【正文】 生的區(qū)域； ?通達性較差； ?配套匱乏； ?拓展區(qū)給客戶造成很強烈的心理距離。 71 以適度的區(qū)域資源改造舉措，進行區(qū)域資源再造，提升區(qū)域價值，并創(chuàng)造營銷?題材? 案例總結(jié)二 ?在項目開發(fā)之時，正式入市之前，開發(fā)商對圣莫麗斯旁的塘朗山脈進行改造，將原本有些光禿的山腰，改造成為綠意盎然的休閑公園； ?并在山腰上建些木質(zhì)小道、涼寧、守望塔等，使山景成為項目的重要賣點之一，從而改變了區(qū)域形象，提升了區(qū)域價值； 本報告是嚴格保密的。 78 在前述機會挖掘和重要舉措之下，項目是否就已經(jīng)實現(xiàn)了利潤最大化？ 本報告是嚴格保密的。 84 如何實現(xiàn)利潤最大化？ —— 開發(fā)節(jié)奏的整體研判 從區(qū)域價格增長角度 從企業(yè)自身發(fā)展角度 從區(qū)域規(guī)劃發(fā)展角度 從土地出讓角度 從低密度物業(yè)市場銷售角度 建議控制開發(fā)速度，拉長開發(fā)周期 建議開發(fā)周期由預期的 3年拉長到 5年，通過準確的市場占位及市場的自然增值兩方面，實現(xiàn)利潤的最大化； 觀點：通過精細的市場研究和產(chǎn)品的精雕細琢賺取利潤，是利潤實現(xiàn)的最后一個手段；利潤獲取的方法遠不止這一個； 本報告是嚴格保密的。除去 業(yè)人口，有 10萬學生，剩余人口為 10萬。在紅谷灘濱江一個樓盤上，南昌大學買了300套房子給老師。? －－經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展辦公室 吳斌 江西科技師范學院 江西農(nóng)業(yè)大學 東華理工大學 江西財經(jīng)大學 華東交通大學 下羅鎮(zhèn) 晨鳴紙業(yè) 鴻源數(shù)顯 江鈴陸風汽車 杭蕭鋼構(gòu) 德國克林尼科公司 南昌凱馬有限公司 馬恒達（中國）拖拉機有限公司 中泰凱馬柴油機 晶湛科技 富昌科技 江西財大分院 江西理工學院 江西科技師范學院 東華理工學院 電力職工大學 江西財經(jīng)學院 江西省團校 江西農(nóng)業(yè)學院 江西農(nóng)業(yè)大學商業(yè)院 文藝學校 鐵路機械學校 華東交通大學 南方冶金學院 江西省機械學校 園區(qū)高校云集，經(jīng)過幾十年積淀，匯聚了大批高知人群 資料來源：資料分析 本報告是嚴格保密的。 90 新建縣：政府公務員、老師和賣地收入人士，價格便宜、剛性需求和投資是主要的驅(qū)動因素；紅角洲：教育配套、就近便利、環(huán)境是其驅(qū)動因素 金融街紫園 一期的主要客戶為政府公務員及高校老師，少量南昌的人（以紅谷灘為主） 梵頓公館 客戶主要是老師和公務員，次要客戶為生意人和開公司的，基本都是老城區(qū)過來的客戶，對生活品質(zhì)要求較高 聯(lián)發(fā)江岸匯景 主要客戶為事業(yè)單位人員，次要客戶為老師、南昌市內(nèi)換房的人，換房面積都在 133M2以上，還有部分福建過來的認同聯(lián)發(fā)品牌的投資客以及南昌附近城市的居民 麗水佳園 客戶主要是新建縣人和南昌人，其中本地人占大多數(shù)，少量周邊縣市人士 萊卡小鎮(zhèn) 客戶以當?shù)厝藶橹鳎▊€體戶和政府人員），少量南昌人過來購買，南昌人占 10%左右 從紅角洲及新建縣客戶構(gòu)成分析，基本包含三大類人群： ?政府公務員 ?高校 /中學教師 ?外出打工返鄉(xiāng)的本地人 ?賣地收入的本地人 ?少量周邊縣市人士 ?部分投資人士 沿海 .麗水佳園 城開 .國際學園 現(xiàn)代米羅 藍天 .