【正文】 3房 消費者 主要為本地的客戶，公務員以及私營小業(yè)主、部分市內(nèi)的投資客 主要依托 價格優(yōu)勢，價格是其發(fā)展的最主要動力 主要劣勢 屬于縣轄區(qū)，縣區(qū)環(huán)境較差，規(guī)劃較差，工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，對于環(huán)境有一定的影響 代表樓盤 沿海麗水佳園、萊卡小鎮(zhèn)、都市未來花園、城開國際花園 簡述 在取消高速路收費、灣里劃入南昌之后，特別是得益于紅谷灘的發(fā)展，新建縣近三年來價格上漲速度很快，現(xiàn)已達 25003300元 /平米 ?新建縣板塊，相對獨立，基本以本地人為主，土地供應較多，未來競爭將會較激烈 ?得益于高速路取消收費、灣里劃入南昌、西外環(huán)建設等，新建縣房得到迅速發(fā)展； ?在兩年的時間里，新建縣平均以每年 800元 /平米左右的速度增長 本報告是嚴格保密的。 58 項目愿景 CBD高檔生態(tài)公園住區(qū) 項目 ，現(xiàn)針對低密度物業(yè)和普通城市住宅做競爭和機會分析 宏觀市場的機會分析 低密度物業(yè)競爭與機會分析 普通城市住宅競爭與機會分析 市場有哪些經(jīng)驗 /案例可借鑒 本報告是嚴格保密的。 60 困境：項目開發(fā)由南向東開發(fā)，新的開發(fā)區(qū)域只有一條路線通達，且展示效果較差 ?項目開發(fā)一期風臨洲后，繼續(xù)開發(fā)地塊東部區(qū)域，但因地勢落差非常大，接近 60米，客戶無法通過風臨洲到達地塊的東部區(qū)域云滿庭； ?同時云滿庭周邊路況非常差，唯獨南面有一條路線通達，但此路的路面狀況較差，周邊環(huán)境非常惡劣 1組團 2組團 本報告是嚴格保密的。如今，在開發(fā)建設中的融僑半島 〃 風臨洲組團，交通道路網(wǎng)絡呈現(xiàn)出四個層次：城市快速主干道、次干道，生活便捷主道路和次道路。 62 星河丹堤面對區(qū)域價值的困境，如何扭轉和突破？ 5123412345銀湖，傳統(tǒng)別墅區(qū)香蜜湖，頂級豪宅區(qū)梅林關口片區(qū)龍華二線拓展區(qū)坂雪崗片區(qū)?區(qū)域關鍵詞： 城中村、爛尾樓、塞車 ?在客戶或者業(yè)內(nèi)人士心中，該片區(qū)為價值比較低的區(qū)域； 區(qū)域背景：關口片區(qū) 用地面積 20萬平（ 300畝） 建筑面積 36萬平米 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨棟、 TH、高層 資源優(yōu)勢 9萬平米原生湖、13萬平郊野公園 地塊背景 項目問題：區(qū)域價值困境 ?區(qū)域形象感知較低； ?地塊旁的豐澤湖山莊檔次較低，定義為 ? 平民住宅 ? ； ?豐澤湖業(yè)主事件，人文價值也較低，市場影響較差； ?臨快速干道； ?沒有生活配套； 銀湖山郊野公園 案例 2—— 星河丹堤 ?? 星河丹堤最早面臨的不得不突破的問題是：梅林關口極低的片區(qū)美譽度和豐澤湖山莊 6000元的單價。? —— 代理一部經(jīng)理 鄧震宇 本報告是嚴格保密的。通過 ‘ 產(chǎn)品跟著客戶走，客戶跟著產(chǎn)品走 ’ 反復調整。 64 投資修建銀湖郊野公園，進行區(qū)域資源再造，進一步提升區(qū)域形象，并以此作為營銷題材 ?開發(fā)商投資 600萬元，興建銀湖郊野公園，使原本普通的山地，打造成為一個新的提供給市民生活休閑、娛樂、有氧運動的場所； ?