【正文】 紹。可行性研究在上述充分調(diào)查的基礎(chǔ)上擬寫可行性研究報(bào)告，從技術(shù)指標(biāo)（土地技術(shù)指標(biāo)）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（建筑成本）、市場(chǎng)指標(biāo)（預(yù)計(jì)銷售價(jià)格）及政府的相關(guān)稅費(fèi)、銷售速度及現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)（財(cái)務(wù)費(fèi)用），不預(yù)見(jiàn)費(fèi)等多方面綜合預(yù)算，充分考慮各種不利因素，排除各種干擾及主觀意識(shí)，讓可行性報(bào)告客觀公正地表達(dá)現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)未來(lái)，作為今后投資控制的依據(jù)。底層架空：充分改善通風(fēng)與視覺(jué)效果，營(yíng)造空間通透氛圍，增加小區(qū)車位，盡顯尊貴生活。營(yíng)銷策略利用一期的人氣，制造良好的社區(qū)環(huán)境；二期的營(yíng)銷策略，更多的是參照一期的策略。這個(gè)途徑由于現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)發(fā)展迅速很多公司采取了這一方式，同樣華美房地產(chǎn)公司與總公司徐州礦務(wù)局都在網(wǎng)上建立了網(wǎng)頁(yè)，華美房地產(chǎn)公司還為每一個(gè)小區(qū)做了一個(gè)網(wǎng)頁(yè)更好的為客戶服務(wù)，同時(shí)也為自己的銷售服務(wù)。由于房產(chǎn)交易者法律意識(shí)薄弱，為了逃漏一些稅費(fèi)，不愿到公開(kāi)的合法的交易場(chǎng)所辦理交易手續(xù)，請(qǐng)?jiān)高M(jìn)行私下交易。現(xiàn)在我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)方面的法律很少，需要制定的法規(guī)和規(guī)章要盡快出臺(tái)，想房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)營(yíng)等的管理細(xì)節(jié)可使房地產(chǎn)市場(chǎng)有法可依，有章可循。這樣就導(dǎo)致了高級(jí)樓房供大于求，就出現(xiàn)了滯銷，而抵擋樓相對(duì)就不足了。廣播是傳播信息最快的媒體。華美房地產(chǎn)工地的工程部都參與了每道工序的質(zhì)量抽查，做到了有備無(wú)患。整個(gè)小區(qū)由3棟多層、2棟高層組成，實(shí)行封閉式物業(yè)管理。像徐州的住房，以前要求的便宜和耐用，但是現(xiàn)在呢，要考慮到光照、風(fēng)向、周圍的環(huán)境、人文環(huán)境等等因素，如果不考慮得很詳細(xì)，不和顧客的需求謀和在一起那么房地產(chǎn)就會(huì)做得很不好，眼光和社會(huì)的發(fā)展要協(xié)調(diào)好，社會(huì)在發(fā)展，人們的需求也會(huì)隨之改變。2004年，公司又將開(kāi)發(fā)沁園和疊翠園住宅小區(qū)項(xiàng)目，同時(shí)成功進(jìn)入長(zhǎng)江三角洲一流地產(chǎn)市場(chǎng)，獲得了蘇州昆山陽(yáng)澄湖邊高檔住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！∥翠N售由此表格可看出徐州的房屋價(jià)格是比較穩(wěn)定的，房屋設(shè)備齊全，房屋由以前的牢固到現(xiàn)在的職能化，徐州房地產(chǎn)正以一種良好的趨勢(shì)向前發(fā)展。徐州的別墅市場(chǎng)近年來(lái)一直較為穩(wěn)定,價(jià)格浮動(dòng)不大。板式、塔式交相輝映。隴海、京滬兩大鐵路干線在此交匯，公路有5條國(guó)道、20條省道、4條高速公路經(jīng)過(guò)徐州，市到縣全部通高等級(jí)公路；京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)；觀音機(jī)場(chǎng)為國(guó)家民航干線機(jī)場(chǎng)；魯寧輸油管道縱貫境內(nèi)，形成了鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道“五通匯流”的立體交通體系。素有南國(guó)門戶，北國(guó)鎖鑰，中原屏障之稱。徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)?，大部皆為平原。根?jù)中央精神和省委部署,徐州市第九次黨代會(huì)和市委九屆三次全會(huì)確定了全市新世紀(jì)新階段的奮斗目標(biāo)，提出到2010年，全面建成寬裕型小康社會(huì)；到2020年，總體上基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化；到2050年，全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。躍層、復(fù)式、錯(cuò)層已不在是一個(gè)個(gè)獨(dú)立僵化的概念。