【正文】 512套 售 298套 占比 % 36% % 6% 100% 銷(xiāo)售率 % % % % % 文教區(qū)供應(yīng)量最大的是 140180平米的大戶(hù)型，從目前的銷(xiāo)售率看成交量最大的是 90120平米的中等戶(hù)型，集中在城市芯宇，該樓盤(pán)主打城市精英， 99方做 2室，120平米做成二室和一室。 2023年 1月至 2023年 2月底共銷(xiāo)售 208套。 所以按價(jià)位分析，蔣村地塊適合做 140— 180平米的大戶(hù)型。 戶(hù)型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷(xiāo)售率 75－ 80 105 0 13% 87－ 89 329 13 25% 115 30 3 30% 141－ 167 8 0 0% JOYON REAL ESTATE PAGE 三、定量競(jìng)爭(zhēng)分析 杭州市 2023年 1月 — 2023年 2月底批準(zhǔn)預(yù)售 15000元以上住宅供應(yīng)量從大到小依次為 180平米以上， 144180平米， 120144平米，暢銷(xiāo)程度分別為 144180平米， 180平米以上， 120144平米。 戶(hù)型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷(xiāo)售率 75－ 80 133 119 89% 87－ 89 377 355 94% 113－ 115 30 25 83% 146－ 149 4 2 50% 濱江 戶(hù)型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷(xiāo)售率 8185 89 71 ％ 92－ 105 87 53 ％ 127139 92 40 ％ 170210 40 2 5％ .（ .....） JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 申花板塊典型項(xiàng)目 濱江 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 申花板塊典型項(xiàng)目 旅游 待售協(xié)安上郡量也不大。 存量（包括房源和已出讓土地） ㎡左右，其西城年華 ，橡樹(shù)園 ，萬(wàn)家花城 ，待售樓盤(pán)協(xié)安上郡㎡ 。 主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 離市中心近，未來(lái)商業(yè)配套好，性?xún)r(jià)比高。 交通 發(fā)達(dá)，但上下班高峰期堵車(chē)現(xiàn)象嚴(yán)重 配套 目前缺乏大型商業(yè)配套，未來(lái)規(guī)劃為城西的商業(yè)中心，有沃爾瑪、銀泰百貨、歐尚二店、世紀(jì)聯(lián)華祥符購(gòu)物中心、紫金廣場(chǎng)購(gòu)物中心、龍祥農(nóng)副產(chǎn)品綜合超市等配套 環(huán)境 基本無(wú)自然景觀，周邊化工廠、熱電廠等尚未搬遷，空氣污染嚴(yán)重 主要客戶(hù) 青年之家和青年持家客戶(hù) 主要產(chǎn)品 在售產(chǎn)品類(lèi)型為高層公寓為主，主力面積在 80～ 90平方米。 幢號(hào) 已售套數(shù) 已預(yù)定套數(shù) 可售套數(shù) 房屋用途 戶(hù)型 套數(shù) 已售套數(shù) 3 39 0 83 住宅 182196 122 39 7 19 0 63 住宅 182196 82 19 戶(hù)型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷(xiāo)售率 182196 204 58 28% JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 申花路板塊 區(qū)位角色 申花路板塊是杭州新興的中高檔住宅區(qū)，住宅售價(jià)從 07年的 8000元 /平米上漲到目前的13000元 /平米。文鼎苑 2 3 34樓， 2023年 12月 22日開(kāi)盤(pán) 201套，網(wǎng)上開(kāi)盤(pán)均價(jià) 17698元 /平米，至 2023年 3月 27日，已售 3套，已售均價(jià) 18580元 /平米，銷(xiāo)售率 %。