【正文】 的階層（ 1萬） 環(huán)境好，離工作地點近 中 品味要求高，未來發(fā)展前景看好。 27 根據(jù)以下章節(jié)的計算結(jié)果，世聯(lián)推薦選取基于市場基礎(chǔ)下的多元化方案（含花園洋房，小高層，聯(lián)排 +雙拼別墅，獨棟別墅方案），推薦在此方案做到容積率 在進行兩個方案的經(jīng)濟測算時，世聯(lián)基于目前景德鎮(zhèn)的市場基礎(chǔ)，認為對聯(lián)排，洋房和小高層三種物業(yè)的價格認知是合理的，這點是進行后續(xù)測算的基礎(chǔ)。 ： 依據(jù)甲方提供的成本數(shù)據(jù)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 33 聯(lián)排打分 確定比準(zhǔn)價格 在不考慮項目溢價因子的情況下，融科項目小高層的比準(zhǔn)價格為： —— 4545元 /平方米 —— 項目名稱 修正價格 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)價格 權(quán)重 權(quán)重均價 東方藝墅 3500 4550 100% 4545 修正核心均價 4545 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?聯(lián)排容積率 ，花園洋房容積率 ，小高層容積率 計算。 ?容積率大于等于 ，洋房產(chǎn)品將消失 ，此時物業(yè)類型只有雙排與聯(lián)排，獨棟，小高層，故 容積率變化取 。 39 隨著容積率提升，稅后利潤隨著增長，但稅后利潤率隨著下降 ?稅后利潤隨著容積率的提升而提高，在容積率 達到 10593萬元 ?稅后利潤率隨著容積率的提升而降低，在容積率 時達到 % ?稅后利潤率和稅后利潤成負相關(guān)關(guān)系 ?在容積率 ，稅后利潤和利潤率差別不大，究其原因是不同物業(yè)類型之間的價差沒有拉開，特別是花園洋房和小高層的價格差沒有拉開 ?前期開發(fā)總 投資額在 。 41 方案二：物業(yè)類型為獨棟別墅、聯(lián)排別墅和小高層產(chǎn)品 ?聯(lián)排最大化，提高溢價空間，剔除掉溢價空間不大的花園洋房。 1 聯(lián)排 面積 面積比 25 . 5% 19 . 3% 14 . 1% % % %占地 占地比 42 . 4% 35 . 3% 28 . 2% 21 . 0% 13 . 9% %小高層 面積 11 . 71 13 . 71 15 . 71 17 . 71 19 . 71面積比 69 . 4% 76 . 1% 81 . 6% 86 . 3% 90 . 4% 93 . 9%占地 占地比 34 . 7% 41 . 8% 49 . 0% 56 . 1% 63 . 3% 70 . 4%獨棟 面積 面積比 % % % % % %占地 占地比 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 %總面積 14 21容積率+雙拼 本報告是嚴(yán)格保密的。 前期開發(fā)總投資額表（單位：億元） 不含花園洋房利潤表8327888894491001010570111311 7 . 6 8 %1 7 . 7 9 %1 7 . 8 9 %1 7 . 9 8 %1 8 . 0 6 %1 8 . 1 4 %0202240006000800010000120221 容積率稅后利潤（萬元）1 7 . 4 0 %1 7 . 5 0 %1 7 . 6 0 %1 7 . 7 0 %1 7 . 8 0 %1 7 . 9 0 %1 8 . 0 0 %1 8 . 1 0 %1 8 . 2 0 %稅后利潤率稅后利潤稅后利潤率 容積率 1 總建筑面（萬方） 140000 149600 168000 182022 196000 192776總投資額（億元） 5 本報告是嚴(yán)格保密的。 劣勢：整體建筑密度較大，別墅品質(zhì)感降低。前期回款壓力較大，給營銷較大壓力，滾動開發(fā)目標(biāo)難以實現(xiàn) 優(yōu)勢 ：有別墅向洋房類別墅產(chǎn)品自然過渡，產(chǎn)品線豐富，抗風(fēng)險能力強。 方案一：多元化產(chǎn)品線 方案二：兩級產(chǎn)品線 方案一產(chǎn)品線更為豐富，抗風(fēng)險能力強；方案二產(chǎn)品相對較單一，且聯(lián)排別墅產(chǎn)品未受到市場檢驗，大量別墅產(chǎn)品風(fēng)險較高 1 聯(lián)排 面積 面積比 25 . 