【正文】 區(qū)域內(nèi)同類競爭物業(yè)分析 區(qū)域市場內(nèi)同類物業(yè)競爭趨勢 由于本項目是一個集辦公、商業(yè)購物中心、五星級酒和服 務性公寓于一體的綜合性項目，含括了對商務、財富、休 閑、娛樂、時尚生活等各方面的訴求，與同一地段或區(qū)域 內(nèi)其他綜合性項目類同，均具有很強的綜合性，因此市場 競爭非常激烈。目前錢江新城的開發(fā)正處于快速發(fā)展階段，隨著世 界著名企業(yè)總部的進駐，為項目未來的辦公、商業(yè)、商 務帶來巨大的贏利機遇。屆時區(qū)塊內(nèi)將會形成濃郁的商務、休 閑、娛樂氛圍。 來福士商業(yè)廣場 交通狀況 ①大區(qū)位交通狀況 錢江新城位于杭州老城 區(qū)東南部，與錢塘江咫 尺之遙，距離西湖風景 區(qū)約 ，距離蕭山 國際機場 18公里，所轄 范圍：東臨錢塘江，南 靠復興區(qū)塊，西依秋濤 路，至錢塘江二橋、艮山西路，地理位置優(yōu)越，交通快速便捷， ②區(qū)域內(nèi)交通狀況 項目位于富春路以北、新建路以東，萬象城和杭州市民中 心之間，周邊路網(wǎng)四通八達，江錦路公交站，規(guī)劃軌道交 通 4號線，地鐵 1號線、 2號線近在咫尺，通過 1號線可直達 上海到杭州的瓷懸浮列車，是杭州未來的交通樞紐之一。 ③物業(yè)優(yōu)勢： 本項目作為一個綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目，分別規(guī)劃了辦公 樓、商業(yè)購物廣場、五星級酒店和服務性公寓四種物業(yè) 形態(tài)，物業(yè)種類分布科學齊全，經(jīng)營面廣，市場受眾范 圍大，使項目本身更富競爭力。 威脅 ①競爭威脅： 一個 4平方公里的區(qū)域，錢江新城 30多幢寫字樓、 5幢五 星級酒店、 70萬平方米的商業(yè)物業(yè)以及若干服務式酒店 和賓館，使項目面臨激烈的市場競爭。然而，值得我們注意的是，在現(xiàn)有開發(fā)的項 目中，整體招商、企業(yè)自己用來做總部辦公樓的占到一 般，因此真正面向市場的寫字樓較 少。其中： ●萬象城購物中心 區(qū)位：錢江新城 CBD核心區(qū)域，慶春東路與錢江路交匯處 面積：總建筑面積 80萬方，商場 24萬平方米，共 9層 業(yè)態(tài)分布：商業(yè)、娛樂、休閑康體、餐飲等 投資商：華潤集團 工程進度： 2023年開始全球招商 2023年 9月開業(yè) ●高德商業(yè)廣場 區(qū)位：錢江新城的核心區(qū)域內(nèi)，東至富春路，南至新業(yè)路，西至市民街，北至丹桂街 。所以，要在未來競 爭中處于優(yōu)勢，需要在酒店質(zhì)量檔次、配套標準、服務、 理念上做到與國際商務接軌，并將運營眼光投入國際環(huán) 境中去，實現(xiàn)國際經(jīng)營路線。 ●鳳凰成（產(chǎn)權(quán)式酒店） 區(qū)位：秋濤路與飛云江路交匯處 總面積： 13萬平方米 戶型面積： 38—— 77平方米 開發(fā)商：浙江鳳凰城房地產(chǎn)開發(fā)公司 ●錢江國際商務中心（酒店式 SOHO ） 區(qū)位：上城區(qū)中河南路與飛云江路中間地塊 (復興大橋邊 ) 總面積： 戶型面積： 40—— 120平方米 開發(fā)商：杭州休士卡房地產(chǎn)開發(fā)公司 ● 萬象城酒店式公寓 區(qū)位：慶春東路與錢江路交匯處 總面積： 25萬平方米 戶型面積： 40—— 200平方米 開發(fā)商：華潤集團 ● 華聯(lián) 凱德置地也希望以此重生凱德在上海和新加坡的成功模 式。 項目規(guī)劃設(shè)計建議 凱德置地在拿地初期就志在將其建造成全球地標性品牌綜 合項目 —— “來福士”。 立面營造 由于錢江新城是杭州未來之城，因此在建筑設(shè)計外形上必 須擁有一定的創(chuàng)新性和超前性，不僅能夠與區(qū)域內(nèi)城市規(guī) 劃相吻合，還需與國際品位相對接，這需要在建筑風格以 及立面上采用創(chuàng)新的設(shè)計元素。 ●室內(nèi)外景觀的營造 良好的景觀可增加寫字樓的檔次系數(shù)，提升寫字樓的附 加值。 ②車位： 車位問題越趨成為寫字樓市場競爭勝負的重要籌碼之 一。 ●戶型配比： 針對寫字樓戶型的設(shè)置，一方面針對企業(yè)總部需求考慮， 另一方面可根據(jù)中小企業(yè)的實際需要為其量身定做。 ●展示廳： 建議設(shè)置一個不少于 2023平方米的展示廳，為入住客人展 ] 示各種時尚名品、精品 ●宴會大廳： 設(shè)置一個宴會大廳，大約能容納 500— 800人同時用宴。