【正文】 風(fēng)險(xiǎn)較小 優(yōu)勢(shì) /劣勢(shì) 方案一 方案二 規(guī)劃 產(chǎn)品類型多樣，由別墅 /聯(lián)排 /洋房向小高層過度，整體呈現(xiàn)松散型自然生態(tài)社區(qū)意向。 別墅占地最大化，提高小區(qū)品質(zhì)，別墅與小高層分區(qū)明顯，空間感覺好； 聯(lián)排占多數(shù)，別墅間距小，品質(zhì)感受影響。 小高層產(chǎn)品控制梯戶比，產(chǎn)品品質(zhì)高，市場(chǎng)接受度相對(duì)較高； 面向主流的需求（換房和首次臵業(yè)或二次），面臨調(diào)控具備更高抗風(fēng)險(xiǎn)能力； 聯(lián)排墅產(chǎn)品未受到市場(chǎng)檢驗(yàn)，價(jià)格天花板存在風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)濟(jì) 效益 靜態(tài)測(cè)算利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)較高，總投資額低于方案二 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)相對(duì)較低； 分期及啟動(dòng) 可正常開發(fā)完成，分四期，前期洋房的銷售能快速回款，降低風(fēng)險(xiǎn) 別墅按正常銷售速度使項(xiàng)目開發(fā)周期拉長(zhǎng)， 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，采取低密度物業(yè)最大化博取利潤(rùn)率最大化。 具體容積率在 ，設(shè)計(jì)院最后容積率取值 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 本項(xiàng)目戶型配比建議 ?根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)和銷售狀況，選擇市場(chǎng)暢銷戶型，降低去化風(fēng)險(xiǎn) ?約 47%部分為小高層控制面積和總價(jià)，增加贈(zèng)送面積，提升性價(jià)比；90平米以下戶型面積 8590兩房戶型占 % ?約 40%滿足花園洋房 ，作為前期回現(xiàn)產(chǎn)品，打平土地款 ?13%作別墅，約 9%的聯(lián)排 ，高品質(zhì)入市，提高社區(qū)品質(zhì)，打響品牌，同時(shí)提高溢價(jià)。 54 項(xiàng)目屬性界定 市場(chǎng)分析總結(jié) 客戶分析總結(jié) 兩種開發(fā)方案比較 最優(yōu)方案物業(yè)發(fā)展建議 啟動(dòng)區(qū)策略 陶瓷文化與本項(xiàng)目結(jié)合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 洼地停車處理： 在組團(tuán)之間設(shè)計(jì)公共出入口，解決豎向交通問題，在組團(tuán)內(nèi)設(shè)計(jì)多個(gè)下沉式園林，在解決架空層采光的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)園林的立體化 公共出入口 立體園林 立體園林 立體園林 備注：此圖為示意，具體位臵由設(shè)計(jì)院根據(jù)地形確定 停車處理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 山地洋房停車處理： 結(jié)合坡度采用半地下停車和地面停車結(jié)合的方式， 1 2 3 4 5 地面停車位 架空層停車位 地面停車位和架空層停車位 山地洋房處理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60 水系打造： 水系節(jié)點(diǎn)結(jié)合車庫和下層式園林設(shè)計(jì) 水系打造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 62 選擇最能反映西班牙元素的細(xì)節(jié)局部放大，將風(fēng)情感做足 立面效果 注意弧形陽臺(tái)、鐵藝、壁燈、拱型門窗、屋檐、花架等最能反映西班牙風(fēng)格元素的打造，做足風(fēng)情 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 65 園林設(shè)計(jì)要點(diǎn)：以城市生態(tài)為根本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)將山地園林的立體感反映出來 城市生態(tài) 空間 利用多變的自然地貌，隨坡就勢(shì)，形成錯(cuò)落多變的空間，步隨景移帶來深刻的趣味體驗(yàn) 部分區(qū)域結(jié)合車庫、建筑、地面庭院等，將園林向豎向空間牽引 水景 利用南北落差，組織淺水系跌水，跌水的最大特色是為景觀帶來靈氣和動(dòng)感，同時(shí)還可增加聲、光、影變化，利于營(yíng)造意境 