文鼎苑 2 2 32樓， 2023年 12月 22日開(kāi)盤(pán) 229套，網(wǎng)上開(kāi)盤(pán)均價(jià) 17698元 /平米，至 2023年 3月 30日，已售 54套，已售均價(jià) 15912元 /平米，銷(xiāo)售率 %。待售的西溪蝶園為精裝 190平米左右的躍層，可作差異化競(jìng)爭(zhēng)；西溪里有部分為墻門(mén)大宅，總價(jià)較高，吸引的是 TOP客戶(hù)，其余的高層公寓余房可能會(huì)是正面競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手。 存量（包括房源和已出讓土地） 63萬(wàn)㎡左右，其中文鼎苑 ，西溪蝶園 ，方易西鑒楓 ，待售樓盤(pán)西溪蝶園二期 29萬(wàn)方，西溪里 ，占存量的 67%。 主力均價(jià) 新盤(pán)均價(jià)在 14000元 —18000元 /平米左右，高品質(zhì)二手房均價(jià)在 13000—15000元 /平米左右。這批客戶(hù)有明顯的城西偏好， G2類(lèi)客戶(hù)比例大。 幢號(hào) 已售套數(shù) 已預(yù)定套數(shù) 可售套數(shù) 戶(hù)型 套數(shù) 已預(yù)售套數(shù) 2幢 66 0 81 160/167/174 149 53 209 25 13 戶(hù)型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷(xiāo)售率 160174 149 53 ％ 209 25 13 52％ JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 文教區(qū)板塊典型項(xiàng)目 金都城市芯宇 6樓， 2023年 1月 20日開(kāi)盤(pán) 443套，網(wǎng)上開(kāi)盤(pán)均價(jià) 22023元 /平米，至 2023年 3月 30日，已預(yù)售 260套，已售均價(jià) 21460元 /平米左右，銷(xiāo)售率 %。 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 文教區(qū)在售的樓盤(pán)的售價(jià)已超過(guò) 20230元 /平米，銀馬、城市芯宇等高品質(zhì)樓盤(pán)售價(jià)在 22023—25000元左右，比蔣村地塊預(yù)估的 15000元 /平米單價(jià)高出一到兩個(gè)等級(jí)，競(jìng)爭(zhēng)力偏弱。 存量（包括房源和已出讓土地） 38萬(wàn)㎡左右，其中銀馬有 ，楓華府第有 ，城市芯宇 ，今日嘉園 1萬(wàn)方。 交通 發(fā)達(dá)，但上下班高峰期堵車(chē)現(xiàn)象嚴(yán)重 配套 非常成熟 環(huán)境 人文氣息濃厚，但基本無(wú)自然景觀 主要客戶(hù) G2富貴、望子成龍 主要產(chǎn)品 產(chǎn)品類(lèi)型為高層、小高層公寓，主力面積在 140～ 180平方米。主力戶(hù)型應(yīng)為 144180平米之間的 4房到 5房。 另外， 180平米以上的戶(hù)型供應(yīng)比例雖然有 %，但包含了排屋及 250平米以上的超大戶(hù)型，屬于TOP客戶(hù) 。 JOYON REAL ESTATE PAGE 第三部分 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、重要結(jié)論摘要 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)板塊為： 文教區(qū)板塊、蔣村商住區(qū)板塊、申花路板塊 。 以黃龍商圈及文教商圈工作客戶(hù)為主，市中心工作客戶(hù)為鋪。項(xiàng)目土地屬性的內(nèi)在品類(lèi)基因?yàn)椋?100％ G2客戶(hù)。 兩條快速道對(duì)南面安置小區(qū)對(duì)項(xiàng)目存在一些不利影響。 交通到達(dá)性好，輻射面廣。 JOYON REAL ESTATE PAGE 九、土地屬性評(píng)價(jià)及品類(lèi)對(duì)應(yīng) 區(qū)位形象佳，土地屬性提升的外部動(dòng)因有限，但極具稀缺性。 對(duì)項(xiàng)目住宅性能的全方位提升，可進(jìn)一步贏得 G類(lèi)客戶(hù)的心。但由于本地塊極具稀缺性，因此對(duì)有城西偏好的客戶(hù)來(lái)講，是入住城西或在城西改善居住的最后機(jī)會(huì)之一。 