【正文】 營(yíng)銷(xiāo) 。 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 雙語(yǔ)幼兒園，年輕的父母?jìng)兘獬箢? 產(chǎn)品落點(diǎn) 雙語(yǔ)幼兒園 Tospur 感謝聆聽(tīng) Tospur Research 同策專(zhuān)業(yè)策劃 Tospur ，以及所選擇的材料色彩是否與整個(gè)大的環(huán)境相協(xié)調(diào)； ，語(yǔ)言、大小、字體上都要認(rèn)真考量； ，同時(shí)使之為整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)加分； 硬件落點(diǎn) 精神符號(hào)之 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) Tospur 硬件落點(diǎn) 精神符號(hào)之 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) Tospur 硬件落點(diǎn) 整個(gè)社區(qū)內(nèi)人行道路形象上形成大致統(tǒng)一，整體風(fēng)格要求相近； 地面以硬質(zhì)鋪裝為主，形象生動(dòng)，不同等級(jí)道路在材料方面可產(chǎn)生一定不同形態(tài)和色彩的變化。 硬件落點(diǎn) 綠化軸之 帶狀水綠空間 Tospur 硬件落點(diǎn) 人群活動(dòng)共享空間之 動(dòng)漫主題公園 充分利用項(xiàng)目東側(cè)北端綠化，建成屬于項(xiàng)目 私有的動(dòng)漫主題公園 ，未來(lái)向業(yè)主免費(fèi)開(kāi)放使用，并與社區(qū)內(nèi)部部分商業(yè)進(jìn)行銜接。 Tospur 硬件落點(diǎn) 商業(yè)軸之 繽紛商業(yè)街 由社區(qū)商業(yè)中心為起點(diǎn)，以條帶狀商業(yè)向南北兩側(cè)輻射，串聯(lián)社區(qū)內(nèi)部各個(gè)零散地塊，成為項(xiàng)目貫通及結(jié)合的紐帶。 致力于解決這樣一類(lèi)人的生活尷尬 Tospur 4P 80產(chǎn)品系： ——【 50】 青年公寓 ——【 75】 靈動(dòng)二房 ——【 90】 靈動(dòng)三房 ——全面家居解決方案 Tospur 【 50】 青年公寓 50平方米青年公寓，采用蝶狀立面風(fēng)格，保證通風(fēng)效果 戶(hù)型設(shè)計(jì)，要求保證功能性的同時(shí)適度放大局部空間尺度 產(chǎn)品落點(diǎn) 80產(chǎn)品系 Tospur 80產(chǎn)品系 — 【 50】 裝修示意 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 【 75】 靈動(dòng)二房 75平方米 1房，附贈(zèng)空中花園，可改為臥室或書(shū)房 產(chǎn)品落點(diǎn) 80產(chǎn)品系 Tospur 【 90】 靈動(dòng)三房 90平方米 2房，附贈(zèng)空中花園，可改為臥室或書(shū)房 產(chǎn)品落點(diǎn) 80產(chǎn)品系 Tospur 80產(chǎn)品系 — 【 7 90】 靈動(dòng)戶(hù)型裝修示意 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 4P 90產(chǎn)品系： ——【 90】 高層 TownHouse ——【 90】 墅 ——【 120】 生態(tài)三房 全民家居解決方案 Tospur 90平方米 TownHouse ，附贈(zèng)挑空客廳，可改為臥室或書(shū)房 【 90】 高層 TownHouse 產(chǎn)品落點(diǎn) 90產(chǎn)品系 Tospur 90產(chǎn)品系 — 【 90】 高層 TownHouse裝修示意 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 90平方米別墅 ，附贈(zèng) 70平方米使用空間 90墅 底層 1層 2層 3層 底層 1層 2層 3層 產(chǎn)品落點(diǎn) 90產(chǎn)品系 Tospur 90產(chǎn)品系 — 【 