【正文】 銷售量占總套數(shù)比率一房一廳二房二廳 89 70% 96 60%三房二廳 13514030% 25 40%四房二廳配套設(shè)施 會(huì)所、幼兒園、購物中心、地點(diǎn)、地下停車位、熱水、壁掛爐銷售價(jià)格 均價(jià) 3000付款方式 一次性 ；按揭 綜合評(píng)價(jià)52216?！?社區(qū)配套：會(huì)所、健身房、幼兒園216。○ 小區(qū)高性價(jià)比和區(qū)位炒作的認(rèn)同○ 舍得廣告投入，一度媒體輪番轟炸49216。48216。置業(yè)次數(shù) 首次 二次 三次 三次以上認(rèn)選率 14% % % %中泰國(guó)際廣場(chǎng)認(rèn)選率比例分布47216。體現(xiàn)了人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一。○消費(fèi)者住宅需求引發(fā)產(chǎn)品觀念更新，根據(jù)問卷調(diào)查了解，湖畔御景、萬馬相山庭院、帝景翰園這些產(chǎn)品最為客戶所接受?！鹬脴I(yè)方式多樣化。 需求趨勢(shì)◆ 淮北○居住型向享受型轉(zhuǎn)變?！?南城打的兩張牌：一為口碑宣傳牌；二為景觀牌?！?板塊競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，淮北目前形成氣候的板塊有三，一為傳統(tǒng)老城區(qū)板塊，二為以桓譚公園為核心的東城板塊，三為以四、五馬路為核心的南城板塊；我中泰國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目在南城板塊中處于領(lǐng)先者的地位。 08年，淮北市住宅開發(fā)呈現(xiàn)往南發(fā)展的主流趨勢(shì)，四、五馬路開發(fā)大量商品住宅。 南城混戰(zhàn)中央花城慢街金鋪萬馬相山庭院湖畔御景帝景翰園45216。 溫家寶的 “ 國(guó)三條 ”42 3 ： 淮北房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析p 住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究p 商業(yè)（含商務(wù)）房地產(chǎn)調(diào)研43相王國(guó)際廣場(chǎng)相山峰景匯景家園和諧大廈216。廉租住房建設(shè)貸款期限最長(zhǎng)不超過 5年，具體由借貸雙方協(xié)商確定。新政：按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。新政：國(guó)務(wù)院昨天規(guī)定， “ 對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 41政策一：放寬二套房貸限制政策舊規(guī)：從今年 10月 27日起，對(duì)于首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款申請(qǐng)者，其首付款比例最低可降至 20%。 住房公積金 2023年 11月 27日，中國(guó)人民銀行下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 點(diǎn)。 216。隨后中央公布了 4萬億刺激經(jīng)濟(jì)政策，將其中 9000億劃給了住房保障市場(chǎng)。同時(shí)，居民首次購房最低首付款比例調(diào)整為 20%，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào) 。 貸款利率貸款利率下調(diào)38216。除此外，對(duì)居民首次購買普通自住房產(chǎn)和改善型通住房，銀行執(zhí)行的優(yōu)惠利率由之前的下浮 15%擴(kuò)大為下浮 30%。有人開始擔(dān)心房?jī)r(jià)是否要開始隨政策而 “ 回暖走高 ” ，但是事實(shí)證明，在日益競(jìng)爭(zhēng)的 “ 房市大戰(zhàn) ” 和 “ 供求矛盾 ” 面前，房?jī)r(jià)仍無法走高。 　　而下半年一場(chǎng)突如襲來的金融危機(jī)改變了上半年從緊的貨幣政策。 中國(guó)物價(jià)增長(zhǎng)的 “ 拐點(diǎn) ” 正在顯現(xiàn)，通脹壓力將大大減輕35 2 ： 09年國(guó)家宏觀走勢(shì)及政策研究p 09年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)p 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)p 三大需求增長(zhǎng)方式與預(yù)測(cè)p 物價(jià)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)p 08年房地產(chǎn)回顧36216。初步預(yù)計(jì)，上漲 34%。 隨著全球和中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)均出現(xiàn)周期性放慢，中國(guó)物價(jià)增長(zhǎng)的 “ 拐點(diǎn) ” 正在顯現(xiàn)，明年價(jià)格水平將有望繼續(xù)回落，通脹壓力將大大減輕。因此，新形勢(shì)下我們大可不必?fù)?dān)心向傳導(dǎo)，相反，在內(nèi)外需均出現(xiàn)萎縮的情況下，明年有可能出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的局面。新一輪增長(zhǎng)周期以來兩波物價(jià)上漲的情況表明，能源、原材料價(jià)格漲勢(shì)迅猛，對(duì)下游生活資料產(chǎn)品價(jià)格拉動(dòng)作用很小，其原因主要是價(jià)格傳導(dǎo)受阻。