【正文】 代理 Tospur 硬件落點(diǎn) 人群活動共享空間之 主題架空層花園 項(xiàng)目 每棟建筑下均設(shè)置架空層 ，并設(shè)置不同主題架空花園，社區(qū)重要亮點(diǎn)； Tospur 主題 CLUB，每棟生態(tài)架空層內(nèi)，將為不同的愛好者設(shè)置活動與交流的空間 硬件落點(diǎn) 人群活動共享空間之 主題 CLUB 驢友俱樂部 垂釣俱樂部 音樂家俱樂部 書畫家俱樂部 足球愛好者俱樂部 動漫俱樂部 Tospur 社區(qū)平面圖 ?社區(qū)外主干道 ?社區(qū)內(nèi)人車道路動線 ?社區(qū)分區(qū)標(biāo)示 ?樓棟號標(biāo)注 ?基建設(shè)施標(biāo)注 ?商業(yè)及配套設(shè)施提示 主要路口垂直引導(dǎo)系統(tǒng) ?社區(qū)配套設(shè)施指引 ?社區(qū)分區(qū)指引 ?停車庫指引 ?現(xiàn)場標(biāo)識 硬件落點(diǎn) 精神符號之 標(biāo)識系統(tǒng) 統(tǒng)一社區(qū)內(nèi)部各處的標(biāo)識及知識系統(tǒng)，把項(xiàng)目視覺形象完整化，覆蓋全局，渲染社區(qū)整體感，同時表現(xiàn)項(xiàng)目 的規(guī)模性和品牌性。 規(guī)劃任務(wù)： 人群活動共享空間 重要規(guī)劃元素 一種精神符號 道路、標(biāo)識 …… Tospur 硬件落點(diǎn) 商業(yè)軸之 塊狀核心商業(yè)小廣場 項(xiàng)目幾何中心恰是本案地塊斷裂最明顯的位置，在此處結(jié)合青年公寓設(shè)置底層小型商業(yè)廣場，營造社區(qū)生活感并賺足人氣的同時，可作為社區(qū)內(nèi)部商業(yè)輻射和地塊串聯(lián)的起點(diǎn)。 買公寓生活質(zhì)量不答應(yīng) 習(xí)慣很多無奈的習(xí)慣 不愁住房但是房間總是不夠用 形態(tài)創(chuàng)新 近似總價 下的 高性價 同性價 下的 高創(chuàng)新價值 策略小結(jié) Tospur 難點(diǎn)釋疑三： 同策觀點(diǎn)：生活訴求的融合引導(dǎo)社區(qū)整合 —— 社區(qū)整體性塑造及推廣落點(diǎn) Tospur 策略標(biāo)簽三： 統(tǒng)一規(guī)劃 概念塑造 分散地塊的 硬件呼應(yīng) 大型住區(qū)的 生活理念倡導(dǎo) 策略小結(jié) Tospur 住區(qū)打造 PART 3 Tospur 4P系列之 產(chǎn)品篇 Tospur 產(chǎn)品系搭建 產(chǎn)品 搭建 4P80系產(chǎn)品 4P90系產(chǎn)品 全民家居解決方案 50平方米 75平方米 90平方米 青年公寓 靈動兩房 靈動三房 90平方米 90平方米 120平方米 高層 TOWN 90墅 生態(tài)三房 經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品 類別墅產(chǎn)品 高附加產(chǎn)品 工業(yè)化裝修 開發(fā)商 客戶 增加利潤 裝修成本分期 保證舒適度 保證低總價 最大化迎合吸納客戶 創(chuàng)造附加值 Tospur 4P80系產(chǎn)品是什么？ 產(chǎn)品系搭建 理 享 領(lǐng) 寓 合理的、理智的 享受 領(lǐng)先 產(chǎn)品特性 作為現(xiàn)代都市的中堅(jiān)，工作繁重，生活重壓，面對競爭激烈的環(huán)境，他們在重壓中艱難的前行，當(dāng) “ 家 ” 成為生活中唯一的一片樂土?xí)r，他們已經(jīng)不能忍受空間受限的“ 蝸居生活 ” ， 而需要一種 “ 價格要盡量少，空間要足夠大 ” ， 可以兼顧 產(chǎn)品功能性、舒適性，更能滿足自己的對生活方式要求的“ 高效住宅 ” 。 