【正文】 項(xiàng)目運(yùn)營發(fā)展策略思考 第十二部分 項(xiàng)目平面布局規(guī)劃 2023/1/30 昆風(fēng)地塊總體布局圖 概 念 鳥 瞰 圖 立面圖一 立面圖 二 立面圖 三 外挑陽臺和露臺示意 主塔樓立面示意 謝謝聆聽！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。我們需要從從目標(biāo)客戶入手進(jìn)行詳細(xì)而縝密調(diào)查分析才能得出； 核心問題二：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)的特色開發(fā)？ 本案目標(biāo)客戶的基本需求同樣也是其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的客戶的共同需求，本案豈能只在硬件強(qiáng)于他人？而本案如何在現(xiàn)有目標(biāo)客戶基礎(chǔ)需求的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的特色化運(yùn)營是本案規(guī)劃的核心以及未來項(xiàng)目經(jīng)營管理的核心基礎(chǔ)。 （以上各項(xiàng)服務(wù)養(yǎng)老公寓業(yè)主有額外折扣） 酒店式養(yǎng)生公寓服務(wù)建議 第十部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對策略 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略 本案老年養(yǎng)生公寓銷售方式 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及分析 老年人及其子女對居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時間長短 銷售對象貸款不能辦理 后期運(yùn)營及交易問題較多 轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)歸屬問題復(fù)雜不清 目標(biāo)客群及其子女的傳統(tǒng)觀念 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略 硬件、軟件相結(jié)合 推介宣傳 以服務(wù)為導(dǎo)向，化解人們對高層老年公寓的疑慮 以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì) “ 量身定做 ”的設(shè)計(jì) 建設(shè)配套完善的老年公寓，從環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全 合理的定價策略，刺激其消費(fèi)載體 多管齊下 綜合治理 租賃、轉(zhuǎn)讓 房屋使用權(quán) 本案老年養(yǎng)生公寓銷售方式 三方并舉 投資行為與消費(fèi)行為相融合 出租房屋使 用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒 店方式銷售 房間 出售房屋 （或房間） 的產(chǎn)權(quán) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略 不同消費(fèi)群體購買老年公寓的目的具有多樣性 消費(fèi)主體可以是老年人也可以是中年人 靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費(fèi)需求 有利于開發(fā)商的資金回籠 三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年公寓市場定位及多元化發(fā)展的要求 出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)觀念，創(chuàng)造性的衍生出多種既滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求又適合開發(fā)商經(jīng)營的租賃方式 產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合老年公寓的養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式的市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預(yù)期，同時可以使開發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商繼續(xù)擁有老年公寓的經(jīng)營權(quán)，從而有利于保持老年公寓的經(jīng)營方向 因 