【正文】 心，配套完善，生活氛圍更濃。 老城區(qū) 新城區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) ?產(chǎn)品規(guī)劃暫時(shí)未定，還有很大提升空間 ?物業(yè)服務(wù)內(nèi)容也有一定提升空間 競(jìng)爭(zhēng)小結(jié) 競(jìng)爭(zhēng)分析 22 項(xiàng)目解讀 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 項(xiàng)目性質(zhì)界定 項(xiàng)目發(fā)展思考 項(xiàng)目概況 SWOT分析 形象定位 客群定位 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目綜合定位 物業(yè)發(fā)展建議 營(yíng)銷推廣策略 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 23 面積 戶數(shù) 比例 56 % 56 % 56 % ?項(xiàng)目指標(biāo)：用地面積 ， 建筑面積 34720平米 ， 容積率 ， 地下 2層地上 32層 ， 地上 14層為商業(yè) ， 面積 7363平米 ， 532層為住宅 ， 面積 22913平米 ， 共 168戶 。 現(xiàn)有方案關(guān)鍵詞： 大戶型、純住宅 項(xiàng)目發(fā)展思考 規(guī)劃解析 24 純住宅、大戶型 ?商用性質(zhì)， 50年使用年限與住宅 70年使用年限有先天差距； ?不通煤氣、商業(yè)水電，影響居住的便捷性，增加用戶使用成本； ?受地塊用地規(guī)模影響，項(xiàng)目在規(guī)劃、景觀、戶型等方面均難以達(dá)到住宅要求。 規(guī)劃解析 項(xiàng)目發(fā)展思考 25 純住宅、大戶型 ?進(jìn)深 17米，通透性較差； ?暗衛(wèi)設(shè)計(jì)影響居住品質(zhì)感； ?144平米以上戶型，主臥 米面寬設(shè)計(jì)過(guò)窄，無(wú)法體驗(yàn)主人身份； ?受自身規(guī)劃與地段影響，在與相山周邊、新城區(qū)大戶型住宅競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。 規(guī)劃解析 項(xiàng)目發(fā)展思考 26 純住宅、大戶型 ? 具有 居住屬性 的 小戶型 產(chǎn)品！ 住宅思考 項(xiàng)目發(fā)展思考 受先天條件限制，這種產(chǎn)品顯然只能作為一種具有居住屬性的 “過(guò)渡型產(chǎn)品” 出現(xiàn)。 27 思考一：規(guī)模約 8000㎡（約為總建筑面積的 26% ），是租是賣？ 思考二：三馬路目前尚未有如此大的商業(yè)出現(xiàn)，本項(xiàng)目商業(yè)如何定位？ 思考三：與一馬路、二馬路相比，三馬路為傳統(tǒng)五金建材一條街，商業(yè)形象低端，如 8000 ㎡經(jīng)營(yíng)此類商業(yè)，勢(shì)必影響本項(xiàng)目住宅定位及銷售！ 思考四：與西面洲際商城商業(yè)如何銜接？ 商業(yè)思考 項(xiàng)目發(fā)展思考 28 現(xiàn)狀思考一： 淮北中心商圈原為以一馬路為中心線狀分布，現(xiàn)逐步以一馬路與孟山路交叉口（鼎盛國(guó)際、華松國(guó)際、時(shí)代廣場(chǎng)、東方百貨）為中心原點(diǎn)，呈向南輻射的趨勢(shì)。三馬路處于中心商圈輻射范圍之內(nèi)。 現(xiàn)狀思考二： 淮北目前的商業(yè)主要集中在一馬路與孟山路，主要以大型購(gòu)物中心、百貨類與服飾、餐飲店等為主。專業(yè)類市場(chǎng)以電器（五星家電）、手機(jī)類為主。 現(xiàn)狀思考三： 目前在淮北，家裝（盛世百年家居）、批發(fā)等常見(jiàn)專業(yè)類市場(chǎng)較多，此類專業(yè)類市場(chǎng)相對(duì)飽和。 現(xiàn)狀思考四： 據(jù)市政府規(guī)劃，三馬路（惠黎路）為五金機(jī)械電器一條街、孟山路為服飾專賣一條街。 商業(yè)思考 項(xiàng)目發(fā)展思考 29 商業(yè)思考 項(xiàng)目發(fā)展思考 物業(yè)業(yè)態(tài)思考一：一層分割出售 伴隨韓國(guó)城、洲際商城與本項(xiàng)目的建成，三馬路與孟山路交界處即將成為淮北又一商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，此處的臨街商鋪必將以一馬路與孟山路為翻版，一鋪難求，本項(xiàng)目可考慮一樓商業(yè)分割出售，實(shí)現(xiàn)最大商業(yè)價(jià)值。 30 商業(yè)思考 項(xiàng)目發(fā)展思考 物業(yè)業(yè)態(tài)思考二：一、二層或二層做 “奧特萊斯”品牌折扣店 目前“奧特萊斯”（ Outlets)專業(yè)名品折扣店正在席卷大江南北，作為一種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，其名品、折扣的強(qiáng)烈標(biāo)志感，使得其深受廣大消費(fèi)者的歡迎。