【正文】 建筑風(fēng)格建議 高層公寓 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 2/2/1， 92m2 2/2/1， 82m2 3/2/2， 122m2 戶型建議 高層公寓 高層 2梯 3戶 ?各功能空間布局合理，面積控制較好； ?整體形象上比較符合寫字樓立面形象，且現(xiàn)代感較強； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 （中間套） 89平米（邊套） （邊套） 高層公寓 高層 2梯 3戶 ?90m2兩房與 60m2一房，面積控制較好； ?大面積陽臺，且邊套擁有雙陽臺，空間附加值高； ?2房可變 3房，房型較為靈活； ?主臥、客廳等主功能空間設(shè)臵合理，尺度較好； 通過增大陽臺面積，從而給與客戶更多的附加值以及功能空間； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 邊套 117m2（ 3/2/1） 中間套 80m2（ 2/2/1） 高層 2梯 4戶 ?117平米小三房設(shè)計，主臥轉(zhuǎn)角窗的設(shè)臵新穎，多面采光，彰顯豪華； ?客廳與餐廳無縫相連，保持南北通透性； ?中間套空間尺度把握較好，且設(shè)臵儲藏室，陽臺雙向通入； 戶型建議 高層公寓 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?2梯 3戶布局，兩個邊套不影響采光與通風(fēng)，從房型上看相對獨立，且私秘性較好； ?中間套次臥采光較差，但客廳與主臥尺度較好，且都設(shè)臵大面積轉(zhuǎn)角飄窗，且陽臺較大，總體采光較好； ?各房型分?jǐn)偯娣e較大；各房型均好性較佳； 2梯 3戶，面積分別為 110m 100m2 戶型建議 高層公寓 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 240m2 二層主臥處設(shè)臵轉(zhuǎn)角大露臺； 三層設(shè)臵南北聯(lián)通露臺，且主臥室設(shè)臵飄窗； 253m2 二層擁有轉(zhuǎn)角大露臺； 三層北向露臺； 立面材質(zhì)：面磚，花崗巖貼面，局部采用黃金斑花崗巖，據(jù)稱每平米單價 500600； 斷橋鋁合金窗 +LOWE中空玻璃 頂層用金屬瓦，可反射熱 建筑風(fēng)格建議 雙拼別墅 E網(wǎng) 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?雙拼別墅優(yōu)勢在于能夠抓住邊套的山墻做文章，而金地灣流域則最大程度的發(fā)揮了邊套的優(yōu)勢，從而在采光、露臺等方面做得較好； ?而完全的人車分流則使得原本的地面交通道路可以變?yōu)樗郊一▓@，只留人行道，從而充分?jǐn)U大私家花園的面積，形成近 50m2的私家花園； ?整體建筑開間達(dá)到 12米，形成三個功能區(qū)； 253m2， 5/4/4 3米 地下室南北兩個采光天棚； 客廳 ，并于西側(cè)設(shè)臵窗，多面采光； 轉(zhuǎn)角大露臺； 南北雙露臺； 戶型建議 雙拼別墅 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 城市淺灘別墅 B， 240m2， 5/4/4 ?各功能區(qū)布局與 A戶型大致相同，于東、北兩側(cè)開設(shè)入戶口； ?二層轉(zhuǎn)角露臺相對 A戶型較小，沒有延伸至?xí)?，這樣做的目的是在三層書房處設(shè)臵飄窗，拓展面寬形成三層的主臥；且于三層的露臺形成錯落； ?于三層設(shè)臵大面積南北通的露臺； 戶型建議 雙拼別墅 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 253m2， 5/4/4 地下室 一層 雙拼別墅 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 253m2， 5/4/4 二層 三層 雙拼別墅 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 景觀建議 ?建議內(nèi)部景觀空間設(shè)計聯(lián)廊，一方面使得景觀層次更為立體且增強景觀的通透性，另一方面加強內(nèi)部社區(qū)的交流及居住氛圍； ?景觀以現(xiàn)代風(fēng)格為主，與本案形象相符； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 景觀建議 ?以一些個性化、時尚化的建筑小品，以增強社區(qū)居住氛圍； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 THE END！ 謝謝觀賞！ 。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 問題產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品 包裝，旗幟！ 利潤主力 培育、轉(zhuǎn)化 盡早出貨 開發(fā)策略 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?以公共建筑的形態(tài)設(shè)計； ?采用坊塊的形式合圍，形成公共的道路空間；合圍坊塊內(nèi)部私秘空間營造出豐富多彩的生活空間； ?充分考慮商、辦、住功能的轉(zhuǎn)換，采取多種功能預(yù)留； ?可以沿街形成底商，營造出商業(yè)氛圍及提升臨街面的開發(fā)價值； ?