【正文】 ?個性化亮點的局部設計 物業(yè)發(fā)展建議 戶型配比 88 物業(yè)發(fā)展建議 新科技應用建議 我們的客戶是年輕 、 活力而又高知的一個群體 ， 他們對住宅的要求絕不是簡單的居住 ， 他們需要的是更符合身份的個性化服務 。 同時工作陽臺的設計在保證衛(wèi)生間全面的基礎上，更增添該戶型的使用面積，充分利用了建筑空間，體現(xiàn)了建筑的人性化。 南側(cè)戶型（面積以 50－ 60平米為主，配合少量 90平米以下戶型），采用全明設計，盡可能保證居住舒適度，小戶型大開間臥室是此戶型亮點。 81 物業(yè)發(fā)展建議 借鑒項目：中海凱旋門 寫字樓式設計 ，中間一條公共過道，房屋以過道為界南北兩邊排列。 本案景觀可發(fā)揮空間有限（景觀面積小），建議在視覺上有效增加景觀層次，并創(chuàng)造休閑空間，增加景觀的參與性。 77 物業(yè)發(fā)展建議 四樓空中花園景觀 四樓屋頂花園設計引入充滿藝術(shù)特色的原滋原味的 歐式皇家園林風情 。 在景觀設計上以 規(guī)則鋪裝、整形低矮灌木、精心種植的行道樹及結(jié)合樹池的座椅 為設計元素。整體效果立體美化，強調(diào)整體的和諧統(tǒng)一。 層高建議 75 塑造理念： 風情商業(yè)街景觀 +四樓屋頂花園 充分利用項目裙樓北側(cè)建筑與道路之間的退讓面積，引入風情商業(yè)街概念，打造沿街商業(yè)景觀。 居住物業(yè)部分：層高由 。 三 、 四層：層高調(diào)整為 3米 ， 考慮其未來作為經(jīng)濟型酒店使用 。 二層：層高調(diào)整為 ， 考慮其未來做為大型商業(yè)應用 。 建筑本身與本項目客群所追求的時尚、文化、有品位等價值取向切合。 其建筑本身造型感強，是集品味、潮流、運動感等為一體的建筑。 它們是自成主體 、 有自己內(nèi)涵的獨立型藝術(shù) ， 其強烈的特征使其欣賞性更強 ， 造型上有一定幅度的夸張變形 ， 并呈圖案化趨向 ， 色彩上多重視平面空間的對比關系 ， 與強調(diào)三維空間的透視 、 光影的性質(zhì)相左 。以吸引眼球，引爆熱議為主要目標。在 LOGO設計上，為切合項目案名，運用了類似魔方的多彩元素進行表現(xiàn)，體現(xiàn)出青春，靈動的特征，給予消費者一種 時尚先鋒的共鳴。 同時，注重視覺表現(xiàn)力的體現(xiàn)，給予消費者充分的視覺震撼，從多角度、多側(cè)面直抵人心，喚起消費者內(nèi)心原始的沖動及共鳴。 國際公寓 推廣語： 謹以此宅獻給早晨八九點鐘的太陽 54 形象定位 案名解析 案名備選： 天驕駿驛、金色里程 MINI陽光、陽光匯 壯志驕陽、陽光國際公寓 青蔥歲月、青橙時代 青春渡、諾亞青春公館 55 廣告總精神 平面表現(xiàn)總原則： 根據(jù)項目的形象定位及客群定位，迎合并滿足最終消費者內(nèi)心訴求。 標榜時尚、引領潮流，熱情是我們的態(tài)度，品味是我們的標簽，果敢而又富有責任，城市如果沒有我們將是黑白的。 項目定位 形象定位 48 無論是 SOHO現(xiàn)代城、海上海還是木馬公寓他們都在高舉城市特定人群聚集地的口號吸引購房者的關注。 陽光慈善基金： 以開發(fā)商牽頭，建立淮北第一個民間慈善會，定期組織業(yè)主義賣，義賣所得捐贈給需要幫助群體。 成功代表：仁恒翠竹園 —— 翠竹小子 約瑟夫公寓 —— 木頭人 項目定位 形象定位 46 文化塑造 本項目吉祥物塑造建議： 以卡通形象為設計形象，可愛活潑 可以采用兩個不同性別的吉祥物組合，增添項目愛情色彩 顏色鮮艷活潑 圖案不宜繁瑣，便于后期各種物料制作及推廣應用 朗朗上口的名字，易于記憶，吉祥物姓名建議， 風行（男）、陽光（女） 項目定位 形象定位 參考圖片 47 文化塑造 文化墻： 修建淮北第一座公寓文化墻，以客戶共同價值取向要素來塑墻，塑好后，讓全體業(yè)主按手膜、簽字。 