房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司項(xiàng)目策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2024-10-08 11:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 沿路可建一些閱報(bào)欄，造型椅。 C、首期設(shè)計(jì)地上車位，數(shù)量不夠，可將部分車位考慮建在后期規(guī)劃中，大社區(qū)保證車位比 1:1，地上車位為主，地下或立體車位為輔，地下及立體車位則以售為主。 配套 首期規(guī)模小，不設(shè)計(jì)會所，底商可部分彌補(bǔ)。 后期考慮會所：健身房 球類活動，老年、兒童活 動站、閱覽室、咖啡廳等。 物業(yè)管理 18 公頃占地面積，總建面 45— 50 萬平方米，約 4000 戶，一定要聘用專業(yè)、有經(jīng)驗(yàn)、專心的品牌物業(yè)管理公司。 項(xiàng)目開發(fā)太多太快，物業(yè)管理明顯滯后，產(chǎn)北京地產(chǎn)市場的一個(gè)通病?，F(xiàn)在北京比較出名的物業(yè)管理公司，雖然很專業(yè)，但不夠?qū)Ｐ?。一時(shí)間接了大量的樓盤，來不及培育人材，既使最好的中海物業(yè)管理公司也被現(xiàn)代投訴。 若聘國際知名的物業(yè)管理公司如收費(fèi)太貴，普通住宅項(xiàng)目的業(yè)主承受不了，而且他們對國內(nèi)繁雜事項(xiàng)處理也缺乏經(jīng)驗(yàn)。 為了小區(qū)日后管理能更完善，開發(fā)商不應(yīng)逃避對用戶的責(zé)任。 硬件若不能滿足用戶，就應(yīng)馬上做更換、修補(bǔ)；在沒有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和人材的情況下，自行成立物管公司也是一種不負(fù)責(zé)任的行。 首期外請物業(yè)公司，可節(jié)約時(shí)間及精力，快速回籠資金繼續(xù)開發(fā)后期。 后期近 50萬平方米則考慮 方案一： 聘用品牌物業(yè)管理公司為顧問，小區(qū)自行管理。 方案二： 尋找一家專業(yè)的品牌物管公司與開發(fā)商聯(lián)合組構(gòu)一個(gè)真正為小區(qū)服務(wù)的合作物業(yè)管理公司。 其優(yōu)點(diǎn)是： *引進(jìn)品牌的專業(yè)管理理念、專業(yè)形象、專業(yè)品牌，有利于提升物業(yè)品質(zhì)，增強(qiáng)臵業(yè)者信心，促進(jìn)推廣； *開發(fā)商了解國內(nèi)實(shí)情、物業(yè)情況以業(yè)主情況，更能從 業(yè)主的利益考慮，相互結(jié)合，可以化解物業(yè)管理與開發(fā)商的矛盾，減少入住后的磨合與問題踢皮球現(xiàn)象；越早介入，越能發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和配套等方面的問題，減少后期麻煩；同時(shí)也減少未來接手時(shí)的突兀和問題積壓。 *有利于開發(fā)商對物業(yè)管理的監(jiān)督（如收費(fèi)問題、維修問題等）、 目標(biāo)要求； *有利于開發(fā)商專業(yè)的提高和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，為下一個(gè)項(xiàng)目打基礎(chǔ)； *有利于開發(fā)商的整體口碑和品牌鏈的構(gòu)筑，培育市場的品牌忠誠度，以提高開發(fā)商的整體效益和長遠(yuǎn)效益； *在開發(fā)前期就著手組建，并配合銷售（如人員引導(dǎo)、簡單介紹等）、賣場管理、保安、導(dǎo)引等工 作，讓臵業(yè)者在期房認(rèn)購時(shí)就能體驗(yàn)未來的物業(yè)管理體的形象和服務(wù)，就會大增強(qiáng)臵業(yè)者信心； *應(yīng)不求物業(yè)管理公司眼前的高回報(bào)，要從開發(fā)商的整體效益和長遠(yuǎn)郊益出發(fā)，講究互補(bǔ)，最終為用戶服務(wù)，贏得口碑創(chuàng)出品牌，這才是最好的投資回報(bào)。 