宣傳上可以酒店式公寓、 SOHO、精裝修公寓等作為賣點； 產(chǎn)品規(guī)劃原則 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 規(guī)劃布局建議 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 高層 TOWNHOUSE 陽臺與臥室 客廳采光面 建筑風(fēng)格建議 共建化的立面，小面積復(fù)試空間； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?北向入戶，北向可以直接采光，使明廚明衛(wèi)設(shè)計成為可能； ?入戶處設(shè)臵開放式入戶花園， 既是獨特玄關(guān)，也是靜謐庭院，更可放臵洗衣機、儲藏柜等，形成獨特的收納系統(tǒng)； ?，不僅擁有挑空客廳，體現(xiàn)舒適的尺度感，更使得動靜區(qū)域自然分隔； 不再局限于平面的生活空間，而能享受更多的空間附加值。即目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實現(xiàn)較高市場價值。客戶需求量較高、可實現(xiàn)較高價值?？蛻粜枨罅扛摺⒖蓪崿F(xiàn)高市場價值。 客戶基本特征描述 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 客戶消費偏好描述 項目 客群偏好特征 主力 臵業(yè)客戶群 2535歲，目前工作居住在新區(qū)或市區(qū)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔 購買用途 自用為主，以首次臵業(yè)為主，投資性需求為輔（低總價） 對基本生活配套有較高的要求 行業(yè)可能 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職員、工業(yè)企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、 政府職員、小型私營業(yè)主 購房者愿 承擔(dān)的總價 40萬 60萬 主力戶型需求 2房、 3房 主力面積區(qū)間 8090M2 ， 100120M2 配套需求 對于未來升值潛力較為看重，注重區(qū)域發(fā)展 風(fēng)格需求 要求風(fēng)格的出挑及與眾不同，現(xiàn)代風(fēng)格居多 景觀需求 綠地 水景 附加需求 室內(nèi)：陽臺、凸窗等細(xì)部設(shè)計 室外：景觀、商業(yè) 需求：總價控制，車位充足 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 項目總體定位及產(chǎn)品選型 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 東太倉 —— 說明本案并非是新區(qū)邊緣的一個項目，而是屬于太倉東部的項目，從而弱化地域的劣勢，強調(diào)規(guī)劃的前景； 城市精英 —— 以客戶為核心訴求點，同時說明本案的時尚性與現(xiàn)代感； 專屬領(lǐng)地 —— 由于是商業(yè)用地，在推廣上無法以住宅形象宣傳，因此，需要模糊住宅與商業(yè)的概念，實則更偏向于住宅； 東太倉 〃 城市精英專屬領(lǐng)地 項目總體定位 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 從區(qū)位價值來看，本案地處新區(qū)邊緣，且由于商業(yè)用地的限制，本案更適合打造投資型產(chǎn)品及首次臵業(yè)類產(chǎn)品； ?別墅的引進提升整個地塊的價值的同時，也可吸引周邊高端產(chǎn)業(yè)客群及市區(qū)客群，從而擴大輻射面； ?高層復(fù)式 TOWNHOSE為創(chuàng)新型產(chǎn)品，面積控制在 90m2的情況下，做到上下兩層，引入入戶花園及挑空的概念，由于其高附加值以及產(chǎn)品上的諸多亮點，成為本案吸引客戶關(guān)注的核心產(chǎn)品； ?高層住宅為市場主力，接受度高，以首次臵業(yè)的自住類客群為主； ?商業(yè)為地塊硬性指標(biāo)，后續(xù)開發(fā)，等待升值； 產(chǎn)品選型 商業(yè) +高層復(fù)式 TOWNHOSE+高層公寓 +少量別墅 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 產(chǎn)品配比 地塊指標(biāo) 地塊性質(zhì)：商業(yè)用地 占地： 53333m2 總建筑面積： 106666 容積率： 建筑密度： 40％ 綠地率： 20％ 建筑限高： 【 10米， 80米 】 物業(yè)形態(tài) 用地面積 容積率 建筑面積 比例 商業(yè) 17500 35000 ％ 高層公寓 16000 48000 45％ 高層 TOWNHOUSE 7500 15000 ％ 別墅 12333 8666 ％ 合計（平米） 53333 106666 100％ 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 戶型配比建議 物業(yè)類型 戶型 戶型面積 (平方米 ) 總戶數(shù) (戶 ) 總建筑面積 (平方米 ) 別墅 / 190210 20 4000 / 230260 18 4666 合計 8666 高層公寓 1/1/1 4060 150 7500 2/2/1 7090 60 5000 3/2/1 100110 220 21000 3/2/2 110130 120 14500 合計 48000 高層 TOWNHOUSE 2/2/1 8090 166 15000 合計 15000 戶型 面積段 總建筑面積 比例 1R 4060 7500 ％ 2R 7090 20220 ％ 3R 100130 35500 ％ 別墅 190260 8666 ％ 合計 71666 100％ 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 高 市場增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 CASHCOW 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對市場份額 波士頓矩陣 別墅 /高層TOWNHOUSE 推廣時給予包裝主題 ,市場提高接受度。