【正文】 ....................................... 38 項(xiàng)目分銷渠道 .......................................... 38 （八）、項(xiàng)目投資估算及資金計(jì)劃 ................................. 38 開發(fā)成本估算 .......................................... 39 開發(fā)費(fèi)用估算 .......................................... 42 總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? ................................ 42 投資資金的籌措計(jì)劃 .................................... 43 貸款本金的償還及利息支付 .............................. 43 項(xiàng)目銷售收入與租賃收入測算 ............................ 48 鋪?zhàn)赓U單價(jià)的確定 ...................................... 49 車庫租賃單價(jià)的確定 .................................... 50 相關(guān)稅金計(jì)算 .......................................... 53 可運(yùn)用的資金 ......................................... 56 1工程進(jìn)度表，詳見表 ............................... 56 1投資計(jì)劃與資金籌措 ................................... 56 （九）、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................................... 60 損益表及分析 .......................................... 60 現(xiàn)金流量表及分析 ...................................... 61 項(xiàng)目資金平衡能力分析 .................................. 63 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 .......................................... 63 （十）、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................... 64 政府政策風(fēng)險(xiǎn) .......................................... 64 貨幣政策的風(fēng)險(xiǎn) ........................................ 64 項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn) .......................................... 64 區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) .......................................... 64 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) .......................................... 64 銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) .......................................... 65 自然風(fēng)險(xiǎn) .............................................. 65 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) .............................................. 65 （十一）、結(jié)論與建議 ........................................... 65 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論為：可行 ............................ 65 建議 .................................................. 65 三、 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃書 ...........................................66 （一）、工程綜述 ............................................... 66 （二）、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及人力資源管理 ............................. 67 整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的組織架構(gòu)、職責(zé)及管理 .............. 67 （三）、項(xiàng)目范圍管理 ........................................... 69 項(xiàng)目范圍 .............................................. 69 （四）、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度管理 ....................................... 70 施工進(jìn)度控制 .......................................... 70 施工進(jìn)度規(guī)劃圖 ........................................ 70 施工階段節(jié)點(diǎn)劃分 ...................................... 71 （五）、項(xiàng)目實(shí)施成本管理 ....................................... 72 施工成本控制的管理 .................................... 72 施工成本控制的實(shí)施 .................................... 73 （六）、項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量管理 ....................................... 74 建立一個(gè)完備的質(zhì)量管理體系 ............................ 74 嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量保證管理制度 .............................. 75 執(zhí)行材料管理 進(jìn)場檢驗(yàn)制度 ............................. 76 工程質(zhì)量制度 .......................................... 76 施工監(jiān)督檢查與質(zhì)量 .................................... 76 （七）、項(xiàng)目施工安全管理 ....................................... 76 安全生產(chǎn)目標(biāo) .......................................... 76 執(zhí)行安全生產(chǎn)規(guī)定 ...................................... 76 各分部分項(xiàng)工程安全管理措施 ............................ 77 施工現(xiàn)場消防措施 ...................................... 78 （八）、項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理 ....................................... 