出口增速較上年有所回落，但金融機構(gòu)存貸款、財政收入、價格指數(shù)平穩(wěn)增長，經(jīng)濟總體仍保持平穩(wěn)運行態(tài)勢。到了下半年，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，黨的十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機制工作繼續(xù)推進，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。 2020 年 8月央行營管部在召開轄區(qū)金融機構(gòu)情況通報會時指出，下一階段要嚴格實施差別化的住房信貸政策，抑制投機投資性購房需求。 6 ①表格數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行網(wǎng)站 （ 2）、中央政策 2020 年上半年，為鞏固和深化調(diào)控成果，房地產(chǎn)調(diào)控政策一步一步緊抓，使用多手段來遏制房價上漲過快，中央政策調(diào)控政策進一步從嚴，并出臺新“國八條”，打開第三次宏觀調(diào)控的“序幕” . 在 新“國八條”中 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任的承擔人變?yōu)榈胤秸? 地塊四周環(huán)境與地塊現(xiàn)狀： （ 1）、本地塊形狀方正易于規(guī)劃設(shè)計，而且地塊現(xiàn)為已完成拆遷的場地，還有場地平整，交通非常便利，現(xiàn)場施工條件良好； （ 2）、本地塊毗鄰中山大學(xué)、廣外學(xué)院和 華南師范大學(xué) ，學(xué)術(shù)氛圍好。 （二）、用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀 2 用地規(guī)模指標 總用地面積約 12518 平方米， 容積率≤ ， 建筑密度≤ 35%， 綠地率≥ 30%， 停車位按 1 泊 /100 平方米， 總計算容積率建筑面積≤ 39056 平方米。這些對房地產(chǎn)開發(fā)商都是有利的。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額 3萬億元，同比增長 %，增速比上季度末低 個百分點。 2020 年，政府房地產(chǎn)政策的核心是宏觀要穩(wěn)、微觀需活，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹全年始終，開始分化出不同區(qū)域政策的導(dǎo)向。在一次次房地產(chǎn)市場調(diào)控中，政府開始更多的依靠市場手段，還加大了保障房供應(yīng)，著重解決中低收入群眾基本住房問題。 表 ： 2020年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標完成情況 指 標 單 位 絕對數(shù) 比上年增長（ %） 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 其中：住宅 億元 其中： 90平方米及以下 億元 房屋施工面積 萬平方米 其中：住宅 萬平方米 房屋新開工面積 萬平方米 其中：住宅 萬平方米 房屋竣工面積 萬平方米 其中：住宅 萬平方米 本年資金來源 億元 其中：國內(nèi)貸款 億元 個人按揭貸款 億元 5 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。 （ 2）、廣州市居民文化分析 廣州作為珠江明珠與 港口城市 ， 外來流動人口可以說是占廣州人口很大比重，與廣州市戶籍人口比 例儼然有 1:1，各種文化會在這個城市不斷交融，在這座城市中，我們能找的各地各色的人，無論是國內(nèi)各地的還是來自世界各個角落的人們，他們與廣州土生土長的居民，共同組成了繁華而魅力的廣州。并且隨著居民生活水平的提高和收入的提高，給當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了穩(wěn)健厚實的基礎(chǔ)； （ 3）市場上 廣州從地塊的供應(yīng)情況來看前景良好，而且 商品住宅市場 規(guī)模龐大， 市場熱度開始有回升趨勢，這是一個 過剩與短缺并存、挑戰(zhàn)與機遇同在的市場； （ 4）項目上 項目所在小谷圍島板塊，是處于廣州政府全力營造這“國內(nèi)一流、國際領(lǐng)先的“文化之城、創(chuàng)新之城、生態(tài)之城”的大學(xué)中心北區(qū)，并且廣州正在打造“珠江黃金岸線”，并明確出臺了以火爐山、鳳凰山為起點，經(jīng)科韻路、海珠生態(tài)城至大學(xué)城一線的廣州第三條城市中軸線規(guī)劃，這會讓大學(xué)城板塊的地產(chǎn)項目潛在價值急速上升。經(jīng)過廣州政府不斷的努力打造。先是把過境高速公路與快速路與大學(xué)城內(nèi)南北兩區(qū)、東西兩側(cè)的內(nèi)部主干交通系統(tǒng)相連。 圖 廣州三條城市中軸線圖 圖片來源：百度圖片 15 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施 區(qū)域現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 大學(xué)城里面集聚最齊全的生活 基礎(chǔ)措施， 關(guān)于文化的廣東科學(xué)、中心嶺南、印象園和小洲藝術(shù)村等；代表運動與藝術(shù)的亞運體育場館、廣美美術(shù)館等；適合休閑生活的長洲島、生物島和中心湖公園；以及必不可少的生活消費，位于廣大的商業(yè)中心和中山大學(xué)附近的 GO