以此業(yè)態(tài)為支撐的大型商業(yè)，極受市場(chǎng)買、售、租三方歡迎。目前淮北尚未出現(xiàn)此類型商業(yè)業(yè)態(tài)，項(xiàng)目可考慮率先引入此業(yè)態(tài)，作為本項(xiàng)目商業(yè)支撐，決勝淮北商業(yè)市場(chǎng)。 31 商業(yè)思考 項(xiàng)目發(fā)展思考 物業(yè)業(yè)態(tài)思考三：二層做大型餐飲 作為商業(yè)必勝法寶，大型餐飲是大型商業(yè)成功的關(guān)鍵。 目前淮北缺少中高檔的大型餐飲場(chǎng)所，項(xiàng)目所處地段有發(fā)展大型餐飲的先天優(yōu)勢(shì)（地處市中心、交通便利），如項(xiàng)目發(fā)展大型餐飲，必將成為淮北喜慶、商務(wù)等宴會(huì)的重點(diǎn)場(chǎng)所。 32 物業(yè)分割思考四：三、四層做經(jīng)濟(jì)型酒店 淮北作為中國(guó)著名煤城，每年需接待大量商務(wù)人士。目前淮北商務(wù)型酒店數(shù)量有限，著名經(jīng)濟(jì)型酒店僅有錦江之星和格林豪泰進(jìn)入，經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)廣闊。 商業(yè)思考 項(xiàng)目發(fā)展思考 33 發(fā)展思考方向一： 商業(yè)思考 項(xiàng)目發(fā)展思考 一層獨(dú)立分割出售？ 二層設(shè)立大型中高檔餐飲？ 三、四層設(shè)立經(jīng)濟(jì)型酒店？ 發(fā)展思考方向二： 一、二層，引入奧特萊斯或大型超市？ 三、四層設(shè)立經(jīng)濟(jì)型酒店？ 34 項(xiàng)目解讀 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 項(xiàng)目性質(zhì)界定 項(xiàng)目發(fā)展思考 項(xiàng)目概況 SWOT分析 形象定位 客群定位 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目綜合定位 物業(yè)發(fā)展建議 營(yíng)銷推廣策略 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 35 綜合以上分析我們得知： 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手物業(yè)服務(wù)水平一般 項(xiàng)目自身周邊配套十分完善 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品品質(zhì)普遍低下 服務(wù)型 社區(qū) 全功能 生活圈 升級(jí)型創(chuàng)新產(chǎn)品 顯然這正是我們可以發(fā)力之處！ 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 36 酒店式公寓 服務(wù)型 社區(qū) 全功能 生活圈 升級(jí)型創(chuàng)新產(chǎn)品 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 （一種近乎完美的具備一定居住屬性的過(guò)渡型產(chǎn)品） 37 項(xiàng)目定位 客群定位 我們所熟知的淮北： ?因煤建市 ， 因電興市的能源工業(yè)城市 ，全國(guó)排行第四的 “ 煤城 ” ?一座有著 悠久歷史 的古城 ?一個(gè)典型的 移民 城市 ?乾隆墨跡保留之地 —— 相山 ?雕塑之鄉(xiāng) ——中國(guó)雕塑界的泰斗和中國(guó)現(xiàn)代雕塑的奠基人劉開(kāi)渠即誕生于此 ?無(wú)法割舍的 “ 相山情節(jié) ” 淮北人的生活 文化 的生活 安逸的生活 生態(tài)的生活 新潮 的生活 關(guān)鍵詞： 歷史悠久、移民、文化、新潮 38 時(shí)代在變遷，淮北也在變遷，新興文化與本土文化碰撞交融，一個(gè)新興的淮北正在茁壯成長(zhǎng)。 像眾多中國(guó)城市一樣，新興文化正在為淮北帶來(lái)改變 城市生活正向時(shí)尚的、文化的、情調(diào)的、檔次的生活發(fā)展 這是淮北人向往的 淮北在改變 項(xiàng)目定位 客群定位 39 項(xiàng)目定位 客群定位 目標(biāo)客戶特征 : 購(gòu)房目的 ?自住或投資 ?居于城市中心 年輕時(shí)尚 享受生活 職業(yè) ?礦區(qū)普通年輕職工 ?國(guó)有企事業(yè)單位員工、公務(wù)員、教師、醫(yī)生、私營(yíng)業(yè)主 教育程度 ?教育程度較高 ?70%以上受過(guò)大專以上教育 年齡與置業(yè)情況 ?2535歲年輕人為主 ?絕大部分為首次置業(yè) 家庭結(jié)構(gòu) ?單身或兩口之家 經(jīng)濟(jì)收入 ?自身收入水平一般 ?