房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司項目策劃報告-預(yù)覽頁
【正文】 上及價格上的優(yōu)勢，使項目極具吸引力均價定在 2980 元 /平方米較適合該區(qū)域開盤項目。 項目位于北苑環(huán)島南側(cè)，從國貿(mào)驅(qū)車僅 13 分鐘即到該區(qū)；且有多條公交站點如 34 38 72 9 928 支、 84交通十分便利。 第一部分 市場分析 通州區(qū)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀： 作為 CBD 的后花園，通州由于交通的便捷而在廣大購房人群心中占 有一席之地，尤其是較為低廉的價格成為其制勝法寶。雖然房地產(chǎn)資金總體比較充裕，但從結(jié)構(gòu)看，一季度當(dāng)年利用外資僅為 億元，在上年同期下降 %的基礎(chǔ)上又下降了 %。新開工面積的變化是反映房地產(chǎn)開發(fā) 未來趨勢的重要指標(biāo)之一，本月商品房新開工面積下降究竟是暫時現(xiàn)象還是預(yù)警信號，還有待觀察。而在住宅投資趨緩的同時，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資的增速分別比上月提升 個百分點和 個百分點。 目 錄 前言 第一部分 市場分析 一、 通州地產(chǎn)市場簡述 二、 市調(diào)分析 第二部分 定位分析 一、 項目描述 二、 客戶定位 三、 產(chǎn)品定位 第三部分 宣傳推廣計劃 一、 宣傳推廣要點 二、 具體運做要求 三、 銷售工具要求 四、 推廣工具及形式 五、 宣傳推廣的階段 補充說明 前 言 透視北京火紅的房地產(chǎn)市場 2020 年 1— 4 月現(xiàn)房銷售 176 萬平方米，同比增長達(dá) 44． 7％ 今年以來，本市房地產(chǎn)開發(fā)投入持續(xù)高漲，供應(yīng)量進一步加大，市場銷售不斷升溫，銷售面積高于同期竣工面積。一季度本市 完成商品住宅投資 億元，比上月商品住宅增速降低 個百分點。 其二，新開工面積首次出現(xiàn)下滑，這是近年來少見的現(xiàn)象。 其四，本年房地產(chǎn)資金到位中，利用外資下降較快。 透過房地產(chǎn)火紅的現(xiàn)象看出，房地產(chǎn)銷售作為一門新興行業(yè)尤為引人注目，問題也尤其多。 開發(fā)商、區(qū)政府正在努力降低京通快速路的收費標(biāo)準(zhǔn)。 位于 CBD 后花園 的純居住區(qū)，這一位置也有利于吸引在國貿(mào)商圈及其周圍工作的白領(lǐng)。 我們在短時間內(nèi)對通州市場作了簡單的市場調(diào)查： 從通州 若干項目情況來看 項目銷售中，消化最快的是 60 平米左右的一居室， 7090 平米的二居室， 90110 的三居室，消化速度上看，一居大于二居，二居大于三居。 商品房項目的銷售中， 期房多，現(xiàn)房少； 非商品房（小產(chǎn)權(quán)房）及底商銷售中，現(xiàn)房多，期房少。 二、客戶定位： （一）目標(biāo)客群特征分析： 35 歲以下占 70%。 外地人占 60%，北京人占 40% 購房客戶中 75%來自北京市區(qū)內(nèi)，在市區(qū)上班。他們屬于在他們那個 20 多歲年齡中事業(yè)小成的一群人。一中它是三十、四十歲的人能承受的第二套房子的價錢，一是由于這價位段的房子多數(shù)處于四環(huán)周邊新開發(fā)的地方，開發(fā)商的開發(fā)成本能承擔(dān)較大公共 綠地的建設(shè)。 事業(yè)剛起步的年輕白領(lǐng)階層由于厭倦與父母同住，租房或結(jié)婚、成家等需求而渴望自己購房，部分理智型會購買普通住宅，時 尚型消費者對未來預(yù)期較好人士可在父母或家人的經(jīng)濟幫助下選擇區(qū)內(nèi)品質(zhì)較好的社區(qū)，但一般 5000 元 /平米是他們價格承受的極限。 