【正文】 ② 極致化展示，傳遞別墅生活 樣板間展示濃郁生活氣息 樣板間增加生活氣息濃郁的飾物，展現(xiàn)情趣生活。 ? 全冠成樹移植，保證原汁原味。 ? 示范區(qū)種植品種繁多的植物 。 ? 園林布局，體現(xiàn)居者私屬感。 全方面智能化 中產(chǎn)階段對于智能化設(shè)備最關(guān)心的重點：首先是安全，其次是舒適，最后是有效和方便 方便： 自動電話撥入撥出功能 家庭電器自動化控制 智能燈控系統(tǒng) 地源熱水深井系統(tǒng) 安全： 門禁 IC卡控制 網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程控制 電子防范功能 自動報警裝置 視頻門鎖功能 舒適： 同層排水 雙層中空 LOWE玻璃 全新風(fēng)置換系統(tǒng) 中央凈水系統(tǒng) 外墻外保溫系統(tǒng) 營銷提升價值，實現(xiàn)本項目整體定位的關(guān)鍵舉措： ① 與眾不同的門，實現(xiàn)眼球效應(yīng) ②極致化展示，傳遞別墅生活 ① 與眾不同的門，實現(xiàn)眼球效應(yīng) 聚集焦點的社區(qū)主入口 與眾不同、 精致 、 具有 設(shè)計感 的社區(qū)主入口將給人留下深刻的印象，成為傳誦的題材 。服務(wù)區(qū)與等待區(qū)也需要有各自獨(dú)立的動線，使服務(wù)的行為不與業(yè)主的等待、會客行為相干擾。 （ 4）、構(gòu)件 （ 5）、大堂裝修說明 嘗試將酒店大堂的要求還原到小戶型類產(chǎn)品上來，我們的結(jié)論是： ? 面積在 30~50平方左右 ? 入口懸關(guān)處必須設(shè)置挑空 ? 必須具備獨(dú)立、相對私密的會客空間 ? 石材鋪貼、結(jié)合部分木質(zhì)裝飾和軟包 ? 配備全套的家具和軟裝飾光、細(xì)節(jié)部分的處理體現(xiàn)服務(wù) 酒店式大 堂 庭院景觀 在兩個單元入口處的核心井向外延伸，同時架設(shè)出一個共享的藍(lán)色區(qū)域作為大堂。欄桿為不銹鋼玻璃欄桿 窗： 采用高級 雙層中空 玻璃、 粉末噴涂鋁合金窗 門： 入戶門 采用子母門，配送電子密碼門鎖及防盜眼。 其他設(shè)備： 大理石臺面、鏡子、衛(wèi)浴小五金。地面鋪設(shè)?；u，天花為防水紙面石膏板配照明及浴霸。 臥房： 地面 鋪設(shè)木地板、配木質(zhì)踢腳線、另 主臥室設(shè)衣柜 書房： 地面 鋪設(shè)地毯、配木質(zhì)書廚 （ 3）、功能間 衛(wèi)生間： 主衛(wèi)：墻面 采用大理石、 地面 鋪設(shè)大理石，使用地暖。 （ 2）、房 廚房： ， 地面 采用?；u。 （ 1）、廳 客廳： 地面鋪設(shè)高級大理石或木地板，配木質(zhì)踢腳線。 充滿溫馨情調(diào)的步行道路 園林慢道，連系社區(qū)，讓景觀領(lǐng)你回家 D實現(xiàn)整體定位的打造計劃 ?戶型設(shè)計 ?園林營造 ?立面精裝 建筑立面顏色的打造 ?物業(yè)立面色調(diào) 以淺色為主，明亮鮮艷； ?可以適當(dāng)添加軟性暖色調(diào)線條，使得立面富于變化 建筑立面材質(zhì)的打造 木掛條 貼面材質(zhì)多體現(xiàn)原生態(tài)的感覺，大量采用天然或仿木材和石材元素 建筑立面形態(tài)，多呈弧形 ?多層產(chǎn)品正里面應(yīng)適當(dāng)增加弧形元素 ?小高層屋頂可適當(dāng)增加弧線，但絕對要避免坡屋頂?shù)某霈F(xiàn) 弧形樓板 弧形窗 弧形陽臺 如可使產(chǎn)品增值 產(chǎn)品增值設(shè)計參考：中小 3房功能打造 可以改造入戶花園 ? 可以改造的入戶花園，將入戶花園擴(kuò)大為餐廳。 ?注重細(xì)節(jié)材質(zhì)與形象處理（如井蓋、樹篦等）。 ?強(qiáng)調(diào)地面鋪裝選材體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)感。 肆意享受休閑快樂時光的水景點綴空間 社區(qū)組團(tuán)園林打造建議 道路的鋪裝，與景觀的自然融合 ?有效的 景觀串聯(lián) 和社區(qū)環(huán)境提升方式。 自 然 感 社區(qū)中央園林打造建議 :水景 —— 與步道相結(jié)合，使得整個園林更添靈性，實現(xiàn)景觀價值最大化 水的形態(tài)千變?nèi)f化，以動靜結(jié)合增添休閑快樂的色彩。 