房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司項(xiàng)目策劃報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-07-30 11:51 本頁(yè)面
【正文】 外地人占 60%，北京人占 40% 購(gòu)房客戶中 75%來(lái)自北京市區(qū)內(nèi)，在市區(qū)上班。 有車(chē)族占 40%，多數(shù)乘公交車(chē)。 兩口之家、三口之家為多數(shù) 拆遷戶購(gòu)房占 20 %，另有部分年輕人給老人買(mǎi)房。 （三 ）購(gòu)房目的分析 ※ 一般小公司的老板 擁有類(lèi)似捷達(dá)，桑塔納轎車(chē)的年輕人。他們屬于在他們那個(gè) 20 多歲年齡中事業(yè)小成的一群人。 ※ 公司職員 收入在 3000— 8000 元 /㎡之間的，能夠承受首付 510 萬(wàn)元，月供 1500— 3000 元的年輕人。 ※ 下一代買(mǎi)給父母的 現(xiàn)在年青人父母五十、六十多歲，他們渴望住在有別于他們過(guò)去的公房的環(huán)境。于是這個(gè)價(jià)位的房子符合下一代買(mǎi)給父母的要求。一中它是三十、四十歲的人能承受的第二套房子的價(jià)錢(qián)，一是由于這價(jià)位段的房子多數(shù)處于四環(huán)周邊新開(kāi)發(fā)的地方，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本能承擔(dān)較大公共 綠地的建設(shè)。因此，社區(qū)環(huán)境更適合老一代人的需求。 ※ 外地人進(jìn)京做生意的 選擇一些不是傳統(tǒng)意義上北京人喜愛(ài)的方位，但方便他們子女上學(xué)條件的地區(qū)，如通州區(qū)。 ※ 北京市區(qū)的拆遷戶購(gòu)買(mǎi) －－身份 經(jīng)濟(jì)情況一般，對(duì)未來(lái)預(yù)期一般的拆遷戶和普通工薪階層 年輕、事業(yè)剛起步因而經(jīng)濟(jì)能力有限但對(duì)超水平預(yù)期較好的普通白領(lǐng)階層 （四）購(gòu)房行為及心理分析 滿足基本居住需要，部分拆遷戶或變通工薪階層雖留意東部與CBD 繁華、便利、但由于自身情況會(huì)搬遷至近郊，部分回遷者也多選擇價(jià)格在 4000/平米以下的普通住宅，家庭購(gòu)房多選擇 70－ 110 平米面積戶型。 事業(yè)剛起步的年輕白領(lǐng)階層由于厭倦與父母同住，租房或結(jié)婚、成家等需求而渴望自己購(gòu)房，部分理智型會(huì)購(gòu)買(mǎi)普通住宅，時(shí) 尚型消費(fèi)者對(duì)未來(lái)預(yù)期較好人士可在父母或家人的經(jīng)濟(jì)幫助下選擇區(qū)內(nèi)品質(zhì)較好的社區(qū)，但一般 5000 元 /平米是他們價(jià)格承受的極限。在戶型選擇方面，他們多 60 平米左右的一居。 （五）客戶關(guān)注點(diǎn) 1 地段： 項(xiàng)目所處的位臵，交通是否方便 2 價(jià)格： 考慮首付款、月供的支付能力 3 樓型：板樓還是我們目標(biāo)客戶的首選。這表明，作為購(gòu)房者自己的居住空間，房主對(duì)房子的朝向及通透是非?？粗氐?。 4 戶型：從對(duì)戶型的選擇上可以看出，單身、兩口多選擇一居，三口之家多選擇兩居，和老人一起住的則多選三居。 5 配套 會(huì)所：我項(xiàng)目所處的位臵，周邊配套是較齊全的，但客戶對(duì)會(huì)所卻存在兩種較對(duì)立的意見(jiàn)，一部分人認(rèn)為無(wú)所謂，一部分人卻主為很重要。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的對(duì)立呢？經(jīng)過(guò)我們的他細(xì)分析得知：認(rèn)為會(huì)所的存在還會(huì)增加房子的售價(jià)；而認(rèn)為會(huì)所重要的人多是一些較時(shí)尚、且工作節(jié)奏快的人，這些人中購(gòu)房用于投資的人相對(duì)較多，因?yàn)闀?huì)所對(duì)房子的出租人們是有好處的。在會(huì)所類(lèi)型的選擇上，男性多偏向于運(yùn)動(dòng)型，女性則選擇 生活型的居多，家庭為孩子著想，多希望能皆顧藝術(shù)型。 6 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) 對(duì)期房而言，客戶怕質(zhì)量不過(guò)關(guān)，貨不對(duì)板，面積出入大，購(gòu)房不象普通消費(fèi)購(gòu)物，聽(tīng)說(shuō)很多人上當(dāng)而擔(dān)心自己受騙。 三、產(chǎn)品定位 樓宇風(fēng)格： 風(fēng)格一： 現(xiàn)代主義風(fēng)格，體現(xiàn)時(shí)代特征，舍棄過(guò)分裝飾一切從功能出發(fā)，造型要有合適的比例，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔。