精品文案-2009年泗水項(xiàng)目定位發(fā)展投標(biāo)報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位思路及物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題初探 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 宏觀環(huán)境綜合審視 項(xiàng)目認(rèn)知與理解 關(guān)于福麗公司 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議及平面表現(xiàn) 本案總體思路 (Contents) 營(yíng)銷(xiāo)推廣上，通過(guò)對(duì)英倫生活及建筑品質(zhì)的推廣，構(gòu)建項(xiàng)目高檔次形象。 —— 街區(qū)布局、大開(kāi)放、小圍合的組團(tuán)規(guī)劃原則 —— 社區(qū)規(guī)劃示意 整體規(guī)劃建議 ? A地塊、 B地塊規(guī)劃為住宅，沿街做社區(qū)底商； C地塊規(guī)劃為綜合商業(yè)中心。 ?注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；注重購(gòu)買(mǎi)能夠體現(xiàn)身份地位的產(chǎn)品 ?比較容易接受創(chuàng)新產(chǎn)品 目標(biāo)客群需求推斷：二房、三房宜居戶型 本項(xiàng)目之主流客群： 25～ 40歲的中堅(jiān)階層 目標(biāo)客群需求推斷： 那么，項(xiàng)目該打造什么樣的產(chǎn)品？ 如何使得項(xiàng)目的產(chǎn)品在滿足目標(biāo)客戶需求的前提下，又能有效規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化？ 項(xiàng)目產(chǎn)品戶型界定： 精致二房、三房為主力戶型的精品住宅 戶型面積配比 首期開(kāi)發(fā)面積區(qū)間 戶型 約占比例 45～ 55 ㎡ 一房二廳一衛(wèi) 5% 65～ 80㎡ 二房 二 廳一衛(wèi)（小二房） 25% 85～ 95 ㎡ 三房二廳二衛(wèi) （小三房） 30% 100～ 105㎡ 三房二廳二衛(wèi)（精致三房） 20% 115～ 125 ㎡ 三房二廳二衛(wèi)（舒適三房） 15% 130～ 150 ㎡ 四房二廳二衛(wèi)（闊氣四房） 5% 6570平方米兩室兩廳舉例 7080平方米兩室兩廳舉例 戶型舉例 8595平方米三室兩廳舉例 100105平方米兩室兩廳舉例 125平方米兩室兩廳舉例 戶型魅力化建議 □多層住宅短進(jìn)深，客廳、主臥均為南向，南北通風(fēng)，無(wú)通風(fēng)死角； □有生活陽(yáng)臺(tái)或者雙陽(yáng)臺(tái)、有利觀景、又有具有通風(fēng)和晾曬衣物等實(shí)用功能。受過(guò)良好教育，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和配套有較高要求，因?yàn)榉奖愎ぷ?、子女就學(xué)、改善居住條件或者用作婚房等原因在此置業(yè)，按不同的購(gòu)房動(dòng)機(jī)其支付能力較強(qiáng)或中等。 D、時(shí)間取向型：例如， “ 我要在 2022年內(nèi)住進(jìn)新房 ” ； E、服務(wù)取向型：例如， “ 我要求購(gòu)買(mǎi)前、購(gòu)買(mǎi)中、購(gòu)買(mǎi)后的良好服務(wù) ” 。 ? 純粹的歐式花紋與立柱，英倫式的銅制雕塑，以及調(diào)動(dòng)氛圍的風(fēng)情小品，與考究的 Tudor式建筑立面、醇味欄桿等障顯建筑的精致與優(yōu)雅，體現(xiàn)獨(dú)特的居住品質(zhì)和檔次。我們只是做了 具有行業(yè)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先的、差異化特征的、具有品牌號(hào)召力的產(chǎn)品，讓市場(chǎng)和客戶能夠按照自己的需求作出選擇。 40萬(wàn)㎡純粹英倫國(guó)際生活街區(qū) 強(qiáng)勢(shì)概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵 英倫風(fēng)情國(guó)際街區(qū) 是我們擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、魅力化 產(chǎn)品品質(zhì)的主題規(guī)劃理念、以及營(yíng)造的獨(dú)特生活方式。 目前是市場(chǎng)均價(jià)在 2200元每平米 住宅市場(chǎng)整體均價(jià)為 2200元 /平方米。小區(qū)于 2022年 12月份開(kāi)工。樓層差價(jià)在 20元 /平米。 泗水縣城市化率0102030405060702004年2005年2006年2007年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %全市總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）非農(nóng)業(yè)人口（萬(wàn)人）城市化率（% ）注：數(shù)據(jù)源自泗水縣統(tǒng)計(jì)局。②建設(shè)山區(qū)生態(tài)觀光風(fēng)景區(qū)。人均 GDP達(dá)到 14695元，比上年增加 2956元，按可比價(jià)格計(jì)算增長(zhǎng) %； 08年泗水全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) %。