【正文】 98 道路 公共綠化 。 觀景大露臺(tái) ?與起居廳相連的大露臺(tái)，自然形成室內(nèi)向室外的延伸空間 ?山地別墅依坡而建，每戶每層均可保證無(wú)遮擋的景觀與視野 山地別墅打造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 96 充分利用山地的稀缺資源，打造大面積采光地下室及觀景大露臺(tái) ?大面積采光 “ 地下室 ” ?吊腳樓的出現(xiàn)，使得山地別墅的地下室實(shí)際為地上空間，擁有與地上空間相同的采光和通風(fēng)條件。 山地別墅 風(fēng)格取向： 山地別墅打造 推薦參考項(xiàng)目 : 棕櫚泉國(guó)際花園 龍湖 〃 藍(lán)湖郡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西班牙風(fēng)格的山地別墅 別墅風(fēng)格選取的原則： ? 外立面顏色應(yīng)能與整個(gè)自然環(huán)境相協(xié)調(diào) ? 變化的體量組合，細(xì)膩而且豐富的立面細(xì)節(jié)。 ? 適合坡地地形，能同周邊蔥郁的山體環(huán)境相結(jié)合。 別墅立面效果 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 92 聯(lián)排別墅意向圖 在四線城市，考慮到市場(chǎng)接受度問(wèn)題，建議做三層四聯(lián)排。 Stucco外墻抹灰 抹灰和石材的搭配拼接 別墅立面效果 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90 文化石貼面 注重不同材料質(zhì)感和顏色的搭配 ?主體采用 stucco涂料墻面； ?涂料 節(jié)省成本，形成豐富色彩，用石材裝點(diǎn)局部，體現(xiàn)大氣、厚重的感覺(jué)； ?豎向線條和建筑底部結(jié)合石材、原木等 有質(zhì)感的材料 ?木材 鐵藝 大量運(yùn)用，體現(xiàn)西班牙風(fēng)格風(fēng)韻； ?強(qiáng)調(diào)材料的對(duì)比和 穿插使用 ，使立面豐富而不失穩(wěn)重。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如傭人房，健身房，影音房，書(shū)房，酒窖，早餐廳，正餐廳，會(huì)客廳，起居室，棋牌室，家庭室等。庭院空間部分贈(zèng)送，部分半贈(zèng)送，贈(zèng)送面積與實(shí)際購(gòu)買空間良好結(jié)合。 基本原則 核心理念 山地別墅的設(shè)計(jì)和規(guī)劃 關(guān)鍵動(dòng)作 西班牙外立面，與總體風(fēng)格趨于一致 聯(lián)排邊套面積 250左右，中間套 220左右；獨(dú)棟別墅面積控制在 320350平方米左右。 87 小高層戶型建議 花園洋房戶型建議 產(chǎn)品戶型建議 別墅戶型建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 85 5+1洋房產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 5+1洋房戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 性價(jià)比的增加 朝向問(wèn)題 尺寸問(wèn)題 基于功能空間的增加 基于舒適度的提升 合理的功能布局 舒適基本面 入戶花園 空中院館 凸窗、飄窗 步入式衣柜 舒適度的提升 雙陽(yáng)臺(tái) 主臥套 電梯 必選項(xiàng) 必選項(xiàng) 必選項(xiàng) 錯(cuò)層露臺(tái) 必選項(xiàng) 可選項(xiàng) 洋房戶型空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 84 西班牙風(fēng)格， 5+1退臺(tái)洋房，區(qū)別于金域中央的仿版花園洋房，在退臺(tái)及 5+1上做好創(chuàng)新與展示 150160 130140 120130 90 70 140150 采用５ +1的退臺(tái)花園洋房，一層主要賣點(diǎn)為院子， 234層主要賣點(diǎn)為大露臺(tái)，頂層安排 90+70的復(fù)式。 