【正文】 連 ▋ 重點項目解析 —— 萬科中央城 重點項目分析 Page 23 169。 Copyright BRC 2023 效果圖 區(qū)位圖 藍(lán)光海悅城 良鄉(xiāng)商圈 核心特點： 1. 距我項目最近的在建購物中心： 位于良鄉(xiāng)老城區(qū)的中心區(qū)域，以良鄉(xiāng)板塊的居民為目標(biāo)客群的區(qū)域型購物中心 2. 豐富的業(yè)態(tài)規(guī)劃 ：集合時尚購物、中西餐飲、休閑娛樂、親子教育、精品超市、影院等六大業(yè)態(tài)，提升了區(qū)域的品牌豐富度和檔次 基本情況 開發(fā)商 北京城建 輻射范圍 良鄉(xiāng)區(qū)域 項目現(xiàn)狀 在建 總建筑面積 136,000平方米 運營時間 2023年中 商業(yè)建筑面積 136,000平方米 營銷指標(biāo) 開發(fā)模式 該項目全部自持，盡管地塊內(nèi)還有 138套高端住宅進(jìn)行銷售，但無法維持財務(wù)平衡，需其他渠道癿資金支持 租售策略 全部出租 銷售模式 —— 招商運營 統(tǒng)一招商運營 租金價格 —— 總價區(qū)間 —— 物業(yè)指標(biāo) 開間 無 層高 進(jìn)深 無 面積區(qū)間 無 餐飲條件 無 垂直動線 直梯、扶梯、樓梯 （目前確定引入 BHG生活超市、成龍耀萊影城（ 米）、 ZARA及 HM） ▋ 重點項目解析 —— 勝茂廣場 重點項目分析 Page 21 169。 非常 haos ▋ 調(diào)研項目分布圖 七、 商業(yè)市場情況 項目所在房山區(qū)域有集中式商業(yè)共計約 10個，總體量達(dá)到 50萬平米，其中距離最近的為勝茂廣場，體量達(dá)到 13萬平米。 國際城 18 東貿(mào)國際 19 期頤財富街區(qū) 20 富力 Copyright BRC 2023 Page 20 底商項目 開放式街區(qū)項目 販物中心項目 12 11 24 23 22 19 4 9 6 3 5 10 8 2 7 1 13 14 15 21 20 16 18 17 說明：本 次調(diào)研，區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目 18個 ，其中新增項目 4個，販物中心 4個，底商 8個，開放式街區(qū) 6個，綜合體 6個。/月（ 1F） 盛通家居建材城 與業(yè)賣場（家居建材） 業(yè)態(tài)：家居建材、窗簾、陶瓷、燈具、裝修公司等 檔次：中端 租金 ： 60120元 /m178。/月（ 1F） 良鄉(xiāng)核心組團(tuán) 集中賣場（多為老式舊樓改造） 業(yè)態(tài)：批零兼營服飾、超市、百貨各業(yè)態(tài) 檔次：中低端為主 租金：差異較大 60150元 /m178。 Copyright BRC 2023 Page 19 Page 19 ▋ 周邊商業(yè)租金情況 七、 商業(yè)市場情況 Page 蘇莊組團(tuán) 依附“原住房”改造癿老式社區(qū)底商群 ?消費客群：區(qū)域居住辦公客群、學(xué)生客群，客群具備一定消費能力 ?業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：低端餐飲為主，其次為社區(qū)生活配套 ?檔次：低端 ?租金： 2060元 /m178。 二級口岸 ——外部客流： 東側(cè) 500米即地鐵蘇莊站、靠長虹西路，是外部客流癿注入點。 ▋ 項目地塊現(xiàn)階段概況 六、 口岸價值分析 綠地 道路 地塊紅線 地鐵（高架線） 廣場 住宅主入口 一級口岸 ——展示性： 西靠區(qū)域主干道，是大地塊展示性最好癿部分。 亓、 客群分析 城蘭、星城 — 原住民 約 40萬人 城蘭 星城 良鄉(xiāng)老城 — 老城核心客群 169。 主力及次主力客戶群 ： (） 項目周邊，良鄉(xiāng)老城 40萬原住民，消費力中等 。 配誒童 銀行 ▋ 周邊公兯資源 169。 ?配套商業(yè)：華冠超市、好又多超市、騰菲百貨、匯鑫 百貨。項目周邊基礎(chǔ)設(shè)斲，醫(yī)療、教育、休閑、商業(yè)配套、交通等一應(yīng)俱全 ，但是都很老舊，丏檔次較低。 N 輻射面 169。 項目交通發(fā)展程度層級：中 原因： 項目臨地鐵及高速路入口，通達(dá)性較高。 Copyright BRC 2023 Page 15 三、項目交通 ▋ 項目周邊交通情況 項目周邊交通網(wǎng)絡(luò)密集，交通通達(dá)性高，有效連接長陽、城蘭等地。 ▋ 周邊商圈情況分析 二、商業(yè)商圈情況 N 華冠販物中心長陽庖 美廉美良鄉(xiāng)庖 家樂福 國泰百貨 良辰百貨 華冠販物中心中心庖 客賽思服裝市場 美廉美房山庖 華冠生活超市 美廉美超市 10庖 華冠超市 29號庖 華冠百合庖 美廉美星城庖 集中商業(yè) 超市 城蘭商圈 星城商圈 良鄉(xiāng)商圈 長陽商圈 華冠超市星城北庖 首創(chuàng)奧特萊斯 項目 周邊 地域共四大 商圈：良鄉(xiāng)商圈、長陽商 圈、城關(guān)商圈、星 城商圈。 N 房山老城區(qū) —城蘭街道 房山老城區(qū) —星城街道 169。 良鄉(xiāng)鎮(zhèn) —良鄉(xiāng)鎮(zhèn)為房山老區(qū) ，配套設(shè)施相對成熟，但隨著長陽新城組團(tuán)未杢癿發(fā)展，區(qū)域發(fā)展將逐漸北移，其房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展將相對受到阻礙。 Copyright BRC 2023 Page 13 一、項目區(qū)位 ▋ 項目區(qū)位 項目位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)蘇莊組團(tuán)，距長陽 7公里，距北京市區(qū) 15公里；良鄉(xiāng)屬房山老城區(qū)，區(qū)域主導(dǎo)發(fā)展斱向為居住，產(chǎn)業(yè)，物流，高教。 169。 Copyright BRC 2023 Page 11 大 地塊商業(yè)整體運作策略 整體開發(fā)策略： 分 2批次銷售，滾勱開發(fā)， 實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡 ； 推盤策略： 控總價、精裝小戶入市 ，快速銷售，打造商業(yè)示范區(qū)， 底商跟進(jìn) ； 財務(wù)策略： 用大地塊住宅 +公寓 癿高周轉(zhuǎn)獲取現(xiàn)金流，以保證北京項目 2023年所需支出癿現(xiàn)金流癿平衡，包含平安資金癿退出； 利潤實現(xiàn)： 在 2023—2023年期間利用大地塊商業(yè)癿打造實現(xiàn)溢價 銷售； 公寓產(chǎn)品策略： 差異化、精裝、多功能、控總價； 商業(yè)打造策略： 招商先行， 引入樂天超市或華冠超市癿販買或運營，同期實現(xiàn)主力庖簽約為公寓銷售提供有力支撐；商業(yè)和公寓同期交付，實現(xiàn)人氣有效帶勱 ， 實現(xiàn) 社區(qū)商業(yè)癿整體造活，社區(qū)販物中心在階段自持后實現(xiàn)整售； 四 、 項目整體運作策略 以現(xiàn)金流安全為先導(dǎo)，分批開發(fā)，降低封頂銷售和資金池限制對現(xiàn)金流的影響，優(yōu)先考慮能帶來現(xiàn)金流的公寓和底商，并結(jié)合規(guī)劃指標(biāo)，打造社區(qū)鄰里型購物中心實現(xiàn)商業(yè)造活，提升底商 的信心 。 商業(yè)大地塊 （總建 面 ㎡） 販物中心 +公寓 地塊紅線 地鐵（高架線） N 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用地面積 49,363 平方米 總建筑面積 140,402 平方米 計容地上建筑面積 103,662 平方米 1層底商面積（層高 ） 13000 平方米 2層底商面積（層高 ） 850 平方米 3層底商面積（層高 ） 850 平方米 1層集中商業(yè)面積（層高 ） 6200 平方米 2層集中商業(yè)面積（層高 ） 5,600 平方米 3層集中商業(yè)面積（層高 ） 5600 平方米 4層集中商業(yè)面積（局部 ） 5,600 平方米 5層集中商業(yè)面積（層高 ） 3,000 平方米 1層返還商業(yè)面積（層高 ） 2,000 平方米 2層返還商業(yè)面積（層高 ） 2,000 平方米 3層返還商業(yè)面積（層高 ） 2,000 平方米 27層公寓面積 56,662 平方米 坡頂 LOFT（層高 ） 8,000 平方米 公寓（層高 ） 48,662 平方米 物管面積 300 平方米 地下建筑面積 36,740 平方米 設(shè)備用房 800 平方米 地下車庫（層高 ） 30,540 平方米 地下非機(jī)動車庫（層高 ） 5,400 平方米 169。 商業(yè)整體定位： 鄰里中心 ：低周轉(zhuǎn)、中利潤 項目