【正文】 圖 本項(xiàng)目 地塊 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 用地平衡表 本案 3 項(xiàng)目 用地面積（㎡） 所占比重 居住小區(qū)規(guī)劃總用地 12518 一、居住用地 % 住宅用地 % 公建用地 % 道路用地 % 公共綠地 % 二、其他用地 項(xiàng)目名稱 基地面積（㎡） 層 裙樓（商鋪、公建） 4475 1 住宅 4140 9 垃圾收集站 160 2 基底面積總和（㎡） 5880 89 規(guī)劃要求基底面積總和（㎡） 表 項(xiàng)目名稱 用地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 社區(qū)居委會(huì) 120 老年人服務(wù)站點(diǎn) 120 社區(qū)服務(wù)站點(diǎn) 100 文化室 200 肉菜市場(chǎng) 600 公共廁所 40 垃圾收集站 160 150 幼兒園 1140 小計(jì) 2470 地下停車場(chǎng) 4375 合計(jì) 6845 4 表 項(xiàng)目建筑面積一覽表 總建筑面積 建筑面積（㎡） 住宅總建筑面積 33120 公 建總建筑面積 2470 純商鋪總建筑面積 3415 總建筑面積和（㎡） 39005 規(guī)劃要求總建筑面積和（㎡） 39056 5 二、項(xiàng)目建議書 （一）、項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 基本政策分析 （ 1）、央行連連加息之后，再次降息 表 金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率 調(diào)整時(shí)間 六個(gè)月以內(nèi)（含六個(gè)月） 六個(gè)月至一年（含一年） 一至三年（含三年） 三至五年（含五年） 五年以上 國(guó)家對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)行為可以從一個(gè)國(guó)家的貨幣政策上反映了出來。 關(guān)鍵詞 ： 市場(chǎng)調(diào)研 投資 估算 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 可行性分析 實(shí)施計(jì)劃 Abstract The project plan is based on the specific objectives of regional environmental real estate development projects, based on objective market research and market positioning, bined with macroeconomic and regional economic conditions, results orientation of the project, and then integrated use of various means (such as investment estimates, financial planning, financial evaluation and risk assessment, etc.), according to certain procedures for real estate development project feasibility analysis. After analyzing the feasibility of preparing for implementation plan for the project development in, through the construction design analysis, development of a viable plan for progress, quality, cost and risk control, eventually forming a workable real estate construction project planning program . Keywords: market research Investment estimates Financial evaluation Feasibility analysis Implementation Plan 一、 項(xiàng)目概況 （一）、項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目位于番禺區(qū)小谷圍島中心區(qū)北區(qū)，規(guī)劃用地西靠大學(xué)城北區(qū)商業(yè)中心，離官洲隧道僅 200 多米，在大 學(xué)城北地鐵 A出口附近。 在分析可行性之 后， 在為項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行 實(shí)施計(jì)劃的編制，通過對(duì) 施工組織設(shè)計(jì)分析，制定可行的進(jìn)度、質(zhì)量、成本及風(fēng)險(xiǎn) 控制 的計(jì)劃方案，最終形成 施工 具有可操作性的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 方案。 （ 3）、本地塊附近有大學(xué)城北商業(yè)區(qū)，在大學(xué)城這個(gè)限制商業(yè)開發(fā)的前提下，而且沒有太多樓盤的大學(xué)城北區(qū)，這個(gè)項(xiàng)目的潛力有很大的升值空間； （ 4）、本地塊位于大學(xué)城北地鐵 A 出口附近，并且四周道路環(huán)繞，交通基礎(chǔ)措施完善。