【正文】 階段策略 展示策略一：產(chǎn)品宣傳資料 時間： 2023年 7月至項目結(jié)束 主要展示方式：樓書、單頁、無紡布袋、雨傘 展示策略二：工地圍墻包裝 時間： 2023年 7月至項目結(jié)束 表現(xiàn)形式：用現(xiàn)場說話，讓購房者切身感受項目品質(zhì) 第一階段 引導(dǎo)期 2023年 7月 9月 項目形象建立 多渠道宣傳項目 110 推廣策略 階段策略 第一階段 引導(dǎo)期 2023年 7月 9月 項目形象建立 多渠道宣傳項目 展示策略三：流動展臺 時間： 2023年 8月至項目開盤 表現(xiàn)形式：以流動展臺的形式招募客戶的同時，展示 項目。 111 推廣策略 階段策略 展示策略四：現(xiàn)場接待點開放 (方案一） 實施方式：可在項目地周邊人流量較多地段尋求一門 面房，裝修成項目現(xiàn)場接待點。 時間： 2023年 6月底 展場目標(biāo) ? 接待客戶，開盤前蓄水。 ? 通過案場感受項目 spark品質(zhì)。 ? 現(xiàn)場配備項目物管服務(wù)，讓客戶提前體驗到項目后期物管服務(wù)，提高項目認(rèn)可度。 第一階段 引導(dǎo)期 2023年 7月 9月 項目形象建立 多渠道宣傳項目 112 推廣策略 階段策略 第一階段 引導(dǎo)期 2023年 7月 9月 項目形象建立 多渠道宣傳項目 沙盤模型建議： 由于項目體量較小，且風(fēng)格比較明快、簡約、時尚， 我司建議項目二沙盤模型材質(zhì)可推陳出新，選擇木質(zhì) 沙盤。理由如下： 木質(zhì)可很好的表現(xiàn)項目的風(fēng)格； 目前淮北市場尚無此種材質(zhì)沙盤出現(xiàn)，我項目如采 用，將會成為項目接待點的一個亮點。 113 推廣策略 階段策略 第一階段 引導(dǎo)期 2023年 7月 9月 項目形象建立 多渠道宣傳項目 展示策略四：淮海品牌體驗中心 (方案二） 實施方式：淮海集團(tuán)實力雄厚，旗下項目較多，可在 淮海集團(tuán)品牌體驗中心里宣傳本項目，既節(jié)約成本， 又能較好的提升本項目的檔次感； 時間： 2023年 6月底 114 推廣策略 階段策略 第一階段 引導(dǎo)期 2023年 7月 9月 項目形象建立 多渠道宣傳項目 展示策略五：精裝修樣板房 時間： 2023年 8月 展示目標(biāo)： 通過實際的空間展示，讓客戶切實體會到產(chǎn)品的稀缺 性、唯一性和創(chuàng)新性，給客戶一種物超所值的體驗的 同時，讓客戶感受到自身品味的獨特以及生活在此的 舒適、寧靜、尊崇。 115 推廣策略 階段策略 第二階段 強(qiáng)勢宣傳期 2023年 9月 10月 項目產(chǎn)品宣傳及樣板展示，增加消費者對項目信心 媒體策略一：戶外媒體 時間： 2023年 9月中開始 主要展示方式：戶外大牌、道旗等 媒體策略二：報紙廣告 時間： 2023年 9月中開始至開盤 主要內(nèi)容：《淮北晨報》、《淮北礦工報》進(jìn)行產(chǎn)品 信息及賣點宣傳 116 推廣策略 階段策略 第二階段 強(qiáng)勢宣傳期 2023年 9月 10月 項目產(chǎn)品宣傳及樣板展示，增加消費者對項目信心 媒體策略三：短消息密集轟炸 時間： 2023年 9月中開始至開盤 主要內(nèi)容：項目產(chǎn)品信息 媒體策略四： DM定向直郵 時間： 2023年 9月中開始至開盤 主要內(nèi)容：項目產(chǎn)品信息 117 推廣策略 階段策略 第二階段 強(qiáng)勢宣傳期 2023年 9月 10月 項目產(chǎn)品宣傳及樣板展示，增加消費者對項目信心 公關(guān)策略一：礦業(yè)集團(tuán)團(tuán)購說明會 時間：開盤前兩到三周 主要方式：聯(lián)系礦業(yè)集團(tuán)等大型企事業(yè)單位進(jìn)行團(tuán)購 意向說明會 公關(guān)策略二：產(chǎn)品推介會 時間：開盤前一到兩周 活動目標(biāo) 開盤前試水，通過對意向客戶推薦產(chǎn)品，了解客戶想 法，及時調(diào)整開盤策略。 118 推廣策略 階段策略 第三階段 項目熱銷期 2023年 10月 項目持續(xù)熱銷 媒體策略一：報紙硬廣 時間：開盤前一周 主要媒介：《淮北晨報》、《淮北礦工報》等 目的：告之消費者項目開盤信息 廣告主題：項目開盤信息發(fā)布， XXX元 /平米開 啟您的 spark生活 媒體策略二：短信、 DM 時間：配合報廣密集發(fā)布 廣告主題：項目震撼價公開 119 推廣策略 階段策略 第三階段 項目熱銷期 2023年 10月 項目持續(xù)熱銷 媒體策略三：戶外大牌 時間：開盤前一周 廣告主題：項目開盤信息 活動策略：開盤活動 地點：項目現(xiàn)場 時間： 2023年 10月 活動目標(biāo) 引爆前期市場蓄水，以火爆的開盤活動，震撼淮北 震撼客戶 ,實現(xiàn)開盤銷。 