素 分 析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對策略 第十一部分 項(xiàng)目運(yùn)營發(fā)展策略思考 本案養(yǎng)老公寓的開發(fā)建設(shè)，其本質(zhì)是為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人提供了高品質(zhì)的養(yǎng)老方式，屬于新鮮事物，老年公寓的特點(diǎn)導(dǎo)致其運(yùn)營模式具備創(chuàng)新性、復(fù)雜性，要結(jié)合與借鑒國外老年公寓及北京、上海的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，從最本質(zhì)的核心需求出發(fā)，對于項(xiàng)目運(yùn)營從規(guī)劃、建設(shè)、銷售方式以及經(jīng)營模式進(jìn)行分析和研究，提出對于本案養(yǎng)老公寓整體運(yùn)營策略思路。 管家服務(wù) ： 客房清掃、房間小整、物品租賃、衣物洗滌熨燙、房間小吧服務(wù)、加 床服務(wù)、物品存管、擦鞋服務(wù)、嬰兒看護(hù)等。 酒店管理 ： 聘請知名酒店服務(wù)管理品牌入駐項(xiàng)目，增加品牌效應(yīng)，所有會員均可 享受酒店級別的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。 配套設(shè)施建議 無障礙設(shè)計(jì)建議 配套商業(yè)建議 ? 商業(yè)類型建議 除老社區(qū)居民外，周邊消費(fèi)力強(qiáng)，但檔次丌高， 周邊大中型商業(yè)設(shè)施未來供應(yīng)較大，能夠充分滿足區(qū)域居民的消費(fèi)，本項(xiàng)目丌宜建設(shè)大體量集中商業(yè)。 ?開關(guān)方便的門 最好采用平開門形式，采用平開門時，選用便于使用的握柄式把手。 ?使用方便的開關(guān)、電源插座 大面板開關(guān)的設(shè)置以及電源插座應(yīng)安裝在便于使用的位置。 ?與各房間的連接處的臺階設(shè)置 盡量少設(shè)置臺階，如需設(shè)置，注意高差控制在3mm以內(nèi)。 避免使用燃油、燃?xì)馐饺∨?。最小短邊凈尺寸不?yīng)小于 。 ?防滑防污地面 使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。 ?使用方便的雜物柜 雜物柜使用頻率高，應(yīng)設(shè)置在使用方便的位置。 ?安裝告警裝置 安裝防火告警裝置或預(yù)留安裝告警裝置的配管配線。 ?安全操作裝置 煤氣灶上方應(yīng)安裝安全裝置，以應(yīng)付煤氣中途熄滅或者忘記關(guān)煤氣的情況發(fā)生。 浴室的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?使用方便的操作臺設(shè)計(jì) 合理的操作流線設(shè)計(jì)。 ?設(shè)置緊急告警裝置 為了便于安裝緊急告警裝置，應(yīng)事先設(shè)置備用配置管線。 ?設(shè)置扶手 浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側(cè)的墻壁上應(yīng)設(shè)置水平和垂直扶手。 ?看護(hù)用空間 浴室應(yīng)保證看護(hù)時必要的空間。 室內(nèi)走廊的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?開關(guān)方便且安全的門 最好采用拉門或折疊門。 進(jìn)房間的入口的寬度不得小于 800mm。 考慮跌到的可能性，避免采用堅(jiān)硬的材料。 ?便于使用的扶手高度和材料 設(shè)置扶手高度約700～ 800mm， 注意材料的手感和耐久性。 ?使用方便的開光裝置 應(yīng)設(shè)置帶指示功能的大面板開關(guān)。 ?光線充足的照明設(shè)計(jì) 不應(yīng)和其他房間產(chǎn)生亮度差。 入戶門廳的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?連續(xù)扶手 使用近圓形的扶手。 地磚接縫不要太寬。 ?臺階的處理 臺階上下采用不同的材質(zhì)和顏色，以便識別。 ?扶手的設(shè)置 為了方便換鞋和上下臺時，應(yīng)設(shè)置扶手。 ?適當(dāng)照明和易操作的開關(guān) 考慮換鞋和上下臺階，門廳具有足夠的亮度，不應(yīng)產(chǎn)生濃重的陰影部分。 轉(zhuǎn)角圓角處理 墻面無凸出物 2）地面 選用吸音浸水后也防滑的材料； 耐磨損。消火栓埋入墻里。 ?踏步的防滑措施 臺階面使用防滑材料，臺階面邊沿設(shè)置防滑條，要和臺階面保持在同一平面。