控制住總價的前提下，如能在產(chǎn)品上進(jìn)行突破，項(xiàng)目未來有機(jī)會吸引 改善型 客戶。 基礎(chǔ)的生活配套 滿足生活的基本要求，首付能力和還款能力都比較低 養(yǎng)老度假型客戶 50100 3060萬 客層分散，主力的 50100㎡ 的 2房 相對便捷的公共交通 重視項(xiàng)目環(huán)境，適合度假、養(yǎng)老 人性的物業(yè)管理，相對優(yōu)質(zhì)、系統(tǒng)的適合度假、養(yǎng)老的全面生活配套，滿足物質(zhì)和精神雙面的享受 客戶層面廣，首付能力較強(qiáng)，主力需求戶型相對緊湊 區(qū)域地段遷居型 70120 3570萬 性價比較高的生活型干品，以 3房為主 相對便捷的公共交通 重視小區(qū)內(nèi)部景觀、環(huán)境，強(qiáng)調(diào)適宜生活 相對優(yōu)質(zhì)的生活配套設(shè)施和精神享受（與原有生活氛圍相比較）， 在區(qū)域地段的改善基礎(chǔ)上，存在對新地域生活的精神追求，首付能力較強(qiáng) 物業(yè)類型、資源改善型 90200 80萬以上 高價值的、相對舒適的公寓類，別墅類產(chǎn)品 駕車或者公交可便捷聯(lián)系市區(qū) 對環(huán)境資源要求較高，尤其是濱海的自然環(huán)境表現(xiàn)更為明顯，對小區(qū)環(huán)境有一定的要求 品質(zhì)型、精致型的物業(yè)配套，不一定要大，但要精，滿足生活品位的精神需求 注重項(xiàng)目的綜合價值，兼容品質(zhì)、舒適、環(huán)境的改善 稀缺資源占有型 80150 90萬以上 稀缺的資源型項(xiàng)目，以舒適型公寓為主 駕車可便捷抵達(dá)市區(qū) 強(qiáng)調(diào)對一線濱海資源的稀缺性占有，對小區(qū)環(huán)境有一定的要求 品質(zhì)型、精致型的物業(yè)配套，不一定要大，但要精 注重項(xiàng)目的環(huán)境價值，但對項(xiàng)目自身品質(zhì)要求較高 富豪型物業(yè)類型、資源改善 公寓 180以上，別墅300以上 400萬以上 需求極致物業(yè)類型和資源類型，以大面積公寓和大面積別墅為主 駕車可便捷抵達(dá)市區(qū) 注重景觀資源的稀缺性和個性化，原生態(tài)的制植被、水環(huán)境，同時注意社區(qū)內(nèi)部的生態(tài)環(huán)境和人文氣氛 高科技，嚴(yán)謹(jǐn)管理、人性、貼身、私屬的物業(yè)服務(wù)，高檔、個性的生活配套，頂級會所，高雅的人文氛圍，車位充足 對別墅類物業(yè)和頂級景觀公寓的需求明顯，極盡占有 投資型 50120 3070萬 以地段、產(chǎn)業(yè)、資源為價值支撐的公寓類型物業(yè)為主 基礎(chǔ)的公交條件和車行條件 主要關(guān)注能夠支撐投資的環(huán)境內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)、資源為主 主要考量投資項(xiàng)目的性價比 多層次性，各個階層的承付能力較強(qiáng)，注重當(dāng)前價格、升值能力和租賃回報 情感特征模型應(yīng)用 Tospur 本案目標(biāo)客戶捕捉 兩大途徑 六種人群 現(xiàn)有客戶群體篩選 潛在客戶群體挖掘 經(jīng)濟(jì)型擠壓客戶 