4 戶型：從對戶型的選擇上可以看出，單身、兩口多選擇一居，三口之家多選擇兩居，和老人一起住的則多選三居。 6 風(fēng)險系數(shù) 對期房而言，客戶怕質(zhì)量不過關(guān)，貨不對板，面積出入大，購房不象普通消費購物，聽說很多人上當(dāng)而擔(dān)心自己受騙。 總占地面積 18 公頃，建筑面積 45— 50 萬平方米，以 11— 14 層高層板樓與 7 層的多層板樓為建筑體。 餐廳可與客廳一體亦可與廚房一體，廚房有操作陽臺 設(shè)計要點： A、起居室與餐廳貫通，形成通透格局； B、落地陽臺，落地飄窗，拐角窗，增加光線、景觀 與空間的視覺面積； C、客廳的開間一居應(yīng)在 — 米，二居 — 米，三居— 米 D、石材與涂料搭配。 C、首期設(shè)計地上車位，數(shù)量不夠，可將部分車位考慮建在后期規(guī)劃中，大社區(qū)保證車位比 1:1，地上車位為主，地下或立體車位為輔，地下及立體車位則以售為主。 項目開發(fā)太多太快，物業(yè)管理明顯滯后，產(chǎn)北京地產(chǎn)市場的一個通病。 為了小區(qū)日后管理能更完善，開發(fā)商不應(yīng)逃避對用戶的責(zé)任。 方案二： 尋找一家專業(yè)的品牌物管公司與開發(fā)商聯(lián)合組構(gòu)一個真正為小區(qū)服務(wù)的合作物業(yè)管理公司。 由于直接影響到物業(yè)的后期銷售與增值，所以建議加強物業(yè)管理，適當(dāng)降低收費標(biāo)準(zhǔn)。 （ 4） 起價 A、 接近成本價 B、 極具吸引力，競爭力 C、 能有一定的轟動效益 調(diào)價策略：開盤、封頂、竣工、現(xiàn)房各階段可考慮一次上調(diào) 100— 150 元。一是廣告的氣勢要大，媒體組合要到位，投入要集中（在主要的報紙做廣告量，一定要有氣勢，可以考慮先集中在一份報紙《北京晚報》）；二是賣場氣氛一定要好；三是要有新聞炒作。 1把握好廣告與宣傳品的量與質(zhì)的關(guān)系，不要貪便宜把量增加，最后物業(yè)有變化，原有的用不了更浪費。 報批協(xié)調(diào)工作 報批協(xié)調(diào)工作包括： 五證報批工作 按揭申請工作 相關(guān)關(guān)系利益部門的協(xié)調(diào)工作 項目周邊施工前的協(xié)調(diào) 工作（特別關(guān)注擾民問題） 賣場建設(shè)報批及協(xié)調(diào)工作 售前推廣硬件工作 賣場（接待、洽談、展示、樣板、辦公等功能）的設(shè)計施工 項目整體形象的設(shè)計整合 宣傳資料的設(shè)計制作 戶外廣告的申報及設(shè)立 銷售資料的設(shè)計制作 賣場服務(wù)保安系統(tǒng)的建立 新聞吹風(fēng)工作 廣告設(shè)計制作； 售前培訓(xùn) （三）、 認(rèn)購階段 （ 2020 年 9 月 31 日前） 主要為項目開盤、參加房展做準(zhǔn)備及實施工作 廣告發(fā)布 新聞發(fā)布、持續(xù)性的新聞造勢 銷售組織 展會露面 客戶通訊 銷售記錄 情況總結(jié) （ 四）、 銷售持續(xù)階段 （ 2020 年 10 月后） 主要配合項目的銷售工作 主題性廣告 銷售總結(jié)和策略調(diào)整 活動營銷 客戶通訊 直郵廣告 產(chǎn)品的深度說明和介紹 現(xiàn)房樣板說明和介紹 客戶網(wǎng)絡(luò)（俱樂部）的建立和活動開展 登記簽約工作 競爭對手情況及對策 1有可能采用交叉施工，讓市場看到現(xiàn)樓實景和環(huán)境配套 1利用房展會 （五）、 后期促銷階段 （ 2020 年元月 — 2020 年 5 月） 主要配合項目的后期銷售工作。 因此可以說，就今天而言，樓盤的成功，更多是取決于人的意識，包括服務(wù)意識、健全體制意識、尊重市場 意識、尊重消費者意識等等。 衷心祝愿項目銷售成功，創(chuàng)造地產(chǎn)界的又一銷售奇跡！
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