【正文】 建筑風(fēng)格建議 高層公寓 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 2/2/1， 92m2 2/2/1， 82m2 3/2/2， 122m2 戶型建議 高層公寓 高層 2梯 3戶 ?各功能空間布局合理，面積控制較好； ?整體形象上比較符合寫字樓立面形象，且現(xiàn)代感較強(qiáng)； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 （中間套） 89平米（邊套） （邊套） 高層公寓 高層 2梯 3戶 ?90m2兩房與 60m2一房，面積控制較好； ?大面積陽臺，且邊套擁有雙陽臺，空間附加值高； ?2房可變 3房，房型較為靈活； ?主臥、客廳等主功能空間設(shè)臵合理，尺度較好； 通過增大陽臺面積，從而給與客戶更多的附加值以及功能空間； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 邊套 117m2（ 3/2/1） 中間套 80m2（ 2/2/1） 高層 2梯 4戶 ?117平米小三房設(shè)計，主臥轉(zhuǎn)角窗的設(shè)臵新穎，多面采光，彰顯豪華； ?客廳與餐廳無縫相連，保持南北通透性； ?中間套空間尺度把握較好，且設(shè)臵儲藏室，陽臺雙向通入； 戶型建議 高層公寓 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?2梯 3戶布局，兩個邊套不影響采光與通風(fēng)，從房型上看相對獨(dú)立，且私秘性較好； ?中間套次臥采光較差，但客廳與主臥尺度較好，且都設(shè)臵大面積轉(zhuǎn)角飄窗，且陽臺較大，總體采光較好； ?各房型分?jǐn)偯娣e較大；各房型均好性較佳； 2梯 3戶，面積分別為 110m 100m2 戶型建議 高層公寓 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 240m2 二層主臥處設(shè)臵轉(zhuǎn)角大露臺； 三層設(shè)臵南北聯(lián)通露臺，且主臥室設(shè)臵飄窗； 253m2 二層擁有轉(zhuǎn)角大露臺； 三層北向露臺； 立面材質(zhì)：面磚，花崗巖貼面，局部采用黃金斑花崗巖，據(jù)稱每平米單價 500600； 斷橋鋁合金窗 +LOWE中空玻璃 頂層用金屬瓦，可反射熱 建筑風(fēng)格建議 雙拼別墅 E網(wǎng) 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 問題產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品 包裝，旗幟！ 利潤主力 培育、轉(zhuǎn)化 盡早出貨 開發(fā)策略 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?以公共建筑的形態(tài)設(shè)計； ?采用坊塊的形式合圍，形成公共的道路空間；合圍坊塊內(nèi)部私秘空間營造出豐富多彩的生活空間； ?充分考慮商、辦、住功能的轉(zhuǎn)換，采取多種功能預(yù)留； ?可以沿街形成底商，營造出商業(yè)氛圍及提升臨街面的開發(fā)價值； ?宣傳上可以酒店式公寓、 SOHO、精裝修公寓等作為賣點(diǎn)； 產(chǎn)品規(guī)劃原則 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 規(guī)劃布局建議 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 高層 TOWNHOUSE 陽臺與臥室 客廳采光面 建筑風(fēng)格建議 共建化的立面，小面積復(fù)試空間； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?北向入戶，北向可以直接采光，使明廚明衛(wèi)設(shè)計成為可能； ?入戶處設(shè)臵開放式入戶花園，既是獨(dú)特玄關(guān)，也是靜謐庭院，更可放臵洗衣機(jī)、儲藏柜等，形成獨(dú)特的收納系統(tǒng)； ?，不僅擁有挑空客廳，體現(xiàn)舒適的尺度感，更使得動靜區(qū)域自然分隔；不再局限于平面的生活空間，而能享受更多的空間附加值。即目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場價值?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價值?？蛻粜枨罅扛?、可實(shí)現(xiàn)高市場價值。 客戶基本特征描述 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 客戶消費(fèi)偏好描述 項目 客群偏好特征 主力 臵業(yè)客戶群 2535歲，目前工作居住在新區(qū)或市區(qū)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔 購買用途 自用為主，以首次臵業(yè)為主，投資性需求為輔（低總價） 對基本生活配套有較高的要求 行業(yè)可能 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職員、工業(yè)企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、 政府職員、小型私營業(yè)主 購房者愿 承擔(dān)的總價 40萬 60萬 主力戶型需求 2房、 3房 主力面積區(qū)間 8090M2 ， 100120M2 配套需求 對于未來升值潛力較為看重，注重區(qū)域發(fā)展 風(fēng)格需求 要求風(fēng)格的出挑及與眾不同，現(xiàn)代風(fēng)格居多 景觀需求 綠地 水景 附加需求 室內(nèi)：陽臺、凸窗等細(xì)部設(shè)計 室外：景觀、商業(yè) 需求：總價控制，車位充足 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 