【正文】 利潤貢獻者 回籠資金手段 商業(yè) 兩房 三房 情景 產(chǎn)品角色 產(chǎn)品類型建議 產(chǎn)品角色：三房是主要利潤的貢獻者，情景洋房是項目的形象貢獻者 通過商業(yè)自身造血提升內(nèi)部產(chǎn)品價值 供不應求，市場熱銷，幫助回籠資金 市場主流，需求量大，貢獻主要利潤 高端產(chǎn)品，作為項目形象的代表，提升檔次和增加溢價 產(chǎn)品分布建議 地塊邊界區(qū)域受周邊環(huán)境影響，價值較低，地塊內(nèi)部的價值更高 木材廠 加油站 加工廠 加工廠 加工廠 山丘 國道 石材 木材堆放區(qū) 家禽屠宰場 木材廠 飛龍地塊 生豬屠宰場 陵園 垃圾處理廠 飄峰崗 山峰 ?地塊西面、北面、南面周邊環(huán)境差，景觀資源少，價值最低。 5 項目核心優(yōu)勢 Part 2 區(qū)位價值 ?廣州南拓的發(fā)展趨勢； ?番禺新城和華南板塊的發(fā)展契機； ?廣州南站的帶動輻射； 景觀價值 ? 附近長隆四大主題公園、香江動物園； ? 飄峰崗及周邊的天然山景； ? 區(qū)域罕有的原始生態(tài)環(huán)境和山體景觀； 速度價值 ? 新生代開發(fā)商，沒有大企業(yè)拖沓的報批制度； ? 屬于公司開發(fā)的首個廣州項目，可調動全公司所有資源為項目服務； 核心優(yōu)勢分析 區(qū)位、景觀 和速度構成 項目的三大優(yōu)勢，景觀價值最為核心 借鑒案例分析 Part 2 案例 (1)錦繡香江 1 開發(fā)企業(yè) :香江集團 項目位置 :華南板塊 ,迎賓路 項目定位 :國際化生態(tài)居住社區(qū) 占地面積 :約 87萬平方米 總建面積 :約 122萬平方米 產(chǎn)品類型 :洋房 \別墅 \公寓 迎賓大道 首期 開發(fā)西片區(qū) 坡地別墅 二期 開發(fā)西片區(qū) 洋房產(chǎn)品 西片區(qū)開發(fā) 高爾夫球綠地 大生態(tài)環(huán)境 開發(fā)策略 西區(qū) :結合地塊 ” 坡地 ” 特點 ,以高端別墅產(chǎn)品占位 ,樹立高端形象及項目品牌 。 地塊 大石長江中西醫(yī)結合醫(yī)院 番禺武警醫(yī)院 項目景觀資源 地塊附近有香江動物園、長隆主題公園等旅游景點 ? 項目周邊有 長隆旅游度假區(qū)四大主題公園，香江動物園、大夫山森林公園，金山湖公園 等，周邊旅游項目較為豐富。 項目市政配套 地塊周邊缺乏大型醫(yī)療結構 ? 大石鎮(zhèn)中各類醫(yī)院、診所等有近 10間，其中大中型的醫(yī)院有 大石長江中西醫(yī)結合醫(yī)院、番禺大石武警醫(yī)院等。 ? 可乘坐多條公交線路接駁地鐵大石站、會江站和漢溪長隆站， 步行 +公車需時約 1520分鐘 項目商業(yè)配套 地塊遠離區(qū)域商業(yè)中心，缺乏必要的生活配套設施 大石鎮(zhèn)中心 市橋商業(yè)中心 萬博中心 地塊 天和百貨 金石娛樂城 富麗城 ? 項目 基本生活配套 如肉菜市場、大型冷鮮類超市 極度缺乏 ，需要乘坐公交車或者開車去到大石及周邊中型樓盤的配套市場、超市和農(nóng)貿(mào)市場購買。 ? 配套啟示： ， 目前華南板塊的客戶已形成關注社區(qū)自身配套的習慣， 適當打造區(qū)域互補性配套，在增加客戶信心的同時，提升項目的商業(yè)價值。 番禺區(qū)整體客戶流向分析 部分回流 項目潛在客戶需求分析及本項目開發(fā)的啟示 本區(qū)域客戶類型： ?