因?yàn)閯e墅的目標(biāo)客戶只是針對(duì)金字塔頂?shù)囊恍〔糠痔囟ǖ南M(fèi)群體,市場(chǎng)需求極其有限,基本上是屬二次置業(yè)者,消費(fèi)者挑剔性強(qiáng),再加上受徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約和一些人不愿“露富”等傳統(tǒng)思想的影響,使徐州的別墅物業(yè)價(jià)格上調(diào)乏力。如今徐州的房地產(chǎn)公司主要開(kāi)發(fā)的小高層和高層，這樣滿足了居民的真正需求，人們已經(jīng)不在滿足房屋牢固實(shí)在了，而要求在牢固的基礎(chǔ)上有新的突破，滿足現(xiàn)代生活的需要，環(huán)境要優(yōu)美、工作環(huán)境、人文環(huán)境、交通要方便等等的考慮已經(jīng)變成了居民的理想住宅和開(kāi)發(fā)商努力的目標(biāo)。2004年7月13日又成功獲取了73061部隊(duì)四宗地塊（共135畝）土地使用權(quán)，擬作為住宅、商辦等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。所以，在前期策劃時(shí)，進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析，以確定正確的發(fā)展道路，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。它有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：交通便捷：5分鐘到達(dá)市中心，12分鐘到達(dá)云龍湖。項(xiàng)目在各銷售期分別實(shí)施不同的營(yíng)銷策略，詳情如下：以華美房地產(chǎn)的營(yíng)銷策略為例子。迅速、及時(shí)，不受時(shí)空的限制；擁有很高的靈活度，隨時(shí)可以修改，針對(duì)性很強(qiáng)，這也是房地產(chǎn)公司進(jìn)行售房的一種好方法。工薪階層在我國(guó)還占大部分，對(duì)高檔樓就只能“望樓興嘆”。僅僅有法律法規(guī)是不夠的，要使我國(guó)的房地產(chǎn)良好的發(fā)展必須對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和素質(zhì)教育，提高房地產(chǎn)的文化基礎(chǔ)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展有重要的意義。在中間炒房使得本來(lái)就很高的房子變得更高，以獲取利潤(rùn)。指通過(guò)發(fā)送電子郵件以及在電腦網(wǎng)絡(luò)上設(shè)立網(wǎng)站主頁(yè)來(lái)發(fā)布房地產(chǎn)的相關(guān)信息。大力宣傳，樹立品牌形象，在展銷會(huì)開(kāi)展期間，邀請(qǐng)一些明星在現(xiàn)場(chǎng)表演等，并制造旺銷的搶購(gòu)氛圍（對(duì)銷售下面會(huì)詳細(xì)的介紹）。經(jīng)典戶型：面積適中，采用飄窗設(shè)計(jì)，功能分區(qū)明確。在調(diào)查中也要采取多中調(diào)查方法，每個(gè)人的性格不同，就要對(duì)癥下藥，達(dá)到因地制宜的效果，像可以裝扮成各種社會(huì)腳色進(jìn)行調(diào)查。如今徐州的房?jī)r(jià)起伏不是很大但是各層的房?jī)r(jià)并不一樣的，舉華美房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的沁園說(shuō)明一下。隨著徐州市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的不斷規(guī)范，尤其是土地市場(chǎng)的規(guī)范透明，實(shí)行有計(jì)劃、有步驟地供應(yīng)土地。本季二手房市場(chǎng)表現(xiàn)為：成交量大幅增加，小戶型住房熱銷，中心區(qū)域價(jià)格略有回調(diào)，其他區(qū)域二手住房?jī)r(jià)格略有上升。別墅、高層項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn),不僅有效的激活了徐州樓市,而且有利的推動(dòng)了徐州市住宅市場(chǎng)的更新?lián)Q代和產(chǎn)品升級(jí)?？偟目紤]是平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持12%以上的速度，三年內(nèi)GDP和財(cái)政收入分別躍上1000億元和100億元的新平臺(tái)；2008年人均GDP超過(guò)2000美元；2012年人均GDP達(dá)到3000美元，全面建成小康社會(huì)，2017年，人均GDP達(dá)到5000美元，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中銅山縣東北的大洞山為全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域東部，最高點(diǎn)為新沂市北部的馬陵山。東西寬約210公里，南北長(zhǎng)約140公里，總面積11258平