從城市土地供應(yīng)的角度看，與本地塊同類(lèi)的城西及西溪濕地周邊土地在未來(lái)的供應(yīng)將非常少，這意味著本項(xiàng)目土地的稀缺性會(huì)逐漸提高，也間接推動(dòng)了土地屬性的提升。 從城市經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度看，項(xiàng)目南面約兩公里處的西溪天堂的建成將進(jìn)一步提升城西的影響力，客觀上加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域住宅的需求度。 地塊南側(cè)商業(yè)配套 西溪天堂精品商業(yè) 坤和文一西路商業(yè)項(xiàng)目西溪天地 教育配套 毗鄰浙江大學(xué)紫金港校區(qū)、育人學(xué)院， 2公里范圍內(nèi)中小學(xué)眾多，如綠城育華學(xué)校（小學(xué)、初中、高中）、西湖第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校（紫金港河文二西路口， 54班，小學(xué)、初中）、第十五中學(xué)西溪校區(qū)（紫金港河文三路口， 36班）、西湖小學(xué)文新校區(qū)（紫金港河文三西路口， 24班）西湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校（文一西路、蔣村東路口， 36班）等等，教育配套較豐富 娛樂(lè)休閑 西城廣場(chǎng)、新金都文一路美食街、競(jìng)舟路美食街 西溪天堂 醫(yī)療配套 2公里范圍內(nèi)無(wú)醫(yī)院， 3公里范圍內(nèi)有綠城醫(yī)院（心腦血管）、城西社區(qū)醫(yī)院， 5公里范圍內(nèi)有省立同德醫(yī)院 浙大醫(yī)療中心，浙江醫(yī)院分院 七、宗地周邊生活配套 階段性結(jié)論：項(xiàng)目對(duì)看重生活便利和望子成龍的 G2客戶(hù)吸引力較強(qiáng)。 階段性結(jié)論：項(xiàng)目對(duì)于黃龍商圈、文教商務(wù)區(qū)工作的 G2客戶(hù)最具吸引力，對(duì)于市中心工作，有城西偏好的 G2客戶(hù)有一定吸引力 。 ●文教商務(wù)區(qū)存在大量 IT業(yè)的新興企業(yè)，其中的部分企業(yè)主可能成為宗地的目標(biāo)客戶(hù)。 交通出行狀況 JOYON REAL ESTATE PAGE 六、宗地周邊產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 由于宗地交通可通性雖好，但高峰時(shí)段交通擁堵嚴(yán)重，所以對(duì)于較近的黃龍商圈與文教商務(wù)區(qū)有較大吸引力。等大量繞城外圍閑林及余杭鎮(zhèn)的樓盤(pán)交付后，擁堵現(xiàn)象將更為嚴(yán)重。 私車(chē)交通 處于文一路、紫金港路交叉點(diǎn)，周邊道路條件良好 文一路、紫金港路拓展為六車(chē)道快速路。 JOYON REAL ESTATE PAGE 現(xiàn)狀 規(guī)劃 公共交通 項(xiàng)目東林語(yǔ)別墅北側(cè)為城西公交總站，有多路公交車(chē)直達(dá)市區(qū)。等大量繞城外圍閑林及余杭鎮(zhèn)的樓盤(pán)交付后，擁堵現(xiàn)象將更為嚴(yán)重。 因此，宗地交通可達(dá)性比較好。 紫金港路緊鄰西溪濕地，向南可遠(yuǎn)眺北高峰，一路風(fēng)景迷人。 兩宗地塊之間的綠化帶及紫金港路西側(cè)的綠化帶將提升居住品質(zhì)。 將會(huì)對(duì)整個(gè)城西地區(qū)的商務(wù)氛圍起到提升作用，對(duì)于宗地也有非常有利的影響。 JOYON REAL ESTATE PAGE 有利因素 蔣村商住區(qū)成熟的生活配套，西溪濕地的景觀、紫金港校區(qū)的人文氛圍，是宗地的三大利好。 宗地南側(cè)、北側(cè)地塊尚未出讓?zhuān)胁淮_定因素。 紫金港路立交在紫金港路與留石快速路口，不利影響較小。 宗地東南為蔣村商住區(qū)，屬于杭州最早的中高檔樓盤(pán)集聚地，居民素質(zhì)佳。濕地內(nèi)庵堂廬舍，橋階埠石 …… 擁有非常多的人文勝景。 宗地南面緊鄰西溪濕地，西溪濕地人文歷史深厚綿長(zhǎng)，由東漢起治，至今已有近兩千年的歷史。 市政綠化苗場(chǎng) 余杭塘河：位于宗地正北方向，浙大紫金港校區(qū)（東區(qū)）醫(yī)學(xué)院正南面，是良