【正文】 看 ， 總價在 30萬元左右的商鋪 ， 是需求量最大的商鋪 ， 因此 ， 在進行商鋪間隔時我們要充分考慮到目標(biāo)客戶的承受能力 ， 力求將大部份商鋪總價控制在 25— 35萬元之間 。同時，通過長期持有部分商鋪，實現(xiàn)項目的長久贏利。 一層和二層商鋪全部直接銷售；其他部分銷售 ， 部分長期持有 ， 通過出租獲利 ， 并可在物業(yè)升值后再出售產(chǎn)權(quán) 。 我們建議根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦牧?xí)慣，對廣場內(nèi)環(huán)境及設(shè)施進行重新設(shè)置和整合，在廣場里設(shè)置一部分休閑游樂設(shè)施（收費項目和免費項目結(jié)合）增加廣場休閑娛樂的價值，在步行街主干道設(shè)置兒童喜愛的仿古電動小火車、巡邏坦克等，吸引更多的市民前往休閑及觀賞。 104 ? 5） 休閑步道 為了進一步提升商業(yè)街區(qū)的商鋪價值 ， 充分發(fā)掘廣場的商用價值 ， 我們建議把沿廣場商鋪建設(shè)成雙開門的商鋪 ， 并在廣場內(nèi)設(shè)置一條寬約 5米左右的休閑步道 ，使商家可以利用休閑步道開展經(jīng)營活動 。 103 ? 4） 休閑設(shè)施設(shè)計 商業(yè)街區(qū)應(yīng)留一部分空間來設(shè)置相應(yīng)的休閑空間，可以擺放設(shè)置小型休閑設(shè)施，如座椅、太陽傘等，使消費者感受到商業(yè)街區(qū)內(nèi)溫馨的人情味，徜徉或坐落其中，就能感受到自然、輕松的購物氛圍，產(chǎn)生情感上的共鳴，增加購物吸引力。 102 ? 商鋪內(nèi)部空間布局： 開發(fā)商對商家進駐進行統(tǒng)一管 理 ， 指導(dǎo)商家對店鋪內(nèi)空間進行 設(shè)計 ， 使店面風(fēng)格呈現(xiàn)多元統(tǒng) 一 ， 與商業(yè)街區(qū)的整體風(fēng)格相協(xié) 調(diào) 。 趣味小品設(shè)計： 為了進一步強調(diào)國際風(fēng)情的定位，我 們建議增加一些趣味性的小品設(shè)計， 增添更多的樂趣。 路燈設(shè)計： 路燈是商業(yè)街區(qū)營造國際風(fēng)情的重要符號 之一，不同街區(qū)的路燈應(yīng)該與該街區(qū)的定 位相適應(yīng)，借助于燈桿、燈罩等設(shè)計元素 體現(xiàn)國際人文風(fēng)情。 道路鋪裝： 道路的鋪裝必須根據(jù)各個街區(qū)的風(fēng)格進 行鋪設(shè) ， 每個街區(qū)都采用不同的鋪裝圖 案營造不同的特色 。 中心廣場：廣場中央設(shè)置兒童娛樂天地；諸如旋轉(zhuǎn) 木馬 、 充氣跳跳床 、 充氣攀巖 、 充氣彈 跳等 ， 以此為項目吸引旺盛的人氣 ， 為 經(jīng)營者創(chuàng)造商機 。 97 ? 1） 通道設(shè)計 通道設(shè)計不僅僅要解決商業(yè)街區(qū)內(nèi)部的人流、交通與疏散問題，它更為注重的是解決商業(yè)街區(qū)內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流與溝通關(guān)系、人流自然順暢與平均分配關(guān)系。 96 ? 環(huán)境營造： 整體環(huán)境包括了商業(yè)街區(qū)的各個節(jié)點 ， 它們在功能上不僅起著聚集和疏導(dǎo)人流的作用 ， 同時也營造商業(yè)街區(qū)的購物 、 休閑環(huán)境的場所 。并點綴項目標(biāo)志性的色彩，使項目格調(diào)清新高雅，具有強烈的時代感。 94 ? 