【正文】 0 年奧運會做配合，社區(qū)內(nèi)做少量體育設施 *如何提高小區(qū)的管理與鄰居融洽的相處 *CBD 物業(yè)日后的升值空間 *鼓勵推行精裝與物業(yè)帶保險精裝修配套 *鼓勵推行環(huán)保生態(tài)小區(qū)與物業(yè)一切環(huán)保配套 *投資房屋與物業(yè)推行的投資回報保障計劃 要把握好與媒體相處的微妙關系； 要懂 得利用市場認可、社會公認的專家，學者為項目說話； 抓住買家對擁有物業(yè)的虛榮心，通過輿論滿足他們； 把握好買家“怕、貪、夢” 的心理，一切從市場的需求出發(fā)； 買家是沖動的，感性的，要用氣勢、品質(zhì)、面子、刺激買家的購買欲，同時讓他們購買后還自豪地向親友推介； 要階段性地舉辦各類產(chǎn)品說明會，增加買家對產(chǎn)品質(zhì)量的信心； 提升物管的服務水平，并強調(diào)五星酒店管理也能到小區(qū)； 1 要主動引導市場如何臵業(yè)，以物業(yè)為例子，做最好的榜樣； 1 爭取幾個建設部門或有關權威部門 頒發(fā)、市場認可的大獎。 C、 建議斜屋頂，較為美觀，面磚要有個性， D、 盡量寬大的造型窗及陽臺，空調(diào)機位統(tǒng)一 E、 樓門 、樓道、公共空間要顯示品質(zhì) 1裝修標準 外墻：高級面磚 走廊：面磚 窗戶：新型塑鋼窗或雙層玻璃 廚衛(wèi)：預留上下水 供暖：集中供暖，分戶計量 供電： 20— 40A 寬帶：百兆入小區(qū)、十兆入戶 門禁：對講系統(tǒng) 四、價格定位 （一）價格策略： （ 1） 市場原則：根據(jù)市場具體情況、競爭對手情況，價格要具 有更大的彈性，更具 競爭力。 首期外請物業(yè)公司，可節(jié)約時間及精力，快速回籠資金繼續(xù)開發(fā)后期。 后期考慮會所：健身房 球類活動，老年、兒童活 動站、閱覽室、咖啡廳等。一層可送花園、送地下室。為什么會出現(xiàn)這樣的對立呢？經(jīng)過我們的他細分析得知：認為會所的存在還會增加房子的售價；而認為會所重要的人多是一些較時尚、且工作節(jié)奏快的人，這些人中購房用于投資的人相對較多，因為會所對房子的出租人們是有好處的。 ※ 外地人進京做生意的 選擇一些不是傳統(tǒng)意義上北京人喜愛的方位，但方便他們子女上學條件的地區(qū)，如通州區(qū)。 兩口之家、三口之家為多數(shù) 拆遷戶購房占 20 %，另有部分年輕人給老人買房。 通州大多數(shù)的開發(fā)公司缺少企業(yè)理念，項目無風格（概念），后期銷售動用一切人力、財力， “只要賣掉房子就行”的做法來運作 第二部分 定位分析 一、項目描述分析： 本項目地處通州中心，總占地 公頃，總建面 萬平米，屬于大社區(qū)項目，距長安街延長線新華大街與輕軌都比較近，交通的通達性較好，周邊購物場所、文化教育、醫(yī)療、金融服務、娛樂、運動等設施一應俱全，決定了項目的品質(zhì)不俗。 北京對外地人購房也實行“ 20%首付”這將極大激活一部分需求。 小戶型隨著市場的發(fā)展正逐漸成為趨勢，亞中產(chǎn)階級成為主要購房群體。 其三，拖欠工程款增長速度快于開發(fā)投資。 截至 4 月底，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 181． 1 億元，同比增長 55． 6％，比一季度增速高 9． 1 個百分點；竣工各類商品房 118． 7萬平方米，增長 54． 7％，比一季度上升 8． 1 個百分點，其中住宅101． 2 萬平方米，增長 68． 9％；實現(xiàn)現(xiàn)房銷售 176． 2 萬平方米，增長 44． 7％，其中住宅 165． 7 萬平方米，增長 40％，增速在一季度比 2月份分別上升 44個百分點和 45． 