植被 植被是園林植物注意層次感、顏色搭配鮮艷奪目，同時(shí)必須是整齊的充滿人工痕跡的 道路 車行道用斑馬線、硬質(zhì)鋪裝等反映城市整潔干凈的感覺，人行道采用原生材質(zhì)，隨坡就勢(shì)，曲徑通幽 駐留空間 多打造小體量的駐留空間，與環(huán)境結(jié)合，為人們提供交流空間 景觀小品 體現(xiàn)園林人文風(fēng)格和陶瓷文化的重要元素，融入環(huán)境 園林打造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 67 水岸文化會(huì)所，推出半盈利性質(zhì)陶藝工作室，藝術(shù)品店，茶藝店等，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度同時(shí)提高人氣，帶動(dòng)收入，塑造項(xiàng)目在市民及游客心中的普遍認(rèn)知 陶藝工作室 陶瓷藝術(shù)品 陶藝茶藝館 陶瓷體驗(yàn)餐飲店 陶瓷藝術(shù)品店 陶樂館 沿街特色商業(yè)主要圍繞陶瓷主題， 包括旅游紀(jì)念品，陶瓷藝館，特色餐飲，特色服飾等各類商業(yè)， 帶動(dòng)人氣，為廣場(chǎng)注入活力。 水岸會(huì)所建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 69 水岸會(huì)所 獨(dú)棟 聯(lián)排 +雙拼 花園洋房 花園洋房 小高層 社區(qū)底商 三棟 18F 小高層 文化廣場(chǎng) 社區(qū)配套型商業(yè)做足風(fēng)情，同時(shí)為多種業(yè)態(tài)預(yù)留空間，為社區(qū)服務(wù) 商業(yè)建議 ?建騎樓、上步臺(tái)階，明確商業(yè)空間感，吸引人流逗留； ?設(shè)計(jì)預(yù)留多種業(yè)態(tài)進(jìn)駐可能（如餐飲業(yè)） ?外立面做出異域商業(yè)氛圍的感覺； 主要業(yè)態(tài)： ?特色餐飲 ?藥店 ?超市、便利店 ?體育用品 ?花店 ?美容美發(fā)店等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 71 社區(qū)安防保障 —— 智能化管理系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)從社區(qū)到入戶的雙重保障 ? 安防 ?小區(qū)內(nèi) 保安二十四小時(shí)巡邏 ； ? 小區(qū)周圍設(shè)臵紅外線對(duì)射防攀爬自動(dòng)報(bào)警裝臵； ? 小區(qū)各主入口、每幢樓入口及電梯裝有閉路監(jiān)控裝臵； ? 每戶都設(shè)有可視對(duì)講門鈴； ? 入戶門設(shè)門磁報(bào)警安防系統(tǒng)。 72 物業(yè)管理公司：引入品牌物管公司作為顧問，增加品質(zhì)感，形象展示先行，配合營(yíng)銷 ?基于開發(fā)商品牌實(shí)力有限，建議項(xiàng)目物業(yè)管理公司先行確定，借助品牌物管公司，進(jìn)行項(xiàng)目宣傳； ?品牌物業(yè)公司先行進(jìn)入售樓處，配套營(yíng)銷推廣； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 74 小高層戶型建議 花園洋房戶型建議 產(chǎn)品戶型建議 別墅戶型建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 76 金域中央戶型以多層改善型三房為主，大面積產(chǎn)品單價(jià)高，改善型需求能帶來溢價(jià) ?我們這主要戶型是 140平的三房，所占比例超過 50%， 120平的占 10%。我們一期主推多層。在售的是 140平的三房。 140平三房現(xiàn)在也只剩下不多了，主要客戶是我們這邊的老師，企事業(yè)單位職工，總價(jià)最高承受點(diǎn)在 3738萬。 77 根據(jù)客戶需求，主流在一梯兩戶 120140平左右，花園洋房做 5+1式，頂層做復(fù)式 ?戶型： 改善型主流需求面積在 125140左右。 ?花園洋房： 要有大露臺(tái)，一樓要有院子，可以接受復(fù)式。一梯三戶或者一梯四戶不太能接受。 78 根據(jù)金域中央市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)，客戶訪談以及規(guī)劃排布原則世聯(lián)認(rèn)為小高層的主流戶型為 120140的三房，少量 90平以下小戶型及 140150左右大戶型 沿低密度物業(yè)（聯(lián)排加雙拼）區(qū)，沿水岸會(huì)所及水岸獨(dú)棟別墅區(qū)，靠近廣場(chǎng)昭示面，這三個(gè)區(qū)域土地價(jià)值較高，小高層不能排90以下產(chǎn)品，應(yīng)盡量排大戶型產(chǎn)品以提高價(jià)值。 