【正文】 斗富弄新社區(qū) ７萬方（約 500戶） 舊城改造項(xiàng)目 西市區(qū) 印象威尼斯的二期 18萬方（約 1300戶） 一線江景，拆遷尚未完成， 08年下半年動(dòng)工， 后續(xù)將推出５棟高層＋多。 景德鎮(zhèn)目前在售樓盤主要比較分散，后期物業(yè)類型比較分散， 2023年 2023年 一季度 二季 度 三季度 四季 度 一季度 二季 度 三季度 四季度 2023年 一季度 在售項(xiàng)目 項(xiàng) 目 推 出 時(shí) 間 物業(yè)類型 總價(jià) /面積區(qū)間 73 市中心 新楓園續(xù)建項(xiàng)目 １萬方（約８０戶） 用地 ．面積區(qū)間 100130平米。 港逸豪庭 10萬方（約800戶） 主力面積： 83141m178。后續(xù)兩期一共 30棟，其中 2棟小高層，其余為多層。 時(shí)代奧園 剩余 100多戶 今年下半年開始推 3棟小高層住宅。 西市區(qū) 景江華庭 剩余 120戶 主力戶型 130㎡。 130m178。 。 圣羅帝景 剩余近 200多戶 主力面積： 89,138,140,147m178。 東郊 四季春暉 剩余 （約 900戶） 后續(xù) 40多套六聯(lián)拼別墅推出和 18層以上高層， 2棟多層推出。 90m178。后續(xù)還有 7棟別墅推出（ 2023年以后） 城南 瓷都國(guó)際華城 剩余５萬方 (約430多戶 ) 三期推出 12， 17層的小高層和 7層商住樓。 5060萬 調(diào)查截至日期 2023328 目前市場(chǎng)上供應(yīng)的別墅項(xiàng)目 未來市場(chǎng)上供應(yīng)的別墅項(xiàng)目 樓盤 開盤時(shí)間 面積區(qū)間 總價(jià)區(qū)間 推售套數(shù) 備注 四季春暉 2023年下半年 6聯(lián)拼，面積未定 單價(jià)至5000以上 40套 認(rèn)購客戶比較多 金棕櫚 2023年底 面積未定 100套 未定 錦繡昌南 2023年底 260， 340，450以 340m178。,總價(jià)區(qū)間主要集中在 90120萬 樓盤 開盤時(shí)間 面積區(qū)間 總價(jià)區(qū)間 推售套數(shù) 銷售套數(shù) 伊龍嘉苑 2023年 主力面積集中在 240m178。 四季春暉中的 75平米小戶型大都為社區(qū)內(nèi)業(yè)主為父母購買 ， 少量婚房客戶， 08年 3月底推出 24套一周內(nèi)賣出 20套，銷售率 83% ，但是 實(shí)現(xiàn)均價(jià)相對(duì)同樓層的 130平米大戶型低至少 100元 ?景德鎮(zhèn)目前 75平米相對(duì)客戶需求量不大，主要原因還是價(jià)格平臺(tái)不高，大部分客戶不愿意為了低總價(jià)而犧牲舒適性，未來隨著價(jià)格平臺(tái)的上升， 90平米左右客戶可能會(huì)出現(xiàn)一些分層， 75平米左右戶型可能會(huì)有部分需求， 本項(xiàng)目建議配臵部分 8085左右戶型，在居住舒適度上超過 75平米，同時(shí)適當(dāng)控制總價(jià)，抓一些 90平米分流客戶 小兩房的銷售情況分析 小兩房客戶多為投資、婚房和父母房 客戶所購買，而這部分群體在景德鎮(zhèn)數(shù)量不大，且具有不確定性 四季春暉 瓷都國(guó)際華城 ?遠(yuǎn)東怡景花園 75米戶型， 去年底開盤，目前還剩 234層戶型 ， 銷售強(qiáng)框不佳， 客戶以三類客戶為主：購買 110和 75拼合客戶；婚房；父母房 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品戶型 71 別墅戶型面積：聯(lián)排集中在 200250m178。 72平米小戶型銷售較好，08年 3月推出 176套，售出 80套，銷售率 45%。從 05年 4月到 08年 3月，推出的 48套四房?jī)H售出 20% 緊臨昌江廣場(chǎng)的 景觀四房銷售火爆 ，08年 3月開盤推出 22套四房，一星期內(nèi)售出 50% ?四房購買力存在，其客戶對(duì)社區(qū)品質(zhì)和景觀資源要求高。 ?90/70政策后，市場(chǎng)大量出現(xiàn) 8090平米的兩房，競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致去化慢。） 40 14 14 35% ?未來市場(chǎng)推售情況，仍以 85－ 100平米的兩房和 125140平米的三房為主要推售戶型。） 470 190 384 % 大三房 （ 125140m178。） 200 100 100 50% 兩房 （ 85100m178。 