項目需要一個吉祥物、形象代言人，區(qū)別于淮北其他小戶型產(chǎn)品，讓我們的文化屹立在實物之上，讓人看的到、摸的到。 而目前淮北尚未出現(xiàn)在產(chǎn)品中植入文化的項目 ， 我們可以以文化為載體發(fā)力 ， 占據(jù)市場標桿位置 項目定位 形象定位 45 文化塑造 項目吉祥物（形象代言人）： 這是一群年輕的、有文化、有品位、有激情的人，他們的文化需要具象化，一個形象代言人、一個項目吉祥物，是他們的精神圖騰。 房地產(chǎn)發(fā)展的高階階段是為產(chǎn)品植入一種文化 ， 從而使得對這種文化認同的人產(chǎn)生購買的意愿 。 我們應順應城市發(fā)展趨勢，出奇兵突破市場瓶頸，取勢標桿！ 我們是 年輕的、有文化、有品位、有激情的！ 項目定位 形象定位 43 與其他中高檔競爭樓盤形成差異化競爭優(yōu)勢 ， 打造 “ 人無我有 ， 人有我優(yōu) ”的住宅產(chǎn)品 ， 進行市場區(qū)隔 ， 擴大目標客戶群體范圍 ， 形成消費者對本項目住宅產(chǎn)品強大的市場認同感 。 ——他們是一群 樂馳生活 （ Spark Living)信仰者 。 商業(yè)思考 項目發(fā)展思考 33 發(fā)展思考方向一： 商業(yè)思考 項目發(fā)展思考 一層獨立分割出售？ 二層設立大型中高檔餐飲？ 三、四層設立經(jīng)濟型酒店？ 發(fā)展思考方向二： 一、二層，引入奧特萊斯或大型超市？ 三、四層設立經(jīng)濟型酒店？ 34 項目解讀 競爭態(tài)勢分析 項目性質(zhì)界定 項目發(fā)展思考 項目概況 SWOT分析 形象定位 客群定位 產(chǎn)品定位 項目綜合定位 物業(yè)發(fā)展建議 營銷推廣策略 經(jīng)濟效益測算 35 綜合以上分析我們得知： 競爭對手物業(yè)服務水平一般 項目自身周邊配套十分完善 競爭對手產(chǎn)品品質(zhì)普遍低下 服務型 社區(qū) 全功能 生活圈 升級型創(chuàng)新產(chǎn)品 顯然這正是我們可以發(fā)力之處！ 項目定位 產(chǎn)品定位 36 酒店式公寓 服務型 社區(qū) 全功能 生活圈 升級型創(chuàng)新產(chǎn)品 項目定位 產(chǎn)品定位 （一種近乎完美的具備一定居住屬性的過渡型產(chǎn)品） 37 項目定位 客群定位 我們所熟知的淮北： ?因煤建市 ， 因電興市的能源工業(yè)城市 ，全國排行第四的 “ 煤城 ” ?一座有著 悠久歷史 的古城 ?一個典型的 移民 城市 ?乾隆墨跡保留之地 —— 相山 ?雕塑之鄉(xiāng) ——中國雕塑界的泰斗和中國現(xiàn)代雕塑的奠基人劉開渠即誕生于此 ?無法割舍的 “ 相山情節(jié) ” 淮北人的生活 文化 的生活 安逸的生活 生態(tài)的生活 新潮 的生活 關鍵詞： 歷史悠久、移民、文化、新潮 38 時代在變遷，淮北也在變遷，新興文化與本土文化碰撞交融，一個新興的淮北正在茁壯成長。 32 物業(yè)分割思考四：三、四層做經(jīng)濟型酒店 淮北作為中國著名煤城，每年需接待大量商務人士。 31 商業(yè)思考 項目發(fā)展思考 物業(yè)業(yè)態(tài)思考三：二層做大型餐飲 作為商業(yè)必勝法寶，大型餐飲是大型商業(yè)成功的關鍵。以此業(yè)態(tài)為支撐的大型商業(yè)，極受市場買、售、租三方歡迎。 