【正文】 92 昌北高校教職工數(shù)量較多，且整體收入在區(qū)域群體中屬中上階層，經(jīng)濟實力較強 ? 昌北區(qū)域內(nèi)高校教職工總量達 3萬余人，教師達 1萬余人，數(shù)量較多 ? 高校教職工，特別是高校教師，年收入在區(qū)域內(nèi)占上端，購買實力強 ?高校教師人群有 1萬多，有三十幾所高校院所，收入水平比政府高。 91 從地緣與交通看，昌北片區(qū)人群是項目潛在的主要消費群體，昌北匯集了大批高校和大型企業(yè) ? 南昌市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總?cè)丝?022年 12月 31日為 ，估計 06年有 23萬。 ? ?—— 受訪者觀點 本報告是嚴格保密的。 77 愿景展望：建議眾森在區(qū)域增持土地，更大程度享有資源改造的效益 昌九高速 ?建議增持地塊西南側(cè)的土地（現(xiàn)大部分為水塘），將使： ?降低區(qū)域資源改造的單位成本，以便在更大程度上享有資源改造后帶來的效益； ?進行區(qū)域開發(fā)，真正實現(xiàn)眾森企業(yè)大躍進的宏愿； ?本項目地價較低，將使眾森在拿地的價格上占有較大的操作空間； ?眾森集團可以在相對一般企業(yè)評估價較高的價位上拿地，與本項目一起將拉平價格，項目同樣還可獲得相對可觀的利潤； 建議增持此區(qū)域土地 本報告是嚴格保密的。 70 近郊陌生區(qū)域通過（重新）定義區(qū)域價值，建立全新的區(qū)域價值體系，且將區(qū)域營銷貫徹始終 案例總結(jié)一 高品質(zhì)產(chǎn)品發(fā)力支撐項目高價值 區(qū)域營銷觀念貫徹始終 借勢立勢，拔高區(qū)域形象，高舉高打 最優(yōu)資源地塊，高端產(chǎn)品啟動，建立自身價值體系 規(guī)劃上充分挖掘地塊資源價值 重新定義區(qū)域價值，建立全新價值體系 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 62 星河丹堤面對區(qū)域價值的困境，如何扭轉(zhuǎn)和突破？ 5123412345銀湖，傳統(tǒng)別墅區(qū)香蜜湖，頂級豪宅區(qū)梅林關(guān)口片區(qū)龍華二線拓展區(qū)坂雪崗片區(qū)?區(qū)域關(guān)鍵詞： 城中村、爛尾樓、塞車 ?在客戶或者業(yè)內(nèi)人士心中，該片區(qū)為價值比較低的區(qū)域； 區(qū)域背景：關(guān)口片區(qū) 用地面積 20萬平（ 300畝） 建筑面積 36萬平米 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨棟、 TH、高層 資源優(yōu)勢 9萬平米原生湖、13萬平郊野公園 地塊背景 項目問題：區(qū)域價值困境 ?區(qū)域形象感知較低； ?地塊旁的豐澤湖山莊檔次較低，定義為 ? 平民住宅 ? ； ?豐澤湖業(yè)主事件，人文價值也較低，市場影響較差； ?臨快速干道； ?沒有生活配套； 銀湖山郊野公園 案例 2—— 星河丹堤 ?? 星河丹堤最早面臨的不得不突破的問題是：梅林關(guān)口極低的片區(qū)美譽度和豐澤湖山莊 6000元的單價。 