【正文】 有躍層，非常豪華。 ● 功能配套： 硬件配套是直接體現(xiàn)了服務(wù)性公寓檔次的一個(gè)重要因 素，因此在硬件配套上，服務(wù)性公寓最講究的是既有家 居的便利，又有酒店的檔次。但是，人們說“入鄉(xiāng)隨俗”，在雅詩(shī)閣服務(wù)公寓信托運(yùn) 用自身優(yōu)勢(shì)管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，還需要與杭州本土商務(wù)特色 以及國(guó)際商務(wù)需求相結(jié)合。 服務(wù)性公寓 服務(wù)管家，是服務(wù)性公寓的靈魂；硬件配套，在服務(wù)性公 寓中扮演著重要的角色，然后在才是地段、戶型的配比 等。所以， 我們建議：對(duì)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管 理，引進(jìn)著名的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)和提供系統(tǒng)的服務(wù)以外，還 需從細(xì)節(jié)上對(duì)管理和服務(wù)進(jìn)行延伸和拓展。所以， 我們建議：購(gòu)物中心需要?jiǎng)澐忠欢ǖ膮^(qū)域（比 如一整層），引進(jìn)世界著名的品牌，如路易威登、迪奧、 古姿、 Salvatore Ferragme等，打造“來福士世界名品匯” 國(guó)際級(jí)購(gòu)物中心的氣質(zhì)，以此全面拔高商業(yè)購(gòu)物中心的檔 次和品位。 透明穹頂設(shè)計(jì) ● 將室外綠化引進(jìn)購(gòu)物中心內(nèi)： 建議在購(gòu)物中心周圍營(yíng)造景觀花園，并將花園綠地、水景 連接到購(gòu)物中心自然空間內(nèi)，營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物環(huán)境。 所以我們建議：商業(yè)購(gòu)物中心可考慮多設(shè)計(jì)公 共空間，創(chuàng)造一個(gè)讓人有很好體驗(yàn)和休憩的場(chǎng)所，吸引人 氣、促進(jìn)消費(fèi)，使商業(yè)空間價(jià)值最大化。 但是在商場(chǎng)內(nèi)如果擁有可供客人停留、休憩的公共空間， 就可以吸引顧客停留和休息，進(jìn)而消費(fèi)，這樣每一個(gè)店鋪 的收益會(huì)更大。 所以，購(gòu)物中心空間開闊，適合 設(shè)計(jì)成一個(gè)開放型的社區(qū)中心，或 SHOPING MALL的形 式，以此打破常規(guī)的商業(yè)布局理念，營(yíng)造新杭州頂級(jí)的國(guó) 際購(gòu)物中心。所 以，一個(gè)時(shí)尚、旺氣商場(chǎng)必須是一個(gè)暢通的活動(dòng)場(chǎng)所，一 個(gè)良好的休憩空間，能夠給人一種良好的舒適感。 初此之外，在戶型配比上，一般五星級(jí)酒店 70%客房的面 積（不含衛(wèi)生間）不小于 20 平方米，為迎合國(guó)際商務(wù)需 求，我們建議對(duì)一般客房的面積可做到 36平方米以上，設(shè) 置 5個(gè)以上的總統(tǒng)套房，彰顯白金五星品質(zhì)。 ●高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)： 建議設(shè)置室內(nèi)高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)（不少于 9洞），以培養(yǎng) 客人高尚情趣和素養(yǎng)。讓客人出 入觀景，與風(fēng)景同在。 ●展示廳： 建議設(shè)置一個(gè)不少于 2023平方米的展示廳，為入住客人展 ] 示各種時(shí)尚名品、精品 ●宴會(huì)大廳： 設(shè)置一個(gè)宴會(huì)大廳，大約能容納 500— 800人同時(shí)用宴。因此， 我們需要以差異化競(jìng)爭(zhēng)來突出其優(yōu)勢(shì)。除此之外，酒店內(nèi)各類設(shè)施一律按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)或超 五星級(jí)配置，并嚴(yán)格采用五星級(jí)服務(wù)。 ②針對(duì)中小企業(yè)，可適當(dāng)設(shè)施一些中小戶型的單位寫字 間，面積控制在 90—— 250平方米之間，做到大小兼顧。 ●戶型配比： 針對(duì)寫字樓戶型的設(shè)置，一方面針對(duì)企業(yè)總部需求考慮， 另一方面可根據(jù)中小企業(yè)的實(shí)際需要為其量身定做。 ●物業(yè)管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 物業(yè)管理與服務(wù)是寫字樓檔次提升的重要因素，一個(gè)高品 質(zhì)的寫字樓必須擁有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，所以我們建議引進(jìn) 國(guó)際知名物業(yè)管理公司，提供高品質(zhì)的服務(wù)。但是隨著科技的發(fā)展，這種空調(diào)系統(tǒng)已越來越 不適合健康環(huán)保的要求，而且在使用上也存在不能 24小 時(shí)辦公的局限性，同時(shí)高昂的使用費(fèi)用也加重了中小企 業(yè)的負(fù)擔(dān)。所以我們 建議，項(xiàng)目寫字樓的車位配比（包括車庫(kù)和停車場(chǎng)）應(yīng) 達(dá)到 1： 2，甚至更多。 ②車位： 車位問題越趨成為寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勝負(fù)的重要籌碼之 一。所以，我們建議： ①會(huì)議室： 寫字樓應(yīng)設(shè)置會(huì)議層次，設(shè)置大、中、小會(huì)議室，并將 其統(tǒng)一安排在整棟大樓的同一樓層內(nèi)，供大樓內(nèi)所有企 業(yè)使用。 ●室內(nèi)功能配套 一個(gè)國(guó)際化商務(wù)寫字樓，必須擁有完善的功能配套。所以我們建議：根據(jù)本 項(xiàng)目地處錢江新城的核心區(qū)域，毗鄰行政中心和文化中 心，矗立于錢塘江畔，因此寫字樓在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候應(yīng) 充分考慮這些外部景觀優(yōu)勢(shì)，從視覺寬度和高度上做到 最大限度的“納景”，營(yíng)造舒適的景觀視覺效果。 ●室內(nèi)外景觀的營(yíng)造 良好的景觀可增加寫字樓的檔次系數(shù)，提升寫字樓的附 加值。就 此，我們提出以下合理化建議。 單體設(shè)計(jì)建議 由于項(xiàng)目由辦公寫字樓、五星級(jí)酒店、商場(chǎng)和服務(wù)性公寓 各個(gè)建筑單體組成，不同的物業(yè)形態(tài)應(yīng)該擁有自身不一樣 的質(zhì)量檔次，不一樣的功能配套，不一樣的物業(yè)管理與服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不一樣的戶型配比等等。 營(yíng)造觀景平臺(tái) 由于項(xiàng)目毗鄰錢塘江一線江景和文化中心廣場(chǎng)，具有良好 的自然景觀和人造景觀。 立面營(yíng)造 由于錢江新城是杭州未來之城，因此在建筑設(shè)計(jì)外形上必 須擁有一定的創(chuàng)新性和超前性，不僅能夠與區(qū)域內(nèi)城市規(guī) 劃相吻合，還需與國(guó)際品位相對(duì)接，這需要在建筑風(fēng)格以 及立面上采用創(chuàng)新的設(shè)計(jì)元素。 所以，我們建議 : 項(xiàng)目的整體規(guī)劃以半圍合式街區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃模式，以中 央廣場(chǎng)為項(xiàng)目原點(diǎn)和景觀核心，并滲透到個(gè)單體建筑中 去，將各部分有機(jī)聯(lián)系起來，形成一個(gè)時(shí)尚、開放、包 容、休閑的商業(yè)空間 。所以，在項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上我們建議： 采用半圍合街區(qū)的規(guī)劃 由于項(xiàng)目地塊方正規(guī)整，總占地面積 40355平方米，因此 項(xiàng)目具有開闊的空間，有利于項(xiàng)目整體規(guī)劃布局。特別是本項(xiàng)目周邊一些公建同樣“標(biāo)新立異”的時(shí) 候，更需要我們花更多的心思，在建筑風(fēng)格和建筑外形上 做出創(chuàng)新的構(gòu)架。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 凱德置地在拿地初期就志在將其建造成全球地標(biāo)性品牌綜 合項(xiàng)目 —— “來福士”。 