在營銷期間，重點營銷銀湖山郊野的自然資源，改變、提升消費者對區(qū)域資源的認識，使區(qū)域的形象得到較大的改善； 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 ?? 最初到達地塊要翻山越嶺，要經(jīng)過舊村，通達性較差，業(yè)界很多人認為即使做成低密度，能賣到 萬 /平米，就已經(jīng)很不錯了。 ? —— 圣莫麗斯營銷總裁 蔡偉光 經(jīng)理人員訪談： 案例 3—— 圣莫麗斯 本報告是嚴格保密的。 68 進行區(qū)域資源改造，把山地資源改造為山野公園和高爾夫練習場，提升區(qū)域價值 ?圣莫麗斯倚靠綿延的塘朗山脈，開發(fā)商對塘朗山進行了修整和綠化，登山路來回約 2個小時，路以硬質鋪磚、木質棧道、守望塔、涼亭等組成，成為未來業(yè)主有養(yǎng)、健康的休閑運動場所； ?同時還修建了高爾夫練場，以高尚生活的元素，來提升區(qū)域、項目的形象 本報告是嚴格保密的。 70 近郊陌生區(qū)域通過（重新）定義區(qū)域價值，建立全新的區(qū)域價值體系，且將區(qū)域營銷貫徹始終 案例總結一 高品質產(chǎn)品發(fā)力支撐項目高價值 區(qū)域營銷觀念貫徹始終 借勢立勢，拔高區(qū)域形象，高舉高打 最優(yōu)資源地塊，高端產(chǎn)品啟動，建立自身價值體系 規(guī)劃上充分挖掘地塊資源價值 重新定義區(qū)域價值，建立全新價值體系 本報告是嚴格保密的。 72 通過低密度物業(yè)啟動，建立市場信心和項目高形象，后期通過高密度物業(yè)獲取高額利潤回報 D 區(qū)： T H 1 0 3 套F 區(qū)：高層A 區(qū)： T H 1 1 1 套06 年 4 月底銷售C 區(qū)： T H 8 6 套獨棟 7 套06 年 4 月底銷售疊 TH 區(qū)： 160 套E 區(qū)：高層需求支撐 ? 先低后高? 開發(fā)模式 利潤實現(xiàn) ?客戶接受區(qū)域內(nèi)的高價格高層物業(yè)； ?高層產(chǎn)品可實現(xiàn)利潤遠高于低密度物業(yè)； 高端占位 ?占位高端，奠定了區(qū)域的豪宅富人區(qū)形象。 73 基于項目現(xiàn)狀的不足：黃家湖水質受污染，道路進入性差， 78%受訪者對項目區(qū)域無印象 本報告是嚴格保密的。 75 關鍵舉措二：建立一套活水凈化系統(tǒng)，引入黃家湖水源，傾力打造生態(tài)水景概念 活水凈化處理： ?第一步，將水引入 ? 厭氧沉淀池 ? ，通過部分物理沉淀，作第一道過濾； ?第二步，將水引入一串形似花瓣的蓮花石溪，稱為 ? 水流雕塑 ? ，通過水的回旋、震蕩，增加水的含氧量； ?第三步，水流通過水流雕塑后，進入微生物池，稱 ? 兼氧池 ? ，污水在池中被微生物部分凈化； ?第四步，將水流引向植物池，植物池是 ? 人工濕地生態(tài)系統(tǒng) ? ，是活水公園水處理的核心部分，由植物塘、植物池組成，養(yǎng)植物數(shù)十種； ?成都活水公園是中國第一個人工活水凈水處理系統(tǒng)，獲國內(nèi)外數(shù)項大獎； 本報告是嚴格保密的。 77 愿景展望：建議眾森在區(qū)域增持土地，更大程度享有資源改造的效益 昌九高速 ?建議增持地塊西南側的土地（現(xiàn)大部分為水塘），將使： ?降低區(qū)域資源改造的單位成本，以便在更大程度上享有資源改造后帶來的效益； ?