【正文】 上午 5時(shí) 35分 6秒 上午 5時(shí) 35分 05:35: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 2月 上午 5時(shí) 35分 :35February 24, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :35:0605:35:06February 24, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05:35:0605:35:0605:35Friday, February 24, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 05:35:0605:35:0605:352/24/2023 5:35:06 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 上午 5時(shí) 35分 6秒 上午 5時(shí) 35分 05:35: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 5時(shí) 35分 :35February 24, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 24日星期五 上午 5時(shí) 35分 6秒 05:35: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 05:35:0605:35:0605:35Friday, February 24, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 05:35:0605:35:0605:352/24/2023 5:35:06 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 5時(shí) 35分 6秒 上午 5時(shí) 35分 05:35: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 上午 5時(shí) 35分 :35February 24, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 24日星期五 上午 5時(shí) 35分 6秒 05:35: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 05:35:0605:35:0605:35Friday, February 24, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 05:35:0605:35:0605:352/24/2023 5:35:06 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 本次提案結(jié)束，謝謝聆聽！ 祝項(xiàng)目開發(fā)取得圓滿成功！ ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 該階段主要處于項(xiàng)目推廣的高峰期和持續(xù)期，這一階段 在維持原有推廣系統(tǒng)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，即通過(guò)與世界 500強(qiáng)企業(yè)聯(lián)煙和國(guó)內(nèi)大型招商活動(dòng)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外著名 企業(yè)總部或駐地機(jī)構(gòu)，使項(xiàng)目提升高一個(gè)更高的層次， 并凸顯其高端的國(guó)際品質(zhì)。利用商業(yè)購(gòu)物中心的奠基儀式、售展中心的落成、全 球招商、項(xiàng)目開工、開盤以及落成開業(yè)等工程接點(diǎn)和事件 節(jié)點(diǎn)展開推廣營(yíng)銷，引起轟動(dòng)效應(yīng)和廣大關(guān)注。 項(xiàng)目工期劃分及推廣的主要 項(xiàng)目總建筑面積為 28萬(wàn)平方米，分別包含有辦公寫字樓、 商業(yè)購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店和服務(wù)性公寓四種物業(yè)類型， 本著“商業(yè)先行”原則，我們認(rèn)為將整個(gè)項(xiàng)目工期分為三期 較為適合，即預(yù)自 2023年至 2023年，共 36個(gè)月。 ●雜志：《世界高爾夫》、《世界職業(yè)經(jīng)理人》、《財(cái)富》 等（中英文對(duì)譯）。 平面媒介 ●報(bào)紙：杭州主要的報(bào)紙，包括《杭州日?qǐng)?bào)》、《今日早 報(bào)》、《都市快報(bào)》、《錢江晚報(bào)》等。 ●電臺(tái)：主要通過(guò)項(xiàng)目廣告，引起區(qū)域市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。 ●高炮：應(yīng)用滬杭、杭寧、杭甬、杭金等進(jìn)出杭州高速公 路的出入口處，為項(xiàng)目面向長(zhǎng)三角地區(qū)做好鋪墊。邀請(qǐng) 國(guó)內(nèi)著名企業(yè)、商業(yè)品牌的入駐，實(shí)現(xiàn)雙贏。 面向國(guó)際租賃市場(chǎng) 利用公司優(yōu)勢(shì)資源和影響力，力爭(zhēng)與世界 500強(qiáng)企業(yè)聯(lián) 煙，引進(jìn)企業(yè)總部或駐地機(jī)構(gòu)，全面提升項(xiàng)目的形象， 為后續(xù)寫字樓、服務(wù)性公寓的租賃做好鋪墊。所以，在項(xiàng) 目推廣手段上我們將從錢江新城整個(gè)大環(huán)境出發(fā)，運(yùn)用一些創(chuàng)新的手段： 全球同步招商 由于目前項(xiàng)目還處于土地平整，尚未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的施工階 段。 所以，本項(xiàng)目整體的 營(yíng)銷推廣主要針對(duì)的是租賃市場(chǎng)，特別是服務(wù)性公寓和寫 字樓方面；所以，項(xiàng)目的整體營(yíng)銷推廣策略主要以招商和 招租為主。 第五部分 項(xiàng)目推廣策略 項(xiàng)目整體推廣策略 根據(jù)凱德置地商業(yè)開發(fā)一貫的模式，本項(xiàng)目大部分產(chǎn)權(quán)或 將有投資方持有，作為其長(zhǎng)線投資資產(chǎn)。如世貿(mào)麗晶城 70%以上的客戶選擇 的原因便是看中了其處于黃龍商務(wù)區(qū)的獨(dú)特位置。 