【正文】 10:26:4110:26:4110:262/14/2023 10:26:41 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時(shí) 26分 41秒 10:26: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 Copyright BRC 2023 Page 38 樓層 功能分區(qū) 物業(yè)類(lèi)型 業(yè)態(tài)類(lèi)型 面積（平方米） 面積卙比 集中式商業(yè) 健身 1500 50% 特色正餐 1500 50% L5層業(yè)態(tài)布局示意圖 ——樂(lè)美食 三、 業(yè)態(tài)品牌示意 健身 特色正餐 貢獻(xiàn)租金 驅(qū)勱客流 提升亮點(diǎn) 169。 ?產(chǎn)品： 以 3550平米 左右癿小戶(hù)型為主要產(chǎn)品，總價(jià)低。 ?超過(guò) 100㎡，或投資價(jià)格超過(guò)市場(chǎng)承受臨界點(diǎn)，總價(jià)超過(guò) 500萬(wàn)元，市場(chǎng)去化速度較慢。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 1 金地朗悅項(xiàng)目 2 萬(wàn)科中央城 3 加州水郡 4 勝茂廣場(chǎng) 5 首創(chuàng)奧特萊斯 6 綠地繽紛城 7 首開(kāi)熙悅雙子座 8 北京城建 徜徉墅 9 啟航國(guó)際三期 10 中糧萬(wàn)科 Funmix 11 鉑銘商街 12 萬(wàn)科幸福匯 13 首開(kāi)熙悅睿府金街 14 北京時(shí)代廣場(chǎng) 15 華遠(yuǎn)好天地 16 北京城建金粒街 17 中建 Copyright BRC 2023 Page 17 ▋ 區(qū)域客群分布及本案輻射 項(xiàng)目核心輻射客戶(hù)圈層 項(xiàng)目次級(jí)輻射客戶(hù)圈層 邊緣客戶(hù)群體 沿地鐵 — 大學(xué)城客群 北京西 — 外延客群 核心輻射客戶(hù)群體 次級(jí)客戶(hù)群體 邊緣客戶(hù)群體 長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn) — 新入客群 良鄉(xiāng)老城 40萬(wàn)原住民為本案核心輻射客群圈層，城蘭、星城、大學(xué)城為次級(jí)客群。 區(qū)域定位 居住區(qū)，汽車(chē)零部件產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、高教區(qū) 。 Copyright BRC 2023 Page 6 商 鋪面積配比 街區(qū)商業(yè) 銷(xiāo)售 商業(yè)類(lèi)別 體量（㎡） 層數(shù) 商鋪面 積 建面單價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)元） 公允價(jià) 值 備注 純底商 13000 1F 40—80 45000 58500 —— —— 盒子商業(yè) 階段自持后整售 商業(yè)類(lèi)別 體量（㎡） 層數(shù) 商鋪面 積 建面單價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)元） 公允價(jià) 值 備注 盒子商業(yè) 26000 1F—5F —— 18138 47158 —— —— 說(shuō)明：底商因方案并未最終確定，故暫按均價(jià)考慮 項(xiàng)目 產(chǎn)品系選型及戶(hù)型 配比 169。 地塊紅線 地鐵（高架線） N 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用地面積 49,363 平方米 總建筑面積 140,402 平方米 計(jì)容地上建筑面積 103,662 平方米 1層底商面積（層高 ） 13000 平方米 2層底商面積（層高 ） 850 平方米 3層底商面積（層高 ） 850 平方米 1層集中商業(yè)面積（層高 ） 6200 平方米 2層集中商業(yè)面積（層高 ） 5,600 平方米 3層集中商業(yè)面積（層高 ） 5600 平方米 4層集中商業(yè)面積（局部 ） 5,600 平方米 5層集中商業(yè)面積（層高 ） 3,000 平方米 1層返還商業(yè)面積（層高 ） 2,000 平方米 2層返還商業(yè)面積（層高 ） 2,000 平方米 3層返還商業(yè)面積（層高 ） 2,000 平方米 27層公寓面積 56,662 平方米 坡頂 LOFT（層高 ） 8,000 平方米 公寓（層高 ） 48,662 平方米 物管面積 300 平方米 地下建筑面積 36,740 平方米 設(shè)備用房 800 平方米 地下車(chē)庫(kù)（層高 ） 30,540 平方米 地下非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)（層高 ） 5,400 平方米 169。 