【文章內容簡介】 沿路可建一些閱報欄，造型椅。 C、首期設計地上車位，數量不夠，可將部分車位考慮建在后期規(guī)劃中，大社區(qū)保證車位比 1:1，地上車位為主，地下或立體車位為輔，地下及立體車位則以售為主。 配套 首期規(guī)模小，不設計會所，底商可部分彌補。 后期考慮會所：健身房 球類活動，老年、兒童活 動站、閱覽室、咖啡廳等。 物業(yè)管理 18 公頃占地面積，總建面 45— 50 萬平方米，約 4000 戶，一定要聘用專業(yè)、有經驗、專心的品牌物業(yè)管理公司。 項目開發(fā)太多太快，物業(yè)管理明顯滯后，產北京地產市場的一個通病?，F(xiàn)在北京比較出名的物業(yè)管理公司，雖然很專業(yè)，但不夠專心。一時間接了大量的樓盤，來不及培育人材，既使最好的中海物業(yè)管理公司也被現(xiàn)代投訴。 若聘國際知名的物業(yè)管理公司如收費太貴，普通住宅項目的業(yè)主承受不了，而且他們對國內繁雜事項處理也缺乏經驗。 為了小區(qū)日后管理能更完善，開發(fā)商不應逃避對用戶的責任。 硬件若不能滿足用戶，就應馬上做更換、修補；在沒有物業(yè)管理經驗和人材的情況下，自行成立物管公司也是一種不負責任的行。 首期外請物業(yè)公司，可節(jié)約時間及精力，快速回籠資金繼續(xù)開發(fā)后期。 后期近 50萬平方米則考慮 方案一： 聘用品牌物業(yè)管理公司為顧問，小區(qū)自行管理。 方案二： 尋找一家專業(yè)的品牌物管公司與開發(fā)商聯(lián)合組構一個真正為小區(qū)服務的合作物業(yè)管理公司。 其優(yōu)點是： *引進品牌的專業(yè)管理理念、專業(yè)形象、專業(yè)品牌，有利于提升物業(yè)品質，增強臵業(yè)者信心，促進推廣； *開發(fā)商了解國內實情、物業(yè)情況以業(yè)主情況，更能從 業(yè)主的利益考慮，相互結合，可以化解物業(yè)管理與開發(fā)商的矛盾，減少入住后的磨合與問題踢皮球現(xiàn)象；越早介入，越能發(fā)現(xiàn)項目在設計和配套等方面的問題，減少后期麻煩；同時也減少未來接手時的突兀和問題積壓。 *有利于開發(fā)商對物業(yè)管理的監(jiān)督（如收費問題、維修問題等）、 目標要求； *有利于開發(fā)商專業(yè)的提高和經驗總結，為下一個項目打基礎； *有利于開發(fā)商的整體口碑和品牌鏈的構筑，培育市場的品牌忠誠度，以提高開發(fā)商的整體效益和長遠效益； *在開發(fā)前期就著手組建，并配合銷售（如人員引導、簡單介紹等）、賣場管理、保安、導引等工 作，讓臵業(yè)者在期房認購時就能體驗未來的物業(yè)管理體的形象和服務，就會大增強臵業(yè)者信心； *應不求物業(yè)管理公司眼前的高回報，要從開發(fā)商的整體效益和長遠郊益出發(fā)，講究互補，最終為用戶服務，贏得口碑創(chuàng)出品牌，這才是最好的投資回報。 除了一般的物管服務外，在小區(qū)內可考慮增加以下服務： *商務服務（訂票、打字、復印、傳真、上網、送報…） *有償清潔服務： *待招小保姆、阿姨服務； *訂餐、洗衣、訂車等服務 *小兒托管服務 *緊急醫(yī)療服務 *家私，電器維修服務 *老人保健計劃 *兒童課外培訓計劃 *健康運動培育計劃 *裝修、維修、室內設計服務 *待租、轉租服務 *社區(qū)健康定期預防計劃 *消遣興趣研習班（插花、陶藝收法、廚藝…） 收費應按市場標準 — 元 /月每平方米，其它的額外服務以成本有償服務，盡可能利用社區(qū)內 4000 多戶的量，與外界合作、合辦為小區(qū)用戶的服務事項。 由于直接影響到物業(yè)的后期銷售與增值，所以建議加強物業(yè)管理，適當降低收費標準。 外觀設計 A、 現(xiàn)代感、簡約時尚的造型及色彩 B、 可采用涂料與石材、面磚相結合，讓人感覺既使用涂料也是為了設計上的時尚感而采用的。 C、 建議斜屋頂，較為美觀，面磚要有個性， D、 盡量寬大的造型窗及陽臺，空調機位統(tǒng)一 E、 樓門 、樓道、公共空間要顯示品質 1裝修標準 外墻：高級面磚 走廊：面磚 窗戶：新型塑鋼窗或雙層玻璃 廚衛(wèi)：預留上下水 供暖：集中供暖，分戶計量 供電： 20— 40A 寬帶：百兆入小區(qū)、十兆入戶 門禁：對講系統(tǒng) 四、價格定位 （一）價格策略： （ 1） 市場原則：根據市場具體情況、競爭對手情況，價格要具 有更大的彈性，更具 競爭力。 （ 2） 針對樓層、單元、朝向、景觀、噪音、采光、通風、戶型 位臵等作相應調整 （ 3） 增加價格靈活性。 （ 4） 起價 A、 接近成本價 B、 極具吸引力，競爭力 C、 能有一定的轟動效益 調價策略：開盤、封頂、竣工、現(xiàn)房各階段可考慮一次上調 100— 150 元。起價要具有吸引力，低于市場同類項目價格的 20%，調價隨著市場成交狀況：成交良好則適度漲價，成交抑制則折扣促銷。 （ 5）朝向差 A、 因為是板樓，南北通透，戶型的朝向值相距比較少 B、 只能在戶型不同的面積、功能、景觀作適當的調整 （ 6） 樓層差 由于物業(yè)戶型、朝向差不宜太高，樓層差應爭取做比較高 三層價格最高，首層（可送花園、送地下室）四層其次，六、七層為復式（可送平臺）稍高，二層價格居中，五層價格最低 （ 7） 付款差 付款差： 2 % 一次性付款與分期最大付款相差 3 % 一般付款差與施工的進度、交付時間為正比，越接近交付，越少付款差 但考慮大部分臵業(yè)者都選擇按揭付款，如把付款差價拉大意義不大，最高可考慮 2 %的相差 由于現(xiàn)在不少臵業(yè)者多很清楚一次付款與按揭付款對開發(fā)商而言是一樣的，故有經驗 懂殺價的買家多會要求報一次發(fā)性付款的底價，再改換按揭付款的方式，這會使銷售談判更被動，平均價也受影響 （二）價格執(zhí)行方案： 首期建面 4 萬平方米（公寓 萬平方米，商業(yè) 萬平方米） 公寓均價 3300 元 /平方米，商業(yè)均價 6500 元 /平方米 時期 內部認購 開盤 封頂 入住前 均 3100 3200 3400 3600 起價 2950 3050 3250 3450 最高價 3300 3400 3700 3500 67 層 2800 2900 3100 3300 5 層 2650 2750 2950 3150 4 層 2900 3000 3200 3400 3 層 3000 3100 3300 3500 2 層 2800 2900 3100 3300 首層層 3000 3100 3300 3500 6— 7 層送平臺，首贈送花園與地下室 底商均價 7000 元 /平方米