56 新建縣板塊：新建縣房地產(chǎn)迅速發(fā)展，成交量大，價格上漲速度快 板塊 新建縣 均價（元 /平米） 2500－ 3300元 /平米 資源 屬縣級區(qū)域，資源較弱，在發(fā)展中處于相對尷尬的境地 特征 中大規(guī)模、中小規(guī)模樓盤同時存在，容積率較低，價格較低 建筑類型及戶型 多層為主； 83～ 100平米 2房、 110～ 130平米 3房 消費者 主要為本地的客戶，公務(wù)員以及私營小業(yè)主、部分市內(nèi)的投資客 主要依托 價格優(yōu)勢，價格是其發(fā)展的最主要動力 主要劣勢 屬于縣轄區(qū)，縣區(qū)環(huán)境較差，規(guī)劃較差，工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，對于環(huán)境有一定的影響 代表樓盤 沿海麗水佳園、萊卡小鎮(zhèn)、都市未來花園、城開國際花園 簡述 在取消高速路收費、灣里劃入南昌之后，特別是得益于紅谷灘的發(fā)展，新建縣近三年來價格上漲速度很快，現(xiàn)已達 25003300元 /平米 ?新建縣板塊，相對獨立，基本以本地人為主，土地供應(yīng)較多，未來競爭將會較激烈 ?得益于高速路取消收費、灣里劃入南昌、西外環(huán)建設(shè)等，新建縣房得到迅速發(fā)展； ?在兩年的時間里，新建縣平均以每年 800元 /平米左右的速度增長 本報告是嚴格保密的。 49 低密度產(chǎn)品的設(shè)計，還處于較初級的階段，產(chǎn)品設(shè)計較粗糙，品質(zhì)感不強 ?南昌的低密度產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計還處于相對初級的階段，產(chǎn)品設(shè)計較粗糙，品質(zhì)感不強；圖為： ?綠地蘭宮 ?南昌居住主題公園 ?四季花城 機會分析 本報告是嚴格保密的。獨棟為 9000元 /M2，面積最小為 320M2。 連排別墅，面積 200M2左右 獨棟別墅，面積最小為 320M2 客戶 客戶主要是商業(yè)人，居住在南昌市區(qū)。 38 南昌各板塊樓盤銷售均比較順暢，價格持續(xù)增長，為項目開發(fā)提供了較好的市場基礎(chǔ) 按房地產(chǎn)的發(fā)展格局，市場的板塊可做如下劃分： ?昌北板塊 ?新建縣板塊 ?紅角洲板塊 ?紅谷灘板塊 ?鳳凰洲板塊 ?老中心城板塊 ?朝陽板塊 ?象湖南板塊 ? 青山湖板塊 ?京東板塊 象湖南 京東 青山 湖 老城 中心 紅谷 灘 鳳凰 洲 紅角洲 新建 昌北板塊 九里象湖城 奧林匹克花園 綠地蘭宮 南昌居住主題公園 水榭花都 萬科四季花城 世紀風情 中大青山湖花園 香溢花城 白金瀚水景花園 聯(lián)發(fā)江岸匯景 聯(lián)泰香域濱江 金融街紫金園 新里梵頓公館 紅谷凱旋 萬達星城 洪城比華利 天賜良園 銘雅歐洲城 麗水佳園 萊卡小鎮(zhèn) 城開國際學園 都市未來花園 朝陽 中山一品 本報告是嚴格保密的。 30 深圳中心區(qū)：在 CBD區(qū)域，規(guī)劃綠化 /公園面積超過 2平方公里 ?在中心區(qū)的核心區(qū)域，仍規(guī)劃有大片開闊地 /綠地，包括： ?蓮花山公園，占地 194萬平米，主要規(guī)劃為原生態(tài)的綠化、山地緩坡、風箏廣場等供市民休閑、游樂的場地； ?規(guī)劃有大量的市民廣場、會展中心廣場； 占地 194萬平米的蓮花山公園 市民中心廣場 會展中心廣場 市民廣場綠地 本報告是嚴格保密的。 24 案例一（紐約）：紐約在城市發(fā)展過程曾經(jīng)面臨著人口劇增、生活質(zhì)量下降等城市病 曼哈頓 中央公園 ?紐約是全球最著名、最具影響力的全球性國際化大都市； ?紐約城市的發(fā)展可以追溯到 1840年，其中 1898年由曼哈頓等五區(qū)合并而成，對紐約的發(fā)展起到了重大的推動作用； ?紐約的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個階段：城市居住功能郊區(qū)化、城市商業(yè)功能和產(chǎn)業(yè)功能郊區(qū)化和建立邊緣城鎮(zhèn)； ?