【正文】 持 較平穩(wěn)的增長 ，增長率在 2%以下 ， 到 04 年 ，淮北市區(qū)人口有了大規(guī)模的增長 ， 增長率達到 %，這主要是由于 04 年淮北市進行了區(qū)劃調(diào)整， 將濉溪縣的新蔡鎮(zhèn)劃入淮北市烈山區(qū) ，使得市區(qū)人口快速增長。 ? 人口增長以自然增長為主，市區(qū) 增長點主要來自于郊縣 圖 23 人口自然增幅比 4 6 . 3 0 %6 6 . 3 7 %9 2 . 2 7 %2 3 . 2 1 %7 0 . 2 4 %6 9 . 7 5 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年數(shù)據(jù)來源：南京中原DR C 監(jiān)測數(shù)據(jù) 12 淮北 作為一個典型的內(nèi)陸城市， 人口的主要增長來自于人口的自然增長， 外來人口較少。 目前淮北每年 城市化的 增長 速度 保持 在 2%以上， 05 年城鎮(zhèn)比例 %。隨著淮北城鎮(zhèn)化的 快速推進 ， 越來越多的農(nóng)村人口進入市區(qū)， 將成為淮北市房地產(chǎn)業(yè)的主要消費支撐。 根據(jù)近 0005 年淮北市平均增長率預(yù)測未來幾年人口情況 ： 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 城市人口 數(shù)量（萬人） 住宅 拆遷 情況 ? 06 年拆遷面積達到高峰，需求逐步釋放 06 年 淮北市 拆遷總面積 達到 80 萬 平方米 ， 是各年拆遷面積最大的一年，這一部分需求將在近兩年內(nèi)逐步釋放。 不過由于國家在大環(huán)境上控制每個城市的拆遷面積， 07 年以后淮北市拆遷面積將有所回落。 表 21 淮北市拆遷情況 年度 拆遷面積 未來需求量 2021 年 55 萬平方米 萬戶 2021 年 40 萬平方米 萬戶 2021 年 40 萬平方米 萬戶 總計 135 萬平方米 萬戶 數(shù)據(jù)來源：淮北市政府公報 13 按照淮北市目前 18 平方米 /人的 住房面積和 人 /戶計算，未來 3 年內(nèi)將會有超過 萬 戶家庭因拆遷需要從新購臵住宅。 二、淮北市住宅購買力指標(biāo)研究 ? 城鎮(zhèn)居民收入及存款余額不斷增長 圖 24 可支配收入、 人均存款余額及其增幅 （單位：萬元 元） 0100020213000400050006000700080009000100000 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %可支配收入 5311 5588 6065 6530 7290 8603人均存款余額 3452 3839 4513 5284 5865 6706可支配收入增幅 2 . 3 0 % 5 . 2 0 % 8 . 5 0 % 7 . 7 0 % 1 1 . 6 0 % 18%人均存款余額增幅 6 . 7 0 % 1 1 . 2 0 % 1 7 . 6 0 % 1 7 . 1 0 % 11% 1 4 . 3 0 %2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年數(shù)據(jù)來源：南京中原DR C 監(jiān)測數(shù)據(jù) 14 由于能源的稀缺性，淮北作為 資源城市帶來的經(jīng)濟高速增長的格局近期不會改變，經(jīng)濟高速增長帶來人均可支配收入的相應(yīng)增長， 自 02 年全國性的煤炭資源短缺，煤炭行業(yè)收入增加速度較快， 這也意味著 淮北市居民 人均可支配收入也會呈總體增長 的趨勢， 消費和投資能力自然也會提高。 而 人均存款增幅在 03 年出現(xiàn)拐點，這正好與淮北市 03 年房地產(chǎn)的飛速發(fā)展是相吻合的。 淮北市素有“小上?！敝Q，以前是由于上海的知青支援淮北的建設(shè)，淮北有很多上海人，現(xiàn)在這一批人有的回上海了，有的已經(jīng)融入淮北的社會生活當(dāng)中?