踏面高度不應(yīng)大于150mm，踏面寬度不應(yīng)小于 300mm。如果有可能最好與走廊連接在一起。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側(cè)連續(xù)安裝。 公共走廊的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?易識別的臺階面 為避免臺階面產(chǎn)生陰影，應(yīng)考慮采光與照明的情況，改變臺階的顏色和材質(zhì)，可便于識別。 ?無臺階地面 取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺階，地面存在高差的時候，應(yīng)設(shè)置斜坡。 ?窗門不應(yīng)妨礙通行 門、窗的開啟扇不應(yīng)妨礙走廊的通行。 樓廳及電梯的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?設(shè)置連續(xù)扶手 在 設(shè)圓桿橫向扶手，扶手離墻面 40～50mm。 電梯按鈕操作盤設(shè)在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側(cè)都可進(jìn)行操作。 電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D) ?設(shè)置休息椅 可設(shè)置椅子，方便等候電梯時，可以坐下休息或放置行李。 ?設(shè)置電梯 電梯尺寸要適應(yīng)擔(dān)架的長度。 ?方便的出入口 寬度要確保輪椅可以通過，門寬大于等于 800mm，出入口不設(shè)置臺階，宜選用推拉門、自動門。設(shè)置排水溝時，應(yīng)配水溝蓋，水溝蓋不應(yīng)妨礙輪椅乘坐人的通行。 ?設(shè)置房檐 出入口及斜坡上方宜設(shè)置房檐。 ?設(shè)置扶手 樓梯和斜坡應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手，扶手應(yīng)安裝牢固，同時還應(yīng)注意扶手的手感和耐久性。并與多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立綠色通道，用 IT手段支持生活管家、健康管家和快樂管家的工作目標(biāo)的實(shí)施。 整合一流的專業(yè)服務(wù)資源 數(shù)字化管理。不是親人勝似親人。兌現(xiàn)讓老人回家的宗旨，弘揚(yáng)了中國傳統(tǒng)的孝文化，同時又體現(xiàn)了時代精神。 案例分析對本項(xiàng)目的借鑒 管理和服務(wù) 設(shè)計(jì)適合項(xiàng)目的“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”與“居家養(yǎng)老”完美結(jié)合的社區(qū)養(yǎng)老模式，即在市場動作的前提下，在建立會員生活模型、快樂模型和健康模型的基礎(chǔ)上，結(jié)合會員的意愿和需求，擯棄服務(wù)管理?xiàng)l文的束縛，使“無為而無不為”的服務(wù)理念得以全面體現(xiàn)，形成自然、隨性、溫馨、寬泛和細(xì)膩的服務(wù)特色 先進(jìn)的服務(wù)理念 以老年人為中心，以親情、親和為本源，實(shí)現(xiàn)對老年人全方位的人性關(guān)愛，為會員提供舒適周到的生活服務(wù)，高水平的專業(yè)醫(yī)療保健服務(wù)，豐富多樣的文化娛樂服務(wù)，使會員能盡享安逸與快樂的老年生活 服務(wù)宗旨 案例分析對本項(xiàng)目的借鑒 解除會員的后顧之憂，在社區(qū)實(shí)現(xiàn)人生最后的價值，體現(xiàn)真正的親和。 建立智能化總控中心和呼叫中心，引進(jìn)和形成服務(wù)軟件和管理軟件。在智能菜單上列有下列系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、無線定位求助系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。 案例分析對本項(xiàng)目的借鑒 環(huán)境“宜老化”設(shè)計(jì) ?每幢建筑物之間都以風(fēng)雨連廊相連接； ?每幢公寓都有公共活動空間，每層都有寬敞的走廊通道； ?鮮明的標(biāo)志識別系統(tǒng)：以色彩變換和照明強(qiáng)度變化等方式，提高公寓的可識別性，為記憶力減退的老年人提供方便。例如：各項(xiàng)技藝專長技藝講師、管理、簡易水電維修等項(xiàng)目。 多采多姿的休閑活動 案例分析對本項(xiàng)目的借鑒 專屬社區(qū)醫(yī)院，派駐醫(yī)學(xué)中心級的專業(yè)醫(yī)師，提供同全服務(wù) 健康照護(hù)陣容 專職社工師協(xié)助規(guī)劃 愉悅的健康生活 專職護(hù)士提供健康咨詢 終身學(xué)習(xí)的銀發(fā)學(xué)園 案例分析對本項(xiàng)目的借鑒 薪火相傳 ?