【正文】 20212500元 /平方米，占到 50%， ；樓盤主要分布在三馬路與五馬路之間 ，如 香舍花都 、巴黎印象、家天下水景天城。 —— 暢銷戶型為 一房 和 別墅 ，銷售率分別為 90%和 80%， 主要 由于供應(yīng)量較少， 銷售情況比較好，一房多數(shù)帶裝修，送全部家用電器，適合單身人群投資或過度。 （ 以下分析的數(shù)據(jù)僅為全市具有代表的在售樓盤 ，共 18 個 ） ? 戶型分析 圖 33 戶型供銷分析 單位：套 數(shù)據(jù)來源 ： 中原 DRC 監(jiān)測數(shù)據(jù) 020214000600080001000012021140000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%銷售套數(shù) 207 2272 1563 490 112 113 4756 規(guī)劃套數(shù) 230 2673 2404 1088 249 141 6785銷售率 90% 85% 65% 45% 45% 80% 70%一房 二房 三房 四房 五室以上 別墅 合計 28 —— 目前在售樓盤 共規(guī)劃 4756 戶，售出 6785 戶，整體銷售率達 70%，銷售情況良好。 27 全市 在售項目 溫哥華城 和 萬馬相山庭院 城為 全市 在售大盤，兩者 總 體量之和近 250 萬平方米。 供銷分析 截止 2021 年底，全市具有代表的在售樓盤 共 18個，體 量共計 萬平方米，去化量為 ，去化情況良好，主要是購房需求比較旺盛，其次就是投資購房比例比較高。 ◇ 在推廣方面較有特色的為 華松地產(chǎn) ，該 公司 通 在淮北一中設(shè)立了 “ 華松樹人教育基金 ” ，幫助貧困學(xué)生完成學(xué)業(yè)，近幾年來，華松集團各類捐助款項累計達 100 多萬元，受到了我市各 界的 好評。 推廣 方式 ◇ 樓盤包裝是淮北推盤的主要方式，一系列轟炸式及針對性（礦區(qū)）的宣傳是各個樓盤比用的手法。 多數(shù)項目營銷以售樓部為主戰(zhàn)場，以路牌、圍墻廣告等戶外媒體為主要的宣傳媒介，結(jié)合報紙等硬廣告等綜合 。 產(chǎn)品營銷特點 26 開發(fā)商的 城信度比較受臵業(yè)者關(guān)注， 本地的房地產(chǎn) 企業(yè)龍頭華松地產(chǎn)開發(fā)的早期項目華松現(xiàn)代花園，雖然當(dāng)時的位臵比較偏，但是還是有很多人愿意去買。 產(chǎn)品風(fēng)格特點 ◇ 多數(shù)項目建筑風(fēng)格采用 現(xiàn)代簡約 立面，局部吸收徽派建筑特點，給人以沉穩(wěn)、莊重的美感。多層物業(yè)管理費在 元 /月〃平方 米，小高層和高層在 元 /月〃平 方 米， 含電梯費。 ◇ 淮北目前在售的 住宅多為毛坯房， 部分小戶型項目 采用精裝修，如： 大華文雅公寓、 帝景翰園 。因此，缺乏公共配套設(shè)施的房地產(chǎn)項目，開始用完善的社區(qū)配套設(shè)施來彌補區(qū)域市政配套設(shè)施的不足，如 溫哥華城 等。 產(chǎn)品配套特點 1）區(qū)域配套情況 ◇ 位于市中心區(qū)域和老城區(qū)的附近的樓盤都具有較完善的配套設(shè)施，如： 名仕花園 等項目；而位于 四馬路、五馬路 的樓盤，為政府新開發(fā)區(qū)域，市政配 25 套尚未建設(shè)，配套較為缺乏。 ◇ 高層比例有一定的提高，但目前市場認知度需要培育 ，這與高層公攤大、性價 比不高、電梯維護費用高以及居民居住習(xí)慣有較大關(guān)聯(lián)；花園洋房則因市場整體推量小。 ◇ 多層住宅價格范圍 在 17003000 元 /平 方 米 ，小高層住宅 價格范圍 在 20212600 元 /平 方 米 ， 高層住宅 價格范圍 在 2200－ 3900 元 /平 方 米 ， 花園洋房及 別墅 價格范圍 25003400 元 /平 方 米 。 24 五馬路位于淮海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)， 目前在售樓盤不多 ，除了 奧斯卡春城 外，另一個就是經(jīng)濟適用房南黎花園、周邊的相關(guān)配套還處于空白 。發(fā)現(xiàn)之旅、帝景翰園、電信小區(qū)、相山庭院、黎苑小區(qū)、等等?，F(xiàn)代花園、清荷苑、宏發(fā)半島、工行小區(qū)、二電廠小區(qū)、巴黎印象 等等已經(jīng)初見規(guī)模。 