【正文】 紹。可行性研究在上述充分調(diào)查的基礎(chǔ)上擬寫可行性研究報告，從技術(shù)指標（土地技術(shù)指標）、經(jīng)濟指標（建筑成本）、市場指標（預計銷售價格）及政府的相關(guān)稅費、銷售速度及現(xiàn)金流量預測（財務(wù)費用），不預見費等多方面綜合預算，充分考慮各種不利因素，排除各種干擾及主觀意識，讓可行性報告客觀公正地表達現(xiàn)狀、預測未來，作為今后投資控制的依據(jù)。底層架空：充分改善通風與視覺效果，營造空間通透氛圍，增加小區(qū)車位，盡顯尊貴生活。營銷策略利用一期的人氣，制造良好的社區(qū)環(huán)境；二期的營銷策略，更多的是參照一期的策略。這個途徑由于現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)發(fā)展迅速很多公司采取了這一方式，同樣華美房地產(chǎn)公司與總公司徐州礦務(wù)局都在網(wǎng)上建立了網(wǎng)頁，華美房地產(chǎn)公司還為每一個小區(qū)做了一個網(wǎng)頁更好的為客戶服務(wù)，同時也為自己的銷售服務(wù)。由于房產(chǎn)交易者法律意識薄弱，為了逃漏一些稅費，不愿到公開的合法的交易場所辦理交易手續(xù)，請愿進行私下交易?，F(xiàn)在我國關(guān)于房地產(chǎn)方面的法律很少，需要制定的法規(guī)和規(guī)章要盡快出臺，想房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)估價、經(jīng)營等的管理細節(jié)可使房地產(chǎn)市場有法可依，有章可循。這樣就導致了高級樓房供大于求，就出現(xiàn)了滯銷，而抵擋樓相對就不足了。廣播是傳播信息最快的媒體。華美房地產(chǎn)工地的工程部都參與了每道工序的質(zhì)量抽查，做到了有備無患。整個小區(qū)由3棟多層、2棟高層組成，實行封閉式物業(yè)管理。像徐州的住房，以前要求的便宜和耐用，但是現(xiàn)在呢，要考慮到光照、風向、周圍的環(huán)境、人文環(huán)境等等因素，如果不考慮得很詳細，不和顧客的需求謀和在一起那么房地產(chǎn)就會做得很不好，眼光和社會的發(fā)展要協(xié)調(diào)好，社會在發(fā)展，人們的需求也會隨之改變。2004年，公司又將開發(fā)沁園和疊翠園住宅小區(qū)項目，同時成功進入長江三角洲一流地產(chǎn)市場，獲得了蘇州昆山陽澄湖邊高檔住宅開發(fā)項目?！∥翠N售由此表格可看出徐州的房屋價格是比較穩(wěn)定的，房屋設(shè)備齊全，房屋由以前的牢固到現(xiàn)在的職能化，徐州房地產(chǎn)正以一種良好的趨勢向前發(fā)展。徐州的別墅市場近年來一直較為穩(wěn)定,價格浮動不大。板式、塔式交相輝映。隴海、京滬兩大鐵路干線在此交匯，公路有5條國道、20條省道、4條高速公路經(jīng)過徐州，市到縣全部通高等級公路；京杭大運河穿境而過；觀音機場為國家民航干線機場；魯寧輸油管道縱貫境內(nèi)，形成了鐵路、公路、水運、航空、管道“五通匯流”的立體交通體系。素有南國門戶，北國鎖鑰，中原屏障之稱。徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗外，大部皆為平原。根據(jù)中央精神和省委部署,徐州市第九次黨代會和市委九屆三次全會確定了全市新世紀新階段的奮斗目標，提出到2010年，全面建成寬裕型小康社會；到2020年，總體上基本實現(xiàn)現(xiàn)代化；到2050年，全面實現(xiàn)現(xiàn)代化。躍層、復式、錯層已不在是一個個獨立僵化的概念。