項目總體定位及產(chǎn)品選型 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 東太倉 —— 說明本案并非是新區(qū)邊緣的一個項目，而是屬于太倉東部的項目，從而弱化地域的劣勢，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的前景； 城市精英 —— 以客戶為核心訴求點(diǎn)，同時說明本案的時尚性與現(xiàn)代感； 專屬領(lǐng)地 —— 由于是商業(yè)用地，在推廣上無法以住宅形象宣傳，因此，需要模糊住宅與商業(yè)的概念，實(shí)則更偏向于住宅； 東太倉 〃 城市精英專屬領(lǐng)地 項目總體定位 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 從區(qū)位價值來看，本案地處新區(qū)邊緣，且由于商業(yè)用地的限制，本案更適合打造投資型產(chǎn)品及首次臵業(yè)類產(chǎn)品； ?別墅的引進(jìn)提升整個地塊的價值的同時，也可吸引周邊高端產(chǎn)業(yè)客群及市區(qū)客群，從而擴(kuò)大輻射面； ?高層復(fù)式 TOWNHOSE為創(chuàng)新型產(chǎn)品，面積控制在 90m2的情況下，做到上下兩層，引入入戶花園及挑空的概念，由于其高附加值以及產(chǎn)品上的諸多亮點(diǎn)，成為本案吸引客戶關(guān)注的核心產(chǎn)品； ?高層住宅為市場主力，接受度高，以首次臵業(yè)的自住類客群為主； ?商業(yè)為地塊硬性指標(biāo)，后續(xù)開發(fā)，等待升值； 產(chǎn)品選型 商業(yè) +高層復(fù)式 TOWNHOSE+高層公寓 +少量別墅 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 產(chǎn)品配比 地塊指標(biāo) 地塊性質(zhì)：商業(yè)用地 占地： 53333m2 總建筑面積： 106666 容積率： 建筑密度： 40％ 綠地率： 20％ 建筑限高： 【 10米， 80米 】 物業(yè)形態(tài) 用地面積 容積率 建筑面積 比例 商業(yè) 17500 35000 ％ 高層公寓 16000 48000 45％ 高層 TOWNHOUSE 7500 15000 ％ 別墅 12333 8666 ％ 合計（平米） 53333 106666 100％ 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 戶型配比建議 物業(yè)類型 戶型 戶型面積 (平方米 ) 總戶數(shù) (戶 ) 總建筑面積 (平方米 ) 別墅 / 190210 20 4000 / 230260 18 4666 合計 8666 高層公寓 1/1/1 4060 150 7500 2/2/1 7090 60 5000 3/2/1 100110 220 21000 3/2/2 110130 120 14500 合計 48000 高層 TOWNHOUSE 2/2/1 8090 166 15000 合計 15000 戶型 面積段 總建筑面積 比例 1R 4060 7500 ％ 2R 7090 20220 ％ 3R 100130 35500 ％ 別墅 190260 8666 ％ 合計 71666 100％ 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 高 市場增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 CASHCOW 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對市場份額 波士頓矩陣 別墅 /高層TOWNHOUSE 推廣時給予包裝主題 ,市場提高接受度。一般屬于改善型“二次臵業(yè)”為主。 太倉周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 生活于太倉周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一直希望住宅太倉城區(qū)內(nèi)的一部分客戶； 客戶基本特征描述 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 偶得型客戶：外省市投資客 /改善類客戶 10% 近鄰太倉的上海周邊區(qū)域客戶 以嘉定為主，價差投資是他們臵業(yè)太倉的主要因素，同時包括工作、商務(wù)產(chǎn)生的居住、度假等因素。戶型設(shè)計講求南北通透，喜朝南向的戶型。 客戶基本特征描述 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 次要客戶：太倉地區(qū)客戶 25% 居住在老城區(qū)的改善型客戶及動遷客戶：年齡 3035歲 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家 /三代同堂 現(xiàn)有小區(qū)陳舊戶型老式，面臨動遷或者子女到了已婚年齡需要改善住房條件。關(guān)注經(jīng)濟(jì)型兩房、三房戶型，由于資金有限注重總價及生活、交通配套。 ?高品質(zhì)項目價格提升空間大，市場接受度高； ?在龐大的市場需求量的支撐下，整體別墅價格體系增長較快； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉別墅市場分析 客戶分析 太倉別墅市場客戶構(gòu)成 以私營業(yè)主為核心 企業(yè)高層管理人員結(jié)合部分政府公務(wù)員 私營業(yè)主 ?主要為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)制造企業(yè)老板 ?目前基本在市區(qū)擁有住宅 ?購買主要作為第一居所 ?部分高端客戶是市場雙拼以上主要客群 企業(yè)高管、政府公務(wù)員 ?