進行區(qū)域開發(fā)，真正實現(xiàn)眾森企業(yè)大躍進的宏愿； ?本項目地價較低，將使眾森在拿地的價格上占有較大的操作空間； ?眾森集團可以在相對一般企業(yè)評估價較高的價位上拿地，與本項目一起將拉平價格，項目同樣還可獲得相對可觀的利潤； 建議增持此區(qū)域土地 本報告是嚴格保密的。 79 從區(qū)域價格的增長看利潤最大化？ 選取了紅谷灘新區(qū)的三個樓盤和新建縣的兩個樓盤作為案例，看價格增長的變化情況 本報告是嚴格保密的。 81 針對價格的變化，進行經(jīng)濟分析的簡單框算 序號 內(nèi)容 計算說明 單價 總額 一 銷售收入 綜合物業(yè)價格 4763 157601 二 總成本費用 2566 84921 1 土地費用 地價 (含契稅 ) 按地面地價算 400元 /平米 400 12040 2 前期費用 含設計、勘察、管理、招投標等 163元 /平米（按建筑面積計） 163 5394 3 建安成本 綜合建安成本 1000元 /平米 1000 33090 土方回填 2022萬元 2022 合 計 1060 35090 4 環(huán)境工程 含景觀、室外、道路 150元 /平米（按建筑面積計） 150 4964 6 市政配套費 含電、水、采暖、掛網(wǎng) 65元 /平米（按建筑面積計） 65 2151 市政水管道 150 供電線路 2022 合計 4301 7 管理費用 含前期、建安、環(huán)境、大配套 按 26項的 3%計算 45 1492 8 不可預見費 按 27項的 2%計算 31 1025 9 財務費用 現(xiàn)行利率 % 121 4000 10 銷售費用 按銷售額的 4%計算 191 6304 11 顧問費用 含顧問、咨詢管理費用 225 12 銷售稅金 營業(yè)稅 按銷售收入的 5%計算 238 7880 城建維護費 按營業(yè)稅的 5%計算 12 394 教育附加費 按營業(yè)稅的 3%計算 7 236 土地增值稅 按預征稅 1%計算 48 1576 合計 305 10086 三 開發(fā)利潤 2,196 72680 四 成本利潤率 % 五 稅后利潤率 % 本報告是嚴格保密的。 83 從區(qū)域規(guī)劃、市場走向、企業(yè)發(fā)展看利潤最大化的問題？ 從眾森企業(yè)自身發(fā)展的角度看，都市未來花園銷售已進入尾盤期，清華錦園預計在今年 1012月份銷售完畢，項目需要迅速開發(fā)； 從企業(yè)自身發(fā)展角度 從區(qū)域規(guī)劃發(fā)展角度 ?南昌的一環(huán)規(guī)劃已清晰，但一環(huán)的西側道路尚未動工，項目區(qū)域的道路未打通； ?眾森推動區(qū)域道路建設（自建道路連接碟子湖大道）的工作進展速度，將對項目的開發(fā)時機起著較大的影響； 從低密度物業(yè)市場銷售角度 ?天賜良園的聯(lián)排別墅，進行銷售控制，暫時不賣，等待更好的銷售時機； ?象湖南區(qū)域的南昌居住主題公園聯(lián)排別墅控制不賣，等待市場自然漲價； ?從 2022年及 2022年 15月份土地出讓分布看，昌北開發(fā)區(qū)、灣里區(qū)已成為土地出讓的重點片區(qū)，預計未來 12年，這兩片區(qū)將成為新的開發(fā)熱點，城市版圖進一步拉大，項目區(qū)域的 ? 城市 ? 屬性進一步加強，地段價值將迅速上升； ?2022年 15月份的住宅 +商住類土地出讓量僅為 1150畝，土地出讓趨于緊張，未來房產(chǎn)的市場供應將趨于緊張，價格仍將上漲 從土地出讓角度 ?? 