發(fā)展到今天，紐約市已建成面積約 622平方公里，土地用途主要包括住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)與基礎(chǔ)設(shè)施用地、公共機構(gòu)用地和公共開闊用地等五大類； ?紐約的城市核心區(qū) CBD，是全球最重要的金融、商務(wù)和貿(mào)易中心，占地面積僅 60平方公里； 中央公園 本報告是嚴格保密的。 19 紅谷灘是未來的中央商務(wù)區(qū)（ CBD），未來城市核心將由現(xiàn)在的東湖區(qū)向紅谷灘轉(zhuǎn)移 ?紅谷灘中心區(qū)（規(guī)劃中的紅色谷灘包括現(xiàn)在的紅谷灘和鳳凰洲）：規(guī)劃用地面積 16平方公里，人口 25萬人。 不利因素 ： ?靠近昌九高速，可能帶來噪音污染。 8 項目區(qū)位：位于南昌最新規(guī)劃的一環(huán)中，距離老城中心直線 7公里，距離紅谷灘新城中心 2公里 昌九高速 八一大橋 南昌大橋 老城區(qū) 紅谷灘新區(qū) ?項目在行政上歸屬于新建縣； ?在南昌的最新規(guī)劃中，項目屬于一環(huán)內(nèi)區(qū)域； ?從直線距離上分析，項目到南昌老城區(qū)中心八一廣場 7公里，距離八一大橋西橋頭 4公里，距離紅谷灘中心 2公里； 本報告是嚴格保密的。南昌眾森黃家湖項目 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報告 本報告是嚴格保密的。 9 區(qū)位屬性：一環(huán)西側(cè)現(xiàn)無道路，項目雖距離紅谷灘很近，但行政上屬于新建縣，在訪談中發(fā)現(xiàn)，各階層人士對區(qū)域基本無認知或是?墳?zāi)埂⑵?、遠? ?項目及周邊小面積區(qū)域，在行政上歸屬于新建縣，是南昌規(guī)劃一環(huán)中僅有的不屬于南昌市的區(qū)域； ?地塊雖與規(guī)劃的 CBD距離很近，但由于受昌九高速路的隔斷，項目所在區(qū)域，在消費者的心目中，是城市郊區(qū)，與城市一環(huán)內(nèi)核心城市的空間屬性完全相異； ?區(qū)域雖有規(guī)劃有打通昌九高速的紅灣公路等三條路，但目前沒有時確的時間進程，政府對此還沒有明確的說法； ?在對政府人士、專業(yè)人士、普通消費者的訪談過程中發(fā)現(xiàn)，南昌人對項目區(qū)域基本無認知，或認知為 ? 墳?zāi)?、?? ； 新建縣區(qū)域 本報告是嚴格保密的。 ?地勢低于路面和堤壩 ?道路未修通，造成進入性較差 ?項目屬性： 目前沒有道路直接進入地塊 ，只能繞行 進入性差 占地 ，在南昌屬于中等偏大規(guī)模 中大等規(guī)模 地塊內(nèi)部水系發(fā)達，植被覆蓋率高 有自身資源體系 ?區(qū)域?qū)傩裕? 規(guī)劃新建縣將有三條道路與紅谷灘對接，但是具體修建的時間還不確定。以商務(wù)、辦公、信息、商業(yè)文化和居住為一體的新城市中心商務(wù)區(qū)（ CBD）； ?紅角洲片區(qū)：規(guī)劃用地面積27平方公里，人口 30萬，是以高校、體育產(chǎn)業(yè)和居住為主導的科技新城； ?長棱片區(qū)：規(guī)劃用地面積 22萬平米，人口 25萬，規(guī)劃依托現(xiàn)有基礎(chǔ)，發(fā)展商貿(mào)和文化，重點搞好工業(yè)小區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)； ?昌北經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)：規(guī)劃用地 45平方分里，人口 20萬，是昌九工業(yè)走廊重點，將形成現(xiàn)代工業(yè)、文教科研和生活綜合區(qū)； ?舊城中心區(qū)：規(guī)劃用地面積21平方公里，人口 40萬。 