外資企業(yè)的高管為主 ?高層政府公務(wù)員 ?購買主要作為第一居所 ?購買形態(tài)多為中檔聯(lián)排或疊加為主 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉別墅市場分析 市場總結(jié) ?目前市場在售項目后繼可售量約 90套 ，整體市場供應(yīng)量小 ?受土地供應(yīng)的影響，預(yù)期未來別墅上市量較少 ?項目多為與公寓混合型社區(qū)，整體檔次不高，高品質(zhì)項目市場接受度高 ?客源以市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主、企業(yè)高管為主 太倉別墅市場供應(yīng)量小，別墅產(chǎn)品市場接受度高 隨著未來景瑞項目的入市，聯(lián)排及疊加別墅的供應(yīng)量將有所提高，且產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)一步提升； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 項目本體分析 區(qū)位解析 用地指標(biāo)及現(xiàn)狀 用地四至 交通環(huán)境 周邊配套 地塊總結(jié) 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 沿江高速公路 外環(huán)一級路 興業(yè)南路 上海東路 朝陽東路 人民醫(yī)院 太倉市區(qū) 區(qū)位解析 本案 收費(fèi)站 地塊地處城廂鎮(zhèn)區(qū)邊緣，行政區(qū)劃屬于新區(qū)，位于新區(qū)高端住宅區(qū)邊緣地帶； 常勝南路 本地塊北臨上海路延伸段（在建），西臨外環(huán)一級路，地處城廂鎮(zhèn)區(qū)邊緣，離市中心區(qū)域較近，車程約 7～ 10分鐘； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 用地指標(biāo)及現(xiàn)狀 地塊指標(biāo) 地塊性質(zhì)：商業(yè)用地 占地： 53333m2 總建筑面積： 106666 容積率： 建筑密度： 40％ 綠地率： 20％ 建筑限高： 【 10米， 80米 】 ?地塊內(nèi)全部拆遷完畢，不影響整體開發(fā)進(jìn)度； ?地塊地勢較為平坦，且沒有高壓走廊； ?用地規(guī)模較小，容積率為 ，產(chǎn)品可塑性較弱； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 沿江高速公路 外環(huán)一級路 興業(yè)南路 人民醫(yī)院 項目四至 上海東路 北面緊鄰上海東路延伸段（在建），遠(yuǎn)端地塊為工業(yè)廠房； 東面緊鄰興業(yè)南路，與其之間有約 8米的綠化隔離帶，東側(cè)為工業(yè)廠房及小規(guī)模鋼材交易市場 西面鄰接外環(huán)一級路，隔街為人民醫(yī)院（在建）； 南面為制造業(yè)產(chǎn)房，遠(yuǎn)端為艷陽山莊（度假旅游） 綠化隔離帶 本案 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 交通環(huán)境分析 沿江高速公路 外環(huán)一級路 興業(yè)南路 上海東路 朝陽東路 太倉市區(qū) 本案 收費(fèi)站 常勝南路 鄭和東路 上海路，雙向四車道 興業(yè)南路，雙向四車道 外環(huán)一級路，雙向四車道 ?上海東路延伸段的完工將完善本案的交通環(huán)境，極大的提升本案地塊價值； ?開發(fā)區(qū)與老城區(qū)、陸渡區(qū)域的道路交通體系已基本完善，道路通達(dá)性強(qiáng)； ?開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)投資大，未來發(fā)展空間也較大，公共交通也即將引入該區(qū)域； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 周邊配套環(huán)境 已建 在建或籌建 上海方向高速進(jìn)出口 第一人民醫(yī)院 市消防隊 艷陽山莊 （休閑旅游） 公交站點(diǎn) 五星級酒店 新市政府大樓 學(xué)校：藝術(shù)幼兒園、 雙語幼兒園、實(shí)驗小學(xué) 五星級高檔會所 高爾夫球場 本案 錦江大酒店 高端住宅區(qū) 高端住宅區(qū) 寶龍商業(yè)街 東盛商業(yè)廣場 寶龍星級酒店 新市政府大樓 人民醫(yī)院規(guī)劃圖 周邊商業(yè)、公共交通、醫(yī)療、教育等生活配套完善，且已經(jīng)形成規(guī)?；木幼∩鐓^(qū)； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 地塊總結(jié) ?地塊位于開發(fā)區(qū)邊緣，新區(qū)發(fā)展的延伸段，中短期內(nèi)無法形成較成熟的商業(yè)氛圍； ?地塊屬性為商業(yè)用地，規(guī)模較小，內(nèi)部無特殊資源，產(chǎn)品可塑性偏弱； ?地塊所處區(qū)域的交通通達(dá)性較強(qiáng)，一定程度上縮短了到市區(qū)的距離； ?上海東路延伸段的通車對本案交通環(huán)境影響巨大，對地塊價值起到關(guān)鍵性的作用，因此，其通車時間將對本案開發(fā)節(jié)奏產(chǎn)生重要影響； ?從地塊微環(huán)境而言，周邊基本被工業(yè)產(chǎn)房及產(chǎn)業(yè)市場所包圍，居住環(huán)境有待改善；但從公共配套而言，醫(yī)療、教育、公共交通、商業(yè)等生活配套齊全； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 項目核心問題思考 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 做商業(yè) or做住宅？ 還是借勢而上！ 是加入競爭？ 核心問題思考 上海龍