79 項(xiàng)目生命周期的風(fēng)險(xiǎn) .................................... 79 風(fēng)險(xiǎn)防范措施 .......................................... 80 風(fēng)險(xiǎn)控制 .............................................. 80 致謝 ........................................................82 參考文獻(xiàn) .....................................................83 1 摘要 本 項(xiàng)目策劃 是 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo) 區(qū)域環(huán)境 ，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ)， 結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì) 情況 ， 得出項(xiàng)目的定位，再 綜合運(yùn)用各種手段（如 投資估算、 資金計(jì)劃 、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等 ），按一定的程序?qū)?房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行 可 行性分析 。加息，是抑制通貨膨脹的主要手段，而由于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)，對(duì)銀行貸款的依賴程度極高，利率的變動(dòng)，對(duì)行業(yè)市場影響很大。 在信貸政策方面， 2020 年房地產(chǎn)貸款余額 萬億元，全年增加 萬億元，同比多增 897 億元，全年增量占同期各項(xiàng)貸款增量的 %。根據(jù) 《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉的實(shí)施意見》，廣州將從稅收、信貸、行政、土地、住房保障等方面的調(diào)控措施，切實(shí)將房價(jià)控制在合理水平。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講 ,目前的宏觀調(diào)控形勢(shì)和市場競爭環(huán)境已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)峻 ,房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住機(jī)遇 ,迎接挑戰(zhàn) ,必須樹立現(xiàn)代的營銷觀念 ,創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷策略 ,使企業(yè)在激烈的市場競爭中立足。 （ 2）、廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)狀況 廣州作為珠江的明珠，廣東的繁華省會(huì)， 國家中心城市 ，世界著名的 港口城市 。到 2020 年，全市戶籍人口控制在 1050 萬以內(nèi)，常住人口控制在 1800 萬以內(nèi)。 圖 從供應(yīng)規(guī)模來看 ,占地面積 10 萬平方米以上的大宗地塊共有 9幅 ,合計(jì)約 246 萬平方米 ,占總規(guī)模的 83%。在其開發(fā)之前，島上最高建筑物不過五層，村民還使用泉水和井水，更別提工業(yè)的出現(xiàn)。大學(xué)城內(nèi)部道路通過明確的分級(jí)保持主干道和區(qū)間干道緊密聯(lián)系； 區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)則采用方格網(wǎng)和放射的形 式來，這樣在保證提供了便捷的人行道系統(tǒng)和完整的景觀組織，又能使得地塊之間的排列方正有序。大學(xué)城作為政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，廣州將以打造“水城”品牌為總體目標(biāo)，同時(shí)，將在傳統(tǒng)中軸線、城市新中軸線的基礎(chǔ)上，再建第三條城市中軸線。 表 廣州大學(xué)城（小谷圍島）主要 公園綠地規(guī)劃一覽表 序號(hào) 名稱 地點(diǎn) 類別 面積（公頃） 主要功能 1 中央生態(tài)公園 大學(xué)城中心 全市性 80 休閑、娛樂、健身、觀賞、交流 2 中國結(jié)公園 中心東部 區(qū)域性 59 休閑娛樂和生態(tài)環(huán)境保護(hù)與修復(fù) 3 樹形公園 中心西部 區(qū)域性 4 中心東部公園 內(nèi)環(huán)路、中環(huán)路間東面 社區(qū)公園 休閑 5 中心南部公園 內(nèi)環(huán)路、中環(huán)路間南面 社區(qū)公園 文化 6 中心西部公園 內(nèi)環(huán)路、中環(huán)路間西面 社區(qū)公園 娛樂 7 中心北部公園 內(nèi)環(huán)路、中環(huán)路間北面 社區(qū)公園 科教 8 西部公園 小谷圍島西側(cè) 專類公園 觀賞、休閑、娛樂 9 東南部公園 小谷圍島東南 專類公園 生態(tài)保護(hù)與環(huán)境教育 10 東北部公園 小谷圍島東北 專類公園 休憩 11 北側(cè)帶狀公園 北部濱江地段 帶狀公園 104 附近居民活動(dòng) 16 12 南側(cè)帶狀公園 北部濱江地段 帶狀公園 附近居民活動(dòng) 小結(jié) 從上述的各項(xiàng)來說，大學(xué)城已具有國內(nèi)一流的生活和娛樂休閑措施，以及那原生態(tài)的自然環(huán)境儼然將其塑造出一個(gè)充滿濃厚的人文氛圍和向往的理想住宅地塊區(qū)域。 位于大學(xué)城內(nèi)，學(xué)術(shù)氣息濃厚，環(huán)境較安靜。 2）競爭對(duì)手的評(píng)價(jià) 1）本項(xiàng)目主要的競爭對(duì)手是 尚軒 103和 大學(xué)小筑 ； 2）本項(xiàng)目面臨的最大競爭壓力是對(duì)手有營銷價(jià)格優(yōu)勢(shì) （六）、消費(fèi)者調(diào)查 消費(fèi)者調(diào)查 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)不斷高速發(fā)展 ,我國房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)由賣方市場向買方市場過度的趨勢(shì)。其中 389 人選擇了洋房類型。 25 被調(diào)查者對(duì)廣州房價(jià)看法8%71%13%8%偏低偏高適中不清楚 圖二：被調(diào)查者對(duì)廣州房價(jià)看法 上面的數(shù)據(jù)中認(rèn)為房價(jià)偏高的受訪者達(dá)到 71%，說明對(duì)于廣州地區(qū)房價(jià)偏高是眾多消費(fèi)者一致認(rèn)可，但同時(shí)也說明了消費(fèi)者對(duì)于房價(jià)高有了心理準(zhǔn)備購房時(shí)候能對(duì)條件不錯(cuò)而價(jià)格稍高的樓盤有興趣，所以本項(xiàng)目可以在保持自身配套的同時(shí)用一個(gè)合理的價(jià)位來提高消費(fèi)者的購買欲望。這可以作為我們?cè)O(shè)計(jì)住宅房的主要考慮因素，甚至可以把同時(shí)擁有這四項(xiàng)外加樓層因素的套間作為特銷房打開市場。 圖十三：被調(diào)查者可接受的房價(jià)總價(jià) 數(shù)據(jù)表明絕大部分受訪者自身經(jīng)濟(jì)條件只能夠承受的房價(jià)處在 300萬元以下。 圖十七：被調(diào)查者的年齡范圍 數(shù)據(jù)表明受訪者的年齡集中在 2555歲，這人群主要的生產(chǎn)力 ，也是最具有購買力的人群，為我們的調(diào)研數(shù)據(jù)的可靠性提供保證。 ⑤ 目標(biāo)客戶確定 主要目標(biāo)客戶設(shè)定為廣州地區(qū)及珠三角地區(qū)具有穩(wěn)定的中偏高收入的教職工、高級(jí)白領(lǐng)、管理人員為主，并且考慮到本項(xiàng)目所處的是一個(gè)具投資的增值性的特殊區(qū)域，所以投資客人群也可以作為我們的目標(biāo)客戶群之一。 項(xiàng)目概念定位 企業(yè)開展綠色營銷是社會(huì)和企業(yè) 的雙贏之舉 ,有利于可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí) 38 現(xiàn)。 （八）、項(xiàng)目投資估算及資金計(jì)劃 本項(xiàng)目住宅總建筑面積為 33120 ㎡，商鋪建筑面積 3415 ㎡，公建設(shè)施建筑面積2470 ㎡，地下停車場