加息對(duì)房地產(chǎn)的影響將逐漸由“量變”到“質(zhì)變”，連續(xù)多次加息會(huì)改變市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，進(jìn)而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲過快的目的。 國(guó)八條提出區(qū)別信貸政策，它 取消差額營(yíng)業(yè)稅，讓貸款購(gòu)買第二套住房的首付款比例不低于 6成，基準(zhǔn)利率要至少高于貸款利率的 倍。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款增速繼續(xù)回升。推動(dòng)利用銀行間債券等直接融資工具，促進(jìn)社會(huì)融資結(jié)構(gòu)改善。 出臺(tái)“限購(gòu)令”，對(duì)于已擁有 1套住房廣州戶籍居民家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供自購(gòu)房之日起算的前 2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納 1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu) 1 套住 7 房（含新建商品住房和二手住房，下同）。而在今年政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的全面描述 —— 完善住房保障機(jī)制。 ① （ 3）、小結(jié) 通過對(duì) 2020 年兩會(huì)看房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)家正在積極地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控 ，并且現(xiàn)在成效已經(jīng)有一些的慢慢展露，但是可以預(yù)見政府的調(diào)控力度還是會(huì)逐漸增強(qiáng)。 工業(yè)生產(chǎn)增速回落。2020 年，廣州市政府開展“全面推進(jìn)新型城市化發(fā)展、加快發(fā)展促轉(zhuǎn)型”的工作主題，真抓實(shí)干，力促經(jīng)濟(jì)發(fā)展既快又好，努力打造廣州經(jīng)濟(jì)升級(jí)版。其中， 90平方米以下住宅投資 億元，增長(zhǎng) %； 144 平方米以上住宅投資 億元，增長(zhǎng) %；別墅、高檔公寓投資 億元，下降 %。 廣州政府的政策把目標(biāo) 圍繞“一個(gè)都會(huì)區(qū)、兩個(gè)新城區(qū)、三個(gè)副中心”的城市功能布局規(guī)劃中，為了促使人口紅利向人力資源紅利轉(zhuǎn)變，積極疏解都會(huì)區(qū)人口，促進(jìn)人口逐步 向兩個(gè)新城區(qū)和三個(gè)副中心集聚 。 10 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 從房地產(chǎn)市場(chǎng)來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃要把重點(diǎn)把握市場(chǎng)的供需情況、市場(chǎng)的發(fā)育情況，以及市場(chǎng)的消費(fèi)傾向等。而在中心六區(qū)的大宗地塊一共有 5 幅 ,占地面積約 122 萬平方米 ,占大宗地塊總規(guī)模的 41%。 （二）、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 項(xiàng)目所在的區(qū)域與其未來規(guī)劃發(fā)展 （ 1）、項(xiàng)目區(qū)域 本項(xiàng)目 所在區(qū)域是廣州的小谷圍島，屬于規(guī)劃中的中心北區(qū)板塊。不過，也正因如此，較為完整文化遺存的得以傳承下來，再加上環(huán)境的原生態(tài)，這可能就是它被選作大學(xué)城的兩個(gè)主因吧。 （ 2）、廣州隊(duì)大學(xué)城未來規(guī)劃主要有 3 個(gè)方面 在教育方面，努力創(chuàng)新高等教育模式為知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到臨做好準(zhǔn)備 在文化方面，以其固有的嶺南本土文化來與世界多元文化不斷碰撞融合，展現(xiàn)其城市獨(dú)具魅力的一面，打造一個(gè)具有國(guó)際影響力高等教育環(huán)境。 最后就是以公交和自行車優(yōu)先政策，通過人車分流模式和設(shè)置環(huán)島健身步道，避免人車亂行的狀況，確保車行交通的順暢、人行交通的安全，大大便于教師、學(xué)生出行和交流。 以及 同過地鐵四號(hào)線過境的 14 優(yōu)勢(shì)設(shè)置沿江地鐵與廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相連，形成大學(xué)城與科技產(chǎn)業(yè)的輻射帶。今年以來，相關(guān)部門先后兩次對(duì)區(qū)域的發(fā)展定位進(jìn)行“升級(jí)”。以上。在本有的立體的 交通措施的基礎(chǔ)上不斷向往延伸的交通網(wǎng)絡(luò)將使得區(qū)域內(nèi)部與外部聯(lián)系更加緊密，并在區(qū)內(nèi)綠化將得到逐步完善，變得更加適合安居和休閑活動(dòng)。 3. 