120 項目解讀 競爭態(tài)勢分析 項目性質(zhì)界定 項目發(fā)展思考 項目概況 SWOT分析 形象定位 客群定位 產(chǎn)品定位 項目綜合定位 物業(yè)發(fā)展建議 營銷推廣策略 經(jīng)濟(jì)效益測算 121 經(jīng)濟(jì)效益測算 開發(fā)成本測算 方案一：毛坯交付 序號 成本項目 總建筑面積（萬㎡） 單位成本（元 /㎡） 總成本（萬元） 一 土地費用 846 1 土地價格 4498 2 土地契稅 181 二 開發(fā)前期費用 170 1 設(shè)計費 50 147 2 規(guī)費 100 294 3 其他費用 20 三 工程費用 1969 1 土建工程 1500 4410 2 基礎(chǔ)設(shè)施費（水、電、氣） 100 294 3 園林景觀綠化工程 50 147 6 地下室建設(shè)費用 2023 880 7 其它費用 20 四 期間費用 565 1 管理費用 2 營銷費用 3 財務(wù)費用 4 不可預(yù)見費用 五 項目開發(fā)成本 3550 122 經(jīng)濟(jì)效益測算 銷售價格測算 方案一：毛坯交付 現(xiàn)時銷售價格測算： 根據(jù)市場比較法估算，項目現(xiàn)時售價為 4412元 / ㎡。 項目 本項目 和協(xié)國際 24克拉 融華仕家 柳暗花明 平均價格 （元 /㎡） 4700 4500 4200 3700 權(quán)重 （％） 25 25 25 25 自然景觀 15 10 10 12 12 12 項目定位 15 15 13 13 13 12 區(qū)位條件 16 13 15 13 14 12 項目規(guī)劃 14 12 11 12 12 13 內(nèi)部環(huán)境 16 14 12 13 12 13 綜合配套 12 10 11 10 11 9 總分 100 84 80 82 83 81 123 經(jīng)濟(jì)效益測算 開發(fā)盈利測算 方案一：毛坯交付 序號 項目 建筑面積 (萬㎡ ) 總價 (萬元 ) 備注 一 住宅銷售收入 銷售均價 4412元 /㎡ 1 車庫銷售收入 車位只租不售 2 總銷售收入 二 開發(fā)成本 10438 三 稅費 850 1 營業(yè)稅 720 按總銷售額的 %計算 2 土地增值稅 按總銷售額的 1%計算 四 稅前利潤 五 所得稅 銷售收入的 10%乘以 25% 六 稅后利潤 七 投資回報率（毛利） % 未計所得稅 八 投資回報率（凈利） % 124 經(jīng)濟(jì)效益測算 開發(fā)成本測算 方案二：精裝交付 序號 成本項目 總建筑面積（萬㎡） 單位成本（元 /㎡） 總成本（萬元） 一 土地費用 846 1 土地價格 4498 2 土地契稅 181 二 開發(fā)前期費用 170 1 設(shè)計費 50 147 2 規(guī)費 100 294 3 其他費用 20 三 工程費用 2669 1 土建工程 1500 4410 2 基礎(chǔ)設(shè)施費（水、電、氣） 100 294 3 園林景觀綠化工程 50 147 4 精裝修、高科技、智能化工程 700 2058 6 地下室建設(shè)費用 2023 880 7 其它費用 20 四 期間費用 696 1 管理費用 2 營銷費用 3 財務(wù)費用 4 不可預(yù)見費用 五 項目開發(fā)成本 4381 125 經(jīng)濟(jì)效益測算 開發(fā)盈利測算 方案二：精裝交付 序號 項目 建筑面積 (萬㎡ ) 總價 (萬元 ) 備注 一 住宅銷售收入 銷售均價 5412元 /㎡ 1 車庫銷售收入 車位只租不售 2 總銷售收入 二 開發(fā)成本 12881 三 稅費 1042 1 營業(yè)稅 883 按總銷售額的 %計算 2 土地增值稅 按總銷售額的 1%計算 四 稅前利潤 五 所得稅 銷售收入的 10%乘以 25% 六 稅后利潤 七 投資回報率（毛利） % 未計所得稅 八 投資回報率（凈利） % 精裝修成本增加 700元 / ㎡，售價增加 1000元 / ㎡，利潤稍低于方案一。 126 經(jīng)濟(jì)效益測算 開發(fā)盈利測算 目前淮北市場小戶型產(chǎn)品 ， 精裝修項目只有融華仕家和 24克拉兩個項目 ， 都位于新城區(qū) 。 融華仕家售價 4200元 /平米 ， 目前已基本銷售結(jié)束 。 考慮到本項目如果做純精裝修 ， 售價需達(dá)到 5400元 /平米 左右方能保證項目較好盈利 。 從目前市場競爭考慮 ， 如果項目售價過 5400元 /平米 ， 項目總價高 ， 將可能影響項目銷售速度 ， 增加項目風(fēng)險 。 且精裝修施工難度較大 ， 因此從項目安全性 、 盈利性以及去化速度角度考慮 ， 不建議項目采用精裝修 。 127 演講完畢，謝謝觀看！