，F(xiàn)在“小上?！贝淼氖腔幢陛^強的消費能力，從近幾年淮北市人均消費性支出逐年增長， 05年達到 6743元超過安徽省平均水平 1000 元。 圖 25 人均消費性支出 （單位：元） 4291 439946674845553067430100020213000400050006000700080002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年數(shù)據(jù)來源：南京中原DR C 監(jiān)測數(shù)據(jù) 15 ? 恩格爾系數(shù)逐年遞減，人民生活水平逐漸提高 表 22 城鎮(zhèn)居民家庭 恩格爾系數(shù) 2021 年 2021 年 2021 年 恩格爾系數(shù) 數(shù)據(jù)來源：淮北市 統(tǒng)計 公報 國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕。 目前淮北 市 人民生活處于小康水平。 16 0305 年普通商品住宅成交均價漲幅與 GDP 漲幅、人均可支配收入漲幅的比值 圖 26：住宅成交均價漲幅與 GDP 漲幅、人均可支配收入漲幅的比值 數(shù)據(jù)顯示， 0304 年淮北 市住宅售價的增幅始終低于 GDP 的增幅，二者比值始終維持在 1 以下 ，直至 05 年比值大于 1。 住宅售價 與人均可支配收入增幅的比值一直大于 1。正常情況下，房價與 GDP、人均可支配性收入增長比率都低于 1 時，房地產(chǎn)市場處于理想運行狀態(tài)，比值越低，市場理想程度越高。以上數(shù)據(jù)表明， 0305 淮北市房地產(chǎn)市場增長過快，運行理想度較低， 05 年住宅售價漲幅 %， GDP 漲幅為 %， 如此高的上漲速度 值得我們高度警惕。 0. 000. 200. 400. 600. 801. 001. 201. 401. 60住宅售價與人均可支配收入增幅比 1 .0 9 1 .2 0 1 .2 4 住宅售價與G D P 增幅 0 .7 2 0 .4 8 1 .3 4 2021年 2021年 2021年數(shù)據(jù)來源：南京中原DR C 監(jiān)測數(shù)據(jù) 17 三、淮北市住宅市場容量預(yù)測 （ 20212021 年 ） 住宅市場的容量由剛性需求和彈性需求組成。前者指由人口增長、結(jié)婚及拆遷等帶來的購房需求，是市場容量的主要組成部分，并且是可以測算的。后者指由經(jīng)濟發(fā)展帶來的投資性、改善性等購房需求，該類需求極易受到外界因素的干擾，不確定性很大。 這里測算的市場容量，僅指剛性需求部分。它等于“拆遷需求 +新增人口需求”。計算公式為“ （拆遷戶數(shù) *戶均人口數(shù) +當(dāng)年人口增長數(shù)） *人均居住面積”。 根據(jù) 淮北 市的拆遷計劃， 20212021 年的拆遷規(guī)模如下表 表 231 20212021 年淮北市計劃拆遷數(shù)據(jù)表 2021 年（計劃） 2021 年（計劃） 2021 年（計劃） 拆遷戶數(shù)（萬 戶） 轉(zhuǎn)移到商品住宅的戶數(shù) 根據(jù)政府統(tǒng)計部門預(yù)測， 20212021 年間，淮北 市每年新增人口數(shù)據(jù)見下表 表 232 20212021 年淮北市每年人口增長數(shù)據(jù)預(yù)測表 2021 年（計劃） 2021 年（計劃） 2021 年（計劃） 新增人口（萬人） 目前 淮北 市戶均 人， 按照 淮 北 市 的人均居住面積達到 30 平方米 計 算，則未來三年內(nèi) 淮北 市拆遷和人口增長帶來的市場容量分別為： 表 233 剛性需求總量 2021 年 2021 年 2021 年 剛性需求總量 （萬平方米） 18 根據(jù)淮北市購房目的的結(jié)構(gòu)，由子女就學(xué)、工作需要 、投資等需求組成的彈性需求總量一般占到需求總量的 60%（其中投資 %），在需求實現(xiàn)過程中，由于受到外界因素，諸如政策、購買力等因素變動影響，實際釋放的彈性需求約 30%。