聚焦第一感受 親 切感 —— 聚焦第一感受 Option 1 : 視覺打動 ?用自然的 成片綠地 感染客戶，與外界喧鬧的環(huán)境形成 強(qiáng)烈反差 ，令其有親切的 歸屬感 ， 對內(nèi)部環(huán)境有所期待。 雙主臥設(shè)計，樓上與樓下主臥均配備大面積弧形落地窗 客廳 ，5米挑高 主臥專屬陽光衣帽間 超高玄關(guān) 4級錯層臺階至下層 兒童房 多功能區(qū)，可設(shè)臵為家庭娛樂室、影音室或書房等 面積區(qū)間： 180200平米 樓王戶型打造原則 — 空中別墅 空中別墅打造原則： 主要定位于 3人以上居住，注重私密性、景觀獨(dú)享，注重細(xì)分空間。 主力兩房戶型結(jié)構(gòu)分析 2梯 4戶 —— 2房 +2房 高層戶型 兩居戶型打造原則 2梯 4戶 —— 舒適 2房帶入戶花園 2梯 4戶 —— 舒適 2房帶入戶花園 主力兩房戶型結(jié)構(gòu)分析 高層戶型 兩居戶型打造原則 小 3房功能打造 小三房房型若將得房率相應(yīng)提高及可達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) ,同時將餐廳 處 墻體西移便可得到獨(dú)立餐廳 .成為一個功能齊全的三房 . 建筑面積 94㎡ 高層戶型 — 三居戶型打造原則 高層戶型 1兩居戶型打造原則 兩居戶型打造原則： 主要定位于兩人或三口之家居住，空間布局合理 ,功能齊全；注意飄窗 ,觀景陽臺的贈送和贈送的實用性 面積區(qū)間： 8090平米 全部贈送 贈送一半 戶型案例： ?金域中央 2房 2廳 2衛(wèi) 戶型特點： ?戶型方正，明廚明衛(wèi)，南北通透 ?客廳和餐廳具有 ?夾層面積全贈送 ?凸窗、陽臺點贈送 小高層、高層戶型 2三居、四居戶型打造原則 三居、四居戶型打造原則： 主要定位于核心家庭居住，強(qiáng)調(diào)主人套房的功能性及舒適度 ,充分考慮房間的舒適度 ,注重入戶花園 ,觀景陽臺 ,飄窗等附加值的運(yùn)用 面積區(qū)間： 120170平米 主臥配備大面積弧形落地窗 主臥衛(wèi)生間 次臥 陽光廚房 書房或兒童房 客廳 6米超寬面寬， 餐廳 戶型案例： ?天鵝灣 3房 2廳 2衛(wèi) 戶型特點： ?戶型方正，功能布局合理 ?客廳 ?凸窗、露臺、入戶花園多點 贈送 多層戶型 三居、四居戶型打造原則 三居、四居戶型打造原則： 主要定位于核心家庭居住，強(qiáng)調(diào)主人套房的功能性及舒適度 ,充分考慮房間的舒適度 ,注重入戶花園 ,觀景陽臺 ,飄窗等附加值的運(yùn)用 可借鑒 金域中央的戶型 面積區(qū)間： 120170平米 全部贈送 贈送一半 戶型案例： ?金域中央 3房 2廳 3衛(wèi) 戶型特點： ?戶型方正，功能布局合理 ?夾層贈送一室一廳 ?陽臺與露臺贈送的巧妙結(jié)合，擴(kuò)大舒適感，提升附加值 ?凸窗、露臺、入戶花園多點贈送 ?生活陽臺的設(shè)臵提升生活便利度 一層戶型 多層戶型 三居、四居戶型打造原則 全部贈送 贈送一半 二層戶型 二層戶型 多層戶型 三居、四居戶型打造原則 三層戶型 全部贈送 贈送一半 多層戶型 三居、四居戶型打造原則 四層戶型 全部贈送 贈送一半 六層戶型圖 多層戶型 三居、四居戶型打造原則 全部贈送 贈送一半 五層戶型圖 樓王戶型打造原則 — 復(fù)式戶型 復(fù)式打造原則： 主要定位于 3人以上居住，南北通透 ,充分考慮房間的舒適度及主人套間的功能性 , 注重私密性、景觀獨(dú)享，注重細(xì)分空間。 房型 面積區(qū)間（平米） 總面積（平米） 建面比 兩居 7080 63000 30% 兩居 +1 9098 63000 30% 三居 110135 42022 20% 四居 140170 31500 15% 復(fù)式 160200 10500 5% 合計 210000 100% 產(chǎn)品戶型的確定 根據(jù)市場整體供應(yīng)和銷售情況 120138㎡ 的三居是市場上的暢銷面積。 