【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案登記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行管理，必須向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記，核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并報(bào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門(mén)備案登記后方可從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。以上兩種不同的審辦手續(xù)，缺一不可。由建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)證明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)已備案的證明。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)年檢與驗(yàn)證管理房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的年檢、驗(yàn)證管理實(shí)行定期、集中審查式的監(jiān)督管理，具有時(shí)間固定集中、檢查面廣、檢查內(nèi)容全面等特點(diǎn)。首先，年檢與驗(yàn)證管理胡利于監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及時(shí)辦理變更登記。其次，年檢與驗(yàn)證管理有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。機(jī)構(gòu)有生有滅，是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正?，F(xiàn)象。第三，年檢與驗(yàn)證管理有利于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合檢查、分析和評(píng)價(jià)。年檢主要是檢查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍、注冊(cè)地點(diǎn)、注冊(cè)資金、持證從業(yè)人員是否有變動(dòng)，以及在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中是否遵紀(jì)守法，是否接受注冊(cè)、備案等管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的執(zhí)業(yè)資格證明應(yīng)定期由發(fā)證機(jī)關(guān)驗(yàn)證。驗(yàn)證應(yīng)符合一定的條件，如經(jīng)過(guò)一定量的培訓(xùn)并考試合格，完成一定的業(yè)務(wù)量，無(wú)違規(guī)、違法執(zhí)業(yè)情況。每年度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格注冊(cè)登記情況應(yīng)報(bào)建設(shè)部備案。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)法檢查與投訴受理第一，違法行為的檢查和處理，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)查處；不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等違法活動(dòng)的，由工商行政管理部門(mén)查處；凡違反房地產(chǎn)有關(guān)法律、政策和規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)按有關(guān)規(guī)定查處，構(gòu)成犯罪應(yīng)追究其刑事責(zé)任的，移送司法機(jī)關(guān)。第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中不合法、不規(guī)范的行為處罰，由其所在地各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)按分級(jí)管理的職責(zé)進(jìn)行。第三，對(duì)于吊銷(xiāo)許可證、執(zhí)照的行為處罰，由其所在地頒發(fā)許可證、執(zhí)照的主管部門(mén)進(jìn)行。（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)管理房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)的管理主要是從是否符合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和是否明碼標(biāo)價(jià)兩個(gè)方面進(jìn)行管理。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)它的設(shè)立主要是遵循按需設(shè)立的原則。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)章程對(duì)參加協(xié)會(huì)的經(jīng)紀(jì)人具有強(qiáng)制約束力。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的管理職責(zé) 行業(yè)協(xié)會(huì)可經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門(mén)授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)協(xié)助管理有關(guān)事務(wù)。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)則制定自律性的行業(yè)規(guī)則是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)實(shí)施行業(yè)管理的重要手段。行業(yè)規(guī)則是公約，不是國(guó)家法律法規(guī)和規(guī)章條例。它與鄉(xiāng)規(guī)民約最重要的區(qū)別是：它是依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章制定的。行業(yè)規(guī)則的產(chǎn)生履行了一定的程序。行業(yè)規(guī)則具有約束力，一要受到行政管理部門(mén)的依法處罰；二要受到行業(yè)協(xié)會(huì)的通報(bào)批評(píng)。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提出職業(yè)道德的要求，是行業(yè)規(guī)則一個(gè)顯著的特點(diǎn)。