【正文】 建筑風(fēng)格建議 高層公寓 太倉項目 80 景觀建議 增強景觀的通透性，另一方面加強內(nèi)部社區(qū)的交流及居住氛圍； ?景觀以現(xiàn)代風(fēng)格為主，與本案形象相符； 以一些個性化、時尚化的建筑小品，以增強社區(qū)居住氛圍； 。尋求一種既能體現(xiàn)現(xiàn)代建筑新穎、又能展示本項目獨特個性的整體效果， 高層塔樓建議采用簡捷和極富表現(xiàn)力的幾何形式，突出建筑的時代感和標志性，建議大膽地采前衛(wèi)現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格；商業(yè)建筑則注重造型，以輕快活潑，富有商業(yè)感的形態(tài)為主線。房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品是建筑物本身，而終極目標是將產(chǎn)品賣給消費者，所以確定適當?shù)慕ㄖ煨惋L(fēng)格是項目吸引客戶、增強客戶購買欲望的首要條件。 住宅 主力戶型面積控制在 90平方米 (小三房 )至 120平方米 , ，以首次置業(yè)的自住類 客群為主 ,此戶型配比建議占總比類 10%,50多平米至 70多平米 (2房 )戶型配比建議占總比類 60%此戶型面積是投資 ,外地在太倉打工收入穩(wěn)定略有積余客戶 .首要選擇 . 90多至 120平米建議占總面積的 10%， 大戶型建議總量不超過總量5%.層高 3米，總層高滿足規(guī)劃要求。 平面布局避免形成高壓風(fēng)帶和風(fēng)口。 → 層高： 。 → 樓層公共功能商務(wù)化設(shè)計，合理考慮共用衛(wèi)生間，等常規(guī)寫字樓配套。 → 辦公空間適應(yīng)性較強，不僅能夠比較靈活的分割成較小的單元，同時也能滿足較大公司的辦公需求。 產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實現(xiàn)價值較低。 需要不斷投入以增強其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為現(xiàn)金牛產(chǎn)品。 成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項目資金的主要來源。 商業(yè) 目前市場供應(yīng)過剩，但未來看好，等待時機； 公寓 總價較低，可自住可投資，市場主流產(chǎn)品； 具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項目標桿價值。 客戶基本特征描述 太倉項目 72 客戶消費偏好描述 項目 客群偏好特征 主力 臵業(yè)客戶群 2535歲，目前工作居住在新區(qū)或市區(qū)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔 購買用途 自用為主，以首次臵業(yè)為主，投資性需求為輔（低總價） 對基本生活配套有較高的要求 行業(yè)可能 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職員、工業(yè)企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、 政府職員、小型私營業(yè)主 購房者愿 承擔的總價 40萬左右 主力戶型需求 2房、 3房 主力面積區(qū)間 8090M2 ， 100120M2 配套需求 對于未來升值潛力較為看重，注重區(qū)域發(fā)展 風(fēng)格需求 要求風(fēng)格的出挑及與眾不同，現(xiàn)代風(fēng)格居多 景觀需求 綠地 水景 附加需求 室內(nèi)：陽臺、凸窗等細部設(shè)計 室外：景觀、商業(yè) 需求：總價控制，車位充足 太倉項目 73 項目產(chǎn)品定位及選型 太倉項目 74 從區(qū)位價值來看，本案地處新區(qū)，且由于商業(yè)用地的限制，本案更適合打造投資型產(chǎn)品及首次臵業(yè)類產(chǎn)品； ?住宅主力戶型面積控制在 50多平米至 70多平米 (2房 )組合 戶型配比建議占總比例 60%,此戶型面積是投資客和外地在太倉打工 收入穩(wěn)定略有積余客戶的首要選擇 . 70多平方米（兩房）至 90 多平方米 (小三房） 占總比例 25%； 90多平方米 (小三房 )至 120平方米 ,以首次臵業(yè)的自住類客群為主 ,此戶型配比建議占總比例 10% ， 120平方米以上 大戶型建議總量不超過 5%. ?