【正文】 包裝原理（怕、貪、夢），應(yīng)考慮執(zhí)行以下優(yōu)惠政策或促銷活動。產(chǎn)品打造成功了，只是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)之一，更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，應(yīng)該說是來自于所有參與運(yùn)作本案的工作人員對自身的再度完善與提升。但是今天的市場競爭，實(shí)際上已經(jīng)不是單憑產(chǎn)品力定勝負(fù)了，更多的，會在服務(wù)品質(zhì)上、專業(yè)素質(zhì)上進(jìn)行角逐，此外，本案代理銷售商及早介入，其產(chǎn)品力也已經(jīng)具備了相當(dāng)大的優(yōu)勢，足以與本區(qū)域內(nèi)的諸多樓盤相抗衡，那么，我們將前期的產(chǎn)品策劃、后期的銷售策劃下到、下足工夫，進(jìn)行專業(yè)地、系統(tǒng)地運(yùn)作，必然能夠促成本案全面的成功。 二、宣傳推廣具體運(yùn)作要求 聘請專業(yè)的廣告設(shè)計(jì)公司，要與設(shè)計(jì)人員直接溝（文案 +美工 +攝影）； 廣告設(shè)計(jì)單位要與開發(fā)商，甚至建筑設(shè)計(jì)師有充分的溝通，了解，讓設(shè)計(jì)人員融進(jìn)項(xiàng)目； 要讓廣告設(shè)計(jì)公司有充足的時間實(shí)施策劃設(shè)計(jì)工作，對宣傳用品的制作更好把握； 開發(fā)商不要在創(chuàng)意設(shè)計(jì)上有過多的限制，把主要概念、思路把握好，讓設(shè)計(jì)公司去表達(dá)，做到腦與手分工，沒有任何人比開發(fā)商更了解物業(yè)狀況，設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)把開發(fā)商的想法、推廣目標(biāo)最準(zhǔn)確、最有效地表達(dá)出來，展示給市場； 成功的設(shè)計(jì)不在指有多少套的成交，而是指有效地吸引指定目標(biāo)群體對物業(yè)的有效興趣； 開發(fā)商先要把買家定位做好，了解買家的性格、愛好、偏愛等特征； 要有賣點(diǎn)，特點(diǎn)，唯一性，概念是物業(yè)包裝的靈魂； 概念要實(shí)在，能看到，觸到，感覺到，能經(jīng)得起考驗(yàn)，買家會通過， 首先引起注意 — 感性趣 — 有欲望購買擁有 — 反復(fù)思考加深記憶 — 最后做出決定購買； 各類廣告設(shè)計(jì)要做到統(tǒng)一性，連續(xù)性； 設(shè)計(jì)表達(dá)要有內(nèi)涵、品味和風(fēng)格、攝影、美工、文案、才料、用色等每一個環(huán)節(jié)都要講究； 1設(shè)計(jì)要根據(jù)物業(yè) 的工程進(jìn)度、銷售情況、市場變化，買家喜好等情況進(jìn)行調(diào)整，要有彈性和靈活性，隨時可做調(diào)整； 1包裝的費(fèi)用要花在刀刃上，把握好“度” 與 “效”的關(guān)系，做最好的，不要分散資金，盡可能一步到位。 （ 2） 針對樓層、單元、朝向、景觀、噪音、采光、通風(fēng)、戶型 位臵等作相應(yīng)調(diào)整 （ 3） 增加價格靈活性。 后期近 50萬平方米則考慮 方案一： 聘用品牌物業(yè)管理公司為顧問，小區(qū)自行管理。 物業(yè)管理 18 公頃占地面積，總建面 45— 50 萬平方米，約 4000 戶，一定要聘用專業(yè)、有經(jīng)驗(yàn)、專心的品牌物業(yè)管理公司。 以下為模擬設(shè)計(jì)方案： 方案一 ： 通州地區(qū)代表身份與地位的含商業(yè)、會所、寫字樓、高檔公寓的標(biāo)志性建筑 占地面積： 12020 平方米 總建筑面積： 40000 平方米（不含寫字樓） 公寓： 32020 萬平方米；商業(yè)含會所： 8000 萬平方米；寫字樓： 平方米公寓成本按 2600 元 /㎡計(jì)算 銷售均價定為 3300 元 /㎡ 公 寓銷售收入： 3300 元 /㎡ X 32020 ㎡ = 億元人民幣 利潤： 700 元 /㎡ X 32020 ㎡ = 2240 萬元人民幣 低商成本按 3500 元 /㎡計(jì)算 銷售均價定為 6500 元 /㎡ 低商含會所銷售收入： 6500 元 /㎡ X 8000 ㎡ = 5200 萬元人民幣 3000 元 /㎡ X 8000 ㎡ = 2400 萬元人民幣 公寓與低商總銷售額： 億元 + 5200 