養(yǎng)老度假型客戶 區(qū)域地段遷居型客戶 投資型客戶 物業(yè)類型 /資源改善型客戶 全新形態(tài)產(chǎn)品客戶 Tospur 客戶類型 主力需求面積 總價 經(jīng)濟(jì)型擠壓客戶 5080 2545萬 養(yǎng)老度假型客戶 50100 3060萬 區(qū)域地段遷居型 70120 3570萬 投資型 50120 3070萬 物業(yè)類型、資源改善型 90200 80萬以上 稀缺資源占有型 80150 90萬以上 富豪型物業(yè)類型、資源改善 公寓 180以上，別墅 300以上 400萬以上 以紅星海、海中國為代表的資源性高端樓盤主力客群，與本案匹配性弱 非濱海板塊主力客群 本案核心客戶 現(xiàn)有客戶覆蓋面 項(xiàng)目限制 客戶定位方向 項(xiàng)目自身在自然資源及城市板塊價值上先天不足，因此對 非資源占有性的自用客戶挖掘?qū)⒊蔀橹攸c(diǎn)。 Tospur 180萬以上 5 150180萬 28 140150萬 1 130140萬 1 120130萬 17 21 110120萬 19 1 100110萬 46 16 95100萬 7 8 9095萬 21 8590萬 5 8085萬 11 7580萬 30 兩房 三房 ?兩房成交總價表現(xiàn)為兩個集中段： 75— 80萬， 100—110萬。 典型項(xiàng)目成交表現(xiàn) Tospur 紅星海世界觀 ?目前客源 60%為外地客戶 ，本地客戶中以大連市客戶居多 華潤海中國 ?客源主要是開發(fā)區(qū)改善型客戶及外省旅游、投資、養(yǎng)老客戶 ?客戶的價格承受力強(qiáng) ?客戶需求需求主要以追求海景資源及外省旅游、投資、養(yǎng)老為主 北歐假日 ?客源主要以追求海景資源的中高檔客群和投資客為主，外省市客戶較多 ?區(qū)域日韓人群居多，投資回報率高；項(xiàng)目學(xué)區(qū)較好，吸引了部分學(xué)區(qū)客 開建陽光馨苑 ?客源 80%為開發(fā)區(qū)本區(qū)內(nèi)客戶，年輕人居多，少有改善 東北明珠 ?起價低，客戶主要為首次臵業(yè)者 開發(fā)區(qū)濱海板塊的高品質(zhì)項(xiàng)目能夠有效吸引大連及外省市的客戶 典型項(xiàng)目比對 典型項(xiàng)目成交表現(xiàn) Tospur 各產(chǎn)品功能總價承受力 小結(jié)： 總價 25~35萬 面積在 6070㎡ 總價 40~50萬 面積在 7090㎡ 總價 55~70萬 面積在 110130㎡ 三房產(chǎn)品 濱海板塊： 90萬 —130萬 非濱海板塊： 55萬 —70萬 兩房產(chǎn)品 濱海板塊： 55萬 —65萬 非濱海板塊： 40萬 — 50萬 一房產(chǎn)品 濱海板塊： 35萬 — 50萬 非濱海板塊： 25萬 — 35萬 同項(xiàng)目、同產(chǎn)品功能，低總價產(chǎn)品的去化好于高總價產(chǎn)品去化 Tospur 總價 20— 35萬 面積 50— 70㎡ 總價 35~60萬 面積 90㎡ 左右 總價 50~130萬 面積 100— 150㎡ 總價 25~35萬 面積在 6070㎡ 總價 40~50萬 面積在 7090㎡ 總價 55~70萬 面積在 110130㎡ 一房 二房 三房 整體市場表現(xiàn) 非濱海板塊表現(xiàn) 覆蓋面最大產(chǎn)品主力面積及總價 產(chǎn)品功能 產(chǎn)品面積 產(chǎn)品總價 一房 5070㎡ 2035萬 二房 7090㎡ 3560萬 三房 100150㎡ 50130萬 + 