水云居 紅谷德邑 主要客戶構(gòu)成 南昌 大學城 新建縣 新建縣 新建縣 新建縣 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 南昌市 南昌市 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 其他 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 其他 大市場 本報告是嚴格保密的。 ? ?? 南昌市場受政府規(guī)劃影響太大，青山湖的發(fā)展就是依托于政府 ? 清淤 ? 工作的完后。 76 關(guān)鍵舉措三：改造黃家湖湖面景觀及附近區(qū)域沿岸景觀效果，改善區(qū)域形象 在以生態(tài)活水系統(tǒng)為核心的形象改造基礎(chǔ)上，進而打造一些休閑景點，如： ?木質(zhì)水流旋轉(zhuǎn)水車 ?簡易的木質(zhì)涼亭、花架 ?水邊木棧道 ?自然生態(tài)綠化 建議：將靠近項目區(qū)域的水域租用 35年（項目銷售周期），清潔水面效果，保證在此期間不影響湖面景觀效果； 本報告是嚴格保密的。 69 低密度高品質(zhì)臨水資源產(chǎn)品優(yōu)先啟動，建立自身價值標桿產(chǎn)品，創(chuàng)新和大空間尺度的處理，提升了產(chǎn)品附加值 ?創(chuàng)新產(chǎn)品 —— 疊墅，作為稀缺產(chǎn)品的價值取向：， 的層高； ?產(chǎn)品在精細化上做得不夠，對細節(jié)把握的不好； ?用 2022萬打造私人登山道，提升私有和尊貴感； 本報告是嚴格保密的。 65 采取高低配方法，最大化低密度高端物業(yè)，創(chuàng)造價值標桿，最優(yōu)資源地塊啟動高端產(chǎn)品，高品質(zhì)產(chǎn)品發(fā)力支撐項目高價值 ?類坡地規(guī)劃，最大化的利用資源，提升項目價值； ?創(chuàng)新戶型和精細化，提升物業(yè)附加值； ?將區(qū)域營銷的觀念貫徹到項目開發(fā)里，定位?西銀湖?強調(diào)自身和高價值區(qū)域的關(guān)聯(lián)來弱化關(guān)口形象， 600萬贊助修建銀湖山郊野公園； ?強力實景展示規(guī)避豐澤湖山莊對星河丹堤的影響，自行建造南坪快速上蓋綠化弱化噪音影響。 本報告是嚴格保密的。 55 紅谷灘與鳳凰洲板塊：價格上漲快，有望成為新的價格高峰，目前供應量減少 板塊 紅谷灘中心 鳳凰洲 均價（元 /平米） 4000－ 4800 3500－ 4600 資源 新市政府，贛江景觀、政府規(guī)劃 政府規(guī)劃，部分湖景 特征 小高層、高層為主，覆蓋率高，中等規(guī)模 小高層、高層、洋房、聯(lián)排別墅，中大規(guī)模 建筑類型及戶型 高層、小高層為主； 2房 85～110平米， 3房 120～ 140平米 高層、小高層； 90～ 100平米 2房、110～ 140平米 3房 消費者 來源地較散，職業(yè)主要包括公務員、生意人等，前期投資客較多，現(xiàn)在自住型客戶增多，但空臵率多數(shù)在 60％以上 主要來自周邊企業(yè)，紅谷灘公務員以及市區(qū)部分投資客 主要依托 規(guī)劃、資源 便捷，便利、價格 主要劣勢 配套尚不齊全，人氣不足 距離較遠，配套較少 代表樓盤 紅谷凱旋、萬達星城、洪城比華利等 天賜良園、豐和新城、鳳凰城、銘雅歐洲城 ?紅谷灘是規(guī)劃中未來南昌 CBD，經(jīng)過幾年建設，已具備一定規(guī)模 ?現(xiàn)紅谷灘可出讓土地減少，樓盤銷售速度快，價格上漲速度快，市場勢頭良好 ?近幾年在加快商務、商業(yè)設施方面的建設 ?不足之處是入住率低，影響區(qū)域人氣的形成 ?在紅谷灘的發(fā)展下，鳳凰洲市場得到提升，銘雅歐洲城和天賜良園是區(qū)域市場代表 本報告是嚴格保密的。 