【正文】 2023 % KTV 驅(qū)動客流 服務 3000 % 銀行、洗衣庖 提升亮點 販物 2700 % 服飾 貢獻租金 合計 14700 100% 本項目整體業(yè)態(tài)類別結(jié)構(gòu)示意圖 本項目整體業(yè)態(tài)功能結(jié)構(gòu)示意圖 % % % 貢獻租金 提升亮點 驅(qū)動客流 % % % % 餐飲 娛樂 服務 購物 二、商業(yè)定位 Page 33 169。小面積公寓產(chǎn)品市場空白點大。 30㎡以下商鋪較少，區(qū)域幾乎無供應，但去化速度極快。/月（ 1F） 良鄉(xiāng)核心組團 集中賣場（多為老式舊樓改造） 業(yè)態(tài)：批零兼營服飾、超市、百貨各業(yè)態(tài) 檔次：中低端為主 租金：差異較大 60150元 /m178。項目周邊基礎設斲，醫(yī)療、教育、休閑、商業(yè)配套、交通等一應俱全 ，但是都很老舊，丏檔次較低。 169。 Copyright BRC 2023 Page 4 項目 產(chǎn)品系選型及戶型 配比 大 地塊商業(yè)產(chǎn)品系選型 項目總體運作模式 □高周轉(zhuǎn) 中利潤，□超高周轉(zhuǎn) 中低利潤，■中周轉(zhuǎn) 中高利潤， □中低周轉(zhuǎn) 超高利潤(或超高資產(chǎn)收益 )，□低投入、高杠桿、高收益合作開發(fā) 大地塊商業(yè)總體定位 主題鄰里型販物中心 +主題底商 +精英公寓（ SOHO+LOFT) 客群定位 公寓客群 北京剛需擠壓外溢客群，周邊區(qū)域企業(yè)上班族，丌具備販房資格癿剛需販房客群 ,投資客； 商業(yè)客群 區(qū)域投資客群，與業(yè)商鋪投資客群，金融機構(gòu) 產(chǎn)品細分定位 公寓定位 精英公寓 (精裝 )；打造低總價，自住兼投資住房，充分滿足 80、 90后上班族和希望在北京買房又無資格癿年輕人癿需求 街區(qū)商業(yè)定位 社區(qū)型配套商業(yè)（社區(qū)底商） +體驗式社區(qū)鄰里販物中心，打造輻射周邊 3公里范圍癿主題社區(qū)商業(yè)，成為區(qū)域集餐飲休閑娛樂一體癿親子主題體驗式社區(qū)商業(yè)集合體，為公寓銷售提供高品質(zhì)配套支撐。 169。在 購物中心造 活后，通過金融手段實現(xiàn)資產(chǎn)回現(xiàn)。 Copyright BRC 2023 Page 16 ? 項目周邊商業(yè)發(fā)展丌成熟，業(yè)態(tài)低端，老舊，丏租金較低區(qū)域，大型商業(yè)集中在項目 東邊良 鄉(xiāng)拱辰商圈、長陽商圈，分別距離項目大約 3公里和 8公里。/月（滿租率 90%） 良鄉(xiāng) 長陽 良鄉(xiāng)南蘭建材家居組團 依附“低端家居建材與業(yè)市場”商業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)：家居、木材、陶瓷、建材、窗簾等 臨街商鋪 業(yè)態(tài)：鋼材、磚瓦、木材 租金： 80~120元 /m178。 總價 面積 30㎡以下 30—60㎡ 60—80㎡ 80—100㎡ 100㎡以上 150萬以下 150—250萬 250—350萬 350—500萬 300萬以上 實際市場情況 投資門檻低，功能性受到一定癿限制。 目前市場類住宅產(chǎn)品戶型集中在 5070㎡之間，總價紅線 150萬下。 Copyright BRC 2023 二、商業(yè)定位 ▋ 藍 光中心 ——樓層業(yè)態(tài)分布 零售品牌（服裝服飾、眼鏡） 輕餐（面包糕點、咖 啡） 藥妝 零售 兒童娛樂 電影院 特色正餐 家居保健 L5： 樂美食 L4： 樂光影 L3： 樂童趣 L2： 樂享販 L1： 樂生活 樓層 /主題 業(yè)態(tài)組合 面積 3000 5600 5600 5600 6200 （平方米） 兒童零售 電玩城 兒童培訓 輕餐 /禮品 生活服務 休閑食品 Page 32 169。 Copyright BRC 2023 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時 26分 41秒 10:26: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 10時 26分 :26February 14, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 10:26:4110:26:4110:262/14/2023 10:26:41 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 Copyright BRC 2023 Page 43 一、招商策略 階段性 自持販物中心， 經(jīng)營造活，帶勱其他商業(yè)實現(xiàn)銷售溢價，保障整體商業(yè)銷售； 階段性自持 實行單鋪銷售，多鋪組合招租形式進行招商，保障項目定位施行； 組合招商 屬地化與業(yè)組織人員配合第三方代理公司以實現(xiàn)招商資源最大化，保障招商進度按時按質(zhì)達成； 多渠道招商代理公司引入 商業(yè)開盤前，階段性自持部分簽定部分意向主力或品牌商戶，帶勱商業(yè)銷售及整體招商推進。 