4個百分點的基礎上，又上升 5． 2個百分點和 1． 4 個百分點。在住宅需求還很旺盛、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房尚有百余萬平方米存量待消化的情況下，投資者投資去向的調(diào)整還需慎重。雖然目前本市房地產(chǎn)市場在法律建設、市場規(guī)范、質(zhì)量保障、物業(yè)管理方面還有待完善，但從宏觀看，銷售量、投資量、供應量均大幅增長且大致同步，商品住宅平均售價也穩(wěn)定在上年末的水平，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展和整體經(jīng)濟運行均產(chǎn)生了積極影響。另外，隨著通州區(qū)整體規(guī)劃的逐漸展開，將進一步推動該地區(qū)的發(fā)展與繁華，并使這一地區(qū)更趨成熟。 大多數(shù)項目前期的產(chǎn)品策劃不到位，與后期的銷售不連貫，導致后期消化吃力，銷售周期長 ,銷售費用較高。 首次臵業(yè) 85%以上。于是這個價位的房子符合下一代買給父母的要求。這表明，作為購房者自己的居住空間，房主對房子的朝向及通透是非?？粗氐摹? 可采用 米的層高， 米以上的開間， 米以上的窗高，來營造一個寬敞的 實用空間。 道路規(guī)劃、停車位 A、 人車分流 B、 避免過窄設計同時路與綠化間的植物相隔，沿路可建一些閱報欄，造型椅。 若聘國際知名的物業(yè)管理公司如收費太貴，普通住宅項目的業(yè)主承受不了，而且他們對國內(nèi)繁雜事項處理也缺乏經(jīng)驗。 除了一般的物管服務外，在小區(qū)內(nèi)可考慮增加以下服務： *商務服務（訂票、打字、復印、傳真、上網(wǎng)、送報…） *有償清潔服務： *待招小保姆、阿姨服務； *訂餐、洗衣、訂車等服務 *小兒托管服務 *緊急醫(yī)療服務 *家私，電器維修服務 *老人保健計劃 *兒童課外培訓計劃 *健康運動培育計劃 *裝修、維修、室內(nèi)設計服務 *待租、轉租服務 *社區(qū)健康定期預防計劃 *消遣興趣研習班（插花、陶藝收法、廚藝…） 收費應按市場標準 — 元 /月每平方米，其它的額外服務以成本有償服務，盡可能利用社區(qū)內(nèi) 4000 多戶的量，與外界合作、合辦為小區(qū)用戶的服務事項。故案名應具備： 能充分展示物業(yè)的理念獨特性 與物業(yè)的市場定位、買家定位、產(chǎn)品定位、售價定位相符 獨特性 容易留下深刻的印象 名字 與 VI 協(xié)調(diào)、有美感 朗朗上口 帶有神秘、實力、品味、親和力的感覺 引發(fā)想象力 案名與物業(yè)是息息相關 不用多解釋，能意匯到案名的由來，物業(yè)特點與自身的關系 一、 宣傳推廣運作要點 （一）時機的把握 項目正式推出之前就要有明確的推廣理念和思路，并做好相應的推廣計劃和時間表； 推廣之前的相應準備一定要到位，關鍵的部分有：外觀設計、戶型設計、賣場的設計和施工、戶外看板、售樓資料、樣板間、相關批文、模型、效果圖等； 所有條件具備之前，應有媒體吹風，“毛 毛雨”； 正式推出，要有鮮明的主題概念，應突出觀感的特點，通過房展會，一炮打響； 熱買期要有針對市場、買家的營銷活動推出； 以地段、設計、品質(zhì)、物業(yè)管理服務等做為延續(xù)期推廣主題，使 物業(yè)不斷有新聞性、新動作，在市場活躍； 在明年的春季房展會把項目推至另一高峰期； （二）造勢的把握 要把握好開盤的氣勢。 產(chǎn)品策劃 產(chǎn)品策劃包括： 社區(qū)規(guī)劃 房型設計 戶型設計 外觀設計 園林設計 交通設計 配套設計 功能設計 裝修設計（公共部分、 樣板件） 建材及設備選擇 效果表現(xiàn)（效果圖、規(guī)劃