120140 三房 120140 三房 一梯兩戶小高層（主流） 140150 三房 140150 三房 大一梯兩戶小高層（少量） 沿水岸和別墅區(qū)排布 120130 三房 120130 三房 8090 兩房 小一梯三戶小高層（少量） 約 6000方，占小高層建面的 6% 兩房 兩房 一房 一房 一房 一房 點(diǎn)式一梯六戶 沿文化廣場(chǎng)東面昭示性最好區(qū)段，建三棟 15層高公寓，點(diǎn)式一梯六戶。 79 小高層戶型基本原則、核心理念與關(guān)鍵動(dòng)作 在戶型尺寸和布局上保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；舒適度和性價(jià)比上全面提升 基本原則 戶型設(shè)計(jì)核心理念 舒適度的大力提升，此為產(chǎn)品的核心亮點(diǎn) 關(guān)鍵動(dòng)作 能贈(zèng)送面積盡量贈(zèng)送，提高性價(jià)比，此為產(chǎn)品的核心發(fā)力點(diǎn) 戶型尺度和布局上達(dá)到客戶主流需求，此為產(chǎn)品基本出發(fā)點(diǎn) 入戶花園或空中院館的贈(zèng)送，增加功能空間： 贈(zèng)送面積不能是無用多余的面積，而需要與實(shí)際購買空間良好結(jié)合，便于居住使用，增強(qiáng)業(yè)主購買性價(jià)比，并增添空間情趣 采用飄窗、超大觀景陽臺(tái)等優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，提高舒適度： 從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，內(nèi)部功能空間布臵合理性等方面優(yōu)化戶型布局，同時(shí)飄窗、超大觀景陽臺(tái)等可以大大增加舒適度 小戶型壓縮無感知尺度，降低成本： 從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實(shí)用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強(qiáng)空間的尺度 戶型空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 81 小高層各房型的主要價(jià)值體系：三房和大三房著重提升舒適度，小戶型著重提升性價(jià)比 基本舒適度 核心價(jià)值軸 產(chǎn)品軸 舒適度提升 性價(jià)比、舒適度俱佳 三房?jī)r(jià)值體系 大三房?jī)r(jià)值體系 ?可改房的入戶花園等 ?凸窗（飄窗） ?主臥套 超大景觀陽臺(tái) 挑空露臺(tái) 可改房的陽臺(tái) 其它功能空間贈(zèng)送 ?必選動(dòng)作 可選動(dòng)作 兩房?jī)r(jià)值體系 ?可改房的入戶花園等 ?凸窗（飄窗） ?雙套房 ?儲(chǔ)藏間 ?步入式衣柜 ?超大景觀陽臺(tái) 挑空露臺(tái) 可改房的陽臺(tái) 其他可變空間 在控制面積（總價(jià)）的基礎(chǔ)上作 小亮點(diǎn) ，給 小實(shí)惠 在大贈(zèng)送的前提下，提高舒適度，強(qiáng)化特色，給足超值感 強(qiáng)化特色和亮點(diǎn)，實(shí)用居家空間，給足 舒適度 本項(xiàng)目 兩房 三房 大三房 建筑面積 8090 120140 140－ 150 ?戶型尺寸合理 ?凸窗（飄窗） ?明廚明衛(wèi) ?生活陽臺(tái) ?主臥客廳朝南 南北通透 入戶花園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 83 5+1洋房打造要點(diǎn) —— 在與市場(chǎng)主流面積一致的情況下，增加居住舒適度和性價(jià)比，以洋房的居住品質(zhì)沖擊市場(chǎng) 設(shè)計(jì)原則： 從洋房的居住品質(zhì)出發(fā)，對(duì)市場(chǎng)多層產(chǎn)品在居住舒適度和性價(jià)比方面進(jìn)行全面升級(jí)；在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)方面，與退臺(tái)洋房的中間層差異化，形成不同賣點(diǎn)，以低密度的居住體驗(yàn)與小高層物業(yè)拉開差距，避免多種物業(yè)之間的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 關(guān)鍵動(dòng)作： ?保證重要功能空間足夠的空間尺度： 從市場(chǎng)供應(yīng)和客戶需求出發(fā)，滿足主流需求，保證具有客戶認(rèn)可的空間尺度，具體設(shè)計(jì)尺度可在小高層物業(yè)舒適型三房基礎(chǔ)上有小幅提升 ?壓縮無感知空間，優(yōu)化空間布局，減少空間浪費(fèi)： 從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實(shí)用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強(qiáng)空間的尺度，必須保證主臥和客廳南向 ?