大學(xué)城地塊對(duì)于目標(biāo)人群覆蓋范圍較小； 21 （五）、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤 樓盤名稱 尚軒 103 大學(xué)城馨園 大學(xué)小筑 位置 尚軒 103位于廣州大學(xué)城中軸線南端中環(huán)西路與中六路交界處 番禺區(qū)廣州大學(xué)城中環(huán)西路和中五路交界 廣州大學(xué)城中五路 159號(hào)（正對(duì)嶺南印象園） 物業(yè)類別 住宅 住宅、豪華洋房 普通住宅 ,別墅 占地面積 8821㎡ 11875平方米 建筑面積 43000㎡ 37050平方米 102229平方米 開發(fā)商 /投資商 廣州尚泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東廣物房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 /廣州奧力房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 廣東華盛建設(shè)有限公司 物業(yè)管理公司 廣州市尚泰物業(yè)管理有限公司 晟匯物業(yè) 香港第一太平戴維斯 物業(yè)費(fèi) /月 /平米 /平方米 地鐵物業(yè)、小區(qū)綠化率高，配有幼兒園、有江景資源。 周邊生活配套未完善；離市中心較遠(yuǎn)，交通相對(duì)不便。面對(duì)市場(chǎng)變化 ,如何迎合消費(fèi)者的口味 ,吸引更多消費(fèi)者成為各房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中亟需解決的問題。 本次調(diào)研的調(diào)查，采用調(diào)查者為被調(diào)查者讀問卷的形式。針對(duì)本項(xiàng)目初步設(shè)想的開發(fā)和投資方向，以 下部分內(nèi)容只針對(duì)選擇洋房項(xiàng)目的 389 人構(gòu)成的樣本進(jìn)行分析，為了更全面、更直觀地匯報(bào)所獲得的數(shù)據(jù)信息，以得出適合本項(xiàng)目的調(diào)查結(jié)果，特此說明。其中因結(jié)婚組建家庭而買房的比重最大，占 %。 圖三：被調(diào)查者對(duì)廣州未來一年房?jī)r(jià)的總體變動(dòng)看法 被調(diào)查者對(duì)廣州未來一年房?jī)r(jià)的總體變動(dòng)看法9%57%21%8%2% 3%大幅上漲小幅上漲與現(xiàn)在基本持平小幅下降大幅下降不清楚 26 傾向的戶型6%19%17%25%28%5%一室一廳一衛(wèi)二室一廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室一廳二衛(wèi) .三室二廳二衛(wèi) 四室以上被調(diào)查者傾向的建筑風(fēng)格15%22%46%17%中式歐式現(xiàn)代其它數(shù)據(jù)中表明 57%的人對(duì)廣州未來一年內(nèi)房?jī)r(jià)的總體變動(dòng)看法是房?jī)r(jià)會(huì)小幅上漲，21%的認(rèn)為基本持平。在本項(xiàng)目規(guī)劃里面要建的為多層和小高層，正好符合消費(fèi)者的需求。 圖九：被調(diào)查者希望的交樓裝修標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)據(jù)表明受訪者，對(duì)于裝修的要求不一，而且選擇的比例也差不多，所以我們可以以自由選擇多種裝修檔次為主要經(jīng)營(yíng)方案。 圖十一：被調(diào)查者 購(gòu)房最關(guān)注的因素 數(shù)據(jù)表明受訪者對(duì)于房?jī)r(jià)和交通方便度最為在意。而在 50100 萬元和 100200 萬元的人群占主體。這關(guān)乎選擇物業(yè)公司或者小區(qū)管理的基本條件。 圖十八：被調(diào)查者的工作區(qū)域 數(shù)據(jù)表明受訪者的工作地方主要分布在廣州地區(qū)及珠三角地區(qū)，這表示他們?cè)? 35 意在大學(xué)城買房的機(jī)會(huì)很大，是本項(xiàng)目樓盤的主要銷售對(duì)象。再加上交通方便，配套設(shè)施基本完善，可以認(rèn)為本項(xiàng)目是一塊具有極大升值潛力的項(xiàng)目，值得投資。 （ 1）、主要客 戶 廣州地區(qū)及珠三角地區(qū)的高收入人群。 由于項(xiàng)目的位置因素，周邊都是一些高校，或者一些配套設(shè)施學(xué)校的教職工，這類人群由于工作地點(diǎn)近，收入穩(wěn)定，一般都會(huì)有意愿在旁邊買一套價(jià)格合適的主宅，也能同過與 一些高校項(xiàng)目的合作，提高一些購(gòu)房?jī)?yōu)惠吸引教職工購(gòu)房。 ⑥ 項(xiàng)目位于大學(xué)城北區(qū)，臨近官洲隧道，在概念的選擇上突出，環(huán)境優(yōu)美，文化氛圍濃厚，可以“住家，度假、養(yǎng)生”為概念定位，引領(lǐng)廣州綠色住宅時(shí)尚。 價(jià)格建議 經(jīng)市場(chǎng)比較法和成本法，住宅銷售均價(jià)為 26000 元 /㎡。 39 開發(fā)成本估算 （ 1）、土地成本費(fèi)。 表 序號(hào) 項(xiàng)目 住宅樓（元 /㎡） 1 土建工程（地上部分） 1030 2 土建工程（地下部分） 2430 3 裝飾工程（地上部分） 634 4 裝飾工程（地下部分） 181 5 電氣 156 6 弱電 15 7 給排水 98 40 8 消防 45 9 通風(fēng)空調(diào) 30 10 電梯 105 合計(jì) 2268 表 商鋪建筑安裝費(fèi)組成每平方米建筑面積造價(jià) 序號(hào) 項(xiàng)目 商鋪（元 /㎡） 1 土建工程 1258 2 裝飾工程 560 3 電氣 235 4 給排水 80 5 消防 241 6 通風(fēng)空調(diào) 406 7 電梯 185 合計(jì) 2965 住宅樓建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) =2268 元 /㎡。 （ 6）、開發(fā)期間稅費(fèi)： 萬元，詳見表 。優(yōu)先程度是功能使用容量 各功能的面積比例。 根據(jù)中國(guó)人民銀行 2020年 7月調(diào)整后的利率，三年至五年的貸款年利率