同總價下的高舒適產(chǎn)品，是保證項(xiàng)目去化速度的關(guān)鍵 總結(jié)： Tospur 策略標(biāo)簽一： 高效產(chǎn)品 拓展市場客戶容量 提升產(chǎn)品去化能力 策略小結(jié) Tospur 難點(diǎn)釋疑二： 同策觀點(diǎn)：客源擴(kuò)散 客層聚焦 —— 海量客戶的尋找及其購買關(guān)注點(diǎn)挖掘 Tospur 定位高度 2020遠(yuǎn)洋全面覆蓋大連 多盤聯(lián)動無盲區(qū)輻射 紅星海世界觀 …… 本項(xiàng)目 領(lǐng)御大連山海城 領(lǐng)創(chuàng)大連未來城 …… 創(chuàng) 新 打造遠(yuǎn)洋作品品質(zhì)形象 領(lǐng)跑大連地產(chǎn)市場 遠(yuǎn)洋自然 領(lǐng)袖大連未來域 遠(yuǎn)洋西山 領(lǐng)導(dǎo)大連價值地 遠(yuǎn)洋風(fēng)景 領(lǐng)銜大連中心區(qū) Tospur 市場定位解析 創(chuàng)新是什么？ 創(chuàng)新是價值、是品位、是尊貴，更可能是這個世界里最珍貴和感人的物質(zhì) 比如裝在施華洛世奇水晶瓶子里的 1864年拉斐紅酒，香榭里大街一件定制的恤衫，上好的英國絲楠木手工煙斗 …… 那么，將大學(xué)城項(xiàng)目造就成一個 創(chuàng)新場， 代表最 IN的生活方式和磁場， 它象征著價值、品位、尊貴的疊加， 當(dāng)一套房子成為一大類人群的特定偏好時，問題就解決了！ 我們用創(chuàng)新的思考構(gòu)建創(chuàng)新的建筑，用它來改變這個城市的溫度，來滿足存在于這個城市各個角落的蕓蕓眾生，滿足他們心靈的缺失和對品位的持有權(quán) …… Tospur 定位高度 創(chuàng)新型 4P住區(qū) 產(chǎn)品特征，突出項(xiàng)目標(biāo)識性及稀缺性 FOUR “ P” — 產(chǎn)品：精煉建筑（ Purified building） — 規(guī)劃：多元規(guī)劃（ Polynary plan） — 景觀：滲透景觀（ Perative scenery） — 生活：完美生活（ Perfect life） 表現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，提升項(xiàng)目整體調(diào)性 突出項(xiàng)目居住性及社區(qū)感 承 接紅星?！靶律莩拗髁x生活”理念 首創(chuàng)大連“新舒適主義生活”標(biāo)準(zhǔn) 遠(yuǎn)洋 三房表現(xiàn) 整體市場成交表現(xiàn) Tospur 小結(jié)： 總價 20— 35萬 面積 50— 70㎡ 總價 35~60萬 面積 90㎡ 左右 總價 50~130萬 面積 100— 150㎡ 三房產(chǎn)品： 中間段 120— 130㎡ 為缺口 總價敏感性差、低總價稀缺 兩房產(chǎn)品： 90㎡ 左右的產(chǎn)品占到主導(dǎo)性地 性價比高的產(chǎn)品成交表現(xiàn)旺盛 一房產(chǎn)品： 面積與總價的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng) 總價對于成交有決定性影響 開發(fā)區(qū)各產(chǎn)品功能成交總價承受力 Tospur 開發(fā)區(qū)市場均價 5000元以上項(xiàng)目近一年成交情況（按成交面積排序） 項(xiàng)目名稱 成交面積 (㎡ ) 成交總金額 (元 ) 成交均價（元 /㎡ ） 紅星海 145251 1054002146 7256