【正文】 n 庭院別墅概念是別墅市場細分的體現(xiàn)，打破了別墅固有的建筑形態(tài)。低密度產(chǎn)品的產(chǎn)品點有很多：樓梯、陽光房、露臺、陽臺、垂拔、內(nèi)庭院、閣樓、弧窗、星光房、書房、車庫 ……規(guī)劃建議原則：n 根據(jù)地塊不同的地理位置；n 地塊價值和容積率等規(guī)劃指標(biāo)的要求；n 遵循產(chǎn)品設(shè)計最優(yōu)化；n 地塊價值最大化；n 地塊利潤最大化的原則； 分別設(shè)計了不同的產(chǎn)品類型。n 我司將致力于在面積控制的基礎(chǔ)上，對于這些屬于高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的和屬于別墅產(chǎn)品的產(chǎn)品點進行有效率的組合，并形成我們自己的特點。 即我們要 使主力產(chǎn)品具有高檔別墅社區(qū)感覺，使整個社區(qū)有高檔別墅社區(qū)的形象 ，是本項目產(chǎn)品營造的關(guān)鍵。公園地產(chǎn)代表　 　 產(chǎn)品區(qū)域定位　 —— 　淮北富人區(qū)；　　　　淮北城市發(fā)展南移，為項目在區(qū)域定位上賦予了潛在發(fā)展機會，而市政府相關(guān)機構(gòu)的東擴，并打造未來淮北城市經(jīng)濟和文化新中心，則為項目吸引淮北高收入人群提供了區(qū)域遠景．而要克服淮北人居觀念中對地塊原有的歷史觀念就需要一個新的區(qū)域概念，因此面向城市精英人群和成功人士而打造的城市新區(qū)將為項目在區(qū)域形象樹立新的價值坐標(biāo)；　 　 產(chǎn)品功能定位　 —— 　公園地產(chǎn)；　　　　淮北作為煤礦產(chǎn)業(yè)支撐發(fā)展的城市，城市環(huán)境污染較重，區(qū)域市場購房人群對于以公園為代表的城市綠地具有很高的趨向性，而項目北側(cè)待建的６００畝公園綠地，將是項目克服地段抗性和拉升項目品質(zhì)的一種價值基礎(chǔ)，因此在市場競爭程度不高的當(dāng)前，在淮北市場推出 “公園地產(chǎn) ”概念將為項目贏得市場先機；四、項目產(chǎn)品市場定位－產(chǎn)品定位n 地域特征：　　　 城市中心區(qū)　　　　　　　　　周邊礦區(qū)　　　　　　　　　　外地n 身份特征：　私營業(yè)主、個體商業(yè)主、專業(yè)人士／礦區(qū)領(lǐng)導(dǎo)干部、技術(shù)管理人員／外地經(jīng)商戶n 置業(yè)特征：二次以上、一次以上、　一次以上／　二次以上、　　一次以上／　一次以上四、項目產(chǎn)品市場定位－客群定位n 花園洋房?。。玻玻埃霸矫譶 高爾夫公寓?。。玻叮埃霸矫譶 疊拼　－－?。常埃埃霸矫譶 聯(lián)排　－－?。常矗埃霸矫譶 雙拼?。。常罚埃霸矫譶 獨棟?。。矗玻埃霸矫譶 商業(yè)?。。叮埃埃霸矫姿摹㈨椖慨a(chǎn)品市場定位－價格定位第一部分：淮北房地產(chǎn)市場競爭分析第二部分：項目開發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三部分：項目規(guī)劃建議及設(shè)計方案第四部分：項目產(chǎn)品方案的經(jīng)濟測算第五部分：項目營銷策略及方案建議 一、項目規(guī)劃設(shè)計建議及初步設(shè)計方案 二、項目園林設(shè)計建議 三、項目建筑設(shè)計建議 四、項目戶型設(shè)計建議及初步設(shè)計方案 五、項目結(jié)構(gòu)建議 六、項目材料應(yīng)用建議 七、項目配套設(shè)施及物業(yè)管理建議 八、項目深化設(shè)計意見總結(jié)n 規(guī)劃方案設(shè)計原則 ：n 依據(jù)不同區(qū)土地綜合素質(zhì)的優(yōu)劣設(shè)計產(chǎn)品類型，我們在 最優(yōu)的地塊上建造品質(zhì)最高的產(chǎn)品 ，實現(xiàn)其最大價值?！　　　【捅卷椖慷?