主要是調(diào)整兩個(gè)方面的關(guān)系：一是調(diào)整同一職業(yè)內(nèi)部人們之間的關(guān)系；二是調(diào)整職業(yè)與職業(yè)之外對(duì)象之間的關(guān)系。第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類(lèi)型一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的分類(lèi)按照經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的一般分類(lèi)方法，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為房地產(chǎn)居間、房地產(chǎn)代理和房地產(chǎn)行紀(jì)。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的分級(jí)方法，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)又可以分為土地交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，商品房交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和存量房交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)抵押經(jīng)紀(jì)等。二、當(dāng)前主要的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)1我國(guó)目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要以居間、代理業(yè)務(wù)為主。2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)形式多樣，新業(yè)務(wù)形式不斷涌現(xiàn)。3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)逐步向縱深化和專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本流程一、客戶(hù)開(kāi)拓通過(guò)廣告宣傳和公共關(guān)系活動(dòng)，以質(zhì)量和信譽(yù)來(lái)贏得客戶(hù)，品牌戰(zhàn)略來(lái)穩(wěn)步開(kāi)拓市場(chǎng)。二、業(yè)務(wù)洽談傾聽(tīng)客戶(hù)的陳述、查驗(yàn)有關(guān)證件、告知、要就經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的經(jīng)紀(jì)合同類(lèi)型及文本協(xié)商。三、物業(yè)查驗(yàn)（一）物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容1物業(yè)的物質(zhì)狀況2物業(yè)的權(quán)屬情況（1）物業(yè)權(quán)屬的類(lèi)別與范圍物業(yè)是所有權(quán)還是使用權(quán)房。房地產(chǎn)即為共有房地產(chǎn)。注意獨(dú)用成套房與非獨(dú)用成套住房的差別。房地產(chǎn)權(quán)屬是否清晰，對(duì)權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未取得房地產(chǎn)權(quán)證的、房屋被司法或行政部門(mén)依法限制和查封的、依法收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證等的產(chǎn)權(quán)房。（2）即是否設(shè)定抵押權(quán)、租賃權(quán)？如果有，權(quán)利人是誰(shuí)？（3）物業(yè)的環(huán)境狀況（二）物業(yè)查驗(yàn)的基本途徑1文字資料了解。但要注意具有法律效力的文件（如產(chǎn)權(quán)證、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件）與非法律文件（如售樓說(shuō)明書(shū)）區(qū)別，非法律文件只能作為參考。2現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看3向有關(guān)人員了解四、簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同委托合同的當(dāng)事人雙方既可以都是自然人或法人，也可只有委托人依法有權(quán)進(jìn)行的事務(wù)才可委托他人辦理。五、信息收集與傳播主要應(yīng)收集三方面的信息：標(biāo)的物業(yè)信息、與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場(chǎng)信息和委托方信息。對(duì)以上信息辨別、分析、整理后，接下來(lái)就要進(jìn)行信息傳播。傳播方式可以通過(guò)報(bào)紙、電視廣告、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)店鋪招貼、人員推介、網(wǎng)絡(luò)、郵發(fā)函件等方式。六、引領(lǐng)買(mǎi)方（承租方）看房七、代理（或協(xié)助）交易達(dá)成（一） 協(xié)調(diào)交易價(jià)格（二） 代理或協(xié)助簽訂交易合同八、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記九、物業(yè)交驗(yàn) 確認(rèn)交房時(shí)間，然后書(shū)面通知買(mǎi)方。十、傭金結(jié)算十一、售后服務(wù)3個(gè)主要方面：第一是延伸服務(wù)，二是改進(jìn)服務(wù)，三是跟蹤服務(wù)。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)交易登記及權(quán)證代辦房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將代表政府向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)登記主要包括以下類(lèi)型：1房地產(chǎn)初始登記2房地產(chǎn)變更登記3房地產(chǎn)權(quán)利注銷(xiāo)登記4房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記房地產(chǎn)抵押分為4種情況：（1） 出讓土地使用權(quán)抵押登記（2） 以預(yù)購(gòu)商品房作為抵押物。（3） 以在建工程作為抵押物。（4） 現(xiàn)房抵押登記。