除此之外，由于“商業(yè)”囊括了“商務(wù)、購(gòu)物消費(fèi)、娛樂休 閑、旅游”等與人們工作生活有關(guān)的動(dòng)向，所以商業(yè)本身 就是一種文化，即通過商業(yè)來詮釋新時(shí)代人們的生活理 念、消費(fèi)理念，詮釋一種時(shí)尚的空間、一個(gè)精彩的空間。因此，本項(xiàng)目的綜 合定位應(yīng)該表現(xiàn)以上幾個(gè)方面的訴求，同時(shí)注重與 杭州特有的人文環(huán)境相結(jié)合，使凱得置地和“來福 士”品牌在中國(guó)內(nèi)地發(fā)揚(yáng)光大。 作為錢江新城核心區(qū)塊內(nèi)一個(gè)集商務(wù)辦公中心、五 星級(jí)酒店、購(gòu)物中心和服務(wù)性公寓于一體的綜合性 商業(yè)項(xiàng)目，其表現(xiàn)了對(duì)財(cái)富、商務(wù)、購(gòu)物、消費(fèi)以 及時(shí)尚生活的訴求。 凱德置地也希望以此重生凱德在上海和新加坡的成功模 式。因此擁有豐富的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)管理品牌模 式。 第三部分 項(xiàng)目定位以及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目綜合定位 作為亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一嘉德置地集團(tuán)，在中國(guó) 已建成綜合商業(yè)物業(yè) 270000平方米，擁有和管理著 28家購(gòu)物中心。特別隨著杭州國(guó)際化大都市形象 的進(jìn)一步明顯，世界 500 強(qiáng)企業(yè)的先后進(jìn)駐，以及錢江新 城 CBD商務(wù)中心的的崛起，進(jìn)一步催生了對(duì)服務(wù)性公寓的 巨大需求。 ●鳳凰成（產(chǎn)權(quán)式酒店） 區(qū)位：秋濤路與飛云江路交匯處 總面積： 13萬平方米 戶型面積： 38—— 77平方米 開發(fā)商：浙江鳳凰城房地產(chǎn)開發(fā)公司 ●錢江國(guó)際商務(wù)中心（酒店式 SOHO ） 區(qū)位：上城區(qū)中河南路與飛云江路中間地塊 (復(fù)興大橋邊 ) 總面積： 戶型面積： 40—— 120平方米 開發(fā)商：杭州休士卡房地產(chǎn)開發(fā)公司 ● 萬象城酒店式公寓 區(qū)位：慶春東路與錢江路交匯處 總面積： 25萬平方米 戶型面積： 40—— 200平方米 開發(fā)商：華潤(rùn)集團(tuán) ● 華聯(lián) 其中包括已經(jīng)建成的 鳳凰城、錢江國(guó)際商務(wù)中心和錢 江新城核心區(qū)內(nèi)的萬象城、華聯(lián) 2023年，華潤(rùn)西子中心、世貿(mào)麗 晶城正式開盤銷售； 2023年 3月份，鈦合國(guó)際、深藍(lán)廣場(chǎng)先 后正式開盤銷售，目前已都全部銷售完畢。其中，直接把物 業(yè)定位為“酒店式公寓”的樓盤有近 10個(gè)，包括世貿(mào)麗晶城、 華潤(rùn)西子中心、鈦合國(guó)際、東方金座、紫晶商務(wù)城、深藍(lán)廣 場(chǎng)、龍禧硅谷、凱恩西湖金座等，總建筑面積共 11萬平方 米， 1700多套。所以，要在未來競(jìng) 爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)，需要在酒店質(zhì)量檔次、配套標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)、 理念上做到與國(guó)際商務(wù)接軌，并將運(yùn)營(yíng)眼光投入國(guó)際環(huán) 境中去，實(shí)現(xiàn)國(guó)際經(jīng)營(yíng)路線。因此，未來這些酒 店針對(duì)的市場(chǎng)范圍不應(yīng)僅限于錢江新城或杭州，而應(yīng)該著 眼于整個(gè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，甚至國(guó)際市場(chǎng)。UDC時(shí)代五星大酒店、浙江光彩國(guó)際廣場(chǎng)五星級(jí)酒店、杭州萬象城五星級(jí)酒和國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)的四 星級(jí)商務(wù)酒店，加上本項(xiàng)目規(guī)劃的五星級(jí)賓館，總建筑面積大約在 20萬平方米左右。 面積：約 12萬平方米 投資商：杭州市錢江新城建設(shè)管委會(huì) 工程進(jìn)度：預(yù)計(jì)于 2