【正文】 樣在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)竟取勝？我們認(rèn)為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)持 有以下兩方面的對(duì)策： ● 差異化市場(chǎng)定位 要想在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)，除了需要與傳統(tǒng)黃龍、武林、慶 春、濱江板塊不同之外，還需要與同一區(qū)域內(nèi)其他寫(xiě)字樓 定位有別。根據(jù)本項(xiàng)目的綜合特 征，結(jié)合錢(qián)江新城整個(gè)商業(yè)氛圍，我們建議以“商業(yè)先 行”，即首先營(yíng)造商業(yè)購(gòu)物中心，以商場(chǎng)聚攏人氣，從而 帶動(dòng)五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓和服務(wù)性公寓的租售。 ● 功能配套： 硬件配套是直接體現(xiàn)了服務(wù)性公寓檔次的一個(gè)重要因 素，因此在硬件配套上，服務(wù)性公寓最講究的是既有家 居的便利，又有酒店的檔次。所以， 我們建議：購(gòu)物中心需要?jiǎng)澐忠欢ǖ膮^(qū)域（比 如一整層），引進(jìn)世界著名的品牌，如路易威登、迪奧、 古姿、 Salvatore Ferragme等，打造“來(lái)福士世界名品匯” 國(guó)際級(jí)購(gòu)物中心的氣質(zhì)，以此全面拔高商業(yè)購(gòu)物中心的檔 次和品位。 所以，購(gòu)物中心空間開(kāi)闊，適合 設(shè)計(jì)成一個(gè)開(kāi)放型的社區(qū)中心，或 SHOPING MALL的形 式，以此打破常規(guī)的商業(yè)布局理念，營(yíng)造新杭州頂級(jí)的國(guó) 際購(gòu)物中心。讓客人出 入觀景，與風(fēng)景同在。 ②針對(duì)中小企業(yè)，可適當(dāng)設(shè)施一些中小戶(hù)型的單位寫(xiě)字 間，面積控制在 90—— 250平方米之間，做到大小兼顧。所以我們 建議，項(xiàng)目寫(xiě)字樓的車(chē)位配比（包括車(chē)庫(kù)和停車(chē)場(chǎng)）應(yīng) 達(dá)到 1： 2，甚至更多。所以我們建議：根據(jù)本 項(xiàng)目地處錢(qián)江新城的核心區(qū)域，毗鄰行政中心和文化中 心，矗立于錢(qián)塘江畔，因此寫(xiě)字樓在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候應(yīng) 充分考慮這些外部景觀優(yōu)勢(shì)，從視覺(jué)寬度和高度上做到 最大限度的“納景”，營(yíng)造舒適的景觀視覺(jué)效果。 營(yíng)造觀景平臺(tái) 由于項(xiàng)目毗鄰錢(qián)塘江一線江景和文化中心廣場(chǎng)，具有良好 的自然景觀和人造景觀。特別是本項(xiàng)目周邊一些公建同樣“標(biāo)新立異”的時(shí) 候，更需要我們花更多的心思，在建筑風(fēng)格和建筑外形上 做出創(chuàng)新的構(gòu)架。 作為錢(qián)江新城核心區(qū)塊內(nèi)一個(gè)集商務(wù)辦公中心、五 星級(jí)酒店、購(gòu)物中心和服務(wù)性公寓于一體的綜合性 商業(yè)項(xiàng)目，其表現(xiàn)了對(duì)財(cái)富、商務(wù)、購(gòu)物、消費(fèi)以 及時(shí)尚生活的訴求。特別隨著杭州國(guó)際化大都市形象 的進(jìn)一步明顯，世界 500 強(qiáng)企業(yè)的先后進(jìn)駐，以及錢(qián)江新 城 CBD商務(wù)中心的的崛起，進(jìn)一步催生了對(duì)服務(wù)性公寓的 巨大需求。其中，直接把物 業(yè)定位為“酒店式公寓”的樓盤(pán)有近 10個(gè)，包括世貿(mào)麗晶城、 華潤(rùn)西子中心、鈦合國(guó)際、東方金座、紫晶商務(wù)城、深藍(lán)廣 場(chǎng)、龍禧硅谷、凱恩西湖金座等，總建筑面積共 11萬(wàn)平方 米， 1700多套。 面積：約 12萬(wàn)平方米 投資商：杭州市錢(qián)江新城建設(shè)管委會(huì) 工程進(jìn)度：預(yù)計(jì)于 2023年全面建成投入使用 五星級(jí)酒店 作為杭州的未來(lái) CBD中心，真正的主角應(yīng)該是商務(wù)樓和各種公建設(shè)施，因此酒店是其不可或缺的組成部分。