【正文】 詳見(jiàn)貸款還本付息，詳見(jiàn)表 。本項(xiàng)目總投資為 ，其中開(kāi)發(fā)商投入自有資 萬(wàn)元，作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 17000萬(wàn)元用于投資，銀行貸款利息為 萬(wàn)元從住宅的銷售收入中支付，剩余 萬(wàn)元由銷售房收入補(bǔ)充。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) =∑（ 1~6） 3%＝ 3%＝ （萬(wàn)元） 注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為實(shí)際成交數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見(jiàn)性。 建安工費(fèi)： ①住宅樓建安工程費(fèi) =2268 33120=（萬(wàn)元） ②商鋪（不含公建配套）建安工程費(fèi) =2965 3415=（萬(wàn)元） ③地下停車(chē)庫(kù)建安工程費(fèi) =3125 4375＝ （萬(wàn)元） ④公建（肉菜市場(chǎng)） =2965 600=（萬(wàn)元） 總建安工程費(fèi) =① +② +③ +④ =（萬(wàn)元） （ 4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) : 萬(wàn)元，詳見(jiàn)表 。 （ 2）、前期工程費(fèi)： 萬(wàn)元，詳見(jiàn)表 。 項(xiàng)目 分銷渠道 本項(xiàng)目采用本公司的銷售渠道銷售，利用下屬代理公司進(jìn)行銷售。 精裝修配合多種裝修檔次選擇，做到既能夠交房即可入住，也可以滿足購(gòu)房者的各種需求。 本項(xiàng)目地理位置和交通條件非常好，項(xiàng)目周?chē)虡I(yè)氣氛濃厚，臨近各個(gè)休閑和文化的項(xiàng)目，加上環(huán)境宜人，環(huán)立高校，還有的就是政府正在打算打造的廣州第三軸線，讓本項(xiàng)目地塊的升值空間極大的提升，能吸引更多的投資者的注意。而高級(jí)白領(lǐng)購(gòu)買(mǎi)力充足，能夠支付起本項(xiàng)目的房?jī)r(jià)，加上便利的交通網(wǎng)絡(luò)，只有做好完善的生活配套設(shè)施的產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有品位相信能吸引很大部分的這類人群忽略掉工作地點(diǎn)與住宅之間的距離問(wèn)題，最后只要價(jià)格合理，心動(dòng)的購(gòu)房者一定不在少數(shù)。 （七）、項(xiàng)目 STP 分析 同樣一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果充分考慮了周?chē)嚓P(guān)的、潛在的和顯形的、隱形的各種要素，用一種全新的理念來(lái)整合，然后 1+12，就能產(chǎn)生完全不同的結(jié)果。 圖二十：被調(diào)查者的家庭 結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)表明受訪者為夫婦倆或者三代同堂占多數(shù)，他們是買(mǎi)房的主要人群，而單身人群也會(huì)因結(jié)婚的需要買(mǎi)房。這表明許多在廣州工作的人員都存有住房公積金，這表示許多人都對(duì)能用住房公積金付款的樓盤(pán)有意愿一看。 33 圖十四：被調(diào)查者可接受的房?jī)r(jià)單價(jià)范圍 數(shù)據(jù)表明受訪者愿意接受的單價(jià)主要在 500020200 元之間，且以 15000元的為主體，同上均是成本預(yù)算控制主要考慮因素 。 32 圖十二 :被調(diào)查者對(duì)車(chē)位的態(tài)度 數(shù)據(jù)表明受訪者多數(shù)都是需要一個(gè)停車(chē)位，不論是買(mǎi)還是租的，至于一些表示還沒(méi)考慮這方面的問(wèn)題或者是等自己買(mǎi)房后才考慮停車(chē)位的問(wèn)題的人群，仍有很大可能需要一個(gè)停車(chē)位，所以配套停車(chē)位的數(shù)量是不許減少的，還能以足夠的停車(chē)位作為銷售口號(hào)。這些是一般家庭住宅必須有的基礎(chǔ)設(shè)施。 29 排第三的14%17%18%16%16%18%1%朝向通風(fēng) 采光景觀 樓層間隔布局其他最后要有的18%22%21%14%11%13%1%朝向通風(fēng) 采光景觀 樓層間隔布局其他 30 被調(diào)查者希望的交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)25%17%32%26%毛坯房只裝修廚衛(wèi)全精裝修一次到位多種裝修檔次供選擇，裝修費(fèi)另付 圖八：被調(diào)查者對(duì)住房的基本要求 數(shù)據(jù)表明示，大部分人認(rèn)為住房最重要的四項(xiàng)是朝向、通風(fēng)、采光和景觀是選取一套住宅最重要的因素，在這些問(wèn)題之后才考慮樓層和間隔的問(wèn)題。 圖四：被調(diào)查者傾向的建筑風(fēng)格 數(shù)據(jù)表示受訪者比較傾向現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，對(duì)中式的興趣不大，本項(xiàng)目宜采用現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，吸引購(gòu)房者。 調(diào)研數(shù)據(jù)及問(wèn)卷分析 圖一：被調(diào)查者購(gòu)房需求 數(shù)據(jù)上有購(gòu)房需求的被調(diào)查者高達(dá) 53 %，這表明雖然許多消費(fèi)者對(duì)于樓市仍是抱著觀望的態(tài)度，但是對(duì)于價(jià)錢(qián)合適的有購(gòu)房欲 望的人群占多數(shù)。這就充分說(shuō)明了本次調(diào)研樣本男女比例的合理性和所獲信息的可參考性。共投放問(wèn)卷 500份，其中有效問(wèn)卷 437 份。