90】 別墅裝修示意 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 120平方米生態(tài)三房 ，附贈(zèng)入戶(hù)花園 產(chǎn)品落點(diǎn) 【 120】 生態(tài)三房 90產(chǎn)品系 Tospur 90產(chǎn)品系 — 【 120】 生態(tài)三房裝修示意 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 產(chǎn)品類(lèi)型 面積 功能 套數(shù)比 高層（螞蟻工坊） 5060㎡ 一房 15% 高層 75㎡ 1+1房 45% 90㎡ 2+1房、高 TOWN 35% 110㎡ 3+1房 5% 別墅 90㎡ 使用面積 150 232套 產(chǎn)品配比 Tospur 4P系列之 規(guī)劃、景觀篇 Tospur 策略標(biāo)簽四： 二點(diǎn)、三線商業(yè)體 系聯(lián)動(dòng) 地塊割裂感問(wèn)題 策略小結(jié) Tospur 硬件落點(diǎn) 兩大硬件軸線 一類(lèi)行為集群 商業(yè)軸 綠化軸 與本案倡導(dǎo)的“新舒適主義”概念相吻合，最大程度為住區(qū)內(nèi)未來(lái)居民提供優(yōu)秀的居住環(huán)境； 利用規(guī)劃最大程度形成對(duì)社區(qū)內(nèi)部各種資源的整合利用，充分表現(xiàn)多元規(guī)劃（ Polynary）和滲透性景觀 (Perative）的特點(diǎn)； 對(duì)各零散地塊形成串聯(lián)，化解社區(qū)各地塊之間的割裂感。 不買(mǎi)房老婆或準(zhǔn)老婆更不答應(yīng) 衛(wèi)生間總是慘不忍“堵” 買(mǎi)別墅存折不答應(yīng) 雜物總是沒(méi)處放 習(xí)慣小聲一點(diǎn) 致力于解決這樣一類(lèi)人的生活夢(mèng)想 Tospur 4P90系產(chǎn)品是什么？ 產(chǎn)品系搭建 空間 魔 墅 產(chǎn)品從二維到三維 可塑、可變、可兼容 公寓資本享別墅人生 有地落腳可是習(xí)慣擁擠一點(diǎn) 客戶(hù)群體特征提取 價(jià)格、產(chǎn)品功能性、交通依賴(lài)度、生活配套及價(jià)值成長(zhǎng)空間是購(gòu)買(mǎi)的主要考慮因素 各類(lèi)典型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)誘因 Tospur 替代需求出現(xiàn) 新的產(chǎn)品形態(tài) 能夠吸引的客戶(hù) 新需求的衍生 相同總價(jià)基礎(chǔ) 經(jīng)濟(jì)型擠壓客戶(hù) 養(yǎng)老度假型客戶(hù) 區(qū)域地段遷居型 投資型 物業(yè)類(lèi)型、資源改善型 價(jià)格承受能力受限 創(chuàng)新產(chǎn)品接受度難以把握 優(yōu)勢(shì)地緣決定 價(jià)值成長(zhǎng)空間 生活方式的改變 √ √ 目標(biāo)客戶(hù)捕捉 2——潛在客戶(hù)群體挖掘 誘導(dǎo)客戶(hù)潛在需求釋放 誘導(dǎo)及升華 Tospur 主要考量因素包括： ■總價(jià)段承受力： 100— 200萬(wàn) ■購(gòu)買(mǎi)區(qū)域距離：大連全市 ■客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理：改變目前生活狀態(tài)，提升生活品質(zhì)的心理 產(chǎn)品稀缺性和本身的高附加值 對(duì)配套依賴(lài)性不強(qiáng) 目標(biāo)客戶(hù)捕捉 2——潛在客戶(hù)群體挖掘 創(chuàng)新形態(tài)產(chǎn)品客戶(hù)描述 1——崇尚高品質(zhì)生活的年輕新貴 Tospur ? 介于小資和中產(chǎn)之間的準(zhǔn)中產(chǎn)，站在時(shí)尚前沿的社會(huì)中堅(jiān)力量 ? 首次臵業(yè)， 2835歲左右，以?xún)煽谥覟橹? ? 不滿(mǎn)足于現(xiàn)在的生活狀態(tài)，能夠接受新事物，但對(duì)總價(jià)的敏感度較高 ? 極富創(chuàng)意，對(duì)生活有自己獨(dú)到的理解、有超前享受生活的理念 ? 