因此，本項(xiàng)目購(gòu)物中心的消費(fèi)群體主要以錢江新城內(nèi)高檔社區(qū)居民、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)高級(jí)管理人員以及企業(yè)老板為主，受輻射范圍的其他社區(qū)居民和其他民眾為 輔 。 因此，本項(xiàng)目也不例外，其主要的市場(chǎng)區(qū)域范圍主要以錢江新城為主，并輻射到整個(gè)杭州地區(qū)；其客戶群主要來(lái)自全國(guó)乃至全世界的頂級(jí)商務(wù)人士。因此，這些五星級(jí)酒店不可能僅僅把市場(chǎng)定局在錢江 新城內(nèi)，而是將市場(chǎng)普及整個(gè)錢江新城所輻射的范圍，即 整個(gè)大杭州。 所以，本項(xiàng)目辦公寫字樓的客戶群體主要以入住錢江新城的世界知名大型企業(yè)和杭州本土的中小企業(yè)為 主。 以下針對(duì)不同的物業(yè)類型，我們給項(xiàng)目作出了相關(guān)的客戶 群定位分析： ●辦公寫字樓 相對(duì)于杭州每年 40萬(wàn)平方米的寫字樓的需求量以及整個(gè)錢 江新城大約 400萬(wàn)方的寫字樓體量，面對(duì)供求不均的局 面，本項(xiàng)目的寫字樓物業(yè)面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)和壓力。 特別是作為發(fā)展商自己持有、用于長(zhǎng)線投資的項(xiàng)目，其將 直接面臨服務(wù)終端客戶。 所以 ?? 在市場(chǎng)區(qū)域的定位上應(yīng)有三個(gè)層次： 第一層：以錢江新城核心區(qū)塊為主； 第二層：以錢江新城核心區(qū)塊輻射的范圍以及整個(gè)杭州市為輔助； 第三層：以杭州周邊城市以及其地區(qū)為補(bǔ)充。同時(shí)，從核 心區(qū)域向外輻射 3公里就有 50萬(wàn)人口；輻射 5公里就有 150 萬(wàn)人口，更不用說(shuō)整個(gè)杭州以及杭州以外的購(gòu)買能力了。錢江新城 4平方公里的核心 區(qū)建成后，總居住人口將達(dá)到 35左右，相當(dāng)與一個(gè)發(fā)達(dá)的 中等縣城的規(guī)模，其中商務(wù)辦公人員將在 20萬(wàn)左右。 所以，我們建議：本項(xiàng)目的服 務(wù)性公寓在由發(fā)展商統(tǒng)一持有的基礎(chǔ)上，運(yùn)用自身的品牌 優(yōu)勢(shì)和管理模式，統(tǒng)一管理。 ●酒店式公寓的管理問(wèn)題 管理是酒店式公寓的靈魂，酒店管理公司的好壞決定著服 務(wù)性公寓的品質(zhì)，這也是我們簡(jiǎn)直有發(fā)展商自己持有的一 個(gè)主要的原因。而且，凱德置地?fù)碛衅煜潞腺Y公 司 —— 詩(shī)雅閣服務(wù)公寓信托，擁有豐富的酒店式公寓的經(jīng) 營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和品牌。針對(duì)本項(xiàng)目酒店式公寓的市場(chǎng)運(yùn)做問(wèn)題上，我們提出 了以下兩方面的建議： ● 酒店式公寓的租售問(wèn)題： 根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)研，除了世貿(mào)麗晶城 14層以下酒店式公 寓由開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)之外，杭州基本沒(méi)有租賃式服務(wù)公 寓，這與開發(fā)商經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)資金實(shí)力等方面的因素有 關(guān)。 ● 與區(qū)域招商相結(jié)合 錢江新城作為提升杭州城市競(jìng)爭(zhēng)力，融入國(guó)際舞臺(tái)的領(lǐng)頭 雁工程，所以在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中需要與區(qū)域招商相結(jié)合， 借勢(shì)招商，包括吸引國(guó)內(nèi)外大公司、大集團(tuán)、大財(cái)團(tuán)總部 以及世界 500企業(yè)入住。怎么樣在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)竟取勝？我們認(rèn)為項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)持 有以下兩方面的對(duì)策： ● 差異化市場(chǎng)定位 要想在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)，除了需要與傳統(tǒng)黃龍、武林、慶 春、濱江板塊不同之外，還需要與同一區(qū)域內(nèi)其他寫字樓 定位有別。 針對(duì)寫字樓 目前錢江新城公建開發(fā)量基本呈現(xiàn)“高開低走”態(tài)勢(shì)，預(yù)測(cè) 今明兩年將是杭州寫字樓市場(chǎng)集中放量階段。 從目前錢江新城的整體規(guī)劃來(lái)看，區(qū)塊內(nèi)總共 70萬(wàn)平方米 的商業(yè)購(gòu)物中心面積，針對(duì) 4平方公里的未來(lái)之城及其輻 射的區(qū)域，需求已經(jīng)不是問(wèn)題。針對(duì)各類物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作，我們提出 以下相關(guān)建議： 針對(duì)商業(yè)購(gòu)物中心 由于散售不利于資產(chǎn)的有效保值和增值，甚至?xí)?dǎo)致產(chǎn)品 質(zhì)量和服務(wù)管理的質(zhì)量的下降。根據(jù)本項(xiàng)目的綜合特 征，結(jié)合錢江新城整個(gè)商業(yè)氛圍，我們建議以“商業(yè)先 行”，即首先營(yíng)造商業(yè)購(gòu)物中心，以商場(chǎng)聚攏人氣，從而 帶動(dòng)五星級(jí)酒店、寫字樓和服務(wù)性公寓的租售。所以我們建議：項(xiàng)目的戶型類型也應(yīng)該分為一 居室，二居室，三居室，甚至四居室頂級(jí)閣樓，面積在 50—— 200平方米之間。這樣的戶型分割和出售或租賃 存在著一定的關(guān)系，一般來(lái)說(shuō)小戶型適合銷售，而大戶型 比較有家的感覺，更對(duì)外籍高管的胃口。 ● 戶型配比： 根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)研，杭州在銷售的酒店式公寓基本上 都是以 40— 50平方米的小戶型為主，配有小型廚房及設(shè) 施、設(shè)備；而上海成熟的酒店式公寓戶型一般都帶有一 個(gè)廳面積在 60平方米左右，大一點(diǎn)的甚至有四房，或者