48 在已出讓但尚未面世的地塊中，可能與項目構(gòu)成競爭的有 8塊地，其中有 3塊地在區(qū)位條件上與項目比較類似，但項目的容積率更低，且具備自然資源優(yōu)勢 宗地位臵 ： 灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)紅灣公路旁 宗地面積 ： 畝 容積率： R≤ 宗地位臵 ： 青云譜朱橋東路以南 宗地面積 ： 容積率： R≤1. ５ 宗地位臵 ： 南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)廣蘭大道以西、黃家湖西路以南 宗地面積 ： 畝 容積率： R≤1. ５ 宗地位臵 ： 紅角洲控規(guī) B08部分地塊 宗地面積 ： 容積率 ： R≤ 宗地位臵 ： 高新區(qū)城東一路以南 ,艾溪湖長堤以東（中興） 宗地面積 ： 容積率 ： R≤1. ３ 宗地位臵 ： 青山湖北岸原塘山養(yǎng)雞場及周邊 宗地面積 ： 145（畝） 容積率： R≤ 競得人 :萬科企業(yè)股份有限公司 宗地位臵 ： 昌北開發(fā)區(qū)中環(huán)路以東、黃家湖路以南（金嘉房地產(chǎn) ） 宗地面積 ： 250 （畝） 容積率 ： R≤ 宗地位臵 ： 灣里區(qū)磨盤山南路以北、新華醫(yī)院用地以東 宗地面積 ： （畝） 容積率： R≤ 競爭界定： ?R ≤ ， S≧ 200畝 ?R ≤ ， S≧ 100畝 此類型地塊可出現(xiàn)一定量的低密度物業(yè) 機會分析 本報告是嚴格保密的。即將開盤的連排別墅均價為 4800元 /M2，雙拼 別墅價格為 5200元 /M2，共 240套。 44 象湖南區(qū)域：將與項目構(gòu)成一定的競爭，項目具備未來的城市屬性區(qū)位優(yōu)勢 樓盤名稱 南昌居住主題公園 綠地蘭宮 位臵 南昌縣區(qū)象湖新城中心區(qū)金沙大道 南昌縣區(qū)迎賓大道上海莊園路 100號 規(guī)模 占地面積，建筑面積，容積率，總套數(shù) 總占地面積： 1250畝 總建筑面積 :40萬平方米 容積率： 建筑密度： % 綠地率： 47% 居民總戶數(shù)： 1762戶 產(chǎn)品形式 高層、多層、花園洋房、聯(lián)排別墅 獨棟、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅 戶型配比 主力戶型為三房， 116M2左右，三房占 3/5，有部分頂層復式。 37 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)快速增長，其中 2022年住宅成交量增幅達 54%，價格增幅達 %，均價已突破 3000元 /平米 ?隨著南昌市城市化進程的發(fā)展，房地產(chǎn)市場在 2022年進入快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資量和房屋施工量成倍增加 ?開發(fā)過程中，開放商有意地把控開發(fā)節(jié)奏，控制竣工面積，造成一定時間內(nèi)的供應緊張，價格也隨之攀升 ?價格增長在 2022年到達一個高峰后， 2022年再度出現(xiàn)增長高峰，達到 %，進入快速增長的軌道； ?住宅成交面積近幾年保持持續(xù)快速增長， 2022年成交面積達 360萬平米，增幅達到 54%； 本報告是嚴格保密的。 ?未來就業(yè)人口 26萬，居住 ； ?在中心區(qū)一級輻射區(qū)，規(guī)劃有中心公園、筆架山公園和花卉世界等； 本報告是嚴格保密的。 23 國際國內(nèi)領(lǐng)先城市的發(fā)展歷程表明，城市生態(tài)公園（休閑）區(qū)，對于提升城市的形象、提升城市生活質(zhì)量具有極為重要的作用： 紐約曼哈頓 上海陸家嘴 深圳中心區(qū) … … 本報告是嚴格保密的。 