萬元 = 億元人民幣 公寓與低商利潤合計(jì)： 2240 萬元 + 2400 萬元 = 4640 萬元人民幣 戶型比例 戶 型 一居 二居 三居 躍層 （三、四居） 面 積㎡ 5065 7090 90110 120 以上 比 例 30% 40% 20% 10% 一居： 4570 ㎡，以 50— 65 為主 擁有獨(dú)立臥室 獨(dú)立衛(wèi)生間 1520 ㎡客廳面寬 — 可開放、可封閉的廚房 68 ㎡，廚房有操作陽臺 二居： 65— 100㎡，以 70— 90 為主 客廳面積 2028 ㎡，開間 — 米 主臥面寬 3 米以上，步入式衣櫥，大二居主臥帶一衛(wèi)生間 餐廳可與客廳一體亦可 與廚房一體，廚房有操作陽臺 主、次臥雙面墻放臵電源插座 可考慮有儲藏間 落地陽臺、落地飄窗 三居： 90— 130㎡ ,以 90— 110 ㎡為主； 客廳 2030 ㎡ ,面寬 .— 米； 主臥面寬 米以上，步入式衣櫥； 雙衛(wèi)，主臥設(shè)計(jì)浴缸，客衛(wèi)設(shè)計(jì)淋浴； 設(shè)計(jì)儲藏間； 陽臺設(shè)計(jì)電源插座上下水； 落地陽臺，八角飄窗。在會所類型的選擇上，男性多偏向于運(yùn)動型，女性則選擇 生活型的居多，家庭為孩子著想，多希望能皆顧藝術(shù)型。 ※ 北京市區(qū)的拆遷戶購買 －－身份 經(jīng)濟(jì)情況一般，對未來預(yù)期一般的拆遷戶和普通工薪階層 年輕、事業(yè)剛起步因而經(jīng)濟(jì)能力有限但對超水平預(yù)期較好的普通白領(lǐng)階層 （四）購房行為及心理分析 滿足基本居住需要，部分拆遷戶或變通工薪階層雖留意東部與CBD 繁華、便利、但由于自身情況會搬遷至近郊，部分回遷者也多選擇價格在 4000/平米以下的普通住宅，家庭購房多選擇 70－ 110 平米面積戶型。 （三 ）購房目的分析 ※ 一般小公司的老板 擁有類似捷達(dá)，桑塔納轎車的年輕人。 物業(yè)狀況 （ 1）、物業(yè)優(yōu)勢 ※ 交通較為方便 ※ 周邊配套設(shè)施較齊全 ※ 緊臨“潞河名苑”等物業(yè)，使買家容易認(rèn)可物業(yè)的地 理位臵及物業(yè)期望檔次 ※ 隨周邊的逐步外拆，該區(qū)有將未來三、五年形成另一個居住熱點(diǎn)地區(qū) ※ 板樓陽光設(shè)計(jì)理念較為流行和被人接受 ※ 小戶型目前擁有一定市場 （ 2）、物業(yè)劣勢 ※ 糟雜居住區(qū)、工廠在人們心中的印象不好 ※ 地段目前處于略為偏東南 ※ 通州的諸多新老項(xiàng)目會對銷售造成一定的客戶分流 ※ 居住環(huán)境不好，目前周邊相對較落后 ※ 通州日后供應(yīng)量大 ※ 通州的日后開發(fā)規(guī)模及相對低價的物業(yè)會對項(xiàng)目產(chǎn)生競爭 ※ 分期開發(fā)施工，影響入住 ※ 首期 萬平米占地較小，規(guī)模較小，運(yùn)作成本高，從建 筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)的規(guī)?；\(yùn)作上講不占優(yōu)勢，給后期造勢推廣帶來不便。 通州項(xiàng)目運(yùn)作中，項(xiàng)目的前期產(chǎn)品策劃、后期的銷售策劃缺少專業(yè)性、系統(tǒng)性。因此，低總價，輕松供房成為該區(qū)域客層的要求。一季度，本市房地產(chǎn) 開發(fā)各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì) 8 億元，其中拖欠工程款 億元，比去年同期增長了 倍。 從一季度房地產(chǎn)開發(fā)情況看，本市房地產(chǎn)開發(fā)總體形式比較樂觀，但也有幾個現(xiàn)象值得關(guān)注： 其一，商品住宅投資增速趨緩。市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)報(bào)告分析認(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，商品住宅作為住宅建設(shè)的主體，近年來增長很快，是開發(fā)投資的主要組成部分和增長點(diǎn)。 銷售是房地產(chǎn)市場的中心環(huán)節(jié)，銷售量和價格變動情況不僅對房地產(chǎn)自身市場供求和前景影響巨大，對整體經(jīng)濟(jì) 的影響也不容忽視，是觀察經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的重要指標(biāo)之一。交通工具