82 小高層戶型建議 花園洋房戶型建議 產(chǎn)品戶型建議 別墅戶型建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 80 小高層戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 小高層戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 性價(jià)比的增加 朝向問(wèn)題 尺寸問(wèn)題 精準(zhǔn)的設(shè)計(jì) 基于功能空間的增加 基于舒適度的提升 合理的功能布局 戶型基本面 入戶花園 空中院館 凸窗、飄窗 步入式衣柜 舒適度的提升 雙陽(yáng)臺(tái) 優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu) 實(shí)用布局 無(wú)感知尺度壓縮 戶型空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。面積控制在 5060平 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 為了控制風(fēng)險(xiǎn)，滿足市場(chǎng)上部分剛性需求客戶，建議在小高層組團(tuán)西門沿社區(qū)道及小高層組團(tuán)東北角資源最差處，排少量 90平一下小戶型。 對(duì) 12組專業(yè)人士訪談， 4組政府訪談， 18組消費(fèi)者訪談 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 梯戶比： ?接受一梯兩戶的板樓。 對(duì)于南北通透性表現(xiàn)出一定的關(guān)注度，但是可以通過(guò)贈(zèng)送面積、社區(qū)品質(zhì)等加以彌補(bǔ)。 —— 金域中央售樓員 戶型 140平 120平 90平 以下 140平 以上比例 超過(guò)50% 10% 左右 30% 40% 少量金域中央 花園洋房 26002700 90、 1 1 140 兩個(gè)月去化 120套左右 靠近景觀的 160的大平層 ，開(kāi)盤當(dāng)日銷售完畢， 實(shí)收均價(jià) 3000元左右 多層 24002500 90 樓盤名稱 物業(yè)類型 實(shí)收均價(jià) 主力戶型 去化速度 備注 戶型配比 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。下個(gè)月會(huì)在開(kāi)盤一次，主要推出的還是 140平三房。小戶型因?yàn)榱勘容^少，現(xiàn)在基本上買完了。少量 140平以上大戶型，剩下的是 90平以下的小戶型。 75 東郊：金域中央 —— 主打生態(tài)和自主中心化，營(yíng)銷發(fā)力、創(chuàng)新產(chǎn)品 典型樓盤 普通多層 退臺(tái)花園洋房 ?樣板展示區(qū) ?樣板房 ?山地公園 ，開(kāi)盤兩個(gè)月銷售 120套，實(shí)收均價(jià) 26002700 山地 公園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 73 產(chǎn)品戶型建議 獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，花園洋房，小高層 文化廣場(chǎng)發(fā)展建議 主題特色商業(yè)，打造景德鎮(zhèn)旅游休閑第一去處 補(bǔ)充物業(yè)發(fā)展建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 消防 ? 確保社區(qū)消防通道隨時(shí)能啟用； ? 每層樓中特設(shè)自動(dòng)感溫、感煙裝臵及自動(dòng)噴淋，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝臵； 安防系統(tǒng)配臵 項(xiàng)目 紅外 探頭 24小時(shí)監(jiān)控 24小時(shí)電子巡更 24小時(shí)區(qū)域 巡防 可視 對(duì)講 防盜報(bào) 警系統(tǒng) 智能網(wǎng) 絡(luò)系統(tǒng) 采用 可選 可選 可選 必選 可選 必選 提供基本服務(wù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 70 項(xiàng)目物業(yè)管理：充分體現(xiàn)項(xiàng)目的居家性，控制管理費(fèi)用，實(shí)現(xiàn) “ 日常管理 ” 到位 日常管理 特約管理 安全保衛(wèi) 日常養(yǎng)護(hù) 清潔綠化 消防工作 日常維護(hù) 費(fèi)用征收和基金管理 社會(huì)關(guān)系協(xié)調(diào) 內(nèi)部人際處理 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 技術(shù)保障 人員保障 核心關(guān)注點(diǎn) 酒店式服務(wù) 物業(yè)管理建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 68 藝術(shù)會(huì)所陳列歐洲瓷器知識(shí)介紹館、為藝人們舉辦中小型展覽提供場(chǎng)所 水岸會(huì)所建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣場(chǎng)的細(xì)節(jié)打造充分運(yùn)用陶瓷， 打造景德鎮(zhèn)旅游休閑第一去處。 