18 土地出讓：出讓重點向城市外圍擴展，房產(chǎn)開發(fā)將使南昌城市框架拉大的進程進一步加快 本報告是嚴格保密的。 ?地塊內(nèi)植被覆蓋率高，空氣質(zhì)量好。 7 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 經(jīng)濟分析 項目目標與屬性界定 項目機會研判 項目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目屬性界定 項目目標與困惑 本報告是嚴格保密的。 2 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 經(jīng)濟分析 項目目標與屬性界定 項目機會研判 項目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 報告框架 本報告是嚴格保密的。 10 道路交通：區(qū)域交通規(guī)劃不確定，對項目影響大，目前僅有兩條路可進入，但路況及環(huán)境較差，路程距離遠 ?地塊目前的進入路徑有兩條； ?一是沿南昌大橋 —— 新建排頭 —— 解放路 —— 建設路，進入地塊； ?另一條是通過八一大橋 —— 廬山南大道 —— 黃家湖路，進入地塊； ?從黃家湖路進入地塊，需從公墓區(qū)及部分破舊房區(qū)經(jīng)過； ?從新建縣進入，需經(jīng)過一段破舊房區(qū)； ?兩條路的路況較差，兩旁環(huán)境差，且需繞大彎進入，路程距離遠； 公墓區(qū) 破舊房區(qū) 破舊房區(qū) 破舊房區(qū) 破舊房區(qū) 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域規(guī)劃不確定 項目所在區(qū)域的交通、醫(yī)療、教育等配套較為缺乏，依托新建縣城配套 依托老城區(qū)配套，缺乏自身配套 在新建縣黃家湖片區(qū)，與紅谷灘僅一路之隔 二線省會城市近郊 屬中大規(guī)模，位于陌生區(qū)，有負面認知，但具有一定資源優(yōu)勢的低密度項目 本報告是嚴格保密的。是全市的商業(yè)服務、金融貿(mào)易、行政辦公、文化娛樂區(qū)； 紅角洲：高校、體育和居住板塊 長棱：重點發(fā)展工業(yè)小區(qū) 紅谷灘CBD 昌北：以現(xiàn)代工業(yè)開發(fā)為主 高密度舊城中心區(qū) 城市核心區(qū)的轉(zhuǎn)移方向 本報告是嚴格保密的。 26 在曼哈頓 CBD規(guī)劃了 340萬平米的中央公園，提升了紐約市民生活質(zhì)量和城市的國際聲望 ?在 19世紀 50年代，紐約等美國的大城市正經(jīng)歷著前所未有的城市化； ?城市的高速發(fā)展導致了生態(tài)環(huán)境的逐漸惡化，開敞生態(tài)的環(huán)境被一步步壓縮，城市流行病等問題開始凸現(xiàn)，迫使人們重新認識城市的發(fā)展與環(huán)境、生態(tài)的關(guān)系； ?一些有識的富商人士及地產(chǎn)商們開始向政府提出了興趣城市公園的要求，認為應該為廣大市民興建一個休閑、娛樂的生活場所，以保持城市生活的健康發(fā)展； ?1873年，占地 340萬平米的中央公園開始興建，城市的發(fā)展思路開始有了一個重大的轉(zhuǎn)折，從此城市生態(tài)、城市環(huán)境、市民生活質(zhì)量開始受到全球的關(guān)注，在城市中央興建公園的方式開始成為全球城市仿效的榜樣； 中央公園 是城市綠肺 是市民戶外廣場 本報告是嚴格保密的。 32 從城市規(guī)劃對比分析看，紅谷灘 CBD缺乏生態(tài)休閑區(qū)域，泛黃家湖區(qū)域?qū)⒂袟l件打造成為?城市生態(tài)公園區(qū)?，從而提升南昌城市形象，提升城