開封客戶主要的期望型需求 平臺水平 突破方向 價值提升 必須實現(xiàn)平臺水平 缺失降低產(chǎn)品價值 實現(xiàn)本項目產(chǎn)品打造的關(guān)鍵策略為：市場平臺為基礎(chǔ)，產(chǎn)品創(chuàng)新為主力，示范展示為先導(dǎo) 市場平臺水平 建筑立面有層次感 色調(diào)較淺，感覺明快 戶型方正，有延展性 初具營銷展示工具 有景觀打造意識 產(chǎn)品重點發(fā)力 立面細(xì)節(jié)的打造 景觀植被、水景等設(shè)計 戶型空間感的設(shè)計 體驗展示傳遞產(chǎn)品價值 溢價能力強(qiáng) 重點發(fā)力點 產(chǎn)品附加值 具有私家園林 私有電梯入戶 體驗服務(wù)的尊貴感 溢價能力次之 輔助發(fā)力點 第三章 項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議 在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，像萬科那樣具有獨(dú)立的建筑研究中心來完成產(chǎn)品創(chuàng)新工作的企業(yè)還只是少數(shù)，其產(chǎn)品設(shè)計處處體現(xiàn)人性化。 基本型 期望型 興奮型 建筑立面 層次感、淺色調(diào) 細(xì)節(jié)打造、立面新穎 — 園林景觀 小品、小路 植被、駐留空間、情趣水景 私家園林 戶型設(shè)計 戶型方正、有一定的延展性 空間感 私有電梯入戶、天臺贈送 營銷展示 售樓處、樓書、硬廣 示范區(qū)、樣板間 尊貴服務(wù) 期望型需求是客戶愿意為之買單的核心關(guān)注點。 ?期望型需求 ：對產(chǎn)品附加值的關(guān)注，主要是關(guān)于居住舒適度的一些追求。 ? 無關(guān)緊要的 : （費(fèi)力不討好因素） 當(dāng) 這種功能有沒有，顧客都不關(guān)心，這些將會增加成本與項目的風(fēng)險。 香蜜湖一號實現(xiàn)別墅感的價值點總結(jié) 城市住宅別墅感打造的演繹體系 城 市 住 宅 別 墅 感 打 造 演 繹 體 系 建筑立面 園林景觀 戶型設(shè)計 營銷展示 顏色 材質(zhì) 形狀 細(xì)節(jié) 水景 道路 小品 植被 示范區(qū) 樣板間 以 淺色調(diào)為主 ，色彩富于變化，營造明快的感覺 建筑退臺或增加飾物，實現(xiàn) 層次感 運(yùn)用石材、木材或仿石材仿木材， 營造原生態(tài) 運(yùn)用弧形線條，營造 流動感 水景要體現(xiàn) 參與性和自然性 運(yùn)用蜿蜒的小路，實現(xiàn) 步隨景移 無處不在的小品，要 生動活潑 主干道植被實現(xiàn) 儀式化，體現(xiàn)尊貴感 社區(qū)植被要 種類豐富、有層次感 ，能保障 私密性 躍層、復(fù)式、夾層、地下室、挑空等 營造空間感 陽臺、露臺、飄窗、天臺、室內(nèi)花園等實現(xiàn) 延展性 私有電梯入戶、空中四合院等，實現(xiàn) 私有化 展示建筑園林的細(xì)節(jié)，實現(xiàn) 別墅價值的準(zhǔn)確傳遞 展示戶型優(yōu)勢， 營造生活情調(diào) ，打動客戶心理 客戶需求可以分為基本型、期望型和興奮性，興奮型是主要溢價因素 基本型需求 產(chǎn)品功能 期望型需求 興奮型需求 顧客滿意度 ? 基本型： （不滿意因素） 需求可以讓顧客不滿意但是不會增加滿意度，如果 沒有這種功能，顧客可能不買或是不用它 。 園林景觀 1 主入口原生花崗巖設(shè)置 ，體現(xiàn)住者身份感； 2 主入口 景觀組團(tuán)阻隔視覺 ，形成私密感； 3 私家林蔭道和百年古榕樹 ，體現(xiàn)居者的尊貴感； 4 景觀小品隨處可見，活潑輕松； 5 主干道植被呈儀式狀，體現(xiàn)私家氛圍。 觀光電梯廳實景 生態(tài)入戶式觀景電梯廳 ： ? 兩梯兩戶的戶型及智能直達(dá)電梯設(shè)計，為“ 入戶式電梯廳 ”提供了條件； ? 每層的電梯出口處設(shè)計了很大面積的 雙層高半室外花園 ，電梯采用磁卡式按鍵，使傳統(tǒng)意義上的公共電梯廳變成了住戶私有的“前花園”，增添了住戶的尊貴感受 ； ? 電梯廳南北通透，空氣對流，布臵有花園植物，有效防止上下層對視。 深圳香蜜湖一號 園林設(shè)計的別墅感 主入口處理方式： ?采用原生花崗巖作為項目主入口標(biāo)志（花崗巖價格約 20萬）； ?主入口打造景觀主團(tuán)，形成視覺阻隔，體現(xiàn)私家府?。ㄍ饨珉y得一窺）； ?主入口設(shè)置禮賓道，體現(xiàn)尊貴感。 蝴蝶谷實現(xiàn)別墅感的價值點總結(jié) 深圳香蜜湖一號 此前所享，皆屬平常 ?建筑面積： 13