對(duì)城市的依賴(lài)感較強(qiáng)、居住地與工作和生活半徑相關(guān)聯(lián) ? 注重性?xún)r(jià)比和產(chǎn)品附加值，追求品質(zhì)生活和階層提升 ? 比較在乎周邊配套、小區(qū)生活品質(zhì)、服務(wù)、生活成本和生活便利性 ? 對(duì)價(jià)值成長(zhǎng)性非常關(guān)注 ? 屬于泛全市的公寓客群，以開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)為主 目標(biāo)客戶(hù)捕捉 2——潛在客戶(hù)群體挖掘 創(chuàng)新形態(tài)產(chǎn)品客戶(hù)描述 1——崇尚高品質(zhì)生活的年輕新貴 Tospur 城市度假型客戶(hù)作為本案的補(bǔ)充客源，其購(gòu)房主要考量因素包括： ■總價(jià)段承受力： 100200萬(wàn) ■購(gòu)買(mǎi)區(qū)域距離：全市性客戶(hù) ■客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理：作為休閑度假聚會(huì)的第二居所，且具有收藏價(jià)值 產(chǎn)品稀缺性和本身的高附加值 開(kāi)發(fā)商品牌及升值潛力 目標(biāo)客戶(hù)捕捉 2——潛在客戶(hù)群體挖掘 創(chuàng)新形態(tài)產(chǎn)品客戶(hù)描述 2——度假型城市中產(chǎn)階層 Tospur ? 3540歲左右，以三口之家為主 ? 在市區(qū)已購(gòu)臵過(guò)房產(chǎn)，作為平時(shí)上下班的棲息地，希望在郊區(qū)購(gòu)臵一套面積舒適，能夠享受生活的物業(yè)作為周末消遣休息的居所 ? 剛剛邁入中產(chǎn)階層，收入穩(wěn)定，首付能力強(qiáng)，但工作節(jié)奏快、壓力大 ? 可能有國(guó)外的生活背景，極其關(guān)注個(gè)人的生活品質(zhì)和居住環(huán)境 ? 注重性?xún)r(jià)比和產(chǎn)品附加值 ? 比較在乎周邊配套、小區(qū)生活品質(zhì)、服務(wù)和生活便利性 ? 屬于泛大連市的客戶(hù) 創(chuàng)新形態(tài)產(chǎn)品客戶(hù)描述 2——度假型城市中產(chǎn)階層 目標(biāo)客戶(hù)捕捉 2——潛在客戶(hù)群體挖掘 Tospur ? 對(duì)總價(jià)一樣具備較高的敏感度 ? 對(duì)新穎的東西興趣濃厚，樂(lè)于接受優(yōu)質(zhì)的新事物 ? 對(duì)內(nèi)外環(huán)境要求高 ? 對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)要求高 ? 樓盤(pán)增值點(diǎn)、附加值 ? 對(duì)服務(wù)性與生活便利性要求比較高 創(chuàng)新形態(tài)產(chǎn)品客戶(hù)群體特征提取 價(jià)格、新產(chǎn)品形態(tài)、樓盤(pán)品質(zhì)、附加值、服務(wù)性及價(jià)值成長(zhǎng)空間是購(gòu)買(mǎi)的主要考慮因素 各類(lèi)典型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)誘因 Tospur 策略標(biāo)簽二： 空間附加 本案 機(jī)會(huì)客戶(hù) 客戶(hù)定位方向 目標(biāo)客戶(hù)捕捉 1——現(xiàn)有客戶(hù)群體篩選 Tospur ?基本信息 ?居住情況 工作區(qū)域：沙河口區(qū) 西崗區(qū)內(nèi)自有物業(yè)，有中華車(chē)一部 近 60㎡ 小兩房， 90年代初建 ?承付情況 月收入：近 1， 3000元 /月 積蓄情況：未透露 可籌房款情況： 30— 40萬(wàn)元 改善型客戶(hù) —— 劉先生 年齡： 32歲 大連人 已婚 職業(yè)：某公司 ? 部門(mén)經(jīng)理 工作年限： 8年 學(xué)歷：本科 機(jī)會(huì)客戶(hù) ——改善型客戶(hù) 各類(lèi)典型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)誘因 Tospur ?100萬(wàn)左右，環(huán)境好的房子 ?三個(gè)房間以上，有車(chē)位 ?