不一定要馬上開發(fā)，理由是道路不夠通暢，區(qū)域規(guī)劃不夠明確，不確定因素太多，一環(huán)的西側還沒動工，對區(qū)域的城市價值支撐不足。 ? ?—— 受訪者觀點 本報告是嚴格保密的。 85 整體規(guī)劃及分期構思 經(jīng)濟分析 項目目標與屬性界定 項目機會研判 項目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 本報告是嚴格保密的。 87 整體規(guī)劃及分期構思 經(jīng)濟分析 項目目標與屬性界定 項目機會研判 項目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 項目命名建議 本報告是嚴格保密的。 89 紅谷灘：客戶主要是政府公務員、高校教師、部分企業(yè)人士，政府利好、快速升值和較好的環(huán)境，是主要臵業(yè)驅動因素 洪城比華利 市區(qū)政府高官、私營企業(yè)主、生意人，看重區(qū)域中心地段 紅谷凱旋 以附近公務員、企事業(yè)單位客戶為主，老城區(qū)部分投資客 天賜良園 市區(qū)的公務員（附近國稅局）、學校教師，看重區(qū)位優(yōu)勢；以自住型客戶為主 豐和新城 附近高校老師和公務員、部分投資客 鳳凰城 以紅谷灘周邊為主，所屬區(qū)域相對繁華，以此向南昌市區(qū)擴散，以自住為主，目前入住率不高 名門世家 企業(yè)中高層、生意人為主，看重區(qū)位、價格、產(chǎn)品素質等 以自住型客戶為主 萬達星城 客戶主要是事業(yè)單位、公務員以及生意人；地域劃分南昌人占大多數(shù)，新建縣占 10%，臵業(yè)目的多數(shù)是投資 ?目前在紅谷灘區(qū)域臵業(yè)的客戶群體依然以政府公務員、企事業(yè)單位人員為主 ?大部分看重紅谷灘的區(qū)位優(yōu)勢，看好區(qū)域的未來發(fā)展空間 ?臵業(yè)的目的以自住為主，同時個別樓盤還吸引了一定數(shù)量的投資客群，主要看重區(qū)域價格漲幅；同時追捧 90/70發(fā)布后，大面積低密度的，投資價值高的稀缺性物業(yè) ? 紅谷灘上下班有 50%的車是江浙的車，是江浙人租了紅谷灘的房子，但買房仍主要是南昌人 ? —— 受訪人士語 本報告是嚴格保密的。 91 從地緣與交通看，昌北片區(qū)人群是項目潛在的主要消費群體，昌北匯集了大批高校和大型企業(yè) ? 南昌市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總人口2022年 12月 31日為 ，估計 06年有 23萬。上述所說的 20萬是戶籍人口，不包括外來打工人口，總共加起來應該有 24萬。企業(yè)有大有小，大的成名企業(yè)有南磁、奧克斯。大企業(yè)中工業(yè)類的可以分，有幾十家，占的數(shù)量百分比不大，占經(jīng)濟總量的 70%，大企業(yè)員工數(shù)量也比較大。 92 昌北高校教職工數(shù)量較多，且整體收入在區(qū)域群體中屬中上階層，經(jīng)濟實力較強 ? 昌北區(qū)域內(nèi)高校教職工總量達 3萬余人，教師達 1萬余人，數(shù)量較多 ? 高校教職工，特別是高校教師，年收入在區(qū)域內(nèi)占上端，購買實力強 ?高校教師人群有 1萬多，有三十幾所高校院所，收入水平比政府高。園區(qū)的老師住得很分散，年輕的可能沒有住房，南磁等老企業(yè)也都有住宅，也有周邊的住房