三馬路與四馬路之間 ， 位于市區(qū)與淮海開發(fā)區(qū)的交匯處， 擁有良好的地理位臵、 且學(xué)校比較多如長山路小學(xué)、海宮學(xué)校、市六中 ， 不過火車站位于兩馬路之間，有鐵路經(jīng)過，噪音比較大， 在售樓盤 不多，藍湖綠城，海容尚城、水墨丹青住宅都已經(jīng)賣完 ， 多層為主，小高層、高層為輔。 住宅市場產(chǎn)品特點分析 產(chǎn)品分布特點 淮北 目前的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在四個區(qū)域，分別為 一、二、三馬路周邊 、 三馬路與四馬路之間 、 四馬路與五馬路之間 及 五馬路 區(qū)板塊。 商務(wù)地產(chǎn)（ 天象大學(xué) 城）、中心商務(wù)（ 萬金世紀廣場 ）、 精裝修房 （ 帝景翰園 ） 、精裝修公寓（大華文雅公寓）、別墅（奧斯卡春城）、學(xué)區(qū)房（ 溫哥華城） 等新的地產(chǎn)模式精彩紛呈。 03 年淮北市房地產(chǎn)投資增長的加速， 06年 住宅開 發(fā)建設(shè)項目 46 個，其中重點開發(fā)建設(shè)項目 22 個 ，同時出現(xiàn)了淮北巨盤溫哥華城（占地 2818 畝）、發(fā)現(xiàn)之旅、華佳梅苑。在對外招商引資中，淮北市也把房地產(chǎn)投資作 為重點 。 120213031485181702004006008001000120014001600180020212021年 2021年 2021年 2021年 22 住宅市場發(fā)展簡析 03 年以前 ，淮北的房地產(chǎn)發(fā)展集中在老城區(qū)， 03 年 5 月 政府機關(guān)從原來的辦公地址南遷至新的行政服務(wù)中心，標志著淮北市城市的重心從老城區(qū)移到了新城區(qū)。 04年前銷售面積保持前的三位數(shù)增長，到 05 年降為兩位數(shù)，受政策影響，一些開發(fā)商對市場把握不準，開始放慢開發(fā)力度。 2021 年淮北市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 億元，同比增長了 %，占固定資產(chǎn)的比例為 %。 二、淮北市房地產(chǎn)總體市場分析 淮北住宅宏觀經(jīng)濟分析 圖 31 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資比例情況分析 單位 :億元 0. 001. 002. 003. 004. 005. 006. 007. 008. 009. 0010 .0 00. 00 %10 .0 0%20 .0 0%30 .0 0%40 .0 0%50 .0 0%60 .0 0%70 .0 0%80 .0 0%房地產(chǎn)投資額 2. 64 2. 86 3. 51 6. 07 6. 99 8. 84 增長率 8. 33 % 22 .7 3% 72 .9 3% 15 .1 6% 26 .4 7%占固定資產(chǎn)比例 6. 34 % 8. 39 % 9. 82 % 11 .8 7% 10 .9 0% 10 .5 1%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 20 數(shù)據(jù)來源 :淮北統(tǒng)計局 房地產(chǎn)開發(fā)額逐年增長 ， 03 年增幅最高， 0 05 年受宏觀調(diào)控的影響 ， 速度有所 放緩， 但仍保持在 15%以上的增長率 。剛性需求總量僅占到 40%。計算公式為“ （拆遷戶數(shù) *戶均人口數(shù) +當(dāng)年人口增長數(shù)） *人均居住面積”。 這里測算的市場容量，僅指剛性需求部分。前者指由人口增長、結(jié)婚及拆遷等帶來的購房需求，是市場容量的主要組成部分，并且是可以測算的。以上數(shù)據(jù)表明， 0305 淮北市房地產(chǎn)市場增長過快，運行理想度較低， 05 年住宅售價漲幅 %， GDP 漲幅為 %， 如此高的上漲速度 值得我們高度警惕。 住宅售價 與人均可支配收入增幅的比值一直大于 1。 目前淮北 市 人民生活處于小康水平。 圖 25 人均消費性支出 （單位：元） 4291 439946674845553067430100020213000400050006000700080002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年數(shù)據(jù)來源：南京中原DR C 監(jiān)測數(shù)據(jù) 15 ? 