商業(yè)整體定位： 鄰里中心 ：低周轉(zhuǎn)、中利潤(rùn) 項(xiàng)目 銷(xiāo)售商業(yè) ：中周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn) 項(xiàng)目 社區(qū) 主題鄰里 型販物中心 +主題底商 +精英公寓（ SOHO+LOFT) 公 寓 ： 高周轉(zhuǎn)、中利潤(rùn)項(xiàng)目 169。 Copyright BRC 2023 Page 15 三、項(xiàng)目交通 ▋ 項(xiàng)目周邊交通情況 項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)密集，交通通達(dá)性高，有效連接長(zhǎng)陽(yáng)、城蘭等地。 ▋ 項(xiàng)目地塊現(xiàn)階段概況 六、 口岸價(jià)值分析 綠地 道路 地塊紅線 地鐵（高架線） 廣場(chǎng) 住宅主入口 一級(jí)口岸 ——展示性： 西靠區(qū)域主干道，是大地塊展示性最好癿部分。 Copyright BRC 2023 效果圖 區(qū)位圖 藍(lán)光海悅城 良鄉(xiāng)商圈 核心特點(diǎn)： 1. 距我項(xiàng)目最近的在建購(gòu)物中心： 位于良鄉(xiāng)老城區(qū)的中心區(qū)域，以良鄉(xiāng)板塊的居民為目標(biāo)客群的區(qū)域型購(gòu)物中心 2. 豐富的業(yè)態(tài)規(guī)劃 ：集合時(shí)尚購(gòu)物、中西餐飲、休閑娛樂(lè)、親子教育、精品超市、影院等六大業(yè)態(tài)，提升了區(qū)域的品牌豐富度和檔次 基本情況 開(kāi)發(fā)商 北京城建 輻射范圍 良鄉(xiāng)區(qū)域 項(xiàng)目現(xiàn)狀 在建 總建筑面積 136,000平方米 運(yùn)營(yíng)時(shí)間 2023年中 商業(yè)建筑面積 136,000平方米 營(yíng)銷(xiāo)指標(biāo) 開(kāi)發(fā)模式 該項(xiàng)目全部自持，盡管地塊內(nèi)還有 138套高端住宅進(jìn)行銷(xiāo)售，但無(wú)法維持財(cái)務(wù)平衡，需其他渠道癿資金支持 租售策略 全部出租 銷(xiāo)售模式 —— 招商運(yùn)營(yíng) 統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng) 租金價(jià)格 —— 總價(jià)區(qū)間 —— 物業(yè)指標(biāo) 開(kāi)間 無(wú) 層高 進(jìn)深 無(wú) 面積區(qū)間 無(wú) 餐飲條件 無(wú) 垂直動(dòng)線 直梯、扶梯、樓梯 （目前確定引入 BHG生活超市、成龍耀萊影城（ 米）、 ZARA及 HM） ▋ 重點(diǎn)項(xiàng)目解析 —— 勝茂廣場(chǎng) 重點(diǎn)項(xiàng)目分析 Page 21 169。 169。 Copyright BRC 2023 Page 30 項(xiàng)目 整體定位 —— 藍(lán)光海悅城 Copyright BRC 2023 第四部分 項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)策略 Page 42 169。 , February 14, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時(shí) 26分 41秒 10:26: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 。 , February 14, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 Copyright BRC 2023 （一）整體業(yè)態(tài)品類(lèi)落位 項(xiàng)目業(yè)態(tài)落位示意表 物業(yè) 樓層 業(yè)態(tài) 建筑面積 （㎡） 業(yè)態(tài)占比 商家示意 業(yè)態(tài)作用 販物中心 1F 零售 4400 71% 動(dòng)感 100、明朗眼鏡 貢獻(xiàn)租金 輕餐 600 10% 咖啡陪你、面包新 語(yǔ) 提升亮點(diǎn) 快餐、藥妝 1200 19% 肯德基、屈臣氏 驅(qū)動(dòng)客流 2F 零售 3000 54% 杰兊瓊斯、 ONLY 貢獻(xiàn)租金 生活服務(wù) 1500 27% 米兮春天、歐萊雅 貢獻(xiàn)租金 家居保健 500 9% 貓人內(nèi)衣、湯臣 貢獻(xiàn)租金 簡(jiǎn)餐 400 7% 田老師、真功夫 貢獻(xiàn)租金 休閑食品 200 3% 座上客、零食誘惑 貢獻(xiàn)租金 3F 兒童娛樂(lè) 2500 45% 探索、海貝主題樂(lè) 園 驅(qū)動(dòng)客流 兒童培訓(xùn) 1800 32% 北外、勵(lì)步教育 貢獻(xiàn)租金 兒童零售 1300 23% 小豬班納、孩子王 貢獻(xiàn)租金 4F 影院 4000 71% 大地 驅(qū)動(dòng)客流 餐飲 1000 18% 云海肴、巴貝拉 貢獻(xiàn)租金 電玩 600 11% 大玩家 驅(qū)動(dòng)客流 5F 餐飲 1500 50% 鹿港小鎮(zhèn) 提升亮點(diǎn) 健身 1500 50% 英派斯 驅(qū)動(dòng)客流 底商 餐飲 7000 % 永和豆?jié){ 貢獻(xiàn)租金 娛樂(lè)