5% 19 . 3% 14 . 1% % % %占地 占地比 42 . 4% 35 . 3% 28 . 2% 21 . 0% 13 . 9% %小高層 面積 11 . 71 13 . 71 15 . 71 17 . 71 19 . 71面積比 69 . 4% 76 . 1% 81 . 6% 86 . 3% 90 . 4% 93 . 9%占地 占地比 34 . 7% 41 . 8% 49 . 0% 56 . 1% 63 . 3% 70 . 4%獨棟 面積 面積比 % % % % % %占地 占地比 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 %總面積 14 21容積率+雙拼 1 1 .1 1 .2 1 .3 1 .4聯(lián)排 + 雙拼 面積 1 1 1 1 1面積比 7 .1% 6 .5% 6 .0% 5 .5% 5 .1%占地 1 .67 1 .67 1 .67 1 .67 1 .67占地比 1 1 .9% 1 1 .9% 1 1 .9% 1 1 .9% 1 1 .9%花園洋房 面積 4 .90 3 .75 2 .61 1 .46 0 .32面積比 3 5 .0% 2 4 .4% 1 5 .5% 8 .0% 1 .6%占地 5 .44 4 .17 2 .90 1 .62 0 .35占地比 3 8 .9% 2 9 .8% 2 0 .7% 1 1 .6% 2 .5%小高層 面積 7 .38 9 .93 1 2 .47 1 5 .02 1 7 .56面積比 5 2 .7% 6 4 .5% 7 4 .2% 8 2 .5% 8 9 .6%占地 3 .69 4 .96 6 .24 7 .51 8 .78占地比 2 6 .4% 3 5 .5% 4 4 .5% 5 3 .6% 6 2 .7%獨棟 面積 0 .72 0 .72 0 .72 0 .72 0 .72面積比 5 .14 % 4 .68 % 4 .29 % 3 .96 % 3 .67 %占地 占地比 % % % % %總面積 14 容積率本報告是嚴(yán)格保密的。 前期總投資額比較05012345671 容積率前期總投資額（億元）總投資額（含洋房）總投資額（不含洋房）本報告是嚴(yán)格保密的。延長開發(fā)周期，且開發(fā)連續(xù)性存在問題。 ?劣勢： 啟動區(qū)的洋房，聯(lián)排資源較好，但是入市價格會比較低，產(chǎn)品價值被低估。 別墅占地最大化，提高小區(qū)品質(zhì)，別墅與小高層分區(qū)明顯，空間感覺好； 聯(lián)排占多數(shù)，別墅間距小，品質(zhì)感受影響。 經(jīng)濟 效益 靜態(tài)測算利潤實現(xiàn)較高，總投資額低于方案二 項目實現(xiàn)利潤相對較低； 分期及啟動 可正常開發(fā)完成，分四期，前期洋房的銷售能快速回款，降低風(fēng)險 別墅按正常銷售速度使項目開發(fā)周期拉長， 本報告是嚴(yán)格保密的。 具體容積率在 ，設(shè)計院最后容積率取值 。 53 本項目戶型配比建議 ?根據(jù)市場供應(yīng)和銷售狀況，選擇市場暢銷戶型，降低去化風(fēng)險 ?約 47%部分為小高層控制面積和總價，增加贈送面積，提升性價比；90平米以下戶型面積 8590兩房戶型占 % ?約 40%滿足花園洋房 ，作為前期回現(xiàn)產(chǎn)品，打平土地款 ?13%作別墅，約 9%的聯(lián)排 ，高品質(zhì)入市，提高社區(qū)品質(zhì)，打響品牌，同時提高溢價。 56 洼地停車處理： 在組團之間設(shè)計公共出入口，解決豎向交通問題，在組團內(nèi)設(shè)計多個下沉式園林，在解決架空層采光的同時，實現(xiàn)園林的立體化 公共出入口 立體園林 立體園林 立體園林 備注：此圖為示意，具體位臵由設(shè)計院根據(jù)地形確定 停車處理 本報告是嚴(yán)格保密的。 60 水系打造： 水系節(jié)點結(jié)合車庫和下層式園林設(shè)計 水系打造 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 67 水岸文化會所，推出半盈利性質(zhì)陶藝工作室，藝術(shù)品店，茶藝店等，擴大項目的知名度同時提高人氣，帶動收入，塑造項目在市民及游客心中的普遍認知 陶藝工作室 陶瓷藝術(shù)品 陶藝茶藝館 陶瓷體驗餐飲店 陶瓷藝術(shù)品店 陶樂館 沿街特色商業(yè)主要圍繞陶瓷主題， 包括旅游紀(jì)念品，陶瓷藝館，特色餐飲，特色服飾等各類商業(yè)， 帶動人氣，為廣場注入活力。 