大批廣州剛需性首次臵業(yè)客戶和改善臵換型的中高端客戶； ?番禺本地的中高端客戶（自住及投資均有一部分）； 分析其客戶需求及喜好 ，項目部認為 本項目有以下一些啟示可以參考 項目部觀點 ： ? 產(chǎn)品啟示： 本項目的產(chǎn)品應結合目前客戶實際需求，產(chǎn) 品需要包涵市場上熱銷的實用小戶型、改善型客戶追捧的舒適平層大戶型、及部分高端客戶需求的大面積產(chǎn)品（疊加或別墅等）以滿足廣泛的剛需型客戶及臵換型客戶的需求。 ? 預計 2023年 上半年番禺區(qū)總供應量將超過 20230套。例如：祈福新村的商業(yè)中心和食街不僅滿足小區(qū)的業(yè)主需求，還吸引周邊項目及社區(qū)居民前來消費、休閑等； ? 區(qū)域內(nèi)各商圈的局域性明顯，不能作為本項目優(yōu)勢商業(yè)資源利用； ? 本項目需要打造具有自身特色的綜合性商業(yè)配套，不僅能滿足項目業(yè)主的需求，還能吸引周邊的居民前來消費； 項目所處商圈格局現(xiàn)狀 打造服務于社區(qū)的特色商業(yè)配套 番禺區(qū)未來樓市供應量分析 Part 3 各板塊土地儲備及出讓分析 各板塊土地儲備量大，未來項目一但開發(fā)將有極大貨量推向市場，將需要 35年的時間來消化， 項目 面臨嚴峻的“從立法則” 競爭 環(huán)境 番禺區(qū)各板塊在售樓盤及待售貨量未來供應量統(tǒng)計分析 ? 縱觀目前番禺樓盤整體供應，未來將近約 6000套新增貨量集中在華南板塊； ? 市橋和橋南板塊未來貨量將明顯回落，以消化現(xiàn)有貨量為主； ? 亞運板塊貨量有待消化，未來新增樓盤項目依舊是大社區(qū)為主，供應量較大。 ? 商業(yè)的打造除了考慮商業(yè)出售外，還要考慮商業(yè)的長期有序經(jīng)營。 周邊大型社區(qū)如華碧、錦繡香江、雅居樂、祈福、南奧等擁有較為大型和成熟商業(yè)配套。 大石商圈概況 ： 目前商圈位于大石鎮(zhèn)以 105國道大石段東西兩邊地帶為商業(yè)中心。 大石商圈整體概況 ? 商圈主力消費群體是周邊住宅的居民，年齡主要介乎 15— 65歲，消費群體的出行方式主要以公交為主。 ? 14條公交線路東至大學城總站 (廣工 )、西至廣州南站，北至天河客運站。萬博中心商圈輻射范圍涵蓋市橋、大石、鐘村、南村、洛溪及沙溪等，總面積 。市橋商圈商業(yè)體量大約為 ㎡，其中百貨體量 4萬㎡，超市體量 1萬㎡，電器體量 ㎡，主題商城體量 4萬㎡，商業(yè)街體量 ㎡。其中 市橋商圈 是已發(fā)展成熟的番禺舊商業(yè)中心， 萬博商圈 則是近幾年崛起并有較高商業(yè)定位的新晉商圈，相比之下，相對落后 大石商圈 略顯尷尬，商業(yè)配套欠缺，檔次也不高。 別墅客戶分析 華南板塊別墅客戶基本以自住為主，并非一般意義的度假型別墅，各個項目為突出項目的“城央別墅”概念，重點突出項目的便捷交通、成熟配套等方面。 橋南板塊客源分析 亞運板塊客源分析 市橋南 亞運板塊 客戶結構與流向分析 客戶喜好什么？ 板塊好在哪里，不好在哪里？ 市橋南 亞運板塊 客戶喜好分析 番禺區(qū)別墅市場分析 4 ?別墅產(chǎn)品以聯(lián)排及雙拼為主（少量獨立別墅），主力面積段在 350500㎡； ?市橋南板塊別墅的均價 20230元 /㎡，華南板塊別墅均價 2500035000元 /㎡，以市橋南水韻藍灣產(chǎn)品性價比最高