商業(yè) 可采取小面積多樣劃分設(shè)計，單體面積不超過 50平方米，并充分考慮各單位間上、下水、排污、排氣的 要求，以適應(yīng)以后招商工作或小面積發(fā)售的市場需要。一般屬于改善型“二次臵業(yè)”為主。 太倉周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 生活于太倉周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一直希望住宅太倉城區(qū)內(nèi)的一部分客戶； 客戶基本特征描述 太倉項目 71 偶得型客戶：外省市投資客 /改善類客戶 10% 近鄰太倉的上海周邊區(qū)域客戶 以嘉定為主，價差投資是他們臵業(yè)太倉的主要因素，同時包括工作、商務(wù)產(chǎn)生的居住、度假等因素。戶型設(shè)計講求南北通透，喜朝南向的戶型。 客戶基本特征描述 太倉項目 70 次要客戶：太倉地區(qū)客戶 25% 居住在老城區(qū)的改善型客戶及動遷客戶：年齡 3035歲 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家 /三代同堂 現(xiàn)有小區(qū)陳舊戶型老式，面臨動遷或者子女到了已婚年齡需要改善住房條件。關(guān)注經(jīng)濟型兩房、三房戶型，由于資金有限注重總價及生活、交通配套。 太倉項目 57 錦繡新城 區(qū)域可比性項目分析 100m2， 2/2/1 104m2， 2/2/1 ?總建近 75萬 m2的超級大盤； ?規(guī)劃有多層、小高層、高層產(chǎn)品，房型面積以舒適型 2R、 3R為主； ?均價 4600元 /m2，且廚、衛(wèi)配備簡單裝修，目前基本為現(xiàn)房銷售； ?銷售率較好，目前剩余房源以大戶型3房為主； 太倉項目 58 對本案的啟示 ?大盤氣勢，且已初步成型，商業(yè)配套、會所已開始運營，已有部分客戶入??； ?近 75萬 m2，后續(xù)供應(yīng)量充足，且產(chǎn)品線豐富； ?與本案直線相距較近，對本案住宅的價格體系影響較大；且其中有相當一部分房源屬于政策性用房，是直接給予高新技術(shù)企業(yè)的福利； ?為本案直接的競爭者，如何與之形成差異化成為本案突破的關(guān)鍵； 太倉項目 59 太倉住宅市場客戶研究 客戶導(dǎo)入模式 精準客群定位 細分客群特征描述 太倉項目 60 客戶特征分析 年齡 年齡集中在 25－ 35歲 居住區(qū)域 新區(qū)為主、老城區(qū)為輔 工作區(qū)域 工作區(qū)域主要在新區(qū)，其次為老城區(qū) 職業(yè)背景 外資企業(yè)職員、國企職員、小型私營企業(yè)主、個體商戶為主 家庭收入 大部分家庭月收入在 5000元以上 學(xué)歷背景 大部分具有大學(xué)學(xué)歷 家庭結(jié)構(gòu) 以三口之家為主 臵業(yè)目的 剛性的居住需求為主，其次改善居住需求 ?此次市場調(diào)查主要探聽購買對象年齡段 ,基本在 2535歲之間 居住和工作在新區(qū)與老城區(qū)的客戶 ?調(diào)查 中月收入在 5000元以上的客戶占總數(shù)的 52% 月收入在 50007000元的客戶占總數(shù)的 16% ?考慮客戶心理會把收入降低的因素，估計客戶總體收入較高 可以作為分析太倉中高端客戶特征和產(chǎn)品需求的參照樣本 太倉項目 61 客戶購房產(chǎn)品偏好分析 30%59%11% 0%二房 三房 四房 其它戶型偏好分析 客戶的主要購房目的為首次臵業(yè)用房 同時本次市調(diào)客戶家庭結(jié)構(gòu)多以三口之家及夫妻二人為主 戶型結(jié)構(gòu)的選擇多為小三房，部分客戶需求 2房 這也是經(jīng)濟良好的中小型城市客戶需求的共性 16%15%34%19%9%3% 2% 2%7090㎡ 91100㎡ 100120㎡ 121140㎡ 141170㎡ 171200㎡ 200250㎡ 25 0㎡以上面積偏好分析 客戶主要選擇的房型為經(jīng)濟型二房、三房 相對應(yīng)的住宅面積為 8090平方米、 100120m2 太倉項目 62 客戶購房產(chǎn)品偏好分析 21%7%7%41%20%3% 1%大型中央水景 戶戶親水平臺 高爾夫果嶺 綠地/植被 中式江南園林 日式枯山水 其它景觀偏好分析 太倉客戶對景觀處于初級認識階段 中心綠地已經(jīng)滿足了大部分的客戶的需求 其次為社區(qū)中心水景 9%55%20%9%7% 0%高層 小高層 多層 花園洋房 別墅 別墅分類 雙拼獨立聯(lián)排 其它物業(yè)偏好分析 太倉區(qū)域目前的產(chǎn)品以高層和小高層產(chǎn)品為主 太倉項目 63 客戶購房產(chǎn)品偏好分析 關(guān)注因素 地段、價格、未來發(fā)展?jié)摿? 