，要實現(xiàn)打造淮北 “ 富人區(qū) ” 的區(qū)域概念，同樣要遵循上述市場開發(fā)策略模式，即首先要確定目標(biāo)置業(yè)人群，然后進行置業(yè)消費的理念引導(dǎo)，通過理念引導(dǎo)讓客戶接受項目創(chuàng)新性的產(chǎn)品細節(jié)，最后通過營銷手段把這諸多的產(chǎn)品創(chuàng)新，整合成為一個具有身份感和階層化的產(chǎn)品概念?！　∥寮壥袌觯喝丝跀?shù)量和經(jīng)濟規(guī)模偏小的縣級城市。　　　　對于這種尚處于市場起步階段的四級城市的地產(chǎn)開發(fā)，亞豪機構(gòu)根據(jù)自己多年的行業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)判斷形成了對于地產(chǎn)四級市場開發(fā)模式的市場競爭理論。一、項目地塊價值分析－結(jié)論一、項目地塊價值分析評估二、項目ＳＷＯＴ分析判斷三、項目市場開發(fā)理念定位四、項目產(chǎn)品市場定位建議□優(yōu)勢分析n 區(qū)域市場競爭飽和度不高，住宅產(chǎn)品需求旺盛；n 淮北城市發(fā)展迅速，政府機構(gòu)東擴；n 地塊景觀資源稀缺，對于項目品質(zhì)的提升帶來了很高的產(chǎn)品附加價值；n 項目距離新市政府２公里，交通便捷；n 開發(fā)商具有深厚的品牌積累和地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；三、項目ＳＷＯＴ分析－優(yōu)勢分析□劣勢分析n 老淮北購房人群對地塊周邊存在心理抗性；n 地塊周邊農(nóng)村人口較多，人居環(huán)境現(xiàn)狀較差，生活配套缺乏；n 溫哥華城二期以準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，而項目發(fā)售時為期房；n 人民路東段區(qū)域市場尚未形成規(guī)模開發(fā)，區(qū)域置業(yè)不能形成樓市熱點；三、項目ＳＷＯＴ分析－劣勢分析□ 機會分析n 區(qū)域市場特別是項目周邊缺乏真正意義上的高品質(zhì)住宅社區(qū)，這為項目開發(fā)高檔住宅項目提供了良好的市場開發(fā)機會；n 項目在區(qū)域市場開發(fā)的后發(fā)創(chuàng)新優(yōu)勢；n 政府相關(guān)機構(gòu)東遷，未來區(qū)域市場發(fā)展?jié)摿薮?；n 溫哥華城對于未來淮北城市ＣＢＤ的打造為項目提供了借勢開發(fā)的可能；n 生態(tài)高爾夫園和桓潭公園的建設(shè)，為項目未來價格提升提供了機會點；三、項目ＳＷＯＴ分析－機會分析□威脅分析n 中北置業(yè)和青島地產(chǎn)在項目東側(cè)和南側(cè)區(qū)域拿地，對項目構(gòu)成了直接的潛在競爭壓力；n 城南板塊的新開項目和萬馬房產(chǎn)在人民路南長山路附近即將啟動的新項目將對項目人民路上的客流在地源上造成截流的威脅；n 溫哥華城一期１５００元的平均售價將為項目的產(chǎn)品定價構(gòu)成市場壓力；n 溫哥華城二期的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ產(chǎn)品和三期的別墅產(chǎn)品將和項目的別墅產(chǎn)品形成直接的區(qū)域競爭關(guān)系；三、項目ＳＷＯＴ分析－威脅分析　　　　通過對項目優(yōu)勢、劣勢、機會點和威脅點的分析可以看出，項目作為綜合性的高檔住宅產(chǎn)品具有很好的市場 開發(fā)機會 和 地段資源 支撐，在項目能夠充分認識區(qū)域競爭威脅的同時，能夠解決好地塊 心理抗性 問題的條件下，項目實現(xiàn) 差異化和升級化 的產(chǎn)品創(chuàng)新將為項目帶來良好的市場前景和開發(fā)預(yù)期。項目坐擁淮北市稀缺城市景觀綠地和聚攏高端消費人群的生態(tài)高爾夫資源，為項目打造淮北 ”富人區(qū) ”的區(qū)域概念，提供了稀缺的地塊資源和景觀環(huán)境。驪景天成家天下平均價格 板樓 1800元 /平米疊拼 2200元 /平米獨棟 4200元 /平米主力戶型 三居 130150平米；疊拼： 230300平米獨棟 310330平米戶型配比 　建筑形式 板樓社區(qū)配套 主題會所、學(xué)校、商務(wù)中心、網(wǎng)球場園林景觀 三重生態(tài)園林體系立面材質(zhì) 涂料 +局部面磚占地 415畝，約 35萬平方米的建筑面積，容積率 ， 75%水域綠地。