25 政府及民間有識人士逐漸意識到城市綠化的重要，提出要在城市中心建設(shè)生態(tài)綠化區(qū) 土地用途 數(shù)量 面積 萬平方米 % 12戶住宅 3031 % 多戶住宅 17680 % 商業(yè) /居住 9611 % 商業(yè) /辦公 5442 10% 工業(yè) 2073 120 % 運輸及公用事業(yè) 587 % 公共機構(gòu) 2412 % 開闊地 /休閑場所 338 % 停車設(shè)施 995 % 空地 1859 % 其他 333 % 合計 44361 100% 曼哈頓總用地面積為 60平方公里，已規(guī)劃用地約 44平方公里，土地利用可概括為： ?立體規(guī)劃空間，充分利用土地 ?注重生態(tài)環(huán)境，兼顧住宅 ?土地分區(qū)規(guī)劃制度對于紐約的規(guī)劃起到極大的促進作用； 對中心區(qū)曼哈頓的規(guī)劃中，開闊地 /休閑場所面積占 % 本報告是嚴格保密的。 31 國際國內(nèi)領(lǐng)先城市發(fā)展與規(guī)劃的啟示 大量公共綠地、生態(tài)廣場、休閑公園的修建，對于提高城市的形象，加速城市的發(fā)展，尤其是新區(qū)域的發(fā)展，將起到極大的推動作用； 南昌紅谷灘城市核心區(qū)及其一級輻射區(qū)，均未規(guī)劃有大面積的開闊綠地、休閑公園等，沿江綠地規(guī)劃并未達到使用上的功能實現(xiàn)，影響新城區(qū)開發(fā)的進程； 城市中心生態(tài)綠地、休閑區(qū)域，是在發(fā)生大量城市病、城市生活質(zhì)量下降的教訓下的產(chǎn)物； 本報告是嚴格保密的。 39 2022年 111月銷售數(shù)據(jù)表明，市場熱點有向城市外圍轉(zhuǎn)移的趨勢，陌生區(qū)同樣面臨較大的機會 在行政劃分上，紅谷灘、鳳凰洲和紅角洲統(tǒng)一劃為紅谷灘新中心區(qū)，故本紅谷灘區(qū)域包括了紅谷灘、紅角洲和鳳凰洲三個板塊的供應(yīng)及銷售； 本報告是嚴格保密的。 客戶主要是生意人、公務(wù)員以及部分收入穩(wěn)定人群。 賣點 規(guī)模大且小區(qū)自身配套齊，而且靠近象湖風景區(qū)。 50 園林景觀的處理，多以硬質(zhì)景觀為主，輔以簡單的綠化，缺乏足夠的生活氛圍的營造 ?園林景觀的處理，多以硬質(zhì)景觀為主，輔以簡單的綠化，缺乏營造居家氛圍和生活的品質(zhì)感，圖為： ?南昌居住主題公園 ?香溢花城 ?四季花城 ?綠地蘭宮 機會分析 本報告是嚴格保密的。 57 市場研判 紅角洲是房產(chǎn)開發(fā)的重點，成交量較大 紅谷灘供應(yīng)量減少，價格可望成新的高峰 新建縣房產(chǎn)發(fā)展迅速，價格上漲快 將會分流客戶，項目需創(chuàng)造與紅角洲完全不同的形象體系，走項目形象的差異化 將使客戶向外流動，與紅谷灘一路之隔的項目面臨著新的機遇； 項目區(qū)域價值得到提升，將會在一定程度上與紅谷灘融合； 本報告是嚴格保密的。? ??項目面臨的最大問題就是如何扭轉(zhuǎn)區(qū)域價值的困境，如何最大化利用稀缺性資源，如何使客戶感知項目品質(zhì)與資源相匹配。 66 圣莫麗斯面對完全陌生區(qū)域，如何定義區(qū)域價值？ 5123412345銀湖，傳統(tǒng)別墅區(qū)香蜜湖，頂級豪宅區(qū)梅林關(guān)口片區(qū)龍華二線拓展區(qū)坂雪崗片區(qū)總用地面積 27萬平（ 495畝） 總建筑面積 33萬平米 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨棟、 TH、洋房、高層 資源優(yōu)勢 山體、水景、規(guī)劃 地塊背景 項目問題：區(qū)域價值完全無定義 ?完全陌