恩格爾系數(shù)逐年遞減，人民生活水平逐漸提高 表 22 城鎮(zhèn)居民家庭 恩格爾系數(shù) 2021 年 2021 年 2021 年 恩格爾系數(shù) 數(shù)據(jù)來源：淮北市 統(tǒng)計 公報 國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。 淮北市素有“小上?！敝Q，以前是由于上海的知青支援淮北的建設(shè)，淮北有很多上海人，現(xiàn)在這一批人有的回上海了，有的已經(jīng)融入淮北的社會生活當(dāng)中。 二、淮北市住宅購買力指標研究 ? 城鎮(zhèn)居民收入及存款余額不斷增長 圖 24 可支配收入、 人均存款余額及其增幅 （單位：萬元 元） 0100020213000400050006000700080009000100000 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %可支配收入 5311 5588 6065 6530 7290 8603人均存款余額 3452 3839 4513 5284 5865 6706可支配收入增幅 2 . 3 0 % 5 . 2 0 % 8 . 5 0 % 7 . 7 0 % 1 1 . 6 0 % 18%人均存款余額增幅 6 . 7 0 % 1 1 . 2 0 % 1 7 . 6 0 % 1 7 . 1 0 % 11% 1 4 . 3 0 %2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年數(shù)據(jù)來源：南京中原DR C 監(jiān)測數(shù)據(jù) 14 由于能源的稀缺性，淮北作為 資源城市帶來的經(jīng)濟高速增長的格局近期不會改變，經(jīng)濟高速增長帶來人均可支配收入的相應(yīng)增長， 自 02 年全國性的煤炭資源短缺，煤炭行業(yè)收入增加速度較快， 這也意味著 淮北市居民 人均可支配收入也會呈總體增長 的趨勢， 消費和投資能力自然也會提高。 不過由于國家在大環(huán)境上控制每個城市的拆遷面積， 07 年以后淮北市拆遷面積將有所回落。隨著淮北城鎮(zhèn)化的 快速推進 ， 越來越多的農(nóng)村人口進入市區(qū)， 將成為淮北市房地產(chǎn)業(yè)的主要消費支撐。 ? 人口增長以自然增長為主，市區(qū) 增長點主要來自于郊縣 圖 23 人口自然增幅比 4 6 . 3 0 %6 6 . 3 7 %9 2 . 2 7 %2 3 . 2 1 %7 0 . 2 4 %6 9 . 7 5 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年數(shù)據(jù)來源：南京中原DR C 監(jiān)測數(shù)據(jù) 12 淮北 作為一個典型的內(nèi)陸城市， 人口的主要增長來自于人口的自然增長， 外來人口較少。 ? 三個城市組團和一個城市“綠心”的空間布局結(jié)構(gòu) ， 未來 城南方向?qū)⑹欠康禺a(chǎn)重點發(fā)展方向。 三、 小結(jié) ? GDP 增長率始終保持在 10%以上，房地產(chǎn)經(jīng)濟處于飛速增長期。 培育發(fā)展新興行業(yè)， 以雷鳴科化、中意膠帶、新興 實業(yè)等企業(yè)為龍頭，重點發(fā)展新型水膠炸藥、聚氨酯、橡膠塑料制品等，加快發(fā)展高性能阻燃帶、EP 布、疊層輸送帶等。按照系統(tǒng)化、大型化、現(xiàn)代化的原則，積極落 9 實煤化工關(guān)鍵技術(shù)來源，重點建設(shè)淮北礦業(yè)集團煤化 — 鹽化一體化和煤 、 化工兩大項目，打造煤化工產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)全國一流的煤化工基地。 到 2021 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 萬元，年均增長 13%；農(nóng)民人均純收入達到 4300 元，年均增長 10%。 淮北市“十一五”規(guī)劃分析 “十一五規(guī)”劃發(fā)展目標 在優(yōu)化結(jié)構(gòu)和提高效益的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)經(jīng)濟總量和人均指標 “ 雙翻番 ” 。 烈山組團：西