【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)計(jì)算應(yīng)為3,446萬元。（2）%計(jì)算。（3）所得稅為利潤(rùn)總額的33%。利潤(rùn)測(cè)算：由房屋銷售收入減開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地增值稅、銷售稅金及附加，得項(xiàng)目利潤(rùn)總額11,487萬元，上繳所得稅和土地增值稅7,237萬元。稅后利潤(rùn)為4,250萬元。八、財(cái)務(wù)分析結(jié)果（詳見附表九和十）：所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=%所得稅后內(nèi)部收益率=%所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=l,576萬元所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=583萬元所得稅前投資回收期=所得稅后投資回收期=項(xiàng)目投資利潤(rùn)率=%項(xiàng)目投資利稅率=%貸款償還期：2年從上述評(píng)價(jià)指標(biāo)可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率。%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行貸款率，其折現(xiàn)率取資金籌資加權(quán)平均值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=18%）為583萬元。說明盈利能力比較強(qiáng)。九、財(cái)務(wù)評(píng)估不確定性分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)BEP的分析：當(dāng)利潤(rùn)=銷售收入經(jīng)營總成本營業(yè)稅及附加=0時(shí)為該項(xiàng)目的保本平衡點(diǎn)（詳見附表十一）。盤谷花園項(xiàng)目通過投資估算，總成本為31,960萬元，那么當(dāng)銷售收入=31,960萬元+2,651萬元=34,611萬元，即銷售總收入在34,611萬元時(shí)項(xiàng)目收支平衡；單位面積在34,611萬元247。105,599㎡=3,278元／㎡為保本平衡點(diǎn)。保本產(chǎn)銷量分析：固定總成本BEP= ╳100% = %銷售收入變動(dòng)總成本銷售稅金及附加%時(shí)，項(xiàng)目就可保本，剩下的是利潤(rùn)。敏感性分析：%，考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中一些確定因素的變化，分別對(duì)總投資額、經(jīng)營成本、銷售收入作了提高10%和降低10%單因素變化對(duì)內(nèi)部收益影響的敏感性分析（見敏感性分析表）。敏感性分析表項(xiàng) 目基本方案總投資額經(jīng)營成本銷售收入+100%10%10%10%10%10%內(nèi)部收益率I=%較基本方案比較從分析中看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率，其中銷售收入的提高或降低最為敏感，固定資產(chǎn)總投資次之（敏感性分析見下圖）；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 45 銷售收入 40 35 30 25 20 15 10 投資 5 40 30 20 10 10 20 30 40 50 從圖上可以看出銷售收入和固定資產(chǎn)對(duì)基本方案內(nèi)部收益率的影響曲線與財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的交點(diǎn)（臨界點(diǎn)）分別為銷售收入下降約20%和固定資產(chǎn)投資提高近18%時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率才低于基準(zhǔn)收益率的水平，若銷售收入再降低或固定資產(chǎn)投資再增加，則項(xiàng)目將出現(xiàn)不可行。十、清償能力分析通過清償能力分析（詳見附表十二《借款償還平衡表》）、《資金來源與估算表》、《資產(chǎn)負(fù)債表》的計(jì)算，固定資產(chǎn)借款償還期為2年，具有較強(qiáng)的償還能力。十一、房產(chǎn)市場(chǎng)分析成都素有“天府之國”的美譽(yù)。她物產(chǎn)豐富，氣候宜人。隨著國家西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施；成都越來越成為中外商家進(jìn)軍大西南的必爭(zhēng)之地。西部經(jīng)濟(jì)繁榮為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了契機(jī)。同時(shí)全國經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了要把住宅建設(shè)培育為帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的重大決策。各省市和地區(qū)也相繼出臺(tái)了一系列培育住宅消費(fèi)市場(chǎng)的政策。這些政策措施對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要激化作用。實(shí)施住房實(shí)物分配逐漸向貨幣分配轉(zhuǎn)化，將有效地推進(jìn)住房商品化進(jìn)程。各商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人購房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，尤其是住房公積金歸集力度的加大及公積金向個(gè)人購房低息貸款與綜合保險(xiǎn)的結(jié)合，將在很大程度上提高居民的購買能力。國家對(duì)住宅消費(fèi)的發(fā)展戰(zhàn)略主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：放開住房二級(jí)市場(chǎng)，降低稅賦：不僅使各種商品房、經(jīng)濟(jì)適用房可以自由上市交易，公有住宅使用權(quán)也可以有償轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓收益由產(chǎn)權(quán)單位和轉(zhuǎn)讓人按一定比例分成。放開住房二級(jí)市場(chǎng)，不僅活躍了房產(chǎn)交易市場(chǎng)，從而使新的高檔住宅房銷售更加看好。