產(chǎn)品偏好 高層和小高層是主力需求產(chǎn)品 戶型偏好 小三房為主力需求，其次為二房 面積偏好 90110平方米為公寓主力需求面積段 建筑風(fēng)格 公寓以現(xiàn)代風(fēng)格為客戶的主要偏好 景觀偏好 綠地 /植被和大型中央水景 外立面材料 客戶對外立面材料十分重視，體現(xiàn)尊貴感 產(chǎn)品細節(jié) 大多客戶偏好飄窗、大面積陽臺等設(shè)臵 商業(yè)位臵 多數(shù) 客戶希望小區(qū)的配套商業(yè)是設(shè)獨立的商業(yè) 生活配套 超市、銀行、停車場、學(xué)校 .診所為主要需求 ?以自住性需求為主的客戶，看重產(chǎn)品的舒適性，對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高； ?以小三房 為主力需求戶型，主力需求面積在 90110平方米 ?同時由于太倉市場房地產(chǎn)市場發(fā)展的不成熟，客戶對產(chǎn)品的細節(jié)關(guān)注度 不高 太倉項目 64 客戶對房地產(chǎn)市場關(guān)注度分析 關(guān)注樓盤 高爾夫湖濱花園、上?；▓@關(guān)注度最高 關(guān)注原因 朋友介紹、廣告是客戶關(guān)注樓盤的主要原因 品牌開發(fā)商認可度 萬科、綠地、華潤的品牌認可度較高 認可品牌企業(yè)的原因 產(chǎn)品質(zhì)量是主要，其次是房型設(shè)計和物業(yè)管理 品牌企業(yè)產(chǎn)品總價高出普通產(chǎn)品可接受的范圍 大多數(shù)客戶認為品牌企業(yè)產(chǎn)品總價高出普通產(chǎn)品的 23%可以接受 ?太倉客戶目前還處于房地產(chǎn)非成熟階段 對品牌開發(fā)商的認識不深刻 ?太倉區(qū)域內(nèi)沒有認可度十分高的標桿樓盤 項目推廣途徑主要以人際傳播和密集型廣告通路組合為主 ?太倉客戶對房產(chǎn)開發(fā)商最注重的方面為產(chǎn)品質(zhì)量 太倉項目 65 客戶研究總結(jié) ?區(qū)域上沒有抗性，客戶對新區(qū)的認可度較高； ?對于戶型，客戶的認知度不高，因此要求也不高，僅僅在于南北通透、功能完善等基本性的要求，可提升空間較大，如賦予戶型功能上一些亮點，則很有可能吸引大量客戶關(guān)注； ?小高層、高層產(chǎn)品的市場接受度較高，客戶對產(chǎn)品的細節(jié)關(guān)注度不高； ?新區(qū)的客戶主體開始轉(zhuǎn)型，首次臵業(yè)群體開始大量進場，以中小戶型為需求主力（滿足功能、舒適度的情況下盡量減少戶型面積，從而降低總價），而投資客謹慎入市； 太倉項目 66 土地屬性 變化 影響 結(jié)果 供求屬性 配套屬性 人口屬性 未來太倉市場供應(yīng)熱點區(qū)域 新區(qū)生態(tài)住宅區(qū)的延續(xù)，整體價格體系不斷上漲 城市副中心定位 周邊生活配套、環(huán)境逐步完善 人口導(dǎo)入，外來常住人口增加 城市化率不斷提高 價格優(yōu)勢增強 生活功能增強 人口密度 增加 供應(yīng)導(dǎo)入型 配套導(dǎo)入型 產(chǎn)業(yè)屬性 新區(qū)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)人士導(dǎo)入 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型 交通屬性 至新區(qū)便捷交通 沿江高速 軌道交通 11號線 2022年通車 板塊輻射擴大 交通導(dǎo)入型 客戶定位分析 /太倉客源導(dǎo)入模式 太倉項目 67 客戶定位分析 擴大的 區(qū)域客戶 + 外來 導(dǎo)入的客源 + 近鄰太倉的上海周邊區(qū)域，以嘉定為主，價差投資是他們臵業(yè)太倉的主要因素，同時包括工作、商務(wù)產(chǎn)生的居住、度假等因素。 ?土地供應(yīng)集中于新區(qū)，為太倉房地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)方向； ?目前市場上已完成多層向小高層、高層過渡，且已經(jīng)出現(xiàn)酒店式公寓、挑高公寓等產(chǎn)品，市場對新產(chǎn)品的接受度較高； ?開發(fā)區(qū)為太倉近幾年住宅市場供應(yīng)熱點區(qū)域，該區(qū)域于前期成功導(dǎo)入高端改善型需求之后，逐漸被更多客戶所認知認同，因此，首次臵業(yè)的自住型需求也逐漸被引導(dǎo)入市； 太倉項目 40