萬(wàn)象城、國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)、華聯(lián) 特別是今明兩年，杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)將集中放量， 供應(yīng)量的增大將導(dǎo)致激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 機(jī)會(huì) ①政策機(jī)會(huì)： 杭州政府新的城市規(guī)劃，從“西湖時(shí)代”逐漸進(jìn)入“錢(qián)塘?xí)r 代”。目前，錢(qián)江新城正處于高速開(kāi)發(fā)階 段，周邊杭州行政中心、大劇院、國(guó)際金融中心、市民中 以及萬(wàn)象城等項(xiàng)目逐漸興起，再加上周邊中高檔住宅的陸 續(xù)建成， 3公里區(qū)域內(nèi)的居住區(qū)人口約有 40萬(wàn)左右，工作 人員將達(dá)到 20萬(wàn)人。 周邊環(huán)境 根據(jù)我們的了解，到 2023年錢(qián)江新城核心區(qū)將建設(shè) 650萬(wàn) 平方米的公建建筑體。 劣勢(shì) ①規(guī)模劣勢(shì)： 與同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，無(wú)論是 80萬(wàn)平方米的萬(wàn)象城，還 是 34萬(wàn)平方米的高德商業(yè)廣場(chǎng)，在體量規(guī)模本項(xiàng)目都無(wú)法與 之匹敵，特別對(duì)于僅商業(yè)購(gòu)物中心就占到 24萬(wàn)平方米的萬(wàn)象 城，加上其本身成熟的運(yùn)營(yíng)模式和萬(wàn)象城的品牌影響力，屆 時(shí)一定會(huì)吸引大批的顧客和商家，進(jìn)而分割市場(chǎng)機(jī)會(huì)，因此 我們?cè)谝?guī)模上處于劣勢(shì)。而且今后幾年， 預(yù)計(jì)每年推出的綜合性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量在 40—— 60萬(wàn)平方左 右米。 除了以上 7個(gè)項(xiàng)目 之外，還有萬(wàn)潤(rùn) 面積：總建筑面積月 29萬(wàn)，其中商場(chǎng) 5萬(wàn)平方米 投資商：高地 (維爾京群島 )有限公司 工程進(jìn)度： 2023年 11月底完成土地拍賣(mài) 預(yù)計(jì) 2023年上半年動(dòng)工 高德商業(yè)廣場(chǎng) 來(lái)福士廣場(chǎng) ●波浪文化城 區(qū)位：錢(qián)江新城核心區(qū)的主軸線上，南連城市陽(yáng)臺(tái)，西經(jīng) 國(guó)際會(huì)議中心與解放東路相連，北穿過(guò)富春路與正 在興建的市民中心相連，東面經(jīng)過(guò)杭州大劇院，與 新業(yè)路相連 。 服務(wù)性公寓 根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前杭州酒店式公寓、單身公 寓、小戶(hù)型公寓在內(nèi)的項(xiàng)目數(shù)量總共 20個(gè)。UDC時(shí)代（國(guó)際公館） 區(qū)位： 總面積：約 戶(hù)型面積： 40—— 200平方米 開(kāi)發(fā)商：華聯(lián)發(fā)展集團(tuán) 針對(duì)杭州市區(qū)“高價(jià)房”觸目皆是、銷(xiāo)售壓力日漸俱增的現(xiàn) 狀，作為另一種頂級(jí)物業(yè)的酒店式服務(wù)公寓因?yàn)槠浼饶芴? 供酒店式專(zhuān)業(yè)服務(wù)，又能提供私人公寓私密性的住宅形式 而受到眾多高級(jí)白領(lǐng)和跨國(guó)公司駐地高管人員的青睞，使 其在杭州能夠迅速興起。所以，項(xiàng)目的整體綜合開(kāi)發(fā)及其后續(xù)的運(yùn)營(yíng)將主要按 照凱德置地“來(lái)福士”模式進(jìn)行。因此，該項(xiàng)目不論在建筑風(fēng)格上， 還是在建筑外形上都必須力求做到時(shí)尚創(chuàng)新，具有巨大的 超前性。 所以我們建議：各單體建 筑可采用名貴的建筑材料，如大理石、鋁板等，采取波浪 型外立面創(chuàng)意設(shè)計(jì)，將錢(qián)江新城獨(dú)特的濱水文化體現(xiàn)出 來(lái)，并與周邊建筑風(fēng)格區(qū)別開(kāi)來(lái)，彰顯項(xiàng)目獨(dú)特的創(chuàng)新個(gè) 性。其中良好的景觀包括對(duì)外部現(xiàn)成景觀的充分利用 以及內(nèi)部自身營(yíng)造的人文景觀。一個(gè)高品質(zhì)的寫(xiě)字樓，其車(chē)位配比應(yīng)該在 1： 上，這樣的配比可以有效解決停車(chē)難問(wèn)題的。 ①針對(duì)企業(yè)總部需求，設(shè)置整層筐架結(jié)構(gòu)，企業(yè)可根據(jù)實(shí) 際需求自由分割組合，面積在 1000平方米左右。 ●營(yíng)造觀光電梯： 結(jié)合項(xiàng)目外部景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造酒店觀光電梯。因?yàn)槲? 們提倡項(xiàng)目以半圍合式的形式設(shè)計(jì)建造，按照項(xiàng)目的初步 規(guī)劃，購(gòu)物中心的建筑面積將達(dá)到 8萬(wàn)平方米，幾乎占到 項(xiàng)目總建筑面積的 1/3 。 ● 商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議： 作為一個(gè)國(guó)際化購(gòu)物中心，商品的質(zhì)量、檔次、品牌等都 需要與國(guó)際接軌，因此項(xiàng)目必須擁有世界頂級(jí)品牌作為支 撐。所以 …… 我們建議： 基于“住宅商禁”政策和中小企業(yè)辦公需求，既提供商務(wù)居 住服務(wù)，又提供商務(wù)辦公服務(wù)，以解決杭州中小性企業(yè)的 辦公需求；提供可滿(mǎn)足職業(yè)經(jīng)理人高層商務(wù)會(huì)晤需求的服 務(wù)；定期組織舉行烹飪學(xué)習(xí)班，教導(dǎo)公寓女主任如何烹飪 各種美食物；設(shè)置寵物托管所和寵物醫(yī)院，為公寓主任照 顧寵物等。 第四部分 市場(chǎng)運(yùn)作策略 整體項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作策略 由于項(xiàng)目是一個(gè)集辦公樓、商場(chǎng)、五星級(jí)酒店和服務(wù)性公 寓于一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，各類(lèi)物業(yè)類(lèi)型針對(duì)的客戶(hù)群 體不同，進(jìn)入市場(chǎng)的先后順序有別。而針對(duì)杭州 每年 40萬(wàn)平方米的需求量，杭州寫(xiě)字樓將面臨激烈的競(jìng) 爭(zhēng)。 所以，我們建議：本項(xiàng)目酒店式公寓 可由投資商統(tǒng)一持有，統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理；或可考慮將 一半的面積分割出售，自己持有一半產(chǎn)權(quán)，在管理經(jīng)營(yíng)上 由詩(shī)雅閣統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。 這些人足可以撐起錢(qián)江新城核心區(qū)的消費(fèi)。 ●五星級(jí)賓館 由于錢(qián)江新城內(nèi)眾多五星級(jí)酒店的興建，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激 烈。由于本 項(xiàng)目服務(wù)性公寓位于錢(qián)江新城核心區(qū)域， 因此本項(xiàng)目的客 戶(hù)來(lái)源主要是駐杭企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)、職業(yè)經(jīng)理人以及其他 高級(jí)管理人員等。 組織專(zhuān)題活動(dòng) 利用商業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，或其他工程節(jié)點(diǎn)，制定系列優(yōu) 惠政策，組織大型招商活動(dòng)、開(kāi)業(yè)名品 SHOW等。 ● DM：主要放置長(zhǎng)三角各大城市的星級(jí)酒店、高檔會(huì)所、 機(jī)場(chǎng)等公共場(chǎng)所（中英文對(duì)譯）。 第三期：五星級(jí)酒店部分，預(yù)將于 2023年完成建設(shè) 該階段為項(xiàng)目整體推廣的持續(xù)期和收尾期，這一階段主 要通過(guò)前期購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)，寫(xiě)字樓和服務(wù)性公寓的投 入使用以及錢(qián)江新城核心區(qū)塊的日益成熟氛圍，以酒店 式公寓的開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、結(jié)頂和入住為契合點(diǎn)，組合各種 媒介展開(kāi)宣傳推廣，加深和鞏固項(xiàng)目整體的知名度，全 面拔高項(xiàng)目的整體形象。 。 :35:0605:35:06February 24, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :35:0605:35Feb2324Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別