開(kāi)車(chē)上下班方便 ?有額外的功能間，肯為附加面積買(mǎi)單。 本案 邊緣客戶(hù) 客戶(hù)定位方向 目標(biāo)客戶(hù)捕捉 1——現(xiàn)有客戶(hù)群體篩選 Tospur ?基本信息 ?居住情況 工作區(qū)域：開(kāi)發(fā)區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)自有物業(yè) 位于東城天下的三房 ?承付情況 家庭月收入：近 9000/月 積蓄情況：未透露 可籌房款情況： 20萬(wàn)元左右 投資型客戶(hù) —— 蔣女士 年齡： 34歲 開(kāi)發(fā)區(qū)人 已婚 職業(yè)：建設(shè)銀行開(kāi)發(fā)區(qū)分行 ? 職員 ? 工作年限： 12年左右 學(xué)歷：專(zhuān)科 各類(lèi)典型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)誘因 邊緣客戶(hù) ——投資客戶(hù) Tospur ?50萬(wàn)左右的預(yù)算 ?買(mǎi)一套兩房或者兩套一房投資 ?有出租的客戶(hù)來(lái)源，出租容易 ?日后有升值空間 ?帶簡(jiǎn)單裝修最好，省的自己裝修 ?各方面配套跟得上 ?小區(qū)環(huán)境好一些，父母年紀(jì)再大一點(diǎn)，給他們住 ?認(rèn)可遠(yuǎn)洋 〃 乾毫品牌 1 2 3 基本需求 宜居需求 舒適需求 蔣女士的的購(gòu)房需求 各類(lèi)典型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)誘因 邊緣客戶(hù) ——投資客戶(hù) Tospur 現(xiàn)有客戶(hù)覆蓋面 客戶(hù)類(lèi)型 主力需求面積 總價(jià) 經(jīng)濟(jì)型擠壓客戶(hù) 5080 2545萬(wàn) 養(yǎng)老度假型客戶(hù) 50100 3060萬(wàn) 區(qū)域地段遷居型 70120 3570萬(wàn) 投資型 50120 3070萬(wàn) 物業(yè)類(lèi)型、資源改善型 90200 80萬(wàn)以上 稀缺資源占有型 80150 90萬(wàn)以上 富豪型物業(yè)類(lèi)型、資源改善 公寓 180以上，別墅 300以上 400萬(wàn)以上 ?遠(yuǎn)洋乾豪品牌價(jià)值高，當(dāng)?shù)靥?hào)召力強(qiáng) ?如有價(jià)值成長(zhǎng)性強(qiáng)、物業(yè)類(lèi)型獨(dú)特產(chǎn)品 ?項(xiàng)目不具備強(qiáng)有力的資源，只能在物業(yè)類(lèi)型上有所突破。 目標(biāo)客戶(hù)捕捉 1——現(xiàn)有客戶(hù)群體篩選 Tospur ?基本信息 ?居住情況 工作區(qū)域：中山區(qū) 無(wú)自有物業(yè)，租房 與人合租，位于中山區(qū)，月租金 900/月 ?承付情況 月收入：近 4000/月 積蓄情況：自己手中有 3萬(wàn)元左右的積蓄 可籌房款情況：可借款 7萬(wàn)元左右，共計(jì) 10萬(wàn)元 經(jīng)濟(jì)擠壓型客戶(hù) —— 張先生 年齡： 27歲 黑龍江人 未婚 職業(yè)：家瑞國(guó)際貿(mào)易有限公司 ? 職員 ? 工作年限： 3年 學(xué)歷：本科 核心客戶(hù) 1——自用客戶(hù) 各類(lèi)典型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)誘因 Tospur ?總價(jià)不能太高，要留裝修款 ?一房即可，功能間齊全 ?交通要方便，能接受 1小時(shí)通勤時(shí)間 ?在承付能力范圍內(nèi)， 能夠買(mǎi)到兩房更好。 基礎(chǔ)的生活配套 滿(mǎn)足生活的基本要求，首付能力和還款能力都比較低 中產(chǎn)型剛性需求 8090 4070萬(wàn) 要求生活方便的中心區(qū)域，需求 2房為主 有相對(duì)便捷的公共交通 重視小區(qū)內(nèi)部景觀、環(huán)境，強(qiáng)調(diào)適宜生活 嚴(yán)格的物業(yè)管理，配套設(shè)施能給人以精神層面的享受，有優(yōu)秀的幼兒園及小學(xué)，車(chē)位充足，適當(dāng)提供