66 藝術(shù)會(huì)所強(qiáng)調(diào)與自然的融合，面積控制在2022平米以內(nèi)，上下兩層結(jié)構(gòu) 水岸會(huì)所建議 外立面 ?設(shè)計(jì)時(shí)從材質(zhì)到與自然的結(jié)合方式，應(yīng)強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)和現(xiàn)代的融合 外立面 親水平臺(tái) 親水平臺(tái) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 64 入口大堂 ： 40平米左右，挑高設(shè)計(jì)，局部中高檔裝修，吸引眼球，做足面子工程 整體設(shè)計(jì)不要太復(fù)雜，減少公攤和裝修成本 局部做中高檔裝修，體現(xiàn)精細(xì)化 其他 大堂挑高 局部文化墻 通透設(shè)計(jì) 入口綠化 大堂入口處理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 63 立面效果 小高層豎向線條要注意玻璃、面磚等之間的轉(zhuǎn)換以及色彩的搭配，同時(shí)注意壁燈等細(xì)節(jié)的處理 風(fēng)格統(tǒng)一，具有歐式現(xiàn)代風(fēng)情，材質(zhì)運(yùn)用面磚與涂料結(jié)合，突出歐式風(fēng)情，豎向線條要注意玻璃、面磚等之間的轉(zhuǎn)換以及色彩的搭配，通過(guò)突陽(yáng)臺(tái)，坡頂，拱門等元素突出歐式風(fēng)情。 61 注重豐富的建筑外形，形成層次豐富的天際線 ?建筑體量高度錯(cuò)落有致，平面不對(duì)稱布局； ?緩坡屋頂豐富天際線； ?有設(shè)計(jì)感的外立面 豐富的建筑形態(tài)和層次感 立面效果 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 59 水系打造： 利用地塊內(nèi)部泄洪渠，進(jìn)行改道，形成貫穿整個(gè)地塊的景觀中軸；局部挖深、挖寬，形成景觀節(jié)點(diǎn) ?充分利用地勢(shì)高差，營(yíng)造出跌水的感覺(jué) 水系打造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 山地洋房停車處理： 目前地塊內(nèi)部地形不規(guī)整，對(duì)最終容積率的實(shí)現(xiàn)有所影響，建議進(jìn)行局部改造成南北坡 ?項(xiàng)目用地內(nèi)植物的清除、山丘和谷底的挖填工作、以及項(xiàng)目用地內(nèi)高壓線路和地下管線的改造等，由乙方統(tǒng)一組織實(shí)施，費(fèi)用由甲方向乙方支付（由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)從乙方交納的城市建設(shè)配套費(fèi)中扣抵 —— 補(bǔ)充協(xié)議 第 4條 山地洋房處理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 水系的打造 利用地塊內(nèi)部泄洪渠，進(jìn)行改道，形成貫穿整個(gè)地塊的景觀中軸；局部挖深、挖寬，形成景觀節(jié)點(diǎn) 建筑風(fēng)格與立面 歐式 元素 、 相對(duì)簡(jiǎn)約、有質(zhì)感、精細(xì)、典雅、創(chuàng)新 園林 以城市生態(tài)為根本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)將山地園林的立體感反映出來(lái) 配套 突出景德鎮(zhèn)陶瓷文化的高端會(huì)所，社區(qū)配套商業(yè)的打造 物業(yè)發(fā)展建議回顧 物業(yè)管理 充分體現(xiàn)項(xiàng)目的居家性，控制管理費(fèi)用，實(shí)現(xiàn) “ 日常管理 ”到位 規(guī)劃 組團(tuán)排布，洼地停車處理，山地洋房的處理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)類型 小高層 花園洋房 獨(dú)棟 聯(lián)排 +雙拼 面積區(qū)間 90平以下 （包括 