但也不排除因投機(jī)、地緣政治等原因再次出現(xiàn)波動(dòng)的可能。二是國(guó)際市場(chǎng)初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格繼續(xù)大幅上漲的動(dòng)力明顯不足，最近國(guó)際油價(jià)已跌破 90美元 /桶，鋼材、鐵礦石、金屬等原材料價(jià)格也出現(xiàn)了較明顯的下跌。目前已持續(xù)回落四個(gè)月，預(yù)計(jì) 9月份也將開始回落，由此本輪物價(jià)上漲將發(fā)生拐點(diǎn)性變化。 09年可能出現(xiàn)產(chǎn)能過剩 第二，增速有望回落，且傳導(dǎo)機(jī)制的變化使得向傳導(dǎo)的可能性不大。市場(chǎng)供求關(guān)系改善將會(huì)有效抑制食品價(jià)格上漲，進(jìn)而將影響增長(zhǎng)繼續(xù)走低。食品價(jià)格上漲是影響本輪價(jià)格上漲的重要因素，目前食品價(jià)格已呈明顯回落趨勢(shì)，月環(huán)比漲幅自 3月份以來持續(xù)下降。 31 2 ： 09年國(guó)家宏觀走勢(shì)及政策研究p 09年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)p 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)p 三大需求增長(zhǎng)方式與預(yù)測(cè)p 物價(jià)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)p 08年房地產(chǎn)回顧32216。原因主要是今年外貿(mào)順差降勢(shì)較猛，凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯減弱，估計(jì)明年外貿(mào)順差有可能保持一定增加，進(jìn)而凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)可能會(huì)好于今年。隨著危機(jī)不斷加深，這一下滑趨勢(shì)還將會(huì)繼續(xù)下去。由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，將對(duì)明年我國(guó)出口繼續(xù)構(gòu)成很大壓力。 消費(fèi)需求增長(zhǎng)放緩30216。初步預(yù)計(jì)， 2023年全社會(huì)消費(fèi)品零售額名義增長(zhǎng) %左右，實(shí)際增長(zhǎng)%，比今年增速有所回落。二是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩，明年就業(yè)將更加困難，居民收入和預(yù)期收入更加不樂觀。主要有以下原因：一是收入增長(zhǎng)明顯放慢，將導(dǎo)致未來一段時(shí)間內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)減速。 216。預(yù)計(jì)明年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增長(zhǎng)率有可能回落至 18%左右，實(shí)際增長(zhǎng) 13%左右。但是，投資增長(zhǎng)適度放慢是合理的，正常的，短期內(nèi)不易出現(xiàn)過度調(diào)整。 如果宏觀政策把握得當(dāng)，本輪經(jīng)濟(jì)完全可以避免深幅調(diào)整27 2 ： 09年國(guó)家宏觀走勢(shì)及政策研究p 09年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)p 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)p 三大需求增長(zhǎng)方式與預(yù)測(cè)p 物價(jià)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)p 08年房地產(chǎn)回顧28 投資增長(zhǎng)面臨的調(diào)整壓力比今年明顯增大，預(yù)計(jì)明年投資增速將明顯放緩。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化仍處于長(zhǎng)期性加速期，將會(huì)繼續(xù)推動(dòng)投資較快增長(zhǎng)；我國(guó)資金和勞動(dòng)力供給十分充裕，技術(shù)進(jìn)步明顯加快，裝備工業(yè)、電子通信、機(jī)電產(chǎn)品等高技術(shù)含量的行業(yè)將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；巨大的消費(fèi)增長(zhǎng)潛力有待釋放等，這使中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍能保持 8%以上的增速。 216。尤其是中小企業(yè)將會(huì)面臨前所未有的困難。 數(shù)據(jù)顯示，今年前 8個(gè)月規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng) %，和上年同期比明顯下降。25今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)加劇，隨著奧運(yùn)結(jié)束， 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)加深，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)整有可能延續(xù)到2023甚至 2023年才可結(jié)束。 