建筑外立面 第一立面 建筑物外立面采用和諧 、 統(tǒng)一 、 親切的建筑色彩 ，在外立面的設(shè)計借助墻面的浮雕 、 線條 、 開窗 、 玻璃體及多種色彩來增加活潑的元素 ， 使建筑物的外立面變幻 、 清新 、 具有強烈的視覺沖擊力 。 本項目建筑設(shè)計方案必須與項目的形象定位相結(jié)合 ， 既要彰顯國際風(fēng)情 ， 又要滿足商鋪的銷售和經(jīng)營的需要 ， 符合商業(yè)發(fā)展趨勢 。 （ 6）街景的有效組織。 （ 4） 水平人流的拉動性 。 （ 2） 良好的導(dǎo)向性 。 87 ? 體驗式環(huán)境 步行街設(shè)置娛樂互動設(shè)施，在吸引消費者聚集的同時，還能使消費者有與眾不同的互動體驗，消費者在互動中產(chǎn)生留戀，從而在有效的達到延長消費者逗留時間的同時，吸引更多的商家入駐，繼而刺激投資者和商家的購買，極大的推動商鋪的銷售。 86 ? 情景式街區(qū)： 本項目引入水系做為景觀的主軸 ， 以水系在商鋪門前的流淌 ， 覆以玻璃作為商業(yè)街低層商鋪的主要景觀 ，增加本項目商業(yè)街情趣與格調(diào) ， 使消費者特別是受過良好教育的中高層次消費者產(chǎn)生共鳴 。 83 ? 七、核心廣告推廣語： 洛陽跟著我生活 84 ? 八、整體規(guī)劃建議： 景觀式建筑 +情景式街區(qū) +體驗式環(huán)境 85 ? 闡述： 景觀式建筑： ?藝術(shù)化的造型與立面 、 色彩給人以美的享受 。 同時 ， 項目命名 “ 歡樂 因此 ， 項目命名 “ 歡樂 79 ? 五、項目核心優(yōu)勢提煉： 以差異化定位策略有效規(guī)避競爭風(fēng)險： 整體定位的宣傳， 聚集洛陽零散經(jīng)營的商家 形成規(guī)模市場效應(yīng) 提供豐富的娛樂元素 跳出洛陽現(xiàn)有商業(yè)格局 提供展示世界潮流的平臺 市場零距離接觸 引領(lǐng)潮流、時尚、 個性張顯主義為潮流 集合目標(biāo)消費群體 80 ? 本項目提供： 投資者高收益的投資回報 經(jīng)營者最佳的營商環(huán)境 消費者高端消費的全新體驗 81 ? 六、項目命名建議： 歡樂 ?費者定位與項目形象定位達到一致性 ， 在中高端消費者需求為主導(dǎo) ， 家庭消費者為輔助下 ， 創(chuàng)造性地引進國際商業(yè)娛樂 、 互動理念 ， 營造理想的娛樂 、休閑 、 消費新天地 。 75 ? 目標(biāo)消費群體： 先進消費力為主（公款） —— 用 20％的消費者解決 80％的消費力 76 ? 洛陽家庭消費者為輔 —— 解決人氣問題 ?針對洛陽消費兩極分化的現(xiàn)象 ， 本項目應(yīng)定位于20%的中高端的消費者 ， 瞄準(zhǔn)中高端市場 ， 打造高檔商業(yè)項目； ?針對洛陽新區(qū) CBD、 CLD的中高端消費人群 ， 迎合洛陽新區(qū)的公務(wù)消費與高尚住宅區(qū)的消費需求 。 70 ? 針對消費者心理，顛覆洛陽舊有商業(yè)模式 ， 以革命性商業(yè)形態(tài)，超越洛陽老城區(qū)商業(yè)，以娛樂、互動、體驗切入，打造洛陽首個娛樂、休閑、觀光、旅游、購物、特色餐飲國際風(fēng)情步行街。 65 ? 招商先行： 本項目地理區(qū)位及人氣缺乏的不利因素，是商鋪銷售的致命傷，采取先招商再銷售的策略，在極大的緩解投資者的疑慮的同時，還能有效的提升商鋪價值，為住宅的銷售打下扎實的基礎(chǔ)。 （ 3） 項目商業(yè)街的出世 ， 代表新的商業(yè)購物模式 ， 將 成為洛陽最有特色的消費 、 休閑 、 體驗中心 。 63 ? 市場切入點： 高端切入：政府支持 、 媒體關(guān)注 、 商家贊同 64 ? （ 1） 洛陽市政府對洛龍新區(qū)建設(shè)的支持 。 59 ? 第六部分： 項目定位與總體規(guī)劃建議 60 ? 