發(fā)行債券購房：購房債券每年由國家發(fā)行一次，一切尚未進(jìn)行工資改革的企業(yè)都可按本企業(yè)當(dāng)年用工人數(shù)以現(xiàn)金購買，政府機(jī)構(gòu)和財(cái)政撥付經(jīng)費(fèi)的事業(yè)單位工作人員，則由國家撥付。購房債券按月發(fā)給職工，職工用所得購房債券只能購房或租房，從而刺激了住房的銷售。停止福利房分配：該政策的出臺(tái)是啟動(dòng)住房消費(fèi)市場(chǎng)的重要契機(jī)。停止福利住房的分配，同時(shí)現(xiàn)階段政府以及相關(guān)部門，對(duì)建筑行業(yè)的新建把關(guān)甚嚴(yán)，延緩了新住宅房的修建，盤谷項(xiàng)目正當(dāng)時(shí)，銷售一定會(huì)看好。擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，引導(dǎo)城市居民按揭住房：隨著購房主體中個(gè)人購房比例迅速上升，銀行信貸大幅度向個(gè)人住宅消費(fèi)傾斜，并相應(yīng)出臺(tái)了多項(xiàng)信貸扶持政策，人民銀行決定住宅按揭貸款從去年的300億元增至今年的1000億元；從一九九九年起，國有各銀行均可辦理住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)，均可在城市對(duì)所有普通商品房開辦個(gè)人住房擔(dān)保貸款。十二、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查結(jié)果顯示，大部分房地產(chǎn)公司銷售狀況良好，個(gè)別銷售業(yè)績(jī)顯著，各大房地產(chǎn)業(yè)公司競(jìng)相通過其地理位置、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施、建筑裝飾材料、住宅環(huán)境及物業(yè)管理服務(wù)六大方面，憑借其項(xiàng)目開發(fā)售樓處的對(duì)外窗口及營銷員的解說功夫刺激購房者，加強(qiáng)自己的特色及優(yōu)勢(shì)滲透，從而為銷售市場(chǎng)注入了新鮮的血液。為此，我們針對(duì)盤谷小區(qū)在成都市南部一片高尚成熟社區(qū)近段時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作一簡(jiǎn)單的歸類對(duì)比：（見下頁）序號(hào)調(diào)查內(nèi)容項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱已開發(fā)項(xiàng)目正開發(fā)項(xiàng)目正開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格開發(fā)項(xiàng)目的檔次備注1棕南小區(qū)電梯公寓四川宏名房地產(chǎn)公司棕南一期棕南二期36004500元／㎡二幢九層電梯公寓清水房2棕南公寓成都富力房地產(chǎn)公司一期二期42005200元／㎡十層電梯公寓全裝修3芳草地成都三泰物業(yè)有限公司一、二三期四、六期33003828元／㎡九層電梯公寓清水房4錦官新城成都新希望集團(tuán)一期二期33805300元／㎡十層電梯公寓全裝修5置信麗都花園成都置信公司一期二期32003600元／㎡十一層電梯公寓清水房6天府華園成都華泰開發(fā)公司32903710元／㎡九層電梯公寓廚衛(wèi)裝修7學(xué)府花園成都信德實(shí)業(yè)有限公司南橋花苑，新世紀(jì)花園學(xué)府花園三期2888—3588元／㎡二十一層電梯公寓清水房由此表結(jié)合當(dāng)前成都房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目可知，目前城南房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)在經(jīng)過普通住宅和小型公寓空前活躍的開發(fā)時(shí)期之后，市場(chǎng)容量日趨增大，市價(jià)堅(jiān)挺，有實(shí)力的房地產(chǎn)公司隨著社會(huì)發(fā)展需要及國家政策的寬松環(huán)境，已開始把高層電梯公寓和商務(wù)樓的開發(fā)和投入作為擴(kuò)大經(jīng)營和分散風(fēng)險(xiǎn)的又一亮點(diǎn)，各房地產(chǎn)公司在既已開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和良好形象的基礎(chǔ)上，更加注重產(chǎn)品質(zhì)量、口岸位置、配套設(shè)施、售后服務(wù)等；通過廣告媒體的宣傳力度，外塑公司形象，渲染產(chǎn)品特色，從而達(dá)到了刺激消費(fèi)者的購買欲望。調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)有的房地產(chǎn)公司在銷售時(shí)，靈活運(yùn)用產(chǎn)品價(jià)格策略，吸引了大量的購房咨詢者，起到了很好的促銷轟動(dòng)效應(yīng)作用。當(dāng)然在處于城南高尚社區(qū)和地理位置得天獨(dú)厚的開發(fā)商們都盡力發(fā)揮了自己的極至。各具特色的售樓處裝飾精美、形象鮮明、圖文并茂，給人未見其屋，卻身臨其境的感覺，各開發(fā)商頗為用心良苦的設(shè)計(jì)和宣傳強(qiáng)勢(shì)加重了成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。目前相當(dāng)一部分商品住宅的生活配套設(shè)施，如供電、供氣、供水、交通、通訊、郵政、醫(yī)療、購物、文體娛樂等設(shè)施不完善，同時(shí)開發(fā)商未考慮到人們對(duì)居住環(huán)境的基本要求：如較適宜的休息環(huán)境、安全性和硬性設(shè)施的設(shè)計(jì)齊全等，有很多因素防礙房屋的銷售，因而作為盤谷花園項(xiàng)目應(yīng)針對(duì)別人的弱點(diǎn)，搞好各項(xiàng)工作，爭(zhēng)取每一點(diǎn)都“不失誤”，這樣才能立于競(jìng)爭(zhēng)的潮頭。附件一：股本及項(xiàng)目資金情況；附件二：經(jīng)濟(jì)分析技術(shù)指標(biāo)l一12表；附件三：國有土地使用證；附件四：固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目許可證；附件五：大型公共建筑及工業(yè)項(xiàng)目定點(diǎn)表；附件六：建設(shè)工程規(guī)劃許可證；附件七：成都市建設(shè)工程施工許可證；附件八：房屋預(yù)售許可證；41 / 41盤谷花園項(xiàng)目各股東出資比例及撥款情況表單位：萬元項(xiàng)目股東名稱各占股份比例%購置土地資本金出資額前期開辦費(fèi)及工程款合 計(jì)應(yīng)撥實(shí)撥欠合作方應(yīng)撥實(shí)撥欠合作方應(yīng)撥實(shí)撥欠合作方大竹縣銀泉實(shí)業(yè)公司3230