為使調(diào)查結(jié)果更具真實(shí)性，調(diào)查問(wèn)卷的文句采用口語(yǔ)化和簡(jiǎn)單明了的句式，使被訪者能同過(guò)一次愉快的溝通表達(dá)出問(wèn)題所問(wèn)答案的真實(shí)意愿。 樓盤(pán)名稱 尚軒 103 大學(xué)小筑 價(jià)格走勢(shì) 23 是地鐵沿線，臨江豪華居住區(qū)； 3）以 花園洋房為主 。 缺點(diǎn) 小區(qū)的周邊配套完善度一般，缺乏大型的購(gòu)物商業(yè)中心，基本的生活設(shè)施有待進(jìn)一步完善。小區(qū)的周邊環(huán)境比較安靜，空氣質(zhì)量高，適宜居住。項(xiàng)目地塊已完成拆遷，目前為空地，場(chǎng)地平 整。以上。 圖 廣州三條城市中軸線圖 圖片來(lái)源：百度圖片 15 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施 區(qū)域現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 大學(xué)城里面集聚最齊全的生活 基礎(chǔ)措施， 關(guān)于文化的廣東科學(xué)、中心嶺南、印象園和小洲藝術(shù)村等；代表運(yùn)動(dòng)與藝術(shù)的亞運(yùn)體育場(chǎng)館、廣美美術(shù)館等；適合休閑生活的長(zhǎng)洲島、生物島和中心湖公園；以及必不可少的生活消費(fèi)，位于廣大的商業(yè)中心和中山大學(xué)附近的 GOGO 新天地，再加上 4大自然村：南亭村、貝崗村、北亭村、穗石村。 （ 2）、區(qū)域交通未來(lái)規(guī)劃 廣州大學(xué)城的發(fā)展不知不覺(jué)已過(guò) 9個(gè)年頭，邁入第十年 的相對(duì)穩(wěn)定期，再加上學(xué)府氛圍、生態(tài)環(huán)境、生活配套都已經(jīng)發(fā)展的相當(dāng)完善。先是把過(guò)境高速公路與快速路與大學(xué)城內(nèi)南北兩區(qū)、東西兩側(cè)的內(nèi)部主干交通系統(tǒng)相連。 在 2020 年的 12 月，《實(shí)施廣州大學(xué)城提升計(jì)劃工作方案》已經(jīng)正式通過(guò)啟動(dòng)，將用 71 個(gè)項(xiàng)目去提升大學(xué)城，爭(zhēng)取用 10 年時(shí)間將大學(xué)城打造成為國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際領(lǐng)先的“文化之城、創(chuàng)新之城、生態(tài)之城” 區(qū)域交通現(xiàn)狀與其未來(lái)規(guī)劃 （ 1）、 區(qū)域交通現(xiàn)狀 大學(xué)城內(nèi)通過(guò) 分區(qū)的方法獨(dú)立出南北兩區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)，各自形成體系以主干道與跨江隧道相連，以及地鐵線路合并過(guò)江，來(lái)保證交通系統(tǒng)的有效和有序。經(jīng)過(guò)廣州政府不斷的努力打造。由于作為珠江江心的孤島，以及行政管轄上的不分明，令其環(huán)境仍一直保持在自然狀態(tài)中。并且隨著居民生活水平的提高和收入的提高，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了穩(wěn)健厚實(shí)的基礎(chǔ)； （ 3）市場(chǎng)上 廣州從地塊的供應(yīng)情況來(lái)看前景良好，而且 商品住宅市場(chǎng) 規(guī)模龐大， 市場(chǎng)熱度開(kāi)始有回升趨勢(shì)，這是一個(gè) 過(guò)剩與短缺并存、挑戰(zhàn)與機(jī)遇同在的市場(chǎng)； （ 4）項(xiàng)目上 項(xiàng)目所在小谷圍島板塊，是處于廣州政府全力營(yíng)造這“國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際領(lǐng)先的“文化之城、創(chuàng)新之城、生態(tài)之城”的大學(xué)中心北區(qū)，并且廣州正在打造“珠江黃金岸線”，并明確出臺(tái)了以火爐山、鳳凰山為起點(diǎn)，經(jīng)科韻路、海珠生態(tài)城至大學(xué)城一線的廣州第三條城市中軸線規(guī)劃，這會(huì)讓大學(xué)城板塊的地產(chǎn)項(xiàng)目潛在價(jià)值急速上升。特別是 8月市場(chǎng)熱度的回升，這讓廣州房地產(chǎn)的市場(chǎng)越來(lái)越活躍，意味著 2020 廣州的人房地產(chǎn)很可能有一個(gè)暖春。 （ 2）、廣州市居民文化分析 廣州作為珠江明珠與 港口城市 ， 外來(lái)流動(dòng)人口可以說(shuō)是占廣州人口很大比重，與廣州市戶籍人口比 例儼然有 1:1，各種文化會(huì)在這個(gè)城市不斷交融，在這座城市中，我們能找的各地各色的人，無(wú)論是國(guó)內(nèi)各地的還是來(lái)自世界各個(gè)角落的人們，他們與廣州土生土長(zhǎng)的居民，共同組成了繁華而魅力的廣州。 廣州市人口與文化分析 （ 1）、 人口組成分析 廣州人口控制方面， 廣州戶籍人口已經(jīng)達(dá)到 822 萬(wàn)人，常住人口 1283 萬(wàn)人 ，預(yù)估 到 2020 年，廣州市戶籍人口控制在 860 萬(wàn)以內(nèi)，常住人口控制在 1500 萬(wàn)以內(nèi)。 表 ： 2020年廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)完成情況 指 標(biāo) 單 位 絕對(duì)數(shù) 比上年增長(zhǎng)（ %） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元 其中：住宅 億元 其中： 90平方米及以下 億元 房屋施工面積 萬(wàn)平方米 其中：住宅 萬(wàn)平方米 房屋新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米 其中：住宅 萬(wàn)平方米 房屋竣工面積 萬(wàn)平方米 其中：住宅 萬(wàn)平方米 本年資金來(lái)源 億元 其中：國(guó)內(nèi)貸款 億元 個(gè)人按揭貸款 億元 5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中輕工業(yè)增長(zhǎng) %，重工業(yè)增長(zhǎng) %；國(guó)有控股企業(yè)增長(zhǎng) %，外商及港澳臺(tái)商企業(yè)增長(zhǎng) %，民營(yíng)工業(yè)增長(zhǎng) %。