嘉興地塊定位及前期策劃方案(參考版)
2025-01-29 00:43本頁(yè)面
【正文】 經(jīng)濟(jì)效益分析 序 號(hào) 項(xiàng) 目及 費(fèi) 用名 稱 全部產(chǎn)品綜合平均計(jì)算（元 /平米） 備 注 一 土地費(fèi)用 777 130萬(wàn) /畝，用地面積 32912平米，容積率 ，地上總建筑面積 81950平米 二 前期 費(fèi) 用 51 包含：公司前期費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等 三 建安費(fèi) 1653 包含： 土建 、水、 電 、暖 四 配套費(fèi) 260 包含：供水、供電、污水管網(wǎng)、人防等 五 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 30 六 三項(xiàng)費(fèi)用 349 管理、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)費(fèi)用，按銷(xiāo)售單價(jià)的 6%計(jì)算 七 稅金 582 銷(xiāo)售單價(jià)的 10%計(jì)算 八 大修理基金 30 可最終收回 九 產(chǎn)權(quán)費(fèi)用 20 十 成本合計(jì) 3752 單價(jià) 十一 建筑面積 81950 單位：平米 十二 成本小計(jì) 單位：萬(wàn)元 十三 銷(xiāo)售均價(jià) 5816 按項(xiàng)目產(chǎn)品平均銷(xiāo)售單價(jià)計(jì)算 十四 可銷(xiāo)售面積 78300 單位：平米， 3000平米會(huì)所， 600平米物業(yè)配套用房 十五 銷(xiāo)售額 單位：萬(wàn)元 十六 單位價(jià)差 2064 單位：元 /平米 十七 利潤(rùn)總額 單位：萬(wàn)元 注：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)成本總額為 ，銷(xiāo)售總額為 ，預(yù)計(jì)利潤(rùn)總額合計(jì) 。 推廣 LOFT產(chǎn)品及商業(yè)產(chǎn)品。投入少量資金，建設(shè)高層住宅，借別墅的高級(jí)定位和中央景觀的陪襯，快速去化、回籠資金。 推廣中央景觀周?chē)母邔幼≌景凑諙|西區(qū)域分為二批。 根據(jù)嘉興目前銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析，本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期約 24個(gè)月 營(yíng)銷(xiāo)推廣階段 階段推廣 第一階段： 沿河、公園的獨(dú)棟、雙拼別墅 推廣主題： 為君之路，公園為家！ 價(jià)格： 獨(dú)棟別墅： 現(xiàn) 價(jià)： 75008000元 /㎡ 本案預(yù)售： 10000元 /㎡ 雙拼別墅： 現(xiàn) 價(jià)： 7000元 /㎡ 本案預(yù)售： 8500元 /㎡ 資金投資回報(bào)： 少量資金投入，奠定社區(qū)高端品質(zhì)，提升產(chǎn)品價(jià)值、價(jià)格，快速回籠資金。 公館引申為一些比較高級(jí)的住宅。 作為深具文化內(nèi)涵的公館是本案定位的最佳選擇，它不僅迎合了本案目標(biāo)消費(fèi)群體，也為本案勾畫(huà)了一幅名仕生活的藍(lán)圖。 生態(tài)與時(shí)尚融合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合、內(nèi)景與外景結(jié)合， 頂級(jí)享受與“精神”需求相結(jié)合 案 名 構(gòu) 思 凌 氏 公 館 目標(biāo)消費(fèi)群體，新嘉興人，嘉興周邊城市人、上海、杭州等投資人士以及南湖新區(qū)軟件園等高級(jí)白領(lǐng)。項(xiàng)目會(huì)所分為二層： 功能包括：恒溫游泳池、高爾夫練習(xí)室、瑜珈室、健身房、乒乓球室、棋牌室； 24小時(shí)超市、洗衣房、兒童活動(dòng)室、 ATM機(jī)、更衣、洗浴室、美容室；中西餐廳等。 產(chǎn)品定位：突出產(chǎn)品獨(dú)特性和市場(chǎng)上的稀缺性， 城市精英領(lǐng)域 居住館。 LOFT產(chǎn)品是以年輕、高收入、文化層次高、擁有個(gè)性居住理念和品位的人群為市場(chǎng)定位。 高層 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目周邊集聚大量的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)園地，按照南湖區(qū)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，這部分產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員在本區(qū)域購(gòu)房是存在一定現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。通過(guò)對(duì)別墅部分的銷(xiāo)售和宣傳，小區(qū)的檔次和口碑都有所上升。 建議該產(chǎn)品面積適度放大，獨(dú)棟面積在400平米左右；雙拼面積在 300平米左右。 項(xiàng)目整體定位 獨(dú)棟、雙拼別墅離南面公園綠化帶最近，也是區(qū)域中最熱銷(xiāo)的產(chǎn)品。 空中庭院示意 空中庭院 空中庭院示意 可組合小戶型 2＋ 1/2/2 95－ 110平米 附帶大面積入戶花園 1/1/1 39－ 42平米 附帶 270度觀景窗 空中全家福 設(shè)計(jì)方案二 :電梯多層 +高層 該方案作為方案二的補(bǔ)充 ,亦是非常理想的定位設(shè)計(jì)方向 以 68層電梯房作為最南端的產(chǎn)品設(shè)計(jì) ,即可確保產(chǎn)品的品質(zhì)度 ,又可有效削弱容積率的壓力 .同時(shí) ,可使本項(xiàng)目在”中高端”定位的方向上得到相對(duì)的統(tǒng)一 . 南湖新區(qū)綠色人文逸居典范 從嘉興整體房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，目前嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)情況比較成熟，但產(chǎn)品檔次偏低；東南部南湖新區(qū)比西南部秀洲新區(qū)雖然規(guī)劃較晚，但起點(diǎn)較高，產(chǎn)品現(xiàn)代感強(qiáng)，檔次偏高；另外本區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模偏大，本案只有 3萬(wàn)多平方米的占地面積，在項(xiàng)目規(guī)模上處于劣勢(shì)，如果和區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)，沒(méi)有自身特點(diǎn)，勢(shì)必在房產(chǎn)市場(chǎng)的滾滾洪流中被淹沒(méi)。亦可去掉一個(gè)房間，增加客廳的南向采光?？蛷d與餐廳橫向排布。 自上而下的立體綠化體系 大戶型內(nèi)的內(nèi)庭設(shè)計(jì) 空中內(nèi)庭式花園 270度弧形觀景窗，景觀資源最
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