產(chǎn)品類型項目周邊無自然景觀配套，引入 5000平方米中央湖景。一期產(chǎn)品一梯兩戶，頂層復(fù)式產(chǎn)品小區(qū)水景小區(qū)園林，南方植被一梯一戶，各戶有地上車庫獨棟產(chǎn)品二期產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主二期產(chǎn)品小區(qū)園林帝景翰園平均價格 2800元 /平米主力戶型 三居 163平米戶型配比 三居 60%以上建筑形式 板樓社區(qū)配套 集中商業(yè)賣場配套園林景觀 5000中央湖景立面材質(zhì) 花崗巖 面磚帝景翰園處于寸土寸金的城市中心繁華地段，土地稀缺。整體呈現(xiàn)出一種低密度、高環(huán)境品質(zhì)的整體風(fēng)貌，是一個擁有大量水系的新城區(qū)。配套設(shè)施分析項目區(qū)域市場特征分析項目區(qū)域市場產(chǎn)品特征項目區(qū)域市場典型個案溫哥華城平均價格 板樓 1500元 /平米花園洋房 1900元 /平方米獨棟 4200元 /平米主力戶型 三居 130146平米四居 187平米戶型配比 三居 70%；二居 15%；四居 10%；建筑形式 板樓社區(qū)配套 會所、游泳池、網(wǎng)球場、學(xué)校園林景觀 大型集中水景園林立面材質(zhì) 面磚溫哥華城　　　　地處人民路與龍山路交匯處，用地結(jié)構(gòu)可以概括為 “一心兩片四軸 ”，由高任路和人民路形成的中心綠化廣場和廣場周邊的公共建筑共同形成新城區(qū)的中心。其中商業(yè)受整個東、南部區(qū)域商業(yè)氛圍較淡的影響，雖然配套較為完善，但是經(jīng)營情況并不良好，多數(shù)商業(yè)處在空置狀態(tài)。園林景觀分析　 溫哥華城 大華新家園 帝景翰園 香舍花都 宏發(fā)半島 家天下 華松現(xiàn)代花園 華佳梅苑立面材質(zhì)面磚 涂料 花崗巖 面磚 涂料 +面磚 面磚 涂料 +局部面磚 涂料 面磚小結(jié)：多以 涂料和面磚 為主，檔次較低。戶型產(chǎn)品分析　 溫哥華城 大華新家園 帝景翰園 香舍花都 宏發(fā)半島 家天下 華松現(xiàn)代花園 華佳梅苑平均價格板樓1500元 /平米 1800元 /平米 2800元 /平米帶電梯2023元 /平米 2500元 /平米板樓1800元 /平米 1700元 /平米 1548元 /平米花園洋房1900元 /平方米不帶電梯1700元 /平米疊拼2200元 /平米獨棟4200元 /平米獨棟4200元 /平米小結(jié)：　　 城市中心區(qū)域均價達到 2500—2800 元 /平方米，為本市最高；向外擴散的區(qū)域價格降至 1700—1800 元 /平方米；本項目所在區(qū)域（溫哥華城）均價 1500—1800 元 /平方米； 可見地段的差異對于價格的變化的影響較大 ?！　? 疊拼、聯(lián)排 等類別墅類型產(chǎn)品 面積 230—300 平方米 。區(qū)域市場特征分析項目區(qū)域市場特征分析項目區(qū)域市場產(chǎn)品特征項目區(qū)域市場典型個案　 溫哥華城 大華新家園 帝景翰園 香舍花都 宏發(fā)半島 家天下 華松現(xiàn)代花園 華佳梅苑建筑形式板樓 板樓 板樓 板樓 板、塔樓 板樓疊拼、獨棟 板樓 板樓小結(jié)：　　本區(qū)域產(chǎn)品的建筑形式主要以 板樓 為主，有些項目有 別墅或類別 墅 產(chǎn)品。n 新開發(fā)項目大多以普通住宅為主的單一類型項目產(chǎn)品；家天下、溫哥華城是普通住宅和別墅類產(chǎn)品兼?zhèn)涞木C合類項目。 淮北房地產(chǎn)市場探測淮北房地產(chǎn)市場宏觀分析項目區(qū)域市場競爭特征分析項目區(qū)域市場產(chǎn)品特征分析項目區(qū)域市場典型個案分析新 開 發(fā) 項 目 集 中 區(qū) 域 淮海路 （一馬路）古城路 （二馬路）惠黎路 （三馬路）人民路 （四馬路）孟山路相陽路相山路長山路閘河路本案黃金地段區(qū)域溫哥華城家天下大華新家園帝景 n 老城區(qū)住房的升級需求。 