首付多為父母提供 40 項(xiàng)目定位 客群定位 淮北新青年都市精英 年輕與年輕心態(tài) 有活力 享受生活 ——他們是朝九晚五的上班族 ， 工薪階層和正在成長(zhǎng)起來(lái)的創(chuàng)業(yè)族群； ——他們是城市發(fā)展的中堅(jiān)力量； ——他們年輕 ， 樂(lè)于接受新事物 ， 渴望享受生活帶來(lái)的樂(lè)趣； ——他們對(duì)現(xiàn)代時(shí)尚敏感 ， 追求一定的身份與品位 ， 快樂(lè)生活成為比富足更重要的生活理想； ——在日益快餐化和工業(yè)化的城市中 ， 他們正在努力尋找適合自己居住的空間 ， 希望與這個(gè)城市保持最緊密的聯(lián)系 。 ——他們是一群 樂(lè)馳生活 （ Spark Living)信仰者 。 關(guān)鍵詞：年輕、中堅(jiān)、文化、生活、品位、時(shí)尚 41 房地產(chǎn)是一個(gè)城市性格的載體，是一個(gè)城市價(jià)值觀的具現(xiàn)，而我們看到的淮北卻是這樣的 韓國(guó)城 金色云天 和諧國(guó)際 中央花城 隨處可見(jiàn)的“ 繁華 ”是一味對(duì)地段的強(qiáng)調(diào)，泛濫而空洞！ 這是淮北人想要的嗎！ 項(xiàng)目定位 形象定位 42 我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手延續(xù)著這樣的開(kāi)發(fā)思路： 項(xiàng)目名稱 主題推廣語(yǔ) 和協(xié)國(guó)際 繁華之上，世界財(cái)富之巔 韓國(guó)城 在淮北最精華的地段，成就一世紀(jì)只有一次的完美 柳岸花明 優(yōu)之生活領(lǐng)航者 金色云天 讓城市更繁榮 一味強(qiáng)調(diào)地段，賣資源，疏于對(duì)產(chǎn)品的打造，更遑論對(duì)項(xiàng)目文化的塑造 國(guó)際、繁華、地段不斷涌現(xiàn)，難道生活就這么簡(jiǎn)單。 我們應(yīng)順應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)，出奇兵突破市場(chǎng)瓶頸，取勢(shì)標(biāo)桿！ 我們是 年輕的、有文化、有品位、有激情的！ 項(xiàng)目定位 形象定位 43 與其他中高檔競(jìng)爭(zhēng)樓盤形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ， 打造 “ 人無(wú)我有 ， 人有我優(yōu) ”的住宅產(chǎn)品 ， 進(jìn)行市場(chǎng)區(qū)隔 ， 擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體范圍 ， 形成消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品強(qiáng)大的市場(chǎng)認(rèn)同感 。 項(xiàng)目定位 形象定位 44 文脈思考 以文化為載體來(lái)宣揚(yáng) “ 酒店式公寓生活 ” 文化是同一類人相互理解 、 聯(lián)系 、認(rèn)同的紐帶 。 房地產(chǎn)發(fā)展的高階階段是為產(chǎn)品植入一種文化 ， 從而使得對(duì)這種文化認(rèn)同的人產(chǎn)生購(gòu)買的意愿 。 把文化植入產(chǎn)品這一做法 ， 在國(guó)內(nèi)一線城市已是普遍現(xiàn)象 ， 如南京的木馬公寓 、 上海的海上海等 。 而目前淮北尚未出現(xiàn)在產(chǎn)品中植入文化的項(xiàng)目 ， 我們可以以文化為載體發(fā)力 ， 占據(jù)市場(chǎng)標(biāo)桿位置 項(xiàng)目定位 形象定位 45 文化塑造 項(xiàng)目吉祥物（形象代言人）： 這是一群年輕的、有文化、有品位、有激情的人，他們的文化需要具象化，一個(gè)形象代言人、一個(gè)項(xiàng)目吉祥物，是他們的精神圖騰。有他們優(yōu)秀品質(zhì)的表現(xiàn)。 項(xiàng)目需要一個(gè)吉祥物、形象代言人，區(qū)別于淮北其他小戶型產(chǎn)品，讓我們的文化屹立在實(shí)物之上，讓人看的到、摸的到。真正的做到在文化的高度俯視我們的對(duì)手。 成功代表：仁恒翠竹園 —— 翠竹小子 約瑟夫公寓 —— 木頭人 項(xiàng)目定位 形象定位 46 文化塑造 本項(xiàng)目吉祥物塑造建議： 以卡通形象為設(shè)計(jì)形象，可愛(ài)活潑 可以采用兩個(gè)不同性別的吉祥物組合，增添項(xiàng)目愛(ài)情色彩 顏色鮮艷活潑 圖案不宜繁瑣，便于后期各種物料制作及推廣應(yīng)用 朗朗上口的名字，易于記憶，吉祥物姓名建議， 風(fēng)行（男）、陽(yáng)光（女） 項(xiàng)目定位 形象定位 參考圖片 47 文化塑造 文化墻： 修建淮北第一座公寓文化墻，以客戶共同價(jià)值取向要素來(lái)塑墻，塑好后，讓全體業(yè)主按手膜、簽字。 文化沙龍： 組建淮北第一個(gè)文化沙龍，定期舉行文化交流活動(dòng)，增加業(yè)主之間的交流，突出