因為別墅的目標客戶只是針對金字塔頂?shù)囊恍〔糠痔囟ǖ南M群體,市場需求極其有限,基本上是屬二次置業(yè)者,消費者挑剔性強,再加上受徐州經(jīng)濟發(fā)展水平的制約和一些人不愿“露富”等傳統(tǒng)思想的影響,使徐州的別墅物業(yè)價格上調(diào)乏力。如今徐州的房地產(chǎn)公司主要開發(fā)的小高層和高層，這樣滿足了居民的真正需求，人們已經(jīng)不在滿足房屋牢固實在了，而要求在牢固的基礎(chǔ)上有新的突破，滿足現(xiàn)代生活的需要，環(huán)境要優(yōu)美、工作環(huán)境、人文環(huán)境、交通要方便等等的考慮已經(jīng)變成了居民的理想住宅和開發(fā)商努力的目標。2004年7月13日又成功獲取了73061部隊四宗地塊（共135畝）土地使用權(quán)，擬作為住宅、商辦等開發(fā)項目。所以，在前期策劃時，進行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進行準確分析，以確定正確的發(fā)展道路，找準市場定位，是項目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。它有以下幾點優(yōu)勢：交通便捷：5分鐘到達市中心，12分鐘到達云龍湖。項目在各銷售期分別實施不同的營銷策略，詳情如下：以華美房地產(chǎn)的營銷策略為例子。迅速、及時，不受時空的限制；擁有很高的靈活度，隨時可以修改，針對性很強，這也是房地產(chǎn)公司進行售房的一種好方法。工薪階層在我國還占大部分，對高檔樓就只能“望樓興嘆”。僅僅有法律法規(guī)是不夠的，要使我國的房地產(chǎn)良好的發(fā)展必須對工作人員進行專業(yè)培訓和素質(zhì)教育，提高房地產(chǎn)的文化基礎(chǔ)，對我國房地產(chǎn)的發(fā)展有重要的意義。在中間炒房使得本來就很高的房子變得更高，以獲取利潤。指通過發(fā)送電子郵件以及在電腦網(wǎng)絡(luò)上設(shè)立網(wǎng)站主頁來發(fā)布房地產(chǎn)的相關(guān)信息。大力宣傳，樹立品牌形象，在展銷會開展期間，邀請一些明星在現(xiàn)場表演等，并制造旺銷的搶購氛圍（對銷售下面會詳細的介紹）。經(jīng)典戶型：面積適中，采用飄窗設(shè)計，功能分區(qū)明確。在調(diào)查中也要采取多中調(diào)查方法，每個人的性格不同，就要對癥下藥，達到因地制宜的效果，像可以裝扮成各種社會腳色進行調(diào)查。如今徐州的房價起伏不是很大但是各層的房價并不一樣的，舉華美房地產(chǎn)公司開發(fā)的沁園說明一下。隨著徐州市對房地產(chǎn)市場管理的不斷規(guī)范，尤其是土地市場的規(guī)范透明，實行有計劃、有步驟地供應土地。本季二手房市場表現(xiàn)為：成交量大幅增加，小戶型住房熱銷，中心區(qū)域價格略有回調(diào)，其他區(qū)域二手住房價格略有上升。別墅、高層項目的不斷涌現(xiàn),不僅有效的激活了徐州樓市,而且有利的推動了徐州市住宅市場的更新?lián)Q代和產(chǎn)品升級?？偟目紤]是平均經(jīng)濟增長保持12%以上的速度，三年內(nèi)GDP和財政收入分別躍上1000億元和100億元的新平臺；2008年人均GDP超過2000美元；2012年人均GDP達到3000美元，全面建成小康社會，2017年，人均GDP達到5000美元，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中銅山縣東北的大洞山為全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域東部，最高點為新沂市北部的馬陵山。東西寬約210公里，南北長約140公里，總面積11258平