一般屬于改善型“二次臵業(yè)”為主。 太倉周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 生活于太倉周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一直希望住宅太倉城區(qū)內(nèi)的一部分客戶； 客戶基本特征描述 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 偶得型客戶：外省市投資客 /改善類客戶 10% 近鄰太倉的上海周邊區(qū)域客戶 以嘉定為主，價差投資是他們臵業(yè)太倉的主要因素，同時包括工作、商務(wù)產(chǎn)生的居住、度假等因素。戶型設(shè)計講求南北通透，喜朝南向的戶型。 客戶基本特征描述 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 次要客戶：太倉地區(qū)客戶 25% 居住在老城區(qū)的改善型客戶及動遷客戶：年齡 3035歲 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家 /三代同堂 現(xiàn)有小區(qū)陳舊戶型老式，面臨動遷或者子女到了已婚年齡需要改善住房條件。關(guān)注經(jīng)濟型兩房、三房戶型，由于資金有限注重總價及生活、交通配套。 ?高品質(zhì)項目價格提升空間大，市場接受度高； ?在龐大的市場需求量的支撐下，整體別墅價格體系增長較快； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉別墅市場分析 客戶分析 太倉別墅市場客戶構(gòu)成 以私營業(yè)主為核心 企業(yè)高層管理人員結(jié)合部分政府公務(wù)員 私營業(yè)主 ?主要為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)制造企業(yè)老板 ?目前基本在市區(qū)擁有住宅 ?購買主要作為第一居所 ?部分高端客戶是市場雙拼以上主要客群 企業(yè)高管、政府公務(wù)員 ?外資企業(yè)的高管為主 ?高層政府公務(wù)員 ?購買主要作為第一居所 ?購買形態(tài)多為中檔聯(lián)排或疊加為主 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉別墅市場分析 市場總結(jié) ?目前市場在售項目后繼可售量約 90套 ，整體市場供應(yīng)量小 ?受土地供應(yīng)的影響，預(yù)期未來別墅上市量較少 ?項目多為與公寓混合型社區(qū)，整體檔次不高，高品質(zhì)項目市場接受度高 ?客源以市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主、企業(yè)高管為主 太倉別墅市場供應(yīng)量小，別墅產(chǎn)品市場接受度高 隨著未來景瑞項目的入市，聯(lián)排及疊加別墅的供應(yīng)量將有所提高，且產(chǎn)品品質(zhì)進一步提升； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 項目本體分析 區(qū)位解析 用地指標(biāo)及現(xiàn)狀 用地四至 交通環(huán)境 周邊配套 地塊總結(jié) 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 沿江高速公路 外環(huán)一級路 興業(yè)南路 上海東路 朝陽東路 人民醫(yī)院 太倉市區(qū) 區(qū)位解析 本案 收費站 地塊地處城廂鎮(zhèn)區(qū)邊緣，行政區(qū)劃屬于新區(qū)，位于新區(qū)高端住宅區(qū)邊緣地帶； 常勝南路 本地塊北臨上海路延伸段（在建），西臨外環(huán)一級路，地處城廂鎮(zhèn)區(qū)邊緣，離市中心區(qū)域較近，車程約 7～ 10分鐘； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 用地指標(biāo)及現(xiàn)狀 地塊指標(biāo) 地塊性質(zhì)：商業(yè)用地 占地： 53333m2 總建筑面積： 106666 容積率： 建筑密度： 40％ 綠地率： 20％ 建筑限高： 【 10米， 80米 】 ?地塊內(nèi)全部拆遷完畢，不影響整體開發(fā)進度； ?地塊地勢較為平坦，且沒有高壓走廊； ?用地規(guī)模較小，容積率為 ，產(chǎn)品可塑性較弱； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 沿江高速公路 外環(huán)一級路 興業(yè)南路 人民醫(yī)院 項目四至 上海東路 北面緊鄰上海東路延伸段（在建），遠(yuǎn)端地塊為工業(yè)廠房； 東面緊鄰興業(yè)南路，與其之間有約 8米的綠化隔離帶，東側(cè)為工業(yè)廠房及小規(guī)模鋼材交易市場 西面鄰接外環(huán)一級路，隔街為人民醫(yī)院（在建）；