3棟公寓） 120150 三房 120130 三房 130140 三房 150160 四房 320350 220250 建筑面積 18319 56000 20925 20925 23000 7480 14260 建面比 % % 13% 13% % % % 賣點(diǎn) 控制面積控制總價(jià) 市場(chǎng)主流戶型 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 山地別墅 高利潤(rùn)產(chǎn)品 作用 降低風(fēng)險(xiǎn)，提高容積率 前期回現(xiàn)產(chǎn)品 標(biāo)桿產(chǎn)品 標(biāo)桿產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 水岸會(huì)所 獨(dú)棟 聯(lián)排 +雙拼 花園洋房 花園洋房 小高層 社區(qū)底商 三棟 18F 小高層 文化廣場(chǎng) 規(guī)劃與組團(tuán)排布 資源平均化 組團(tuán)化 成本控制 容積率 高價(jià)值地塊安排低密度物業(yè)，通過(guò)資源價(jià)值實(shí)現(xiàn)快速去化，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)；低價(jià)值地塊安排高密度物業(yè)，通過(guò)產(chǎn)品性價(jià)比實(shí)現(xiàn)快速去化 方便施工和推售，建議各物業(yè)盡量組團(tuán)化處理 盡量隨山就勢(shì)安排物業(yè)，減少護(hù)坡，減少地下室開(kāi)挖，充分利用南向洼地停車 在既定產(chǎn)品類型的前提下盡量做 率 山居特色 通過(guò)保留環(huán)境或者人工改造的方法，體現(xiàn)山居特色 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在以下計(jì)算中，按照容積率 。 ，需投入總成本約 ，稅后利潤(rùn)約 9180億元，利潤(rùn)率19%。 51 1 聯(lián)排+ 雙拼 面積 1 1 1 1 1面積比 % % % % %占地 占地比 11 . 9% 11 . 9% 11 . 9% 11 . 9% 11 . 9%花園洋房 面積 面積比 35 . 0% 24 . 4% 15 . 5% % %占地 占地比 38 . 9% 29 . 8% 20 . 7% 11 . 6% %小高層 面積 12 . 47 15 . 02 17 . 56面積比 52 . 7% 64 . 5% 74 . 2% 82 . 5% 89 . 6%占地 占地比 26 . 4% 35 . 5% 44 . 5% 53 . 6% 62 . 7%獨(dú)棟 面積 面積比 % % % % %占地 占地比 % % % % %總面積 14 容積率含花園洋房利潤(rùn)表87149180965410120105931 9 . 4 0 %1 9 . 0 1 %1 8 . 7 0 %1 8 . 4 0 %1 8 . 1 5 %0202240006000800010000120221 容積率稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）1 7 . 4 0 %1 7 . 6 0 %1 7 . 8 0 %1 8 . 0 0 %1 8 . 2 0 %1 8 . 4 0 %1 8 . 6 0 %1 8 . 8 0 %1 9 . 0 0 %1 9 . 2 0 %1 9 . 4 0 %1 9 . 6 0 %稅后利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率 方案一中，考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)的關(guān)系，及規(guī)劃限制，容積率應(yīng)該控制在 1，此時(shí)在保證利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，也最優(yōu)的滿足前頁(yè)所提的原則和需求 ，洋房的占地面積滿足不低于 4萬(wàn)方，建筑面積不低于 3萬(wàn)方。 單一產(chǎn)品線，主要面向窄眾客戶群 別墅體量大，完成銷售即可保證土地款回收 別墅不具備優(yōu)勢(shì)資源支撐，面積與市場(chǎng)主流相當(dāng)，無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，別墅為代表的高端物業(yè)和大面積產(chǎn)品是未來(lái)調(diào)控的重點(diǎn)，存在市場(chǎng)消化風(fēng)險(xiǎn)；正常的別墅年消化速度不支持項(xiàng)目?jī)赡觊_(kāi)發(fā)完