所 以，一個時尚、旺氣商場必須是一個暢通的活動場所，一 個良好的休憩空間，能夠給人一種良好的舒適感。 透明穹頂設(shè)計 ● 將室外綠化引進購物中心內(nèi)： 建議在購物中心周圍營造景觀花園，并將花園綠地、水景 連接到購物中心自然空間內(nèi)，營造舒適宜人的購物環(huán)境。但是，人們說“入鄉(xiāng)隨俗”，在雅詩閣服務公寓信托運 用自身優(yōu)勢管理經(jīng)驗的同時，還需要與杭州本土商務特色 以及國際商務需求相結(jié)合。所以我們建議：項目的戶型類型也應該分為一 居室，二居室，三居室，甚至四居室頂級閣樓，面積在 50—— 200平方米之間。 針對寫字樓 目前錢江新城公建開發(fā)量基本呈現(xiàn)“高開低走”態(tài)勢，預測 今明兩年將是杭州寫字樓市場集中放量階段。而且，凱德置地擁有旗下合資公 司 —— 詩雅閣服務公寓信托，擁有豐富的酒店式公寓的經(jīng) 營管理經(jīng)驗和品牌。同時，從核 心區(qū)域向外輻射 3公里就有 50萬人口；輻射 5公里就有 150 萬人口，更不用說整個杭州以及杭州以外的購買能力了。 所以，本項目辦公寫字樓的客戶群體主要以入住錢江新城的世界知名大型企業(yè)和杭州本土的中小企業(yè)為 主。如世貿(mào)麗晶城 70%以上的客戶選擇 的原因便是看中了其處于黃龍商務區(qū)的獨特位置。 面向國際租賃市場 利用公司優(yōu)勢資源和影響力，力爭與世界 500強企業(yè)聯(lián) 煙，引進企業(yè)總部或駐地機構(gòu)，全面提升項目的形象， 為后續(xù)寫字樓、服務性公寓的租賃做好鋪墊。 平面媒介 ●報紙：杭州主要的報紙，包括《杭州日報》、《今日早 報》、《都市快報》、《錢江晚報》等。 該階段主要處于項目推廣的高峰期和持續(xù)期，這一階段 在維持原有推廣系統(tǒng)的基礎(chǔ)上實現(xiàn)創(chuàng)新，即通過與世界 500強企業(yè)聯(lián)煙和國內(nèi)大型招商活動，引進國內(nèi)外著名 企業(yè)總部或駐地機構(gòu)，使項目提升高一個更高的層次， 并凸顯其高端的國際品質(zhì)。 2023年 2月 24日星期五 上午 5時 35分 6秒 05:35: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 05:35:0605:35:0605:35Friday, February 24, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 05:35:0605:35:0605:352/24/2023 5:35:06 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 上午 5時 35分 6秒 上午 5時 35分 05:35: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 05:35:0605:35:0605:35Friday, February 24, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 24日星期五 上午 5時 35分 6秒 05:35: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 5時 35分 :35February 24, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 本次提案結(jié)束，謝謝聆聽！ 祝項目開發(fā)取得圓滿成功！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ●雜志：《世界高爾夫》、《世界職業(yè)經(jīng)理人》、《財富》 等（中英文對譯）。邀請 國內(nèi)著名企業(yè)、商業(yè)品牌的入駐，實現(xiàn)雙贏。 第五部分 項目推廣策略 項目整體推廣策略 根據(jù)凱德置地商業(yè)開發(fā)一貫的模式，本項目大部分產(chǎn)權(quán)或 將有投資方持有，作為其長線投資資產(chǎn)。因此，這些五星級酒店不可能僅僅把市場定局在錢江 新城內(nèi)，而是將市場普及整個錢江新城所輻射的范圍，即 整個大杭州。 所以 ?? 在市場區(qū)域的定位上應有三個層次： 第一層：以錢江新城核心區(qū)塊為主； 第二層：以錢江新城核心區(qū)塊輻射的范圍以及整個杭州市為輔助； 第三層：以杭州周邊城市以及其地區(qū)為補充。 ●酒店式公寓的管理問題 管理是酒店式公寓的靈魂，酒店管理公司的好壞決定著服 務性公寓的品質(zhì)，這也是我們簡直有發(fā)展商自己持有的一 個主要的原因。怎么