商業(yè)思考 項目發(fā)展思考 29 商業(yè)思考 項目發(fā)展思考 物業(yè)業(yè)態(tài)思考一：一層分割出售 伴隨韓國城、洲際商城與本項目的建成，三馬路與孟山路交界處即將成為淮北又一商業(yè)熱點區(qū)域，此處的臨街商鋪必將以一馬路與孟山路為翻版，一鋪難求，本項目可考慮一樓商業(yè)分割出售，實現(xiàn)最大商業(yè)價值。 現(xiàn)狀思考三： 目前在淮北，家裝（盛世百年家居）、批發(fā)等常見專業(yè)類市場較多，此類專業(yè)類市場相對飽和。 現(xiàn)狀思考二： 淮北目前的商業(yè)主要集中在一馬路與孟山路，主要以大型購物中心、百貨類與服飾、餐飲店等為主。 27 思考一：規(guī)模約 8000㎡（約為總建筑面積的 26% ），是租是賣？ 思考二：三馬路目前尚未有如此大的商業(yè)出現(xiàn)，本項目商業(yè)如何定位？ 思考三：與一馬路、二馬路相比，三馬路為傳統(tǒng)五金建材一條街，商業(yè)形象低端，如 8000 ㎡經(jīng)營此類商業(yè)，勢必影響本項目住宅定位及銷售！ 思考四：與西面洲際商城商業(yè)如何銜接？ 商業(yè)思考 項目發(fā)展思考 28 現(xiàn)狀思考一： 淮北中心商圈原為以一馬路為中心線狀分布，現(xiàn)逐步以一馬路與孟山路交叉口（鼎盛國際、華松國際、時代廣場、東方百貨）為中心原點，呈向南輻射的趨勢。 規(guī)劃解析 項目發(fā)展思考 25 純住宅、大戶型 ?進深 17米，通透性較差； ?暗衛(wèi)設計影響居住品質(zhì)感； ?144平米以上戶型，主臥 米面寬設計過窄，無法體驗主人身份； ?受自身規(guī)劃與地段影響，在與相山周邊、新城區(qū)大戶型住宅競爭中處于劣勢。 老城區(qū) 新城區(qū) 競爭優(yōu)勢 競爭劣勢 ?產(chǎn)品規(guī)劃暫時未定，還有很大提升空間 ?物業(yè)服務內(nèi)容也有一定提升空間 競爭小結(jié) 競爭分析 22 項目解讀 競爭態(tài)勢分析 項目性質(zhì)界定 項目發(fā)展思考 項目概況 SWOT分析 形象定位 客群定位 產(chǎn)品定位 項目綜合定位 物業(yè)發(fā)展建議 營銷推廣策略 經(jīng)濟效益測算 23 面積 戶數(shù) 比例 56 % 56 % 56 % ?項目指標：用地面積 ， 建筑面積 34720平米 ， 容積率 ， 地下 2層地上 32層 ， 地上 14層為商業(yè) ， 面積 7363平米 ， 532層為住宅 ， 面積 22913平米 ， 共 168戶 。 21 ?地段上不如區(qū)域內(nèi)其他競爭對手 ?居住舒適感與直接競爭對手柳岸花明等有一定差距 ?戶型舒適度不如新城區(qū)兩個對手 ?景觀打造上與競爭對手顯然有巨大差距 ?占位老城區(qū)，更符合市民心理偏向 ?地處繁華地帶，周邊配套一應俱全 ?占位老城區(qū)，地段優(yōu)越，配套完善，但疏于對產(chǎn)品及物業(yè)的打造，多數(shù)項目在產(chǎn)品設計與物業(yè)管理上缺乏競爭力，本項目應在產(chǎn)品設計與物業(yè)管理上發(fā)力，爭勝對手。 建筑面積約 49㎡ 20 競爭項目戶型分析 競爭分析 小結(jié)： 競爭項目小戶型產(chǎn)品戶型均為長條型布局，使用空間混亂且多數(shù)衛(wèi)生間為暗衛(wèi)設計。 建筑面積約 38㎡ 18 競爭項目戶型分析（貳拾肆克拉） 競爭分析 戶型 A 建筑面積： ㎡ 戶型 B 建筑面積： ㎡ 戶型 C 建筑面積： ㎡ 戶型 D 建筑面積： ㎡ 戶型評析：布局尚可，但所有戶型 衛(wèi)生間均為暗衛(wèi) ，是該項目產(chǎn)品最大缺點。 競爭項目品牌