辦理房地產(chǎn)抵押登記還應(yīng)當(dāng)注意：（1）有營(yíng)業(yè)期限的抵押人，其設(shè)定的抵押期限不得超過(guò)營(yíng)業(yè)期限；（2）抵押物的土地使用有年限的，其設(shè)定的抵押期限不得超過(guò)土地使用的年限；（3）共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，全體共有人為抵押人；（4）按份共有的房地產(chǎn)，設(shè)定的抵押不得超過(guò)抵押人的份額；（5）同一抵押物設(shè)定二次或二次以上的抵押，登記處時(shí)應(yīng)提交前面抵押合同的約定和抵押權(quán)人知道抵押狀況的書(shū)面證明；同一抵押物設(shè)定多次抵押的，后一抵押的有續(xù)期限不得早于前一個(gè)抵押權(quán)的存續(xù)期限。5房地產(chǎn)文件登記備案其方式為：（1） 可以由當(dāng)事人一方申請(qǐng)的；（2） 需要雙方共同申請(qǐng)的；（3） 兩人以上共有的房地產(chǎn)權(quán)利，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)同時(shí)申請(qǐng)登記。二、房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)代辦（一） 房地產(chǎn)抵押貸款的種類(lèi)房地產(chǎn)抵押貸款一般涉及兩個(gè)方面：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)抵押貸款和購(gòu)房抵押貸款。貸款額上限一般為房?jī)r(jià)的70%。個(gè)人住房抵押貸款主要有公積金貸款和商業(yè)貸款，個(gè)人住房組合貸款，即公積金貸款和商業(yè)貸款的組合，共計(jì)3種形式。抵押合同自抵押物登記之日起生效。三、房地產(chǎn)信息咨詢(xún)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人咨詢(xún)有關(guān)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)、稅費(fèi)、貸款利率和還款額計(jì)算等各方面的信息和專(zhuān)業(yè)知識(shí)。四、法律服務(wù)法律服務(wù)包括圍繞房地產(chǎn)交易過(guò)程的法律知識(shí)咨詢(xún)、合同審核及修訂、法律事務(wù)交涉。五、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估六、住房置業(yè)擔(dān)保抵押權(quán)只有通過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)的登記才有效。七、房屋裝潢及搬家服務(wù)等第四章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義和作用一、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義（一）合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)力義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。這一合同概念有如下涵義：合同是一種協(xié)議。協(xié)議是兩個(gè)以上當(dāng)事人對(duì)某種過(guò)去或?qū)?lái)的事實(shí)或行為。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義和特征房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供房地產(chǎn)交易等事務(wù)的勞務(wù)而與委托人約定訂立的協(xié)議形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的特征：1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是雙務(wù)合同雙務(wù)合同是指一方當(dāng)事人所享有的權(quán)力就是他人當(dāng)事人所負(fù)擔(dān)的義務(wù)。2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是有償合同3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同一般為書(shū)面形式的合同規(guī)定合同形式分為要式合同和不要式合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同可以是不要式合同。4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同主要是從合同必須以主合同的存在并有效為前提。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的作用（一） 有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益（二） 維護(hù)和保證市場(chǎng)交易的安全與秩序第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的內(nèi)容一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同內(nèi)容的界定依民事法律關(guān)系而言，合同的內(nèi)容是指當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。從法律文書(shū)而言，合同的內(nèi)容是指合同的條款。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同條款（一）合同條款的種類(lèi)1根據(jù)合同條款所起的作用，合同條款可以分為主要條款和普通條款。主要條款也稱(chēng)必要條款。2根據(jù)合同條款的內(nèi)容，合同條款可以分為實(shí)體條款和程序條款3根據(jù)合同的表現(xiàn)形式，合同條款可以分為明示條款和默示條款4根據(jù)合同條款的責(zé)任內(nèi)容，合同條款可以分為有責(zé)條款和免責(zé)條款免責(zé)條款的內(nèi)容在法律規(guī)定的范圍內(nèi)有效。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要條款1當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所2標(biāo)的3服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4勞務(wù)報(bào)酬或酬金5合同的履行期限、地點(diǎn)和方式6違約責(zé)任7解決爭(zhēng)議的方式第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要類(lèi)型一、 房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同（一）房地產(chǎn)代理合同房地產(chǎn)的代理行為包含了民事代理和商事代理兩方面。民事代理活動(dòng)既有采用書(shū)面合同形式的，也有采用口頭合