房地產(chǎn)公司項目策劃研究(編輯修改稿)
2025-07-19 16:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 項目動遷、開工速度及區(qū)域分布將直接影響徐州房地產(chǎn)市場價格走勢。隨著徐州市對房地產(chǎn)市場管理的不斷規(guī)范，尤其是土地市場的規(guī)范透明，實行有計劃、有步驟地供應(yīng)土地。同時由于市場的需求增加，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大，近幾個月徐州住房價格走勢將會保持平穩(wěn)運(yùn)行。徐州的礦產(chǎn)資源豐富，自然區(qū)位較為重要，但受周圍經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展影響，經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢不明顯，徐州的商業(yè)物業(yè)競爭力不夠，商業(yè)物業(yè)還有很大的提升空間。隨著徐州人口的第二次進(jìn)入高峰以來，徐州房產(chǎn)的狀況呈快速增長態(tài)勢，但發(fā)展不平衡，主要是由于徐州國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中存在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾和經(jīng)濟(jì)體制深層次問題比較突出，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)生機(jī)制尚未真正形成；微觀主體活力不強(qiáng)，社會有效需求仍然不足，經(jīng)濟(jì)開放度偏低，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，縣鎮(zhèn)財政困難；就業(yè)和再就業(yè)壓力較大，社會保障體系不夠完善，下崗失業(yè)人員和部分農(nóng)民生活還比較困難。3 華美房地產(chǎn)公司概況3．1公司概況 徐州市華美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1994年11月3日，為徐州礦物集團(tuán)控股子公司，主要經(jīng)營范圍：開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)、建筑安裝工程、施工等。集團(tuán)公司從做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展考慮，于2002年10月對原華美房地產(chǎn)開發(fā)公司實施重組，新公司在組建之初，嚴(yán)格按規(guī)范要求實施運(yùn)作。完成了營業(yè)執(zhí)照的重新審核、工商稅務(wù)登記和有關(guān)資質(zhì)手續(xù)辦理，確定了經(jīng)營范圍和股權(quán)結(jié)構(gòu)，并按公司法規(guī)定規(guī)范建立了法人治理結(jié)構(gòu)。目前公司注冊資本2000萬元，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。新公司在經(jīng)濟(jì)籌措做好各項基礎(chǔ)工作的同時，堅持以戰(zhàn)略發(fā)展統(tǒng)攬全局，強(qiáng)化開發(fā)各種的科學(xué)性和計劃性。在進(jìn)行充分的市場調(diào)研和形勢分析的基礎(chǔ)上，2003年，相繼開工建設(shè)四個項目，建筑面積達(dá)13萬平米，工作量8000萬元，實現(xiàn)銷售收入2000萬元，利潤150萬元。先后榮獲“2003年度十強(qiáng)企業(yè)”、“企業(yè)資信AAA級單位”、“徐州市2004年度重點(diǎn)保護(hù)企業(yè)”等多項榮譽(yù)稱號，取得了創(chuàng)業(yè)發(fā)展的良好開局。公司成立以來，堅持以“銳意進(jìn)取、規(guī)范運(yùn)作、團(tuán)結(jié)協(xié)調(diào)、學(xué)習(xí)創(chuàng)新”為企業(yè)宗旨，依托礦物集團(tuán)，致力于房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)，以誠心為原則，積極建造放心房、精品房。