將來華陽新時(shí)代廣場(chǎng)、東方明珠的酒店式公寓小高層，景翰文城、時(shí)代奧園、萊頓風(fēng)情、港裕豪庭的小高層也將陸續(xù)推出市場(chǎng)，未來將成為市場(chǎng)主流 物業(yè)類型 總價(jià) /面積區(qū)間 68 從去年下半年以來， 85－ 100平米的兩房和 125140的三房仍是市場(chǎng)供應(yīng)主流，小三房和小兩房銷售情況看好 ? 推售量占比 ? 銷售量占比 ? 統(tǒng)計(jì)樓盤：名仕嘉苑，瓷都國(guó)際華城，四季春暉，景江華庭，圣羅帝景，東方明珠，時(shí)代廣場(chǎng)，時(shí)代奧園，景翰文城，萊頓風(fēng)情 ? 統(tǒng)計(jì)時(shí)間區(qū)間： 2023年 9月至 2023年 3月 平面戶型 推售套數(shù) 月銷售量 銷售套數(shù) 月去化率 單房 （ 3050m178。 銷售率 60%。 銷售率31%。 酒店式公寓346套開盤當(dāng)天賣完，蓄客期為半年。 —— 中國(guó)陶瓷城 女老板 余女士 物業(yè)類型 總價(jià) /面積區(qū)間 65 不同產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn) 1 2 3 4 多層是市場(chǎng)住宅供應(yīng)的主流 小高層產(chǎn)品是目前景德鎮(zhèn)市場(chǎng)的發(fā)展方向，逐漸受到市場(chǎng)歡迎 別墅物業(yè)目前價(jià)格溢價(jià)程度低，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈 花園洋房產(chǎn)品尚未出現(xiàn) 經(jīng)測(cè)試客戶表示向往 產(chǎn)品類型的 市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn) 66 4000 3700 3500 3200 2700 30 90 50 70 80 110 130 150 170 500 200 300 550 1400 2200 2500 4300 多層 聯(lián)排 疊拼 小高層 城東片區(qū) 1 四季春暉 2 景翰文城 3 東方明珠 4 圣羅地景 5 時(shí)代廣場(chǎng) 6 陶藝旅游山莊 名仕嘉苑 7 8 華陽新時(shí)代廣場(chǎng) 10 瓷都國(guó)際風(fēng)情 11 萊頓風(fēng)情 12 景江華庭 時(shí)代奧園 14 伊龍嘉苑 15 海峰美廬 市中心片區(qū) 新都民營(yíng)陶瓷城 17 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 13 15 16 總價(jià) 100萬 總價(jià) 2540萬 主力面積區(qū)間 城南片區(qū) 加州印象 9 靜園山莊 城北片區(qū) 16 城西片區(qū) 獨(dú)棟 13 景德鎮(zhèn)目前供應(yīng)的主流產(chǎn)品是面積為 85130m178。不喜歡高層。 —— 瓷貿(mào)大廈 3樓經(jīng)營(yíng)戶 楊肖竹（陶瓷大師） 喜歡送面積（露臺(tái)，院子等），實(shí)惠，喜歡與自然接觸。 —— 圣羅地景 銷售主管 不喜歡小高層，喜歡花園洋房，與自然接觸多。 —— 東方明珠 銷售代表 復(fù)式拆開賣 ， 7樓特別好賣 ， 有露臺(tái)受歡迎 。居多 四季春暉 40套 聯(lián)排，面積未定 華陽新時(shí)代廣場(chǎng) 7套 獨(dú)棟，面積未定 未來將推出的別墅 物業(yè)類型 總價(jià) /面積區(qū)間 64 景德鎮(zhèn)市場(chǎng)尚無花園洋房產(chǎn)品，從客戶訪談結(jié)果來看，未來前景樂觀 客戶喜歡帶露臺(tái)的房子 ， 我們這有露臺(tái)的一出就賣完了價(jià) 格高點(diǎn)也有人要 。 去年今年出讓的土地容積率高，主要集中于西市區(qū)和沿江地帶 ?契合政府打造“一江兩岸工程”，沿江地帶高層住宅密集推出。目前規(guī)劃的是１２棟高層［２０－２８層之間］，１５棟小高層。 ?戴家弄社區(qū) —— 濱水社區(qū) 處于珍稀地段的老城區(qū)，戴家弄是景德鎮(zhèn)的傳統(tǒng)商業(yè)中心地帶。 ?印象威尼斯 —— 濱水社區(qū) 多層在售，目前均價(jià) 2500，后面地塊還在拆遷中，預(yù)計(jì)下半年動(dòng)工，明年開盤。 ?去年 城東 出讓了 140多畝一塊地， 容積率在 左右。 