配合個人特殊專長，提供發(fā)展機(jī)會，藉由貢獻(xiàn)所長的過程，獲得自我肯定，使技藝文化得以傳承。 ?民俗活動 ─ 春節(jié)元宵、端午中秋、中元重陽等節(jié)慶活動。 ?娛樂交誼 ─ 麻將、棋藝、卡拉 OK、電影欣賞等。 積極健康服務(wù)內(nèi)容 案例分析對本項(xiàng)目的借鑒 ，并成立社團(tuán)，在完善的空間及設(shè)施中，享受多采多姿的休閑生活。 定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢，推動健康促進(jìn)與教導(dǎo)自我保健觀念。 照護(hù)管理電腦化，連接各大醫(yī)院醫(yī)療體系，提供完整健康 照護(hù)與緊急醫(yī)療服務(wù)。 緊急醫(yī)療專送服務(wù)：有護(hù)理之家、慢性院、林口長庚醫(yī)院為后盾。 流行性疫苗注射：預(yù)防流行性感冒。 緊急救援服務(wù) 安全的警衛(wèi)門禁系統(tǒng) 24小時嚴(yán)密警衛(wèi)，確保居住安全 進(jìn)出刷卡記錄，一卡在手暢行無阻 案例分析對本項(xiàng)目的借鑒 專業(yè)營養(yǎng)飲食設(shè)計(jì) 專業(yè)營養(yǎng)師設(shè)計(jì)適合銀發(fā)族的多元化健康養(yǎng)生膳食 完整的社區(qū)機(jī)能 設(shè)有超商、書局、銀行服務(wù)等商店區(qū) 設(shè)有小吃店、中西餐廳、宴會廳等餐飲區(qū)，提供膳食以外的選餐服務(wù) 設(shè)有體育館、健康俱樂部、水療池、游泳池等休閑設(shè)施，增進(jìn)健康體能 設(shè)有會議廳，可舉辦大型活動及銀發(fā)族相關(guān)議題研習(xí)會，增進(jìn)社區(qū)活力 設(shè)有招待所，提供家屬探訪的住宿需求 案例分析對本項(xiàng)目的借鑒 健康體適能檢測及處方建議，以促進(jìn)身體健康及活動力。 每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時提供緊急救援服務(wù)。 每戶設(shè)電話及有線電視各 23個插口，可視對講及門禁系統(tǒng)、四表 IC卡、社區(qū)一卡通系統(tǒng)及緊急呼叫系統(tǒng)。適當(dāng)降低浴缸高度，方便老年人跨越。白色不僅感覺清潔，同時便于發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺 ?老年大學(xué) : 是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多種課程，如芭蕾、形體、陶藝、書法、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)班等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師 ?開敞空間： 通透大氣視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園 大型康體中心 室外泳池 老年大學(xué) 豐富多彩的精神文化生活：文化節(jié)、音樂會、運(yùn)動會、展覽、講座、文藝匯演，多種俱樂部 音樂會老年合唱 太極俱樂部活動 棋牌俱樂部活動 國際風(fēng)箏文化節(jié) 北京東方太陽城 成功原因分析 ?精彩紛呈的文娛活動： 社區(qū)文化、休閑、娛樂活動 ?舉辦過 3屆國際風(fēng)箏節(jié) ?舉行了 3次新年音樂會 ?社區(qū)運(yùn)動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動數(shù)不勝數(shù) ?社區(qū)組織的俱樂部： ?乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部 ?業(yè)主發(fā)起的俱樂部： ?音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人都能找到自己喜愛的活動 項(xiàng)目概況 背景 全國最早進(jìn)入老齡化 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 上海綠地 21城 孝賢坊 規(guī)劃情況 上海綠地 21城 孝賢坊 各類配套設(shè)施 ?規(guī)劃了約 19萬平方米的公建配套設(shè)施，其中有面積 11萬平方米的香榭里大道，咖啡店、手工藝店、頂級品牌店、高爾夫球具店、西餐廳等沿街分布； ?近 3萬平方米社區(qū)生活廣場，匯集了包括餐飲、娛樂、銀行、郵政、圖書館、老年大學(xué)、養(yǎng)生文化館、寵物醫(yī)院等多種