通過飄窗、雙陽臺(tái)、錯(cuò)層露臺(tái)、入戶花園等優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，提升舒適度的同時(shí)增加產(chǎn)品性價(jià)比： 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，突破市場(chǎng)多層產(chǎn)品附加值低的現(xiàn)狀 洋房戶型空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 86 退臺(tái)洋房打造要點(diǎn) —— 項(xiàng)目的創(chuàng)新旗艦產(chǎn)品，從舒適性和超值性出發(fā)，突出景觀平臺(tái)的打造，營(yíng)造有天有地的居住空間 設(shè)計(jì)原則： ?作為市場(chǎng)的創(chuàng)新產(chǎn)品，客戶認(rèn)可度高，在主流面積下適當(dāng)拉大； ?通過拉大面寬設(shè)計(jì)體現(xiàn)居住的舒適性，營(yíng)造別墅居住品質(zhì)； ?通過大露臺(tái)、地下室和庭院實(shí)現(xiàn)大面積贈(zèng)送，提升性價(jià)比； 舒適性、超值性 退臺(tái)洋房產(chǎn)品體系—— 別墅居住品質(zhì) 超高性價(jià)比 ?寬廳設(shè)計(jì) ?景觀露臺(tái) ?入戶花園 ?獨(dú)立入戶 ?客廳挑高 ?頂層復(fù)式 ?錯(cuò)層 ?大露臺(tái) ?地下室 ?庭院 主要亮點(diǎn) ?一樓二樓贈(zèng)送庭院和地下室，其他樓層贈(zèng)送退臺(tái)或錯(cuò)層露臺(tái)， 洋房戶型空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88 別墅物業(yè)發(fā)展建議基本原則、核心理念與關(guān)鍵動(dòng)作 根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，在四線城市開發(fā)商不需要花費(fèi)過多成本再設(shè)計(jì)和規(guī)劃別墅產(chǎn)品，可以 參照國(guó)內(nèi)較為優(yōu)秀的案例，根據(jù)市場(chǎng)需求加以改進(jìn)。 打造西班牙庭院空間： 打造入戶花園，空中庭院，閣樓等，并增添空間情趣，營(yíng)造有天有地的別墅生活。 完善別墅生活功能區(qū)間： 在滿足平時(shí)生活需要的空間外，完善別墅生活功能區(qū)間，做到實(shí)用且豪華。 大尺度別墅舒適生活： 從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，大面寬挑空客廳，大面寬主臥，超大觀景露臺(tái)等可大大增加別墅的豪華感和舒適度。 89 北京的橘郡、納帕溪谷 上海的藍(lán)喬圣菲、圣馬力諾 〃 橋 天津的卡梅爾 重慶的協(xié)信 TOWN城 納帕溪谷 藍(lán)喬圣菲 橘郡 西班牙立面風(fēng)格參考項(xiàng)目 別墅立面效果 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?建筑立面 顏色的搭配變化。 91 〃 墻飾、景觀大量運(yùn)用土陶制品 〃 建筑取材自然樸實(shí) 〃 木材的使用，如花架、陽臺(tái) 〃 鐵藝的使用，陽臺(tái)，壁燈 拱形門窗的運(yùn)用，尤其以半橢圓門窗最具特色，其余小窗以鐵藝裝飾 南 加 州 西 班 牙 風(fēng) 情 別 墅 選擇最能反映西班牙元素的細(xì)節(jié)局部放大， 將風(fēng)情感做足 別墅立面效果 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 別墅立面效果 獨(dú)棟別墅意向圖 以兩層為主的原味西班牙建筑，庭院 /地下室 /雙車庫，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化定制式設(shè)計(jì)。 94 依據(jù)地形，融合西班牙風(fēng)格與山地特征，打造西班牙風(fēng)情的山地別墅 ? 統(tǒng)一風(fēng)格下的多樣性，避免單一風(fēng)格造成社區(qū)風(fēng)格單調(diào)感。 ? 風(fēng)格的選取以客戶為導(dǎo)向，體現(xiàn)品質(zhì)感和檔次感，符合別墅客戶普 遍的價(jià)值觀和審美品味。 ? 部分采用質(zhì)感強(qiáng)烈的石材和磚材，提升建筑價(jià)值感。 95 山地別墅的前后多重庭院 山地別墅打造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?可實(shí)現(xiàn)步入式外庭院 ?可作為贈(zèng)送面積，提升山地別墅的性價(jià)比。 97 公共綠化與私家花園連接，上坡入戶 山地別墅打造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的