物業(yè)類型 總價(jià) /面積區(qū)間 59 區(qū)域 總量 別墅 多層 小高層 ,高層 容積率 城東 供應(yīng)量（萬方） 占比 100% % % 市中心 供應(yīng)量（萬方） 3 占比 100% % % % 城南 供應(yīng)量（萬方） 占比 0% 0% 100% 城北 供應(yīng)量（萬方） 16 占比 100% % % 西市區(qū) 供應(yīng)量（萬方） 3 占比 100% % % % 在售物業(yè)類型以多層為主 物業(yè)類型 總價(jià) /面積區(qū)間 60 區(qū)域 總量 別墅 多層 小高層 ,高層 容積率 城東 供應(yīng)量（萬方） 1 占比 100% % % % 市中心 供應(yīng)量（萬方） 7 7 占比 100% 100% 城南 供應(yīng)量（萬方） 占比 100% 100% 城北 供應(yīng)量（萬方） 7 占比 100% % 62% 西市區(qū) 供應(yīng)量（萬方） 61 占比 100% % % 未來供應(yīng)以高層和小高層為主，多層逐漸淡出市場(chǎng)，別墅物業(yè)主要集中在西區(qū) 物業(yè)類型 總價(jià) /面積區(qū)間 61 從供應(yīng)特征來看景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過了三個(gè)階段 特征： ?觀念引導(dǎo) ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?價(jià)格上升 ?景觀樓盤 特征： ?產(chǎn)品僅僅滿足可以居住層面，居住舒適度和品質(zhì)感不強(qiáng) ?6+1或者 7+1組合 ?會(huì)所等潮流配套市場(chǎng)罕見 2023年至今 特征： ?居住依托于商業(yè)市場(chǎng) ?樓下店面樓上居住 ?品質(zhì)較低 ?住宅從屬于商業(yè) 2023 20232023 四季春暉、景江華庭 港逸豪庭 圣羅帝景、東方明珠 蓮花塘小區(qū) 物業(yè)演變 商住樓時(shí)代 500900元 /平米 多層向小高層轉(zhuǎn)換 18002500元 /平米 多層時(shí)代 1400元 /平米 物業(yè)類型 總價(jià) /面積區(qū)間 62 根據(jù)土地出讓和規(guī)劃情況，高層住宅也將推出市場(chǎng)，其跨越式的出現(xiàn)，將加速客戶對(duì)小高層的接受程度 ?土地儲(chǔ)備中心 尹主任 ?西市區(qū) 人民公園那舊城改造項(xiàng)目， 容積率 ，限高 18層。是本項(xiàng)目主要客戶。 30萬 總價(jià) 客戶 70萬 中小企業(yè)職工 特點(diǎn)： 支付能力一般，年收入3萬以下。 臵業(yè)傾向： 產(chǎn)品總價(jià)低，性價(jià)比高，對(duì)樓盤的品質(zhì)要求高。 臵業(yè)傾向： 追求品質(zhì)感，產(chǎn)品舒適感。 臵業(yè)傾向 ： 他們需要一種超值感受，渴望得到周圍人的認(rèn)可，希望自己具備成功的意向。 0 2 4 6價(jià)格物業(yè)管理居住品質(zhì)社區(qū)配套交通建筑外觀社區(qū)環(huán)境客戶關(guān)注度 （分值越高越重要） 關(guān)鍵詞 投資回報(bào)率 54 景德鎮(zhèn)市場(chǎng)客戶特點(diǎn)小結(jié) 50萬 陶瓷工藝美術(shù)大師： 購房特點(diǎn) ： 支付能力強(qiáng)，國(guó)家級(jí)大師年收入 200300萬，省級(jí)大師50萬左右，市級(jí) 1525萬 臵業(yè)傾向： 文化品位，氛圍、私密要求。一期二期來買的，城東地區(qū)的多。 ? 東方明珠 銷售經(jīng)理 二期有昌河， 602所，和市里來的客戶等。有的買了給小孩陪讀的，陶院里的有大師，會(huì)買別墅等等。河西房?jī)r(jià)會(huì)低一些，城東的房?jī)r(jià)在全市來說也是可以的。二房的配好大約能租千把塊一個(gè)月。以后作為投資。 ?置業(yè)關(guān)注點(diǎn) ：追求投資回報(bào)率，為盡快出租，對(duì)社區(qū)的交通和配套有要求較高，對(duì)物業(yè)提供的服務(wù)如代租服務(wù)等比較關(guān)心 ? 瓷都國(guó)際華城 張京 經(jīng)理 客戶為陪讀家長(zhǎng)居多，主要來自周邊市鄉(xiāng)。 0 2 4 6價(jià)格物業(yè)管理居住品質(zhì)社區(qū)配套交通社區(qū)氛圍社區(qū)環(huán)境客戶關(guān)注度 （分值越高越重要） 關(guān)鍵詞 總價(jià) 配套交通 53 其他客戶解析： 投資性需求客戶 —— 產(chǎn)品總價(jià)低，能獲得良好的出租回報(bào)，一般依托于教育，商業(yè)中心和稀缺資源 。自己不會(huì)考慮買到那里。古窯那里太遠(yuǎn)了，我自己坐過公交車過去，坐滿久的。 ? 出租車司機(jī)二 目前自己有兩套房子，一套是原來的經(jīng)濟(jì)適用房，比較偏遠(yuǎn)；另一套是最近剛剛買的，市中心的二手房，單價(jià)一千多，比較便宜，這個(gè)是結(jié)婚用的。 ? 景翰文城 某客戶 打算買套給小孩結(jié)婚用的，兩房左右。 ? 出租車司機(jī) 月收入 3000多，買房的話總價(jià)不能太貴，