69 水岸會所 獨棟 聯(lián)排 +雙拼 花園洋房 花園洋房 小高層 社區(qū)底商 三棟 18F 小高層 文化廣場 社區(qū)配套型商業(yè)做足風(fēng)情，同時為多種業(yè)態(tài)預(yù)留空間，為社區(qū)服務(wù) 商業(yè)建議 ?建騎樓、上步臺階，明確商業(yè)空間感，吸引人流逗留； ?設(shè)計預(yù)留多種業(yè)態(tài)進駐可能（如餐飲業(yè)） ?外立面做出異域商業(yè)氛圍的感覺； 主要業(yè)態(tài)： ?特色餐飲 ?藥店 ?超市、便利店 ?體育用品 ?花店 ?美容美發(fā)店等 本報告是嚴(yán)格保密的。 72 物業(yè)管理公司：引入品牌物管公司作為顧問，增加品質(zhì)感，形象展示先行，配合營銷 ?基于開發(fā)商品牌實力有限，建議項目物業(yè)管理公司先行確定，借助品牌物管公司，進行項目宣傳； ?品牌物業(yè)公司先行進入售樓處，配套營銷推廣； 本報告是嚴(yán)格保密的。 76 金域中央戶型以多層改善型三房為主，大面積產(chǎn)品單價高，改善型需求能帶來溢價 ?我們這主要戶型是 140平的三房，所占比例超過 50%， 120平的占 10%。在售的是 140平的三房。 77 根據(jù)客戶需求，主流在一梯兩戶 120140平左右，花園洋房做 5+1式，頂層做復(fù)式 ?戶型： 改善型主流需求面積在 125140左右。一梯三戶或者一梯四戶不太能接受。 120140 三房 120140 三房 一梯兩戶小高層（主流） 140150 三房 140150 三房 大一梯兩戶小高層（少量） 沿水岸和別墅區(qū)排布 120130 三房 120130 三房 8090 兩房 小一梯三戶小高層（少量） 約 6000方，占小高層建面的 6% 兩房 兩房 一房 一房 一房 一房 點式一梯六戶 沿文化廣場東面昭示性最好區(qū)段，建三棟 15層高公寓，點式一梯六戶。 81 小高層各房型的主要價值體系：三房和大三房著重提升舒適度，小戶型著重提升性價比 基本舒適度 核心價值軸 產(chǎn)品軸 舒適度提升 性價比、舒適度俱佳 三房價值體系 大三房價值體系 ?可改房的入戶花園等 ?凸窗（飄窗） ?主臥套 超大景觀陽臺 挑空露臺 可改房的陽臺 其它功能空間贈送 ?必選動作 可選動作 兩房價值體系 ?可改房的入戶花園等 ?凸窗（飄窗） ?雙套房 ?儲藏間 ?步入式衣柜 ?超大景觀陽臺 挑空露臺 可改房的陽臺 其他可變空間 在控制面積（總價）的基礎(chǔ)上作 小亮點 ，給 小實惠 在大贈送的前提下，提高舒適度，強化特色，給足超值感 強化特色和亮點，實用居家空間，給足 舒適度 本項目 兩房 三房 大三房 建筑面積 8090 120140 140－ 150 ?戶型尺寸合理 ?凸窗（飄窗） ?明廚明衛(wèi) ?生活陽臺 ?主臥客廳朝南 南北通透 入戶花園 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 88 別墅物業(yè)發(fā)展建議基本原則、核心理念與關(guān)鍵動作 根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗，在四線城市開發(fā)商不需要花費過多成本再設(shè)計和規(guī)劃別墅產(chǎn)品，可以 參照國內(nèi)較為優(yōu)秀的案例，根據(jù)市場需求加以改進。 完善別墅生活功能區(qū)間： 在滿足平時生活需要的空間外，完善別墅生活功能區(qū)間，做到實用且豪華。 89 北京的橘郡、納帕溪谷 上海的藍喬圣菲、圣馬力諾 〃 橋 天津的卡梅爾 重慶的協(xié)信 TOWN城 納帕溪谷 藍喬圣菲 橘郡 西班牙立面風(fēng)格參考項目 別墅立面效果 本報告是嚴(yán)格保密的。 91 〃 墻飾、景觀大量運用土陶制品 〃 建筑取材自然樸實 〃 木材的使用，如花架、陽臺 〃 鐵藝的使用，陽臺，壁燈 拱形門窗的運用，尤其以半橢圓門窗最具特色，其余小窗以鐵藝裝飾 南 加 州 西 班 牙 風(fēng) 情 別 墅 選擇最能反映西班牙元素的細節(jié)局部放大， 將風(fēng)情感做足 別墅立面效果 本報告是嚴(yán)格保密的。 94 依據(jù)地形，融合西班牙風(fēng)格與山地特征，打造西班牙風(fēng)情的山地別墅 ? 統(tǒng)一風(fēng)格下的多樣性，避免單一風(fēng)格造成社區(qū)風(fēng)格單調(diào)感。 ? 部分采用質(zhì)感強烈的石材和磚材，提升建筑價值感。 ?可實現(xiàn)步入式外庭院 ?可作為贈送面積，提升山地別墅的性價比