在一次次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，政府開(kāi)始更多的依靠市場(chǎng)手段，還加大了保障房供應(yīng)，著重解決中低收入群眾基本住房問(wèn)題。面對(duì)各地持續(xù)上升的房?jī)r(jià)和輿論的壓力 ,中央近期連打房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 組合拳 開(kāi)始了新一輪樓市調(diào)控。 2020 年，政府房地產(chǎn)政策的核心是宏觀要穩(wěn)、微觀需活，全國(guó)整體調(diào)控基調(diào)貫徹全年始終，開(kāi)始分化出不同區(qū)域政策的導(dǎo)向。 全國(guó)各地先后提出了“限購(gòu)令” 來(lái)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)有效的調(diào)控，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)和力度的增大。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額 3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) %，增速比上季度末低 個(gè)百分點(diǎn)?！? 這一條，使得在達(dá)到 當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求下，人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可以提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。這些對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是有利的。國(guó)家的調(diào)控手段，一般是通過(guò)調(diào)節(jié)銀行等金融機(jī)構(gòu)存款利息和貸款利息（即是央行的加息和降息），控制市場(chǎng)的投資與消費(fèi)。 （二）、用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀 2 用地規(guī)模指標(biāo) 總用地面積約 12518 平方米， 容積率≤ ， 建筑密度≤ 35%， 綠地率≥ 30%， 停車(chē)位按 1 泊 /100 平方米， 總計(jì)算容積率建筑面積≤ 39056 平方米。 《 XXX 畢業(yè)設(shè)計(jì)》 設(shè)計(jì)題目 ：廣州大學(xué)城 DN0501 地塊 住宅項(xiàng)目策劃書(shū) 學(xué) 院 建筑工程系 專 業(yè) 工程管理 班 級(jí) 2 班 學(xué) 號(hào) 學(xué)生姓名 指導(dǎo)教師 目錄 摘要 ..........................................................1 ABSTRACT ......................................................1 一、 項(xiàng)目概況 .................................................1 （一）、項(xiàng)目地理位置 ............................................ 1 （二）、用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀 ...................................... 1 地塊 四周環(huán)境與地塊現(xiàn)狀： ............................... 2 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................... 2 二、項(xiàng)目建議書(shū) ................................................5 （一）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析 .................................... 5 基本政策分析 ........................................... 5 經(jīng)濟(jì)狀況與城市規(guī)劃分析 ................................ 7 廣州市人口與文化分析 .................................. 9 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ................................. 10 小結(jié) —— 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià) ....................... 11 （二）、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 ....................................... 12 項(xiàng)目所在的區(qū)域與其未來(lái)規(guī)劃發(fā)展 ....................... 12 （ 1）、項(xiàng)目區(qū)