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)研判 優(yōu)勢(shì)（ Strength ） 劣勢(shì)（ Weakness ） ? 地塊所在區(qū)位處于泗水縣中心，緊鄰泗水汽車(chē)站，有較好的發(fā)展前景； ? 項(xiàng)目緊鄰泗水一中和實(shí)驗(yàn)中學(xué)，為居民入學(xué)提供方便； ? 地塊周邊配套發(fā)展環(huán)境較好：學(xué)校、醫(yī)院超市等配套一應(yīng)俱全。 ?地塊開(kāi)發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場(chǎng)歡迎 ?產(chǎn)品在結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價(jià)值 地塊價(jià)值解析之一： 泗水縣舊城改造規(guī)劃將極大提升區(qū)域土地價(jià)值 泗水縣舊城改造 極大提升區(qū)域土地價(jià)值 經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)和發(fā)展前景 ?泗水縣舊城改造將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，為區(qū)域房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。 泗水汽車(chē)站就設(shè)置于此， 對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及地段價(jià)值帶動(dòng)作用大。 銷(xiāo)售代理的執(zhí)行： 銷(xiāo)售推廣部署；銷(xiāo)售操作流程；銷(xiāo)售人員培訓(xùn)；銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氣氛控制；銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)工作監(jiān)控。 后期服務(wù) 簽訂 《 認(rèn)購(gòu)書(shū) 》 和 《 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 》 ；辦理合同公正、鑒證 ；協(xié)助辦理銀行按揭初審手續(xù)；客戶跟蹤；協(xié)助辦理房產(chǎn)證 。 地塊理解 配套條件 目前生活購(gòu)物、教育醫(yī)療等配套 設(shè)施齊全，配套環(huán)境總體較好。 ?項(xiàng)目周邊多個(gè)地段有改造計(jì)劃，預(yù)計(jì)整個(gè)片區(qū)在未來(lái)三年內(nèi)會(huì)有巨大變化。 ? 地塊北面為 327國(guó)道，周邊道路通達(dá)，交通便利。其中縣及縣以上城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 ；縣以下農(nóng)村實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 。 B：城市化建設(shè) 西城區(qū)建設(shè)。 綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 泗水縣堅(jiān)持走工業(yè)強(qiáng)縣，果牧大縣 ，生態(tài)名縣之路，全面提升城市能級(jí)，提升目標(biāo)為魯西南地區(qū)馳名的濱河園林城市。 —— 主力總價(jià)： 18萬(wàn) 22萬(wàn) —— 商業(yè)分析： 沿街商鋪價(jià)格大概在 4200元 /平米，社區(qū)內(nèi)商鋪大概在 3600元 /平米。在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面走的相對(duì)其他項(xiàng)目是高品質(zhì)路線。各區(qū)域中西城區(qū)價(jià)格相對(duì)較高。 新穎的建筑風(fēng)格 是目前泗水市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)創(chuàng)新的一把利劍！ “ 一站式 ” 教育 是整合本項(xiàng)目?jī)?nèi)外稀缺資源、符合并強(qiáng)烈吸引區(qū)域客群、具有市場(chǎng)感召力的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)！ 產(chǎn)品定位 形象定位 相關(guān)引申定位： 多層（洋房） +（小）高層 英倫風(fēng)尚領(lǐng)地 上品生活尊享 案名定位 主推案名：愛(ài)丁堡 案名詮釋： “愛(ài)丁堡” （ Edinburgh）是英國(guó)北部一座歷史悠久、風(fēng)景秀麗的城市，她依山傍水，地貌多姿，素有“北方雅典”之稱。 國(guó)際街區(qū)的提出，無(wú)論是結(jié)合生活配套規(guī)劃所作的規(guī)劃主張，還是闡釋流行國(guó)際的建筑形式的特征，實(shí)際更是為了吸引消費(fèi)者和刺激需求，以及提升本樓盤(pán)復(fù)合型的樓盤(pán)氣質(zhì)和性價(jià)比，是提升附加值和競(jìng)爭(zhēng)力的需要，也是本項(xiàng)目整合和推廣的需要。 ? 2022年擁有悠久歷史的 Tudor建筑風(fēng)格與泗水傳奇相遇，這是建筑的交融，更是一次文化的交融。 細(xì)分方案是建立客戶買(mǎi)樓時(shí)只考慮一個(gè)利益要素的前提下進(jìn)行的，事實(shí)上，客戶會(huì)追求不同的利益組合。 棚戶區(qū)改造及動(dòng)遷的周邊居民
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