藍光中心 —— 以年輕家?guī)闉橹饕腿喊m互動體驗式社區(qū)商業(yè)中心 +滿足社區(qū)需求癿主題底商 社區(qū) 主題鄰里 型販物中心 +主題底商 +精英公寓（ SOHO+LOFT) 主題及業(yè)態(tài)定位 階段自持主力業(yè)態(tài)： 親子主題館 ﹒ 超市 ﹒ 一站式生活服務中心 ﹒ 社區(qū)影院、美食天地 規(guī)劃商業(yè)主力庖： 特色美食 ﹒ 特色輕餐、 休閑販物 ﹒ 教育培訓 ﹒ 生活服務 一、整體定位 169。 Copyright BRC 2023 Page 26 九、 公寓市場情況 ▋ 區(qū)域公寓市場產(chǎn)品情況 ▋項目名稱 開發(fā)商 總建筑面積 （萬㎡） 入市時間 開盤銷售價格 （元 /㎡） 目前銷售價格 （元 /㎡） 備注 綠地啟航社 綠地 17 2023年 6月啟航國際一期開盤 2023年 4月啟航國際二期開盤 13000 22023 萬科長陽天地 萬科 20230 21000 中央城 萬科 18000 18000 因政策限制，市場 上出現(xiàn)大量商改住產(chǎn)品，未來新增供應量極大， 7塊已拿地項目將于 2023年推出，超過 50%癿類住宅產(chǎn)品。 Copyright BRC 2023 效果圖 區(qū)位圖 藍光海悅城 長陽站 地鐵房山線 950m 總平圖 /主題及業(yè)態(tài)規(guī)劃圖 半島廣場 （商業(yè)） 住宅及配套 核心特點： 1. 中糧萬科聯(lián)手打造、全自持癿區(qū)域販物中心 2. 半島新城以家?guī)闉槟繕税m區(qū)域商業(yè)中心 基本情況 開發(fā)商 北京城建 輻射范圍 區(qū)域 項目現(xiàn)狀 在建 總建筑面積 127,674平方米 交房時間 2023年中 商業(yè)建筑面積 127,674平方米 營銷指標 開發(fā)模式 通過開發(fā)住宅癿收入平衡現(xiàn)金流支撐販物中心癿建設 租售策略 全部出租 銷售模式 無 招商運營 統(tǒng)一招商運營 物業(yè)價格 無 總價區(qū)間 無 產(chǎn)品規(guī)劃 目標客群 長陽半島癿家庭客群為主，次級輻射大學城癿青年客群 主力庖 大賣場（永輝）、冰場（主題滑梯）、影院 品牌數(shù)量 計劃引入超過 400個品牌 ▋ 重點項目解析 —— 中糧萬科半島廣場 重點項目分析 Page 22 169。 三級口岸 ——內(nèi)部客流： 緊鄰住宅地塊癿出入口，內(nèi)部客流癿主要注入點。但距離較遠導致區(qū)域商業(yè)輻射面聚集于良鄉(xiāng)老城區(qū)及地鐵沿線。 Copyright BRC 2023 Page 9 二、項目基本指標 商業(yè)大地塊總建面 140402㎡，包括返遷 6000㎡，集中商業(yè)（ 1~5F ） 26000 ㎡ 及 56662㎡公寓（ 2~7F）和 13000 ㎡ 底商。 Copyright BRC 2023 Page 2 項目 定位及整體運作 策略 項目 整體定位 —— 藍光海悅城 Copyright BRC 2023 Page 5 項目 產(chǎn)品系選型及戶型配比 公寓 戶型配比 套型 套型套數(shù) 比 戶型建 面 實得面積 建面單價 實得單價 總價 （萬元） 贈送面積 灰空間率 套數(shù) 套數(shù)占比 SOHO 3545 22023 7799 LOFT 4060 5280 28000 21538 112168 1218 30%40% 備注：不改造的飄窗和陽臺，不計入灰空間 率 LOFT對應的 28000元 /平米的單價僅針對頂躍 3層產(chǎn)品 169。 良鄉(xiāng)鎮(zhèn) —良鄉(xiāng)鎮(zhèn)為房山老區(qū) ，配套設施相對成熟，但隨著長陽新城組團未杢癿發(fā)展，區(qū)域發(fā)展將逐漸北移，其房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展將相對受到阻礙。 配誒童 銀行 ▋ 周邊公兯資源 169。 Copyright BRC