力求以簡(jiǎn) 約的現(xiàn)代主義手法體現(xiàn)建筑所具有的美感，充分運(yùn)用構(gòu)架、挑板、陽(yáng)臺(tái)、玻璃護(hù)攔體現(xiàn)建筑之美及線條的動(dòng)感。 可采用 米的層高， 米以上的開(kāi)間， 米以上的窗高，來(lái)營(yíng)造一個(gè)寬敞的 實(shí)用空間。 總占地面積 18 公頃，建筑面積 45— 50 萬(wàn)平方米，以 11— 14 層高層板樓與 7 層的多層板樓為建筑體。 首期設(shè)計(jì)建筑層數(shù)為 7 層，六、七層為復(fù)式并送平臺(tái)。一層可送花園、送地下室。 以下為模擬設(shè)計(jì)方案： 方案一 ： 通州地區(qū)代表身份與地位的含商業(yè)、會(huì)所、寫(xiě)字樓、高檔公寓的標(biāo)志性建筑 占地面積： 12020 平方米 總建筑面積： 40000 平方米（不含寫(xiě)字樓） 公寓： 32020 萬(wàn)平方米；商業(yè)含會(huì)所： 8000 萬(wàn)平方米；寫(xiě)字樓： 平方米公寓成本按 2600 元 /㎡計(jì)算 銷(xiāo)售均價(jià)定為 3300 元 /㎡ 公 寓銷(xiāo)售收入： 3300 元 /㎡ X 32020 ㎡ = 億元人民幣 利潤(rùn)： 700 元 /㎡ X 32020 ㎡ = 2240 萬(wàn)元人民幣 低商成本按 3500 元 /㎡計(jì)算 銷(xiāo)售均價(jià)定為 6500 元 /㎡ 低商含會(huì)所銷(xiāo)售收入： 6500 元 /㎡ X 8000 ㎡ = 5200 萬(wàn)元人民幣 3000 元 /㎡ X 8000 ㎡ = 2400 萬(wàn)元人民幣 公寓與低商總銷(xiāo)售額： 億元 + 5200 萬(wàn)元 = 億元人民幣 公寓與低商利潤(rùn)合計(jì)： 2240 萬(wàn)元 + 2400 萬(wàn)元 = 4640 萬(wàn)元人民幣 戶型比例 戶 型 一居 二居 三居 躍層 （三、四居） 面 積㎡ 5065 7090 90110 120 以上 比 例 30% 40% 20% 10% 一居： 4570 ㎡，以 50— 65 為主 擁有獨(dú)立臥室 獨(dú)立衛(wèi)生間 1520 ㎡客廳面寬 — 可開(kāi)放、可封閉的廚房 68 ㎡，廚房有操作陽(yáng)臺(tái) 二居： 65— 100㎡，以 70— 90 為主 客廳面積 2028 ㎡，開(kāi)間 — 米 主臥面寬 3 米以上，步入式衣櫥，大二居主臥帶一衛(wèi)生間 餐廳可與客廳一體亦可 與廚房一體，廚房有操作陽(yáng)臺(tái) 主、次臥雙面墻放臵電源插座 可考慮有儲(chǔ)藏間 落地陽(yáng)臺(tái)、落地飄窗 三居： 90— 130㎡ ,以 90— 110 ㎡為主； 客廳 2030 ㎡ ,面寬 .— 米； 主臥面寬 米以上，步入式衣櫥； 雙衛(wèi)，主臥設(shè)計(jì)浴缸，客衛(wèi)設(shè)計(jì)淋?。? 設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏間； 陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)電源插座上下水； 落地陽(yáng)臺(tái)，八角飄窗。 餐廳可與客廳一體亦可與廚房一體，廚房有操作陽(yáng)臺(tái) 設(shè)計(jì)要點(diǎn)： A、起居室與餐廳貫通，形成通透格局； B、落地陽(yáng)臺(tái)，落地飄窗，拐角窗，增加光線、景觀 與空間的視覺(jué)面積； C、客廳的開(kāi)間一居應(yīng)在 — 米，二居 — 米，三居— 米 D、石材與涂料搭配。 E、一層底商，外掛石材。 園林規(guī)劃設(shè)計(jì) A、 突出可參與性達(dá)到高低搭配一步一景效果； B、 園林投資在總投資比例中適當(dāng)提高； C、 空間組織立意要巧妙，盡可能采用現(xiàn)代材料； D、 設(shè)計(jì)上盡量保留原有大樹(shù)； E、 設(shè)計(jì)上可選用組團(tuán)式綠化設(shè)計(jì)，多配以地?zé)舻妊b飾； F、 在局部地區(qū)制造出起伏的效果； G、 對(duì)建筑小區(qū)的設(shè)計(jì)要放棄傳統(tǒng)的亭、臺(tái)、廊及缺乏美感的雕塑，建議可與附近的清 華工藝美國(guó)術(shù)學(xué)院聯(lián)手，為他們?cè)谛W(xué)生提供展示場(chǎng)地，這些場(chǎng)地為社區(qū)內(nèi)各個(gè)部分分別預(yù)留出的雕塑空位，一方面可經(jīng)常更換，二是使社區(qū)形成特色，三是減少成本。 道路規(guī)劃、停車(chē)位 A、 人車(chē)分流 B、 避免過(guò)窄設(shè)計(jì)同時(shí)路與綠化間的植物相隔，
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