剛性需求總量僅占到 40%。根據(jù)這一比例，未來三年淮北 市的彈性需求總量分別為： 表 234 彈性需求總量 2021 年 2021 年 2021 年 彈性需求總量 實際釋放彈性需求總量 表 235 未來三年住宅市場總?cè)萘勘? 2021 年 2021 年 2021 年 住宅市場總?cè)萘? （剛性需求總量 +彈性需求總量） 實際釋放容量 （剛性需求總量 +實際釋放彈性需求總量） 中原預(yù)測：淮北市未來三年的需求總量約 萬平方米 19 第三 部分 淮北 市 住宅市場分析 一、土地供應(yīng)市場 簡析 2021 年淮北市土地成交主要集中在 4馬路以南，也是未來的淮北房地產(chǎn)發(fā)展活躍的區(qū)域，東區(qū)的土地 大部分已協(xié)議出讓給 眾安房地產(chǎn)（溫哥華城），西面 是 工業(yè)產(chǎn)區(qū)，住宅用地很少，所以未來的 土地主要 集中在南面、西北面。 二、淮北市房地產(chǎn)總體市場分析 淮北住宅宏觀經(jīng)濟分析 圖 31 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資比例情況分析 單位 :億元 0. 001. 002. 003. 004. 005. 006. 007. 008. 009. 0010 .0 00. 00 %10 .0 0%20 .0 0%30 .0 0%40 .0 0%50 .0 0%60 .0 0%70 .0 0%80 .0 0%房地產(chǎn)投資額 2. 64 2. 86 3. 51 6. 07 6. 99 8. 84 增長率 8. 33 % 22 .7 3% 72 .9 3% 15 .1 6% 26 .4 7%占固定資產(chǎn)比例 6. 34 % 8. 39 % 9. 82 % 11 .8 7% 10 .9 0% 10 .5 1%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 20 數(shù)據(jù)來源 :淮北統(tǒng)計局 房地產(chǎn)開發(fā)額逐年增長 ， 03 年增幅最高， 0 05 年受宏觀調(diào)控的影響 ， 速度有所 放緩， 但仍保持在 15%以上的增長率 。占固定資產(chǎn)的比例０３年以后，維持在 10%左右。 2021 年淮北市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 億元，同比增長了 %，占固定資產(chǎn)的比例為 %。 表： 31 淮北市房屋 開發(fā)情況 單位 : 萬平方米 施工面積 同比增長 竣 工面積 銷售面積 同比增長 銷售額 2021 年 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021年 （ 16 月） 數(shù)據(jù)來源：淮北 市房產(chǎn)局 0205年淮北 市 房屋 施工面積呈逐年上升態(tài)勢， 05 年有所 下降，但波動很小，不到 1%， 而且其增長速度遠 低于住宅銷售面積。 04年前銷售面積保持前的三位數(shù)增長，到 05 年降為兩位數(shù)，受政策影響，一些開發(fā)商對市場把握不準(zhǔn)，開始放慢開發(fā)力度。 21 圖 32 住宅銷售價格分析 單位：元 /平方米 數(shù)據(jù)來源： 淮北房產(chǎn)局 淮北市房地產(chǎn)起步晚， 02年才開始真正發(fā)展起來， 住宅平均銷售價格 一直 呈現(xiàn)上漲態(tài)勢， 由于 0304年房地產(chǎn)的不段升溫，到 05 年的市場達到一個小高潮， 05 年增長幅度最大 ，達 到 %（本身基數(shù)較低） ，增幅高于南京 10 個百分點。 12021303148518170200