先后開發(fā)了徐州二十八層地標(biāo)性建筑——華美大廈、兩萬平方米大福源超市，并承接實施了“礦總院外科大樓”、“礦一院東部急救中心”兩個代理開發(fā)項目，獨(dú)立開發(fā)了“碧落山莊”、“白云人家”兩個住宅小區(qū)項目。2004年，公司又將開發(fā)沁園和疊翠園住宅小區(qū)項目，同時成功進(jìn)入長江三角洲一流地產(chǎn)市場，獲得了蘇州昆山陽澄湖邊高檔住宅開發(fā)項目。2004年7月13日又成功獲取了73061部隊四宗地塊（共135畝）土地使用權(quán)，擬作為住宅、商辦等開發(fā)項目。華美地產(chǎn)將在徐州集團(tuán)“煤業(yè)做精、電業(yè)做大、房產(chǎn)做優(yōu)”的總體指導(dǎo)方針下?lián)屪グl(fā)展機(jī)遇，乘勢而上，加快發(fā)展，圍繞公司“為中低收入人群建房”的戰(zhàn)略發(fā)展定位以及“華美真誠為老百姓建房：買得起、信的過、稱心意”的核心理念，充分借鑒知名房地產(chǎn)業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗和做法，精心策劃創(chuàng)建公司有影響的“華美”品牌，盡快形成以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭，以開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)利、物業(yè)管理和建材相配套，以賓館酒店等為延伸的產(chǎn)業(yè)鏈，形成集房地產(chǎn)開發(fā)與置業(yè)為一體的專業(yè)化集團(tuán)公司。如今徐州的房價起伏不是很大但是各層的房價并不一樣的，舉華美房地產(chǎn)公司開發(fā)的沁園說明一下。沁園房價表沁園房價表價格樓層價格多層基價2088元/平方米小高層基價（2層）2288元/平方米一層加7%3層2328二層加12%4層2368三層加16%5層2398四層加12%6層2428五層加0%7層2458六層減15%8層2488閣樓減28%9層251810層254811層2578閣樓2288其中沁園房價如下：在算房價的過程中要考慮的因素是很多的，主要有風(fēng)向、光照、交通等等后面會有介紹。在沁園中東向要加2%的采光費(fèi)；西向加1%朝向費(fèi)。對一個項目策劃公司要做到分工明確，各個流程不能出現(xiàn)問題，華美房地產(chǎn)的組織結(jié)構(gòu)如下：主要是開發(fā)部、工程部、銷售部等各種職能（見圖1）。表1華美房地產(chǎn)公司職能表開發(fā)部即投資發(fā)展部主要是從事地塊的開發(fā)、土地的儲備，并要了解政府的動向和對市場進(jìn)行調(diào)研分析，努力爭取到具有潛力的地塊，并進(jìn)行地塊的項目規(guī)劃。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)后要進(jìn)行工程管理，這就需要工程部來負(fù)責(zé)了，它的管理是相當(dāng)重要的，因為涉及到工程的進(jìn)度、工程的質(zhì)量監(jiān)督以及工作人員的安全，并對工程進(jìn)行預(yù)算、設(shè)計，在工程收尾時要進(jìn)行結(jié)算。在任何一個房地產(chǎn)公司，最后要看的還是效益，這就要談到銷售部，它的指責(zé)就是把小區(qū)買出去并獲得高于預(yù)期或在預(yù)期中的收入，在這個過程中就要對將要銷售的房子進(jìn)行宣傳、廣告策劃，對房屋的定價并要考慮對開發(fā)商來說那個付款方式更有利，適合購買者購買。項目開發(fā)的前期策劃是地盤成敗的關(guān)鍵，首先要抓好市場調(diào)查分析、項目可行性研究，解決該地盤要瞄準(zhǔn)客戶群體。市場調(diào)查及市場定位的重要性如今市場調(diào)查包括三個方面：宏觀環(huán)境調(diào)查、中觀環(huán)境調(diào)查、微觀調(diào)查。以往開發(fā)商僅僅認(rèn)為只要把房子建得牢固漂亮，就不用顧慮沒有客戶來買。這種思想已經(jīng)不符合現(xiàn)在人們的需求了，如果開發(fā)商一味也閉門造車，只求住房的“自我欣賞”，那么到了銷售階段，將是“一籌莫展”了。許許多多的事例充分說明了脫離客戶的需求進(jìn)行盲目開發(fā)，制作出所謂的“精品”必將被市場淘汰。所以我們在任何項目開發(fā)設(shè)計之前，一定要進(jìn)行充分的市場調(diào)查，以期
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