除了一般的物管服務(wù)外，在小區(qū)內(nèi)可考慮增加以下服務(wù)： *商務(wù)服務(wù)（訂票、打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、送報(bào)…） *有償清潔服務(wù)： *待招小保姆、阿姨服務(wù)； *訂餐、洗衣、訂車等服務(wù) *小兒托管服務(wù) *緊急醫(yī)療服務(wù) *家私，電器維修服務(wù) *老人保健計(jì)劃 *兒童課外培訓(xùn)計(jì)劃 *健康運(yùn)動培育計(jì)劃 *裝修、維修、室內(nèi)設(shè)計(jì)服務(wù) *待租、轉(zhuǎn)租服務(wù) *社區(qū)健康定期預(yù)防計(jì)劃 *消遣興趣研習(xí)班（插花、陶藝收法、廚藝…） 收費(fèi)應(yīng)按市場標(biāo)準(zhǔn) — 元 /月每平方米，其它的額外服務(wù)以成本有償服務(wù)，盡可能利用社區(qū)內(nèi) 4000 多戶的量，與外界合作、合辦為小區(qū)用戶的服務(wù)事項(xiàng)。 由于直接影響到物業(yè)的后期銷售與增值，所以建議加強(qiáng)物業(yè)管理，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 外觀設(shè)計(jì) A、 現(xiàn)代感、簡約時(shí)尚的造型及色彩 B、 可采用涂料與石材、面磚相結(jié)合，讓人感覺既使用涂料也是為了設(shè)計(jì)上的時(shí)尚感而采用的。 C、 建議斜屋頂，較為美觀，面磚要有個(gè)性， D、 盡量寬大的造型窗及陽臺，空調(diào)機(jī)位統(tǒng)一 E、 樓門 、樓道、公共空間要顯示品質(zhì) 1裝修標(biāo)準(zhǔn) 外墻：高級面磚 走廊：面磚 窗戶：新型塑鋼窗或雙層玻璃 廚衛(wèi)：預(yù)留上下水 供暖：集中供暖，分戶計(jì)量 供電： 20— 40A 寬帶：百兆入小區(qū)、十兆入戶 門禁：對講系統(tǒng) 四、價(jià)格定位 （一）價(jià)格策略： （ 1） 市場原則：根據(jù)市場具體情況、競爭對手情況，價(jià)格要具 有更大的彈性，更具 競爭力。 （ 2） 針對樓層、單元、朝向、景觀、噪音、采光、通風(fēng)、戶型 位臵等作相應(yīng)調(diào)整 （ 3） 增加價(jià)格靈活性。 （ 4） 起價(jià) A、 接近成本價(jià) B、 極具吸引力，競爭力 C、 能有一定的轟動效益 調(diào)價(jià)策略：開盤、封頂、竣工、現(xiàn)房各階段可考慮一次上調(diào) 100— 150 元。起價(jià)要具有吸引力，低于市場同類項(xiàng)目價(jià)格的 20%，調(diào)價(jià)隨著市場成交狀況：成交良好則適度漲價(jià)，成交抑制則折扣促銷。 （ 5）朝向差 A、 因?yàn)槭前鍢?，南北通透，戶型的朝向值相距比較少 B、 只能在戶型不同的面積、功能、景觀作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 （ 6） 樓層差 由于物業(yè)戶型、朝向差不宜太高，樓層差應(yīng)爭取做比較高 三層價(jià)格最高，首層（可送花園、送地下室）四層其次，六、七層為復(fù)式（可送平臺）稍高，二層價(jià)格居中，五層價(jià)格最低 （ 7） 付款差 付款差： 2 % 一次性付款與分期最大付款相差 3 % 一般付款差與施工的進(jìn)度、交付時(shí)間為正比，越接近交付，越少付款差 但考慮大部分臵業(yè)者都選擇按揭付款，如把付款差價(jià)拉大意義不大，最高可考慮 2 %的相差 由于現(xiàn)在不少臵業(yè)者多很清楚一次付款與按揭付款對開發(fā)商而言是一樣的，故有經(jīng)驗(yàn) 懂殺價(jià)的買家多會要求報(bào)一次發(fā)性付款的底價(jià)，再改換按揭付款的方式，這會使銷售談判更被動，平均價(jià)也受影響 （二）價(jià)格執(zhí)行方案： 首期建面 4 萬平方米（公寓 萬平方米，商業(yè) 萬平方米） 公寓均價(jià) 3300 元 /平方米，商業(yè)均價(jià) 6500 元 /平方米 時(shí)期 內(nèi)部認(rèn)購 開盤 封頂 入住前 均 3100 3200 3400 3600 起價(jià) 2950 3050 3250 3450 最高價(jià) 3300 3400 3700 3500 67 層 2800 2900 3100 3300 5 層 2650 2750 2950 3150 4 層 2900 3000 3200 3400 3 層 3000 3100 3300 3500 2 層 2800 2900 3100 3300 首層層 3000 3100 3300 3500 6— 7 層送平臺，首贈送花園與地下室 底商均價(jià) 7000 元 /平方米
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