一、定位思考： 對洛陽傳統(tǒng)商業(yè)街的批判 對傳統(tǒng)消費模式的批判 領(lǐng)跑新型消費模式 61 ? 結(jié)論： 通過對洛陽市場的調(diào)查與分析，本項目在銷售及招商上均有極大的風(fēng)險與壓力，我司對本項目的“國際風(fēng)情步行街“的定位，對市場的切入而言，缺乏力度與支持，主題定位稍顯單薄，本項目應(yīng)在迎合市場需求及消費心理的前提下豐富主題內(nèi)涵，使項目對市場的攻擊力達到最大化。 底層出售價值最大 ， 二三層部分出售或出租 。 整合三重核心價值：整合順馳知名品牌 +項目品牌 +消費品牌 。 54 ? 核心思考點三： 三重核心價值整合 55 ? 提升項目的品牌價值成為項目入市的關(guān)鍵 ， 通過提升品牌價值強勢吸引商家進駐 ， 成為項目營銷推廣的最佳利器 。 52 ? 核心思考點二： 找準(zhǔn)區(qū)域性商業(yè)地位 53 ? 通過析研究 ， 項目應(yīng)打造區(qū)域性的標(biāo)志性商業(yè)物業(yè) ，成為洛陽新區(qū)的商業(yè)龍頭 。 51 ? ? 尋求市場突破： 洛陽新區(qū)的商圈尚未成熟，區(qū)域商業(yè)價值的認(rèn)同度不高，區(qū)域商業(yè)價值受到一定的阻隔。 “ 區(qū)域核 ” 表現(xiàn)為完整而系統(tǒng)的城市生活 、 生產(chǎn) 、 消費 、 娛樂 、 流通 。 市場出現(xiàn)空白：洛陽新區(qū)尚未出現(xiàn)成熟的商業(yè)項 目，本項目的建成將填補洛陽新區(qū)的商業(yè)空白。 46 ? 二、競爭局限 項目的發(fā)展主要依賴于洛龍新區(qū)的的發(fā)展，在現(xiàn) 有條件下尋求突破的空間較?。? 本區(qū)域的人居氛圍尚未成熟，區(qū)域消費的認(rèn)同度 目前較低； 項目區(qū)位對洛陽消費者而言，心理距離大于地理 距離； 洛陽商業(yè)地產(chǎn)市場待售物業(yè)體量較大，有相當(dāng)?shù)匿N 售壓力。 43 ? 新型的商業(yè)形態(tài)未出現(xiàn)：目前洛陽市的商業(yè)還停留在傳統(tǒng)的商業(yè)模式中 ， 新型的商業(yè)模式 、 業(yè)態(tài)并未出現(xiàn) ， 打破現(xiàn)有的傳統(tǒng)模式 ， 成為洛陽市場新一代領(lǐng)袖 。 41 ? 項目機會點 機會點突現(xiàn) —— 城市新商業(yè)中心 42 ? ?洛陽新區(qū)的規(guī)劃：憑借洛陽新區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢 ， CBD與 CLD的規(guī)劃發(fā)展 ， 必然會帶動本區(qū)域商業(yè)的發(fā)展 ，構(gòu)筑城市新的商業(yè)中心 。 ?商業(yè)劣勢：周邊未形成商業(yè)街區(qū) ， 區(qū)域商業(yè)環(huán)境尚未成熟 ， 商業(yè)價值未能充分體現(xiàn) 。 （ 2）產(chǎn)品形式 36 ? 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 核心優(yōu)勢顯著，商業(yè)價值潛力巨大 37 ? ?規(guī)劃優(yōu)勢：地塊平整 、 整標(biāo)準(zhǔn)矩形 ， 易于規(guī)劃 ， 具備迅速開工的條件； ?區(qū)位優(yōu)勢：洛陽未來的行政中心 ， 毗鄰洛陽市委 、市政府新的辦公樓； ?交通優(yōu)勢：交通便利 、 四通八達 ， 有太康路 、 厚載門街及長興街等多條主交通主干道； 38 ? ?資源優(yōu)勢： 教育資源 —— 規(guī)劃興建洛陽重點中小學(xué)； 客戶資源 —— 關(guān)林批發(fā)市場