216。另一方面，在預(yù)期房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)形成和成交量繼續(xù)萎縮的情況下，房地產(chǎn)調(diào)整將不可能在短期內(nèi)結(jié)束。 216。我國(guó)經(jīng)濟(jì)和投資增長(zhǎng)分別持續(xù)回落已近一年時(shí)間，由此可以判斷，明年消費(fèi)增長(zhǎng)將呈回落趨勢(shì)。 外部環(huán)境繼續(xù)惡化，出口增長(zhǎng)的壓力依然較大23 前 8個(gè)月全社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng) %，我們認(rèn)為，這一速度已經(jīng)達(dá)到本輪增長(zhǎng)周期以來的頂峰，明年將可能呈溫和回落趨勢(shì)。盡管明年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將繼續(xù)放慢，且面臨衰退的可能性在增大，這使我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的外部環(huán)境繼續(xù)偏緊，不確定性仍然較強(qiáng)，但是，我們也應(yīng)看到，隨著美國(guó)以及其他國(guó)家采取的一攬子救市方案的出臺(tái)及效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)美日歐三大經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)放慢的趨勢(shì)將有所緩和，對(duì)我國(guó)出口增長(zhǎng)將形成一定的穩(wěn)定作用。國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，明年世界經(jīng)濟(jì)面臨衰退的可能性在增大。對(duì)美國(guó)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)保持在 %，但對(duì)明年的預(yù)測(cè)從%調(diào)低為 %；對(duì)歐元區(qū)今、明兩年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)分別從 %和 %調(diào)低為 %和 %。最近，國(guó)際貨幣基金組織調(diào)低了對(duì) 2023和 2023年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)。 22 受次貸危機(jī)拖累，日本第二季比去年同期減縮 %﹐ 創(chuàng)下七年來最大降幅；歐元區(qū)下降 %，折合成年率為 %。數(shù)據(jù)顯示， 8月份美國(guó)新房平均銷售價(jià)格創(chuàng)下 %的歷史最大跌幅，新房銷售中間價(jià)下降 %，積壓待售新房數(shù)量為 。 外部環(huán)境繼續(xù)惡化，出口增長(zhǎng)的壓力依然較大 2023年我國(guó)面臨的外部環(huán)境更加嚴(yán)峻，世界經(jīng)濟(jì)面臨衰退的可能性在增大。美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘認(rèn)為， “ 這場(chǎng)危機(jī)引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退的可能性正在增大，危機(jī)還將誘發(fā)全球一系列經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩。2023中國(guó)增幅高于還是低于9%21 美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)，今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度僅 %，失業(yè)率將達(dá)到 %。初步預(yù)計(jì) 2023年我國(guó)突破 30萬億元大關(guān)，達(dá) ，有望實(shí)現(xiàn)不低于 9%的增長(zhǎng)。世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期性變化和國(guó)內(nèi)周期性因素相疊加，增大了明年經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向下調(diào)整的壓力。 34%216。 貿(mào)易順差 (億美元 ) 出口總額 (億美元 ) 標(biāo) 2023 2023(預(yù)測(cè)數(shù) ) 2023年 (預(yù)測(cè)數(shù) )社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)際增長(zhǎng)率(%) 指 要 18主 實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 (%) 工業(yè)增加值增長(zhǎng)率 (%) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增長(zhǎng)率 (%) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資實(shí)際增長(zhǎng)率 (%) 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 (億元 )