淮北房地產(chǎn)市場板塊分析小結(jié)淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分淮北房地產(chǎn)市場板塊分析淮北房地產(chǎn)市場分析小結(jié)淮北房地產(chǎn)市場發(fā)展探測諸多因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好n 礦區(qū)職工購買力的逐步釋放。淮北房地產(chǎn)市場板塊分析小結(jié)礦區(qū)人群為當(dāng)?shù)厥袌鲋饕徺I力n 消費人群主要來自礦區(qū)， 2023年以后 ,全國能源市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況，淮北煤炭企業(yè)由于銷售收入和利潤逐年成倍增長，職工工資水平也有了較大提高：一般職工年收入達到了 5—7 萬元，企業(yè)管理人員年收入達到了 12萬元左右甚至更高的水平。北部 南部開發(fā)量均價西部 東部開發(fā)量均價淮北房地產(chǎn)市場板塊分析小結(jié)城市自然景觀資源利用較少n 坐落于本市北部即最大的相山公園周邊開發(fā)的項目很少（僅有兩個），究其原因主要是：可利用土地較少，多為建成年代久遠的老式居民樓，居民多為礦區(qū)職工，拆遷難度較大。n 代表項目：溫哥華城淮北房地產(chǎn)市場板塊分析淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分淮北房地產(chǎn)市場板塊分析淮北房地產(chǎn)市場分析小結(jié)淮北房地產(chǎn)市場發(fā)展探測本市房地產(chǎn)項目對位置非常敏感現(xiàn)有市場房地產(chǎn)項目價格自北向南、自東向西逐步遞減；開發(fā)量自北向南、自西向東逐步遞增。n 房地產(chǎn)市場狀態(tài)：本區(qū)域目前僅有溫哥華城一個房地產(chǎn)項目，它的價格代表了目前本地區(qū)房地產(chǎn)市場的狀況。自然環(huán)境優(yōu)越，存在大量水系，是其他區(qū)域所沒有的。新增項目較少，價格較低（ 1800元 /平方米左右）。 翰園、發(fā)現(xiàn)之旅淮北房地產(chǎn)市場板塊分析n 西部 —— 縣城區(qū)域n 區(qū)域特征：區(qū)域遠離市中心，交通體系相對較差，周邊配套設(shè)施相對匱乏。雖有一些高端項目，但是整體價格較北部區(qū)域還有一定差距（均價 2300元 /平方米）。n 房地產(chǎn)市場特征：大量新增項目集中區(qū)域，為主要的開發(fā)區(qū)域。n 房地產(chǎn)市場特征：大量二手房集中（均價 1500元 /平方米左右 ），新增項目較少，以商業(yè)項目或商住公寓類為主，（均價 2500元 /平方米）。也是本項目所在區(qū)域，故作為本次市場研究的主要對象。n 全市土地面積 2714平方公里，其中，市區(qū) 371平方公里，轄相山區(qū)、烈山區(qū)、杜集區(qū)和濉溪縣，共 33個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 580個行政村。淮北市項目前期顧問報告第一部分：淮北房地產(chǎn)市場競爭分析第二部分：項目開發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三部分：項目規(guī)劃建議及設(shè)計方案第四部分：項目產(chǎn)品方案的經(jīng)濟測算第五部分：項目營銷策略及方案建議淮北房地產(chǎn)市場宏觀分析淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分淮北房地產(chǎn)市場板塊分析淮北房地產(chǎn)市場分析小結(jié)淮北房地產(chǎn)